“營改增”對房地產(chǎn)與下游產(chǎn)業(yè)的減稅效應(yīng)分析

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引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國的重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，其在全國各省均有分布，且企業(yè)規(guī)模龐大，尤其是近幾年內(nèi)外因素的共同影響使得我國房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)增多，這在一定程度上加重了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，不利于資金的有效分配。房地產(chǎn)企業(yè)不僅規(guī)模龐大，下游產(chǎn)業(yè)也較多，并且組成結(jié)構(gòu)復(fù)雜。在“營改增”之前，房地產(chǎn)及其下游產(chǎn)業(yè)，因鏈條長、環(huán)節(jié)多，存在著重復(fù)征稅的問題，加上其內(nèi)部分工越來越細(xì)，無形中就加重了房地產(chǎn)及其下游產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)，而“營改增”之后，其行業(yè)內(nèi)的稅負(fù)有了明顯的降低。但是就部分企業(yè)而言，其在稅務(wù)管理及發(fā)票管理方面還存在一些問題，減稅效應(yīng)不明顯，還亟待進行解決。

一、房地產(chǎn)與下游產(chǎn)業(yè)“營改增”的必要性分析

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷擴大和下游產(chǎn)業(yè)數(shù)量的不斷增加，房地產(chǎn)的營業(yè)稅計算也變得越來越復(fù)雜，并且其面臨著重復(fù)征稅的問題。

（一）營業(yè)稅相對復(fù)雜且比較滯后

我國營業(yè)稅的形成最早可以追溯到計劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期，營業(yè)稅被提出以來取得了顯著的成效，并有效地推動了我國經(jīng)濟的發(fā)展，在當(dāng)時經(jīng)濟發(fā)展的情況下，營業(yè)稅相對具有科學(xué)性，且符合當(dāng)時的經(jīng)濟發(fā)展。但就目前的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r來看，營業(yè)稅制已經(jīng)不具有適用性，尤其是對于組成結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜的房地產(chǎn)行業(yè)來說，其涉及的下游產(chǎn)業(yè)不僅越來越多，其所涉及的合作方也越來越多，因此推動稅制改革勢在必行，“營改增”是社會發(fā)展的必然產(chǎn)物。

（二）房地產(chǎn)與下游產(chǎn)業(yè)存在嚴(yán)重的重復(fù)征稅問題

就目前的稅務(wù)機制來看，房地產(chǎn)行業(yè)的營業(yè)稅與增值稅之間存在一些問題，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)行業(yè)的銷售屬于銷售不動產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋時，不僅銷售地上的房產(chǎn)，還銷售房產(chǎn)對應(yīng)的土地使用權(quán)，這里的土地使用權(quán)從購買者來說是“轉(zhuǎn)讓”，從房地產(chǎn)方來說是“銷售”，因此其營業(yè)稅包含了土地稅。同時，在土地增值稅方面也存在著重復(fù)征稅的問題，土地增值稅不僅包含轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)稅務(wù)，還包含土地附著物稅務(wù)，因此房地產(chǎn)行業(yè)在銷售房產(chǎn)時不僅適用營業(yè)稅法，也適用增值稅法，這就衍生出了重復(fù)征稅的問題。

另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋時不僅要按照建筑行業(yè)進行交稅，還要按照銷售不動產(chǎn)進行交稅，并且納稅人要把建設(shè)成本一并加入進去，嚴(yán)重缺乏合理性。

二、“營改增”對房地產(chǎn)與下游產(chǎn)業(yè)減負(fù)增效的積極影響分析

事實證明，“營改增”后，房地產(chǎn)與下游產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)將明顯降低，為企業(yè)預(yù)留出更多的資金供其周轉(zhuǎn)，能夠增強企業(yè)的效益，提升企業(yè)管理質(zhì)量。

（一）資金流方面的影響

就房地產(chǎn)行業(yè)的稅率而言，其在“營改增”之前營業(yè)稅率為5%，而在“營改增”之后，房地產(chǎn)行業(yè)與下游產(chǎn)業(yè)的稅制也發(fā)生了改變，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)房地產(chǎn)與下游企業(yè)收到預(yù)收款且未開具增值稅發(fā)票時，企業(yè)可以按照預(yù)收款的3%進行預(yù)繳[1]。因此按照相關(guān)公式得出結(jié)果來看，“營改增”后的企業(yè)繳納稅額將明顯低于“營改增”前的稅額，因此企業(yè)可以預(yù)留出大量的資金來進行周轉(zhuǎn)、投資，可以加強企業(yè)其他方面的建設(shè)，可以優(yōu)化財務(wù)管理，進而促進房地產(chǎn)與下游企業(yè)的長久發(fā)展。

