謹慎樂觀看房地產(chǎn)市場

摘要：“十四五”末期，我國城鎮(zhèn)新增常住人口預(yù)計會下降到1000萬人以下，這對房企來說影響很大，所以十四五期仍然是機會期，因為“十四五”時期還會保持每年新增常住人口在1500萬人左右的增速，對房產(chǎn)市場是個巨大的需求空間。

關(guān)鍵詞：固優(yōu)拓新;精準研判;跨界地產(chǎn)

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）10-0032-36 收稿日期：2021-08-27

1 市場：高位下行趨勢明顯;有量無利時代來臨

1.1 前端市場：先行指標增速下行

截至2021年7月份，房屋新開工面積累計同比為-0.9%。2020年全年房屋新開工面積增長為負，上半年增速轉(zhuǎn)正，1～7月份又回到了累計負增長的局面，尤其是7月份達到了最低點。同時，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速也出現(xiàn)了負增長。綜合來看，前端市場先行指標下行情況非常明顯。這也展示了地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力：一是融資壓力，二是對未來行業(yè)發(fā)展的謹慎局面的判斷。

1.2 末端市場：銷售同環(huán)比雙降，下跌趨勢擴大

從末端市場來看，2021年7月份的銷售面積和銷售額出現(xiàn)同比雙降的趨勢：雖然從2020年11月至2021年7月，全國商品房銷售面積和銷售額仍舊處于增長態(tài)勢，但是增速下行趨勢十分明顯。從銷售角度看，今年上半年整體市場表現(xiàn)相當理性，但是8月份前半月整體銷售下滑情況十分嚴重。尤其是三線城市，銷售同比下降十分明顯。主要原因有三：一是去年下半年銷售恢復(fù)，基數(shù)高導(dǎo)致增速下降;二是7月份的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的整體推盤數(shù)量較少;三是融資收緊和房貸收緊?？梢耘袛?，下半年房地產(chǎn)信貸仍然偏緊，累計銷售增速將進一步下滑。

1.3 房企過去主要依靠杠桿驅(qū)動擴張的模式將難以為繼

目前開發(fā)企業(yè)獲得資金的支持來源主要是定金及預(yù)收款的模式。今年1～7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的到位資金增速中，利用外資和國內(nèi)貸款均為負增長，定金和預(yù)收款增長速度最快。表現(xiàn)在銷售方面，期房銷售占房屋銷售的比例達到了歷史新高，已經(jīng)接近90%。目前開發(fā)企業(yè)均在加快銷售速度，快速回籠資金，這也是企業(yè)能夠得到融資支持的最有利保障。過去開發(fā)企業(yè)滾動開發(fā)拿地主要依靠杠桿，這種靠杠桿驅(qū)動的擴張模式將難以為繼。

當前的市場高位下行趨勢已經(jīng)確定，行業(yè)即將進入有量無利的時代。

當下上市公司的ROE （凈資產(chǎn)收益率）已經(jīng)從2019年之前的10%以上下降到個位數(shù)水平，一方面在有需求的大型城市，政府限價;另一方面，中小城市由于人口的流失，需求量逐漸降低，但土地、勞動、原材料等成本在大幅上升，擠壓開發(fā)企業(yè)的利潤，未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不面對一個問題：在房地產(chǎn)低利潤時代，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何調(diào)整自己的經(jīng)營策略以適應(yīng)時代發(fā)展。

2 政策：執(zhí)行堅定不移，久久為功;住房保民生，市場防風(fēng)險

2.1 未來房地產(chǎn)市場調(diào)控政策要點

（1）堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位;

（2）堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段;

（3）堅持發(fā)展租賃住房滿足新市民和年輕人需求;

（4）堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

上述4方面政策依舊是未來房地產(chǎn)政策的核心。而從當下的政策落地執(zhí)行趨勢中可以看出，凡中央十八大及十九大出臺的政策，雖執(zhí)行時間有差別，但都將堅定不移執(zhí)行下去，久久為功。

2.2 房地產(chǎn)市場調(diào)控的全方位

2.2.1 金融政策調(diào)控：最充分

住房主要是保民生，市場主要是防風(fēng)險。保障租賃型住房是保民生的最重要手段。防風(fēng)險：當前房地產(chǎn)市場存在房價過高、開發(fā)企業(yè)的高杠桿以及地方發(fā)展過于依賴土地財政等現(xiàn)狀導(dǎo)致存在風(fēng)險。因此房地產(chǎn)調(diào)控是全方位的調(diào)控。從供給端，“三線四檔兩觀察”（兩觀察：拿地資金不超過40%;連續(xù)三年現(xiàn)金流為負，企業(yè)在拿地中將對資金來源進行穿透式的檢查）的規(guī)定，限制了開發(fā)企業(yè)拿地的沖動;同時，銀行分五檔設(shè)置房貸比例上限，進行房貸比例的控制等;從需求端，近期利率上升，二手房貸款根據(jù)評定的價格放貸等手段，可以看出金融政策調(diào)控已經(jīng)很充分，接下來更多的金融政策可能不會出臺，下一步將對政策進行落實。

