存量房改造正當時，長租公寓企業(yè)如何破局

摘要：近幾年長租公寓產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，市場的參與主體愈加多樣化，萬科泊寓、龍湖冠寓等頭部品牌已經(jīng)實現(xiàn)了品牌的快速擴張。從模式上來看，長租公寓有集中式（整租/自持物業(yè)改造出租）和分散式（從分散的房東手中收房改造出租）兩種。長租公寓的發(fā)展既能提升城市職場人的居住問題，提升區(qū)域及版塊價值，長遠來看也將成為緩解供需矛盾、促進租賃住房市場、助力城市更新的新思路。

關鍵詞：存量改造;多元業(yè)態(tài);租賃社區(qū)

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）10-0056-64 收稿日期：2021-07-28

今年以來，租賃行業(yè)“好消息”不斷。2021上半年，我國累計出臺租賃相關政策110條，其中市場監(jiān)管類占比最高，達36%。政策從出臺逐漸走向落實，租賃市場逐漸完善。

城鎮(zhèn)化進程的加速使得一線及二線核心城市的流動人口規(guī)模逐漸增加，受房價高企擠出效應影響，越來越多的人將以租房作為解決居住需求的主要方式。未來，以租賃的方式解決長期居住需求，將成為建設和引導租賃市場發(fā)展的主要方向。

但核心城市的居住空間和整體數(shù)量都較為緊缺，亟需調(diào)整供應結(jié)構(gòu)，增加租賃供給。值得注意的是，隨著中國房地產(chǎn)市場逐漸由增量市場向存量市場改變，北京、上海、深圳、廈門等多個城市已明確通過盤活存量房，緩解租賃難題。

存量房改造可以積極盤活存量資產(chǎn)，緩解租賃供應短缺，提升城市新青年的居住品質(zhì)，同時這也是相應國家租售并舉主基調(diào)的重要舉措。

1 政府鼓勵盤活存量資產(chǎn)，多渠道增加供給

自2015年以來，中央部委多次出臺綱領性文件，鼓勵發(fā)展租賃市場，“十四五”再提“房住不炒”，擴大供給，完善租賃市場，提供了政策風口。

從政策主要內(nèi)容來看，多項政策提及盤活閑置資產(chǎn)，提高存量資產(chǎn)利用水平，允許改建房屋，調(diào)整房屋使用性質(zhì)，增加租賃供應，推動市場健康有序發(fā)展。

2021年7月，國務院辦公廳正式印發(fā)《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，存量資產(chǎn)和空置資源極有可能成為長期宏觀調(diào)控的靈活手段。

在中央的引領下，多個試點城市如上海、深圳、南京等發(fā)布方案細則，推動“工改租”“商改租”“非改居”等改造模式，進而促進存量資產(chǎn)與租住需求的有效對接，整合資源，緩解城市住房矛盾。

2 存量改造是增加租賃住房供應的重要渠道

改造是盤活存量資產(chǎn)、增加住房租賃供應的有效來源。存量物業(yè)主要是指建設完成的資產(chǎn)，改造類物業(yè)屬于城市更新中的小型和中型項目，改造方式多樣。存量改造的參與方主要有三種類型，改造的方式既包括包租存量改造，也包括自持存量改造。

存量物業(yè)改造包含了寫字樓改造、共享辦公、長租公寓等方式。

寫字樓市場相對于傳統(tǒng)商業(yè)，需求增長較為穩(wěn)定，管理及運營成本相對較低，是許多開發(fā)商的主流選擇。聯(lián)合辦公是一種共享辦公空間的辦公模式，聚集多種生態(tài)，是一種創(chuàng)新的運營模式，目前代表企業(yè)主要有優(yōu)客工場等。

從近幾年長租公寓產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，市場的參與主體也愈加多樣化，萬科泊寓、龍湖冠寓等頭部品牌已經(jīng)實現(xiàn)了品牌的快速擴張。從模式上來看，長租公寓有集中式（整租/自持物業(yè)改造出租）和分散式（從分散的房東手中收房改造出租）兩種，見圖1。

長租公寓的發(fā)展既能提升城市職場人的居住問題，提升區(qū)域及版塊價值，長遠來看也將成為緩解供需矛盾，促進租賃住房市場，助力城市更新的新思路。

我國住房租賃機構(gòu)的房源獲取方式有多種類型，如通過租賃、收購或合作等多重手段獲取存量物業(yè)（包括商品住宅、商辦物業(yè)、酒店公寓等）進行改造，或者過招拍掛途徑獲取新增土地（包括租賃用地、集體用地）用于建造租賃住宅，將空間改造為適合居住的產(chǎn)品等，見圖2。

