關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的探討

李建坡 中煤建工集團有限公司華北分公司

引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)逐漸成為國家經(jīng)濟發(fā)展的中堅力量。而我國人口基數(shù)大，城市化進程不斷推進，房產(chǎn)是保證廣大人民群眾穩(wěn)定生活的基本保障，因此，房地產(chǎn)行業(yè)在保證國民根本利益和社會穩(wěn)定中也發(fā)揮著重要作用，高利潤、高回報的特征吸引了大批中小型房地產(chǎn)企業(yè)涌入市場，這也使得房地產(chǎn)市場競爭環(huán)境更加嚴峻。同時，政府為了控制房價，加大了對市場的宏觀調控力度，給房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展帶來了一定的壓力。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理相關概述

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理基本特征

從基本含義上來看，貨幣資金就是以庫存現(xiàn)金、銀行存款等形式存在的資產(chǎn)，它本身具備流動性特征，房地產(chǎn)企業(yè)的大部分收支業(yè)務也都需要以貨幣資金收付的形式來體現(xiàn)。實際上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于不同的發(fā)展階段中，其對營運資金的需求也呈現(xiàn)出差異性。在開發(fā)前期，企業(yè)需要經(jīng)歷土地使用權購置、開發(fā)方案可行性研究、組織報批立項等環(huán)節(jié)，大部分資金投入需要依靠企業(yè)自有資金；正式進入開發(fā)階段以后，企業(yè)可以借助“四證”向商業(yè)銀行申請項目貸款，從外部籌集資金；經(jīng)過施工建設、工程結算等環(huán)節(jié)以后，企業(yè)陸續(xù)取得預售證，則意味著項目投入資金進入回籠階段[1]。具體來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理具有以下基本特征：其一，企業(yè)資金需求量大。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，無論是拿地、規(guī)劃設計、建筑安裝、園林建設等環(huán)節(jié)都需要在前期投入大規(guī)模的資金，再加上受通貨膨脹的影響，項目開發(fā)所需的材料、人力成本不斷上漲，使得企業(yè)的資金需求持續(xù)處在較高的水平；其二，企業(yè)資金回籠期較長。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從項目開發(fā)資金投入到房產(chǎn)營銷資金回流，需要經(jīng)過2～5 年時間，資金回收周期較漫長。再考慮到宏觀調控影響，資金回收時間跨度更大，企業(yè)經(jīng)營管理也必定會產(chǎn)生大量的資金成本；其三，企業(yè)投資風險較大。與一般商品不同，房地產(chǎn)企業(yè)無法在較短的時間內實現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)，這就注定了企業(yè)存在較高的資金流動風險；其四，金融市場提高了對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款資格門檻，企業(yè)融資渠道緊縮，資金不確定風險加大，造成房地產(chǎn)項目開發(fā)存在較高的投資風險。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強資金管理的必要性

綜上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理具有投資規(guī)模大、回收周期長、投資風險高等基本特征，因此，加強資金管理工作的必要性可以從以下兩個方面闡述：其一，加強資金管理是優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結構的有效方式。受融資成本及營銷方式的影響，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都長時間處于負債經(jīng)營狀態(tài)。加強資金管理不僅能夠加快資金周轉效率，彌補企業(yè)資金缺口，控制債務成本，還能夠盤活沉淀資金和閑置資產(chǎn)，將有限的資金投入到增值環(huán)節(jié)，有效提高企業(yè)的償債能力，進一步優(yōu)化資產(chǎn)結構；其二，加強資金管理是規(guī)避企業(yè)財務風險的重要手段。有效的資金管理工作能夠真實反映企業(yè)的資金存量及流動狀況，不僅能夠指導企業(yè)資金配置工作，還能夠實現(xiàn)對資金收支環(huán)節(jié)的實時監(jiān)督，預防資金濫用、發(fā)生貪污腐敗等現(xiàn)象，規(guī)避財務風險。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理工作中存在的問題分析