（二）對房地產(chǎn)與下游產(chǎn)業(yè)企業(yè)稅負(fù)的影響

在2019年4月之前，房地產(chǎn)行業(yè)執(zhí)行的是增值稅率是11%，2019年4月之后，房地產(chǎn)行業(yè)執(zhí)行的增值稅率是9%，無論是按照哪一種增值稅率計算，其與營業(yè)稅相比，應(yīng)交稅費都有所降低。在“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行的營業(yè)稅率為5%，按照相關(guān)公式計算，“營改增”后的繳納稅額將低于“營改增”前。在各項因素都保持不變的情況下，營改增前（價稅合一）某企業(yè)某年應(yīng)繳納稅額將會高于營改增后（價稅分離）的應(yīng)繳納的稅額。因此可以有效降低房地產(chǎn)行業(yè)與下游產(chǎn)業(yè)企業(yè)的稅負(fù)，企業(yè)稅負(fù)的降低會增加企業(yè)內(nèi)資金的運轉(zhuǎn)和流通，能進一步推動企業(yè)的現(xiàn)代化建設(shè)。

（三）對房地產(chǎn)與下游產(chǎn)業(yè)價格體系的影響

在“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)與下游產(chǎn)業(yè)在繳納稅額時考慮的要素比較簡單，只需要考慮同期產(chǎn)品的價格和營業(yè)收入，而企業(yè)投入成本的金額與其應(yīng)繳的稅額之間沒有太大的關(guān)聯(lián)，營業(yè)稅實行的是稅內(nèi)價，其在一定程度上不利于刺激消費。而在“營改增”后，一方面，企業(yè)所考慮的因素也相應(yīng)增加，這在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)管理的難度；另一方面，增值稅層層流轉(zhuǎn)、價稅分離的特點也幫助企業(yè)節(jié)省了不少資金。

因此，從企業(yè)發(fā)展的角度來看，“營改增”不僅可以降低企業(yè)的稅負(fù)，還可以促進企業(yè)轉(zhuǎn)型升級、創(chuàng)新優(yōu)化，進而有利于促進企業(yè)的健康發(fā)展。在另一方面，由于我國房地產(chǎn)規(guī)模龐大，其所涉及的下游產(chǎn)業(yè)也較多，從房地產(chǎn)生產(chǎn)環(huán)節(jié)上來考慮，工程建設(shè)項目的招投標(biāo)、材料設(shè)備采購、管理、銷售等各個環(huán)節(jié)也將得到進一步優(yōu)化，其減負(fù)增效作用十分明顯。

三、房地產(chǎn)與下游產(chǎn)業(yè)“營改增”的減稅效應(yīng)分析

實施“營改增”之后，房地產(chǎn)與下游產(chǎn)業(yè)的減稅效應(yīng)都十分顯著，具體可從一般納稅人企業(yè)、企業(yè)銷售房產(chǎn)、物業(yè)租賃業(yè)務(wù)、二手房交易等方面進行論述[2]。

（一）一般納稅人企業(yè)的影響

對于納稅人企業(yè)而言，實現(xiàn)“營改增”的主要途徑是利用增值稅發(fā)票來減稅，納稅人企業(yè)面對的稅種主要分為兩種，分別是營業(yè)稅和增值稅，在進行營業(yè)稅計算的時候需要格外注意，根據(jù)實際全部營業(yè)額進行計算，并根據(jù)實時稅率來對稅額進行計算，而增值稅主要是計算增值部分，并通過進項稅額抵扣來將稅務(wù)負(fù)擔(dān)降低。

采取SPSS11.0軟件進行分析,計量資料(均數(shù)±標(biāo)準(zhǔn)差)表示,t檢驗,計數(shù)資料(n,%)表示,x2檢驗,P<0.05差異存在統(tǒng)計學(xué)意義。

（二）“營改增”對企業(yè)房產(chǎn)銷售的影響分析

分析“營改增”對企業(yè)房產(chǎn)銷售的影響需要結(jié)合實際例子進行分析，例如某個企業(yè)公司的寫字樓出售，該寫字樓的開發(fā)成本為4000萬元人民幣，銷售價格為10000萬元人民幣，而該企業(yè)獲得5%的增值稅發(fā)票有500萬元，獲得11%增值稅發(fā)票的為3500萬元，而在銷售過程中需要支出的費用主要有銷售人員支出、管理支出、財務(wù)支出等合計1500萬元，在銷售過程中需要支付土地出讓費用為1000萬元，而整體銷售增值稅稅率是11%，土地開發(fā)費用匯總土地增值稅比例占10%，納稅人企業(yè)扣除20%，通過計算在進行“營改增”處理之前企業(yè)的總稅負(fù)超過1943萬元，其中營業(yè)稅為500萬元，城市維護建設(shè)稅需要支付35萬元，企業(yè)所得稅超過517.88萬元。在實行“營改增”之后總稅負(fù)下降了約473萬元，其中：土地增值稅約為932萬元，而城市維護建設(shè)費約為37萬元，企業(yè)所得稅約為500萬元，整體企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)明顯降低，且有效減少了稅額，這對于整體房地產(chǎn)行業(yè)有著較大的影響。