3 不同類別存量改造案例分析

3.1 辦公改造案例：龍湖冠寓上海華涇天街店

2018年3月龍湖收購華涇商業(yè)商務中心進行存量改造，打造上海第4座TOD模式多業(yè)態(tài)商業(yè)綜合體，彌補區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套的空白。這個項目前身是建成多年但從未營業(yè)的商場。2018年龍湖接手后，讓這座半廢棄的建筑煥發(fā)新生。緊鄰天街，建設有有配套有超過1萬平方米面積的質(zhì)享型服務式公寓——龍湖冠寓上海華涇天街店。圖3、表1為龍湖冠寓上海華涇天街店詳細信息。

3.1.1 項目基本情況

龍湖冠寓華涇天街店地處華涇鎮(zhèn)核心區(qū)域，毗鄰華涇公園。周圍200米內(nèi)有多條公交線路，2公里內(nèi)有15號線華涇西站，可達閔行春申、虹口北外灘，浦東三林濱江、前灘、陸家嘴等，交通便捷。項目毗鄰華涇唯一多業(yè)態(tài)商業(yè)綜合體—龍湖天街，周邊多教育資源，生活方便。

3.1.2 產(chǎn)品設計

龍湖冠寓華涇天街店整體配置較為齊全，配備海爾、TOTO等品牌電器，空調(diào)采用了中央空調(diào);沙發(fā)等家具使用知名文創(chuàng)家具品牌，房屋收納空間大，家居設計兼具實用與美觀;各房型均配備大床，大多有電磁爐、洗衣機、冰箱等配套，二居室配備烤箱及浴缸;裝修成本預估在2000～2500元/平方米。

產(chǎn)品設計涵蓋魔都紳士風、名媛風、雅皮士風格及東方巴黎風，多類風格，輕奢質(zhì)感，追求品質(zhì)、舒適與實用于一體。項目有多處細節(jié)設計，比如墻上隱藏的燈條、廚衛(wèi)防水插座、可收納的小桌板等，產(chǎn)品品質(zhì)較高。

公共區(qū)主要集中在一樓大堂，約400平方米，由外到里包括會客處、咖啡廳、餐廳以及影音室，便于租客舉辦聚會、日常休閑與會客，社交屬性強。樓內(nèi)配有70平方米健身房以及公共洗衣房、烘干室，方便租戶生活，見圖4。

3.1.3 定位與運營

龍湖冠寓華涇天街店于2018年11月正式開業(yè)，目前已基本穩(wěn)定，華涇天街開業(yè)后對入住率也有所改善，有部分B端客戶入住。房型及價格方面有一室戶、一室一廳、LOFT、兩居等，面積42～100平方米，租金價格3861～8920元/月起，相比周邊個人租賃價格較高，對于白領上班族來說，租金壓力或許較大，見表2。

從實際入住客群來看，入住客群對生活品質(zhì)要求較高，部分為外國人士，有一定比例自由職 業(yè)者，如網(wǎng)紅、主播、創(chuàng)業(yè)者等，此類人群對區(qū)位和交通屬性不敏感，承租能力高。

龍湖冠寓華涇天街店屬于冠寓產(chǎn)品線中的高端核桃系列，也是上海首家“核桃”產(chǎn)品，品質(zhì)高端， 公區(qū)裝修具現(xiàn)代氣息。戶型面積較同類產(chǎn)品更大，空間更舒適，家具多采用定制化配備，細節(jié)呈現(xiàn)品質(zhì)好。

通過設計改建的長租公寓，配以戶外景觀活動空間和華涇天街的商業(yè)配套，將以全業(yè)態(tài)打造智享型租住生活，提高了存量資產(chǎn)的利用水平，將利用率較低的商場重建為富有活力的青年社區(qū)，解決承接了區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)集聚的新青年、新市民的租住需求。

3.2 城中村改造案例：朗詩寓瓜山未來社區(qū)

瓜山未來社區(qū)是浙江省重點項目首批24個未來社區(qū)之一，也是迄今為止行業(yè)內(nèi)最大的綜合型租賃社區(qū)。2018年朗詩寓成為瓜山未來社區(qū)項目運營方，該項目是浙江省“未來社區(qū)”工程首批試點，是一個集公寓、酒店、辦公、商業(yè)等業(yè)態(tài)于一體的大型綜合型租賃社區(qū)，是全國城中村改造標桿項目，見圖5。

