解碼華平新基建投資：前瞻布局與長期主義

前瞻布局，長期主義，城市更新

摘要：從商業(yè)地產(chǎn)到物流基礎(chǔ)設(shè)施，從數(shù)據(jù)中心到城市更新，再到全方位布局住宅租賃，華平投資構(gòu)建起了后地產(chǎn)時代私募股權(quán)投資的超級護(hù)城河，正在拼接出更大的地產(chǎn)投資版圖。

關(guān)鍵詞：前瞻布局;長期主義;城市更新

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）10-0052-55 收稿日期：2021-07-28

日前，華平投資正式牽手錦和集團(tuán)成立錦和資管，攜手打造京滬兩地最大的專注于城市更新、物業(yè)投資和管理運營的合資平臺。從商業(yè)地產(chǎn)到物流基礎(chǔ)設(shè)施，從數(shù)據(jù)中心到城市更新，華平投資正在拼接出更大的地產(chǎn)投資版圖。

1 下一個商機(jī)

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，投資重在節(jié)奏。這是過去數(shù)年中形成的共識，已經(jīng)消逝的房地產(chǎn)投資機(jī)會不會再次擁有，踩準(zhǔn)節(jié)奏、提前布局，才能先人一步。

綢繆桑土，這是華平投資的擅長之處。

早在2008年，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展尚屬多元組合初期之時，華平地產(chǎn)投資的資產(chǎn)管理規(guī)模中已經(jīng)有44%屬于商業(yè)地產(chǎn)，至2013年占比達(dá)到81%。亦是同年，華平地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步豐富，新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)（包括物流基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市更新與數(shù)據(jù)中心等）占比達(dá)到10%，2020年這一比例則達(dá)到了70%。

如今，疫情讓行業(yè)重新審視物流基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)據(jù)中心等資產(chǎn)的機(jī)遇，投資者絡(luò)繹不絕。而華平投資長期加碼，早在10年前就開始把握機(jī)遇。

截至目前，華平投資已累計對亞太區(qū)近40家地產(chǎn)領(lǐng)域企業(yè)投資超過60億美元。其中在以物流基礎(chǔ)設(shè)施、科技和生物醫(yī)藥園區(qū)、數(shù)據(jù)中心、智慧停車為代表的“新經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施”領(lǐng)域，華平投資謀篇布局，目前上述類別投資約占整個地產(chǎn)投資組合規(guī)模的2/3。

進(jìn)入后地產(chǎn)開發(fā)階段，快周轉(zhuǎn)、沖規(guī)模已經(jīng)不奏效，存量運營、資產(chǎn)盤活上升到前所未有的高度。Wind數(shù)據(jù)顯示，過去幾年中，城市核心區(qū)位土地供給持續(xù)下降。僅以上海為例，2014-2019年新增土地供給5年復(fù)合增長率為-4.5%。2014-2020年土地總供給中，非核心區(qū)占比97%，中央商務(wù)區(qū)僅為3%。

土地和區(qū)位的稀缺，使得核心地段的物業(yè)盤活具有更大的現(xiàn)實意義和價值。當(dāng)然，來自政策的支持，也讓這艘巨輪可以順風(fēng)而行。

“十四五”規(guī)劃綱要提出，在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中，要提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量，全面提升城市品質(zhì)，實施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。

這是首次將城市更新提升到國家戰(zhàn)略層面。緊隨步伐，不少城市跟進(jìn)出臺了一系列政策。據(jù)不完全統(tǒng)計，至少有17個省市積極跟進(jìn)、完善城市更新相關(guān)政策和法規(guī)。

基于確定性宏觀趨勢進(jìn)行長期規(guī)劃，這是華平地產(chǎn)投資的不變策略。在近日舉行的錦和資管成立儀式上，華平投資合伙人張其奇認(rèn)為，下一個商機(jī)在城市更新領(lǐng)域，而關(guān)鍵點在于合作伙伴。

顯而易見，錦和集團(tuán)是華平投資眼里的契合對象。

1995年，錦和集團(tuán)創(chuàng)立，起步之初主要涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理銷售及策劃業(yè)務(wù)。截至目前，錦和集團(tuán)已經(jīng)成長為集合資產(chǎn)管理、商用物業(yè)運營與管理、地產(chǎn)開發(fā)、酒店開發(fā)與管理四大板塊業(yè)務(wù)的綜合性企業(yè)。

基于城市更新和資產(chǎn)管理，華平投資與錦和集團(tuán)成立錦和資管，專注于城市更新、物業(yè)投資和管理運營。目前錦和資管在上海和北京核心區(qū)位擁有19個自持物業(yè)，資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)150億元。

錦和集團(tuán)董事長郁敏珺透露，目前錦和資管已經(jīng)鎖定了幾個項目，在手項目完成后資產(chǎn)管理規(guī)模將達(dá)到300億元，預(yù)期3年內(nèi)將達(dá)到500億元。

2 獨木不成林

“打造京滬兩地最大的資管平臺”是雙方的愿景。圍繞該平臺華平投資闡述了更清晰的城市更新發(fā)展邏輯。

對于過去一段時間城市更新政策的利好意味著資管元年的開始。由棚戶區(qū)改造到老舊小區(qū)改造，再到“十四五”規(guī)劃綱要提出實施城市更新行動，中央層面吹響了推動城市更新的號角。