（三）“營改增”對企業(yè)房屋租賃業(yè)務(wù)產(chǎn)生的影響分析

傳統(tǒng)的企業(yè)房屋租賃業(yè)務(wù)增值稅征收方式與營業(yè)稅征收方式統(tǒng)一，營業(yè)稅都是5%的稅率，而實施“營改增”之后，企業(yè)房屋租賃業(yè)務(wù)的營業(yè)稅稅率下降了0.24%，降到了4.76%，進而實現(xiàn)減免賦稅的效果，因此下游企業(yè)中的房屋租賃的業(yè)務(wù)量會隨之增加，整體經(jīng)濟效益和經(jīng)濟收入提升明顯。

（四）二手房交易方面

“營改增”不僅對商品房、住宅有稅收優(yōu)惠，在二手房上面也有一定的優(yōu)惠，一般情況下兩年以上住宅享有免稅政策，一些特定區(qū)域非普通住宅需要正常納稅經(jīng)計算北京滿兩年以上的住宅如果以840萬元出售，實行“營改增”前后個人所得稅前后差距高達8萬元，整體減稅費高達11.4萬元，對整體二手房交易市場有促進的作用。

四、個別房地產(chǎn)與下游產(chǎn)業(yè)“營改增”后存在的問題

（一）稅負(fù)不減反增

針對房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)四個行業(yè)的“營改增”實施可以說是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的關(guān)鍵[3]。房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的下游產(chǎn)業(yè)眾多，其在管理稅務(wù)方面需要考慮的因素也比較多，就房地產(chǎn)與下游產(chǎn)業(yè)而言，由于多種原因會導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)不減反增，導(dǎo)致其出現(xiàn)這樣的原因主要有兩點：一是無法保障企業(yè)的進項發(fā)票能夠順利取得，二是受土地增值稅的影響。

（1）無法保障企業(yè)的增值稅專用進項發(fā)票順利取得。房地產(chǎn)所涉及的下游產(chǎn)業(yè)比較多，有家居、建材、營銷、家電等，部分還包括物業(yè)管理企業(yè)，這些企業(yè)由于規(guī)模及管理的因素會出現(xiàn)很多不確定性因素，房地產(chǎn)及其下游產(chǎn)業(yè)在發(fā)展的過程中會用到眾多的泥沙、材料、裝飾品，這些物品由于具有散亂性的特征，因此很難取得增值稅專用發(fā)票。另一方面，房地產(chǎn)與下游產(chǎn)業(yè)還會用到大量的人力，人力資源的支出也很難取得增值稅專用發(fā)票。

（2）土地增值稅的影響。房地產(chǎn)及其下游行業(yè)繳納的稅額還受到土地增值稅的影響，針對土地增值稅，我國目前實行的是四級累進稅率。土地的增值率越高其所要繳納的稅額也就越高，營改增之后，采用的是不同的計稅方式，房地產(chǎn)及其下游產(chǎn)業(yè)在繳納稅額時可用開具的增值稅專用發(fā)票進行抵扣，進而可以有效降低稅額。但是就部分企業(yè)而言，其在增值稅專用發(fā)票獲取方面還存在一定問題，并且隨著房地產(chǎn)規(guī)模擴大及土地效益的增加，其稅負(fù)會出現(xiàn)不降反增的現(xiàn)象。

（二）存在虛開發(fā)票的現(xiàn)象

在“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)及其下游產(chǎn)業(yè)的進項發(fā)票只能作為“賬單”進行使用，在“營改增”之后，房地產(chǎn)與下游產(chǎn)業(yè)的增值稅專用進項發(fā)票的功能則有了進一步地拓展，相關(guān)企業(yè)在采購的過程中，如果取得增值稅專用發(fā)票就可以抵扣增值稅銷項稅額，取得的增值稅專用進項發(fā)票越多抵扣的就越多，企業(yè)的稅負(fù)也就越低。同時房地產(chǎn)行業(yè)所開具的增值稅專用發(fā)票會影響到下游企業(yè)的抵扣，因此這就說明了進項專用發(fā)票的重要性。基于這樣一種情況，很多企業(yè)都會為了謀取私利而開具假票、制造假票，接受虛開發(fā)票現(xiàn)象時有發(fā)生，會嚴(yán)重擾亂社會經(jīng)濟秩序。