3.2.1 項目基本信息

項目位于杭州市拱墅區(qū)，占地45公頃。其中，公寓面積約20余萬平方米，商業(yè)街區(qū)約5萬平方米，辦公約2萬余平方米。涵蓋居住、商業(yè)、辦公、教育、運動、停車等多種功能，肩負著打造全國城中村樣板區(qū)，和未來社區(qū)示范區(qū)的歷史使命，見表3。

3.2.2 定位與運營

朗詩寓杭州瓜山社區(qū)以12～75平方米的平層和LOFT戶型為主，設計風格多樣，包括輕奢風、輕工業(yè)風、北歐風、MUJI風等，產(chǎn)品線主要為青年公寓、白領公寓及精品公寓。項目在提供社區(qū)增值服務的同時還為租客提供各類主題活動，豐富租客業(yè)余生活，表4為項目戶型及價位。

3.2.3 項目亮點

亮點一：浙江省“未來社區(qū)”工程首批試點，城中村改造的大型租賃社區(qū)

改造前的瓜山是千篇一律城中村的老舊建筑，單調(diào)雜亂、色彩灰暗。改造后，整體立面采用明亮的彩系搭配花木種植、景觀與色彩上植入形成四個主題社區(qū)組團。在原來多層磚混結(jié)構(gòu)的建筑外立面上增加了一些陽臺設計與綠化相結(jié)合，營造一種悠閑的生活模式和生活氛圍，將原來典型的城中村小樓打造成歐式小鎮(zhèn)風情，見圖6。

亮點二：多元業(yè)態(tài)融合的租賃社區(qū)

瓜山社區(qū)融合長租公寓、文創(chuàng)辦公、民宿、商業(yè)等多元業(yè)態(tài)，整體打造綜合型租賃社區(qū)。

社區(qū)內(nèi)規(guī)劃配套學校、藝術展覽館、歷史展覽館、多功能運動館、文化公園、星光廣場等，使整個社區(qū)生態(tài)自成體系，能滿足租客教育、醫(yī)療、休閑、娛樂、運動等全方面需求，見圖7。

朗詩瓜山社區(qū)涵蓋多種特色居住社區(qū)，社區(qū)各居住組團規(guī)劃了不同的場景主題如電競主題、寵物主題、女神主題、音樂酒吧主題、桌游主題、動漫主題等，通過線下社交場景的打造，為社區(qū)鄰里互動提供物理空間基礎。如瓜山未來社區(qū)萌寵派主題店是國內(nèi)首個萌寵主題社區(qū)，解決帶寵租房痛點，細分受眾社群場景，溢價空間大;瓜山未來社區(qū)動漫社主題店利用二次元動漫主題，設計加州天空系列同款場景，聚焦二次元人群，受眾廣，粘性強。

朗詩寓瓜山社區(qū)周邊有大批青年人才來到這里創(chuàng)業(yè)、生活。朗詩寓在保留原有房屋結(jié)構(gòu)的基礎上，將原有村落風貌與現(xiàn)代城市空間融合，打造出青春活力的未來社區(qū)，同時也是新青年的理想生活生態(tài)區(qū)。

3.3 產(chǎn)業(yè)園改造案例：虹寓泊寓PLUS

城市中部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)地處偏遠，存在大量老舊的廠房和臨時宿舍，往往缺乏成熟的居住和生活配套，在招人和留人上存在困難，需要為新青年實現(xiàn)住有所居、提供更好的居住體驗，進而反哺區(qū)域產(chǎn)業(yè)的升級發(fā)展。

上海虹寓·泊寓是典型的工改租項目，為國企舊有機床模型廠廠房改建而成，于2019年12月正式開業(yè)，該項目是虹房集團與上海萬科攜手打造的首個租賃住房合作項目，產(chǎn)品定位為“泊寓PLUS”，旨在提供更有品、更舒適、更貼心的服務，同時這也是萬科踐行成為“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”的城市更新的新嘗試，見圖8。

3.3.1 基本信息

虹寓泊寓項目位于虹口區(qū)新市北路1400號，距離地鐵3號線江灣鎮(zhèn)站約500米，可以直達大柏樹科創(chuàng)中心。項目落成后，不僅將成為虹口北部工程區(qū)的科創(chuàng)人才居所，同時也提升了區(qū)域整體面貌，有效支撐優(yōu)化區(qū)域營商環(huán)境，見表5。