（一）融資管理方面

1.融資渠道較為單一

目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內部融資渠道主要包括自籌資金、銷售定金以及預收房款等；外部融資渠道主要是銀行貸款。從整體上看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資方式較為單一，且融資渠道相對狹窄。而我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金不足，項目開發(fā)依賴銀行貸款，通過信貸獲取開發(fā)資金，投入到土地購買、項目開發(fā)、房產(chǎn)銷售等各個環(huán)節(jié)當中。當然，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源還包括上市融資、發(fā)行債券、信托機構以及海外資金等，但這些渠道所獲取的資金占整體融資比例較小，金融市場發(fā)展相對不成熟，不但融資成本高，而且財務風險較高。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大，在新的貸款限制條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道單一的問題將成為影響企業(yè)生存和發(fā)展的首要問題。

2.資產(chǎn)負債率較高

一方面，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資主要依賴于商業(yè)銀行，而項目開發(fā)建設工期、售樓周期過長，企業(yè)資金回籠速度慢，并且項目開發(fā)拿地、拆遷、建設等環(huán)節(jié)所需要投入的成本費用都依賴貸款，企業(yè)貸款規(guī)模較大，必然會造成貸款成本較高，企業(yè)長期處于負債經(jīng)營階段；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到的購房款長時間在負債科目掛賬，在沒有達到可以確認收入結轉成本之前，導致負債比較大，這也是造成資產(chǎn)負債率高的主要原因。

（二）投資管理方面

1.投資行為較為盲目

與大部分行業(yè)相比較，房地產(chǎn)企業(yè)平均利潤率較高，但高收益必然意味著高風險。但是，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對投資風險警惕性不高，在投資決策環(huán)節(jié)缺乏科學客觀的分析判斷，包括項目融資需求、資金流通情況、成本預算以及項目利潤等，也沒有深入市場做好事前調研分析，對市場需求、當?shù)鼐用褓徺I力、項目周邊環(huán)境以及產(chǎn)品定位了解不清，盲目跟進項目[2]。

2.資金預算流于形式

部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展預算管理工作的過程中，僅僅只是針對利潤表中的幾項關鍵財務數(shù)據(jù)進行預測和分析，資金預算方案編制與實際差異較大。例如：資金充足時缺乏統(tǒng)籌調配手段，使得資金使用浪費現(xiàn)象較為嚴重；同時，預算管理對項目開發(fā)資金缺口無法準確預判，融資計劃滯后性較為嚴重，也加大了企業(yè)資金鏈斷裂的風險。此外，企業(yè)的預算執(zhí)行效率較低，實際支付成本與預算限額出入較大，超支問題嚴重影響了預算執(zhí)行成效，也使得資金預算控制流于形式。

（三）營運管理方面

1.企業(yè)資金營運能力較差

房地產(chǎn)企業(yè)的資金營運能力主要體現(xiàn)在資金周轉速率層面，在降低開發(fā)成本、規(guī)避經(jīng)營風險、創(chuàng)造經(jīng)濟利潤的基礎上，企業(yè)的營運資金要滿足日常管理及生產(chǎn)經(jīng)營的實際需求。從目前情況來看，土地儲備和庫存規(guī)模是造成企業(yè)資金沉淀率高、營運能力差的主要原因。一方面，企業(yè)為了提升市場競爭實力，往往會通過大規(guī)模購買地皮、將資金轉換為土地資源的方式，實現(xiàn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。但大規(guī)模待開發(fā)閑置土地資源必定會占據(jù)流動資金，進而造成資金沉淀；另一方面，企業(yè)的在建項目、待售商品等構成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的庫存，市場不景氣、供大于求等現(xiàn)象使得庫存周轉速度較慢，進而造成了企業(yè)資金沉淀[3]。

2.營運風險管理能力較低

資金營運風險通常指企業(yè)在經(jīng)營管理過程中，由于自身管理不善、資金短缺或資金成本過高等問題，使得企業(yè)資金周轉速率較低、財務狀況變差，甚至還會造成一定程度的經(jīng)濟損失。在營運資金管理過程中，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一味追求業(yè)務規(guī)模擴張，在風險管理機制缺乏的情況下，企業(yè)在制定經(jīng)營目標時沒有考慮到階段經(jīng)營計劃和戰(zhàn)略規(guī)劃，也沒有實施相匹配的營運資金方案，對資金來源與資金使用成本考慮不足。營運資金圍繞短期經(jīng)營，被動地開展日常收支活動，無法從企業(yè)整體和戰(zhàn)略高度進行事前分析，也不能對業(yè)務活動統(tǒng)籌安排，進而增大了企業(yè)的營運風險。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強資金管理的相關建議