（三）因貸款利息進項稅額不能抵扣而增加資金成本

房地產(chǎn)企業(yè)與其下游產(chǎn)業(yè)具有很大的關(guān)聯(lián)性，上游的建設(shè)狀況及進項稅額發(fā)票的開具情況會影響到下游[4]。針對房地產(chǎn)行業(yè)來說，其在開發(fā)建設(shè)時需要投入大量的資金，因此很多企業(yè)會選擇從銀行等金融機構(gòu)申請項目貸款，同時貸款過程中可能發(fā)生各種手續(xù)費，在“營改增”之前這些進項稅額都不得進行抵扣；在“營改增”之后，從其層層轉(zhuǎn)移方面來看，這些稅金最后還將由企業(yè)進行承擔(dān)，但是其進項稅額卻無法進行抵扣，這就相應(yīng)增加了企業(yè)運營成本。

五、房地產(chǎn)與下游產(chǎn)業(yè)“營改增”后的相關(guān)建議

（一）保證企業(yè)規(guī)范管理

企業(yè)需要明確增值稅發(fā)票的使用方式，增值稅發(fā)票可以在人工費、物料采購方面進行抵扣，因此在選擇施工單位以及材料供應(yīng)商時，需要選擇能進行增值稅發(fā)票抵扣的商家單位，并采用集中的方式進行采購，可以抵扣降低企業(yè)稅負(fù)。在進行增值稅發(fā)票申報的時候需要采用內(nèi)部財務(wù)部門來進行“營改增”計算，進而適應(yīng)這種新型稅務(wù)制度，同時企業(yè)需要及時對各種物料或者人工進行結(jié)算并進行發(fā)票抵扣，在這個過程中企業(yè)需要做好項目核算工作，避免出現(xiàn)計算偏差。

同時房地產(chǎn)企業(yè)也可以針對性的對營銷模式和營銷策略進行調(diào)整，通過精裝修對裝修材料以及家具設(shè)備進行抵扣，不僅能提升銷售量，而且能夠降低納稅，因此企業(yè)需要科學(xué)制定稅收籌劃并科學(xué)制定銷售計劃進而實現(xiàn)盈利。

（二）科學(xué)進行制度調(diào)整

企業(yè)需要不斷對新制度進行適應(yīng)，從施工周期、項目合同時間等來對新舊項目的增值稅率進行分析，項目可以按照5%征收率進行計算，新的項目可以通過11%來進行計稅，在采購和核算規(guī)則上也需要不斷進行優(yōu)化，并對新舊項目稅收進行分開管理[5]。

（三）加強增值稅發(fā)票管控

很多企業(yè)通過虛開發(fā)票來提升增值稅發(fā)票的空間，這種違法行為需要相關(guān)部門嚴(yán)格檢查，并通過政策制度和法律法規(guī)對這種違法行為進行規(guī)范，可以使用合理手段避稅，但是必須要在法律準(zhǔn)許的范圍內(nèi)進行，如果出現(xiàn)違法現(xiàn)象要嚴(yán)格處理，必須補繳稅款，并處以補繳稅款的百分之五十以上至五倍以下的罰款及滯納金，如果涉及金額較大需要聯(lián)合司法部門進行協(xié)同執(zhí)法。

（四）科學(xué)進行成本控制

為了緩解資金壓力，企業(yè)需要科學(xué)進行成本控制，除了銀行或者金融機構(gòu)貸款抵押外，可以進行股權(quán)融資，并科學(xué)分配利潤，同時在房屋預(yù)售的時候可以采用預(yù)收款來獲取充分的資金來進行建筑施工，但是需要注意納稅時間，防止出現(xiàn)不按時繳費等現(xiàn)象。

結(jié)語

隨著社會經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型和房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模的擴大，推動稅制改革已是必然需求，房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱性行業(yè)，其所涉及的眾多下游產(chǎn)業(yè)也是國民經(jīng)濟的重要組成部分，因此實行“營改增”不僅是社會發(fā)展的產(chǎn)物，更是經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物?！盃I改增”可以有效降低企業(yè)稅負(fù)，可以解決重復(fù)征稅這一重要問題，有利于促進企業(yè)的長久發(fā)展。房地產(chǎn)及其下游企業(yè)還需要強化企業(yè)管理、嚴(yán)格控制增值稅發(fā)票虛抵、采用合理手段控制成本，進而才能有效避免企業(yè)稅負(fù)增加，才能更好地促進企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。