3.3.2 產(chǎn)品設計

在內(nèi)部設計上，項目多采用拱形元素，配色靜雅溫馨，室內(nèi)采用可變性功能空間，干濕分離衛(wèi)生間等，公區(qū)設計上將原有空曠的廠房空間設計改造為超大多樣公區(qū)，旨在讓選擇泊寓的住客既可以安心休憩，也可以實現(xiàn)多樣現(xiàn)代生活，見圖9。

虹寓泊寓項目本身成本相對較低，周邊生活商業(yè)配套一應俱全，改造完成后輻射周邊企業(yè)復旦大學、B站、互聯(lián)網(wǎng)科技公司的等客群，客戶學歷層次較高，整體滿意度較高，目前經(jīng)營情況較好。

3.4 居住建筑改造案例：閔房泊寓·泊寓莘莊疏影店

2018年3月30日，上海閔房（集團）有限公司與上海萬科簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，聯(lián)手打造“閔房泊寓”品牌?！伴h房泊寓”莘莊疏影店為上海閔房（集團）有限公司與上海萬科首個合作落地項目，以打造面向區(qū)域白領的高品質(zhì)公寓為目標，努力改善原項目設施老舊、環(huán)境較差、配套不全等一系列問題，見圖10。

3.4.1 基本信息

閔房泊寓項目毗鄰莘莊商務區(qū)，行車距離在10分鐘左右，可以通過（七莘路）路直達商務區(qū)，經(jīng)嘉閔高架10分鐘可直接到達虹橋樞紐。公寓還有自包班車到七莘路地鐵站，通達各大商圈及商務區(qū)。周圍商業(yè)配套豐富，生活便利。項目經(jīng)過5個月的綜合改造和品質(zhì)提升，以全新的面貌面市，見表6。

3.4.2 產(chǎn)品設計

閔房泊寓疏影路店建面約13～25平方空間，全方位改善客戶居住體驗，推出人性化、有溫度、更方便的生活方式。裝修標準約1500元/平米。戶型簡多數(shù)為一室一衛(wèi)房型，內(nèi)裝風格時尚簡約，全新家具家電、獨立衛(wèi)浴、WiFi，儲物空間等獨立衛(wèi)浴且干濕分明，配有超大的收納衣柜，書桌，空調(diào)、冰箱，洗衣機，獨立的無線網(wǎng)絡，室內(nèi)陽光充足，通風良好，家具配備齊全。

專屬社交休閑公區(qū)涵蓋臺球桌、軟包卡座、健身房、會議室、影音空間等，同時還有陽光晾曬區(qū)、共享廚房、辦公區(qū)域等功能性休閑公區(qū)，可以滿足年輕人休閑、社交需求，見圖11。

3.4.3 項目亮點

“閔房泊寓”莘莊疏影店是閔房集團和上海萬科合作打造的首個長租公寓項目，是助力城市綜合環(huán)境整治，改善人居環(huán)境，優(yōu)化區(qū)域營商環(huán)境，推進城市微更新，踐行“租購并舉”的新嘗試，見圖12。

在改造方面，本次改造主要做了五大方面的提升：整治三線，實現(xiàn)基礎設施提升、人車規(guī)劃，道路不再擁擠、安全升級，營造安逸居住環(huán)境、社區(qū)綠化，改善人文環(huán)境以及社區(qū)打造，營造美好生活場景。通過本次改造，泊寓不僅改善了人居環(huán)境，滿足了租住的品質(zhì)需求，同時也是提供了一種新的美好生活方式。

對于資產(chǎn)持有方來說，通過資產(chǎn)改造的方式，可以實現(xiàn)資產(chǎn)優(yōu)化布局，優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，緩解解決物業(yè)地段不佳、體量過大、同質(zhì)化競爭較高等資產(chǎn)痛點。通過聚焦細分市場需求增強抗風險能力，提升收益穩(wěn)定性。

未來隨著國家對于住房租賃的愈加重視和經(jīng)濟進一步發(fā)展提升，“非改租”不僅是資產(chǎn)價值模式的再創(chuàng)新，也是響應國家號召可以為更多的城市新青年提供更有品質(zhì)的租賃住房產(chǎn)品，實現(xiàn)“安居樂業(yè)”的民生福祉工程。

作者簡介：丁祖昱，易居企業(yè)集團CEO。