（一）拓寬企業(yè)籌資渠道

融資渠道過于單一會限制企業(yè)的正常發(fā)展，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當打破信貸資金來源壟斷現(xiàn)狀，降低自身對商業(yè)銀行等金融機構的依賴程度，形成多元化的融資渠道，為企業(yè)的正常經(jīng)營管理提供充足的資金支持。首先，在這一過程中，部分規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以合法采取發(fā)行股票、發(fā)行債券等方式融資；而部分中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則可以選擇信托公司或私募基金等形式進行金融融資。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還可以聯(lián)系產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)，與項目總承包商、施工企業(yè)、材料供應商等達成長期合作的關系，通過工程墊資、延長付款時間等形式降低企業(yè)的資金壓力。最后，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采取聯(lián)合開發(fā)的方式引入資金，借助其他合作公司的開發(fā)優(yōu)勢彌補自身的不足之處，也能夠降低企業(yè)的償債壓力，推進項目順利進入開發(fā)階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資方式還包括投資基金、供應鏈融資、股權融資等方式，企業(yè)需要依據(jù)自身的實際發(fā)展狀況，選擇合適的融資方式，以滿足企業(yè)經(jīng)營管理對資金的需求[4]。

（二）優(yōu)化企業(yè)資本結構

為了降低融資成本和融資風險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拓寬融資渠道的同時，還要選擇合理的融資方式，貫徹落實“短期融資匹配短期投資、長期融資匹配長期投資”的基本原則，優(yōu)化企業(yè)融資組合。例如：當房地產(chǎn)企業(yè)通過“招拍掛”方式競標獲得土地資源以后需要支付大額度的資金。而土地購買屬于長期投資，因此在這一環(huán)節(jié)中，企業(yè)可選擇聯(lián)合投資、發(fā)行債券、合作開發(fā)等方式，以長期、權益型融資方式為主，選擇合理的融資手段。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要注意企業(yè)內部資本結構優(yōu)化工作，合理安排資本結構，以財務杠桿收益和節(jié)稅收益作為評判標準，依據(jù)資金的使用期限和還貸期限合理設計資金籌集方式，不僅要減少沉淀資金，還要避免債務償還節(jié)點過于集中，最大限度地提高資金運作效率，并降低企業(yè)融資成本。

（三）做好投資可行性論證

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，投資項目可行性研究應當從以下這幾個方面開展：其一，對項目背景進行調查。由于房地產(chǎn)行業(yè)對政策環(huán)境依賴程度較高，因此，在投資之前要把握好國家政策方針變化規(guī)律，客觀分析開發(fā)地區(qū)的宏觀經(jīng)濟政策；其二，對當?shù)厥袌鲞M行調研。針對項目開發(fā)所在地區(qū)的周邊環(huán)境、經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀、人口結構、消費群體、地區(qū)文化、城市規(guī)劃等內容進行事前調研，了解市場需求及消費心理，做好價格設定與消費者購買力的預判工作，更準確地預測房產(chǎn)預售情況；其三，對項目設計進行整體規(guī)劃。項目開發(fā)建設不僅需要一定的技術支持，還需要滿足建筑設計的相關需求，依據(jù)企業(yè)的資金現(xiàn)存量、盈利能力等信息數(shù)據(jù)，合理規(guī)劃設計建筑項目；其四，做好項目成本預算。結合內外部環(huán)境因素及項目實際需求，對整體開發(fā)成本及開發(fā)費用進行評估；其五，合理設計項目選址。開發(fā)項目建設不僅要符合該地區(qū)城市建設的規(guī)劃要求，還要綜合考慮區(qū)域的交通情況、教育發(fā)展水平、醫(yī)療服務是否便利等多個方面；其六，對項目開發(fā)周圍環(huán)境進行調研。該項調研環(huán)節(jié)主要針對項目選址的土地地質情況、水文氣象等自然環(huán)境進行科學預判，避免后續(xù)開發(fā)受自然環(huán)境影響；其七，對項目投資風險性進行分析。房地產(chǎn)開發(fā)項目在經(jīng)營過程中潛藏著自然風險、政策風險、經(jīng)濟風險、技術風險、管理風險等，企業(yè)需要對各風險因素的危害等級、影響程度等進行事前分析，制定相應的管理方案。