目前，國內(nèi)資管產(chǎn)業(yè)鏈還缺乏可以相伴成長、共擔(dān)風(fēng)險的長期資金。很少有投資人能夠像華平投資一樣，提供10年以上年限的資金。一直以來，華平投資堅持做“企業(yè)家成長伙伴”，采用合作的策略投資房地產(chǎn)行業(yè)。

如今在城市更新領(lǐng)域，亦是如此。這一策略給被投資企業(yè)帶來更大的支持，同時也讓華平投資能夠超越資產(chǎn)的基礎(chǔ)價值而創(chuàng)造可觀的企業(yè)價值。

未來在錦和資管平臺上，華平投資將繼續(xù)發(fā)揮境內(nèi)外融資和資本運作所長，錦和集團(tuán)則輸出項目獲取、創(chuàng)意改造與運營優(yōu)勢，圍繞高端服務(wù)式公寓、社區(qū)商業(yè)（含辦公物業(yè)下的配套商業(yè)）、辦公為主的文創(chuàng)/科創(chuàng)園區(qū)資產(chǎn)進(jìn)行深度挖掘。

獨木不成林，資產(chǎn)管理是實業(yè)發(fā)展，更是創(chuàng)造價值。華平投資和錦和希望業(yè)界可以看到資管的價值，真正理解資管，從而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)各司其職、協(xié)同配合。

除了延續(xù)過往以股權(quán)投資的角色參與城市更新外，華平投資還從投資人角度，透露了城市更新的另一層投資邏輯，即通過收購端、運營端與資本端的優(yōu)化創(chuàng)造價值。

在城市更新收購端方面，華平投資分享了其對于城市選擇的洞察。

錦和資管立足于京滬兩地，一方面是因為這兩個城市屬于中國的超一線城市，存在很大的發(fā)展機(jī)遇。除此之外，上海、北京兩個城市的核心物業(yè)能夠抗跌。

基于稀缺性和流動性，北京和上海會成為錦和資管未來5年的重點。在京滬之后，公司也許會將業(yè)務(wù)進(jìn)一步拓展至廣州、深圳?！拔覀冏龅臉I(yè)務(wù)不需要通過城市化的連鎖發(fā)展去擴(kuò)張，這和地產(chǎn)開發(fā)不太一樣?！?/p>

截至目前，華平投資在中國城市更新領(lǐng)域布局的物業(yè)總計超過200萬平方米，改造資產(chǎn)規(guī)模近400億元。

針對REITs發(fā)行給資產(chǎn)管理行業(yè)帶來的發(fā)展思路，分析指出：“REITs肯定是資本化途徑之一，但不一定是唯一的退出途徑?！?/p>

除了REITs外，核心基金現(xiàn)在也非?；?，保險公司就很青睞核心位置的物業(yè)，因此核心基金也是一個投資方向。

3 住房租賃的公式

與城市更新一樣，長租公寓也同屬于華平地產(chǎn)投資的關(guān)鍵賽道。

正如10年前的物流基礎(chǔ)設(shè)施與5年前的數(shù)據(jù)中心一樣，如今城市更新與住房租賃正處在發(fā)展的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點。

過去兩三年長租公寓行業(yè)才剛剛開始，還有非常長的發(fā)展周期。美國前30大上市REITs中有8家是公寓類，相比之下，國內(nèi)的長租公寓尚處于萌芽階段。

貝殼研究院發(fā)布《新獨居時代報告》指出，預(yù)計2030年中國獨居人口數(shù)量將達(dá)到1.5～2億人，獨居率將超過30%，其中20～39歲獨居青年將增加至4000～7000萬人，比2010年增加約1～2倍。

獨居人口數(shù)量的攀升以及年齡結(jié)構(gòu)的變化，使得租住需求呈現(xiàn)出“聚集化、社交化、多元化”的特征。這也就意味著，新的獨居時代需要推陳出新，打造層次更豐富的品質(zhì)化獨居社區(qū)，覆蓋不同收入、不同年齡段的獨居群體。

此次華平投資看中的，則是高端服務(wù)式公寓的前景。

錦和資管專注的高端服務(wù)式公寓領(lǐng)域，對服務(wù)、產(chǎn)品、地段的要求很高，不過溢價也會很高。

截至目前，錦和資管旗下?lián)碛蠦ase佰舍和Tulu途樓兩個高端服務(wù)式公寓品牌，其中Base佰舍在上海、北京等一線城市核心地段擁有近20家門店。

在錦和資管之前，華平投資還領(lǐng)投了自如和魔方公寓。近年，兩者的發(fā)展也都非常迅速。目前，自如成長為國內(nèi)分散式長租公寓的領(lǐng)導(dǎo)者，而后者則在集中式白領(lǐng)公寓上獲得不俗的成績，過去半年內(nèi)完成了多項并購。

從商業(yè)地產(chǎn)到物流基礎(chǔ)設(shè)施，從數(shù)據(jù)中心到城市更新，再到全方位布局住宅租賃，華平投資構(gòu)建起了后地產(chǎn)時代私募股權(quán)投資的超級護(hù)城河。