（四）提高資金預算執(zhí)行效率

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當明確資金預算方案編制的主要內容，包括資金支出總計、資金回收總計、擬籌資金、資金結余、支出定額、資金凈流量等基本內容。其中，資金支出總計包括工程費用支出、借款歸還、材料費用支出、廣告宣傳費用、營銷策劃費用、工程設計費用、日常管理費用、人力成本費用等；資金回收總計包括銀行借款、預售收入等。其次，基于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈，由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理與上下游行業(yè)存在著密切聯(lián)系，從開發(fā)項目的立項、申報審批、施工建設、竣工結算、房屋交付等環(huán)節(jié)，與市政部門、建筑設計單位、物業(yè)公司、原材料合作商等上下游企業(yè)形成經(jīng)濟網(wǎng)絡。因此，企業(yè)在預算編制過程中需要重視上下游信息和資源的整合工作，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈布局；再次，以資金流量為核心，建立多層次的預算目標，在編制方法選擇上采取滾動預算編制法，以年度、季度和月度為單位動態(tài)編制預算，及時糾正預算方案中的偏差，提升預算方案的科學性。最后，發(fā)揮預算分析機制的過程監(jiān)管作用，定期開展預算分析會議，對預算執(zhí)行進度、資金支付情況進行差異性分析，全面掌握資金支出與流入情況；同時，在預算期末，對預算執(zhí)行率較低的項目負責部門及崗位追究責任，實現(xiàn)對資金預算執(zhí)行過程的有效控制。

（五）完善營運資金風險管理

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要從思想上重視營運風險管理工作，將營運資金管理提升到戰(zhàn)略高度，并落實到基礎工作當中，針對資金支出審批授權、應付賬款管理、資金預算管理等工作制定嚴格的規(guī)章制度，使得各項資金管理活動有章可循，也能夠提高資金管理工作的嚴肅性和權威性。其次，建立營運資金風險預警機制，結合企業(yè)的外部環(huán)境及內部管理現(xiàn)狀設計合適的指標體系。其中，營運資金風險預警指標體系應當包括現(xiàn)金流（投資凈現(xiàn)金流量、籌資凈現(xiàn)金流量、經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量）、營運水平（資金流動比率、資產(chǎn)負債率、資金速動比率）、盈利水平（銷售收入增長率、凈利潤增長率）。最后，充分借助ERP 管理系統(tǒng)，在權責范圍內可以隨時查詢資金相關信息，并實現(xiàn)財務部門、采購部門、開發(fā)部門、銷售部門等之間的信息互通，有利于企業(yè)及時識別資金收支環(huán)節(jié)中的風險因素。此外，對預算、融資、銀行賬戶、賬戶存款、內部轉賬、外部交易、安全授權認證等內容進行全方位監(jiān)督，有效控制營運資金管理風險。

（六）建立信息化管理平臺

伴隨著信息技術不斷成熟，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模擴張、項目數(shù)量增多，在資金管理方面也存在著一定的難度。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過建立結算中心、財務公司、現(xiàn)金池等方式，實現(xiàn)“收支兩條線”管理模式，加強資金集中控制，也能夠提高資金的使用效率；同時，以資金管理信息系統(tǒng)為核心，在人工輔助下開展立體化管理工作，即由資金信息化管理平臺對資金進行統(tǒng)一支付，并集中收付管理。系統(tǒng)還能提供信息自動化查詢服務，為企業(yè)的投資決策及預算編制提供準確的信息支持。信息技術還能夠應用于資金流監(jiān)控環(huán)節(jié)中，通過大數(shù)據(jù)的自動分析對比功能，及時發(fā)現(xiàn)非正常資金收支環(huán)節(jié)以及預算超支現(xiàn)象，降低資金管理的風險。此外，企業(yè)還需要將資金管理系統(tǒng)與財務管理系統(tǒng)、工程管理系統(tǒng)、成本管理系統(tǒng)、銷售管理系統(tǒng)、綜合管理系統(tǒng)等進行對接，發(fā)揮系統(tǒng)集成效應，形成全方位的信息管理體系。

結語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中面臨著諸多風險，而加強資金管理是企業(yè)降低財務風險、支持企業(yè)長效發(fā)展的基礎和保障。因此，企業(yè)應當充分認識到資金管理的重要性，保證資金的穩(wěn)定流動和快速周轉，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展提供有力保障。