2.2.2 土地政策調(diào)控：正在推進

今年推出的“兩集中”政策，從實施效果來看，并沒有達到降地價的目的。目前新的要求：土地溢價率不能超過15%;不能盲目增加底價、以及人、地、房掛鉤的政策，即人口增加多的地方要增加土地的供給，這些政策在陸續(xù)推進。

2.2.3 稅收政策調(diào)控：房地產(chǎn)稅試點

今年4月份財政部聯(lián)合建設(shè)部開會已經(jīng)釋放信號，下一步將繼續(xù)推動房地產(chǎn)稅試點。

2.2.4 行政政策調(diào)控：“五限”加強

限購、限貸、限價、限售、限簽，行政政策調(diào)控會繼續(xù)加強。過去的一年中，金融政策是最充分的，行政調(diào)控是運用最多的，未來土地政策調(diào)控和稅收政策調(diào)控將陸續(xù)出臺，房企要有思想準備。

2.3 房企面臨的制度環(huán)境發(fā)生顯著變化

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的制度環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了顯著的變化，對此要有清醒的認知。7月23日，八部委發(fā)布關(guān)于《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，明確力爭用3年左右時間，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。

從新舉措看，要對存在重大經(jīng)營風(fēng)險的企業(yè)實施重點監(jiān)管，加大對違法違規(guī)行為的懲處力度;切實發(fā)揮發(fā)改委、公安、自然資源、稅務(wù)等多部門在房地產(chǎn)市場各個環(huán)節(jié)中協(xié)同作用;對調(diào)控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責(zé)。

自然資源部召開閉門會議，調(diào)整二批次“兩集中”土地出讓政策，限定土拍溢價上限15%，不得通過調(diào)高底價、競配建等方式抬高實際房價;到達上限后通過搖號、一次性報價等決定土地歸屬;加強對房企購地與融資的監(jiān)管，股東不得違規(guī)為房企提供借貸、擔(dān)保等融資便利。

3 未來：“十四五”仍是機會期，房企“固優(yōu)拓新”關(guān)鍵期

3.1 “十四五”末城鎮(zhèn)化進入拐點

根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年我國真實的城鎮(zhèn)化率達到了63.89%，我國城鎮(zhèn)的常住人口已經(jīng)達到9億人。這意味著我國到“十四五”末（2025年），城市化率有可能達到70%。按照城鎮(zhèn)化發(fā)展的“納瑟姆”曲線定律，一個國家的城鎮(zhèn)化率一旦達到30%就會進入城市化的快速增長時期，城鎮(zhèn)化率達到70%的時候速度放緩。1996年以后我國進入了城鎮(zhèn)化的快速增長階段，城鎮(zhèn)每年新增常住人口超過1500萬人，最多達到2500萬人。到了“十四五”末以后，我國城鎮(zhèn)人口新增常住人口就會下降到1000萬人以下，這對房企來說影響很大，所以“十四五”期仍然是機會期，因為“十四五”時期還會保持每年新增常住人口在1500萬人左右的增速，對房產(chǎn)市場是個巨大的需求空間。

3.2 “十四五”是房企固優(yōu)拓新的關(guān)鍵期

在“十四五”之后，市場需求會發(fā)生變化，因此，要利用這五年固優(yōu)拓新。

3.2.1 固優(yōu)：堅持開發(fā)企業(yè)三大優(yōu)勢

房地產(chǎn)之所以經(jīng)歷了20余年的黃金期，是因為有極大紅利的疊加，包括住房制度改革的紅利，貨幣超發(fā)的紅利，城鎮(zhèn)化的紅利，經(jīng)濟高增長的紅利等，這些紅利以后都很難再有了。除了紅利之外，開發(fā)行業(yè)的不斷成熟，最關(guān)鍵的三大優(yōu)勢是非常重要的，房產(chǎn)企業(yè)還需堅持。開發(fā)企業(yè)三大優(yōu)勢：

一是對市場精準研判。無論是2019年還是2020年，百強房企在五大城市群拿地的比例均達到了70%以上;而同時，流向五大城市群的人口數(shù)量占流動人口的65%。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地和人口流動的趨勢是高度吻合的。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其是優(yōu)秀企業(yè)的投資和需求緊密結(jié)合精準研判，實現(xiàn)了房企的快速發(fā)展。

二是對開發(fā)節(jié)奏的精準控制。2019年末，全國商品房新開工面積增速是銷售面積增速的8倍，但在2020年到今年上半年，整個行業(yè)的開發(fā)節(jié)奏出現(xiàn)了巨大的逆轉(zhuǎn)：到今年7月份，全國的房地產(chǎn)的銷售面積增速為21.5，新開工面積增速為-0.9，銷售面積的增速是開工面積增速的20倍，房企主動或被動的對開發(fā)節(jié)奏的精準控制很大程度上規(guī)避出現(xiàn)大量庫存的情況，避免地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展在金融嚴控下出現(xiàn)難上加難的局面。

三是產(chǎn)品迭代升級不斷創(chuàng)造需求。

從無到有，實現(xiàn)住有所居：大城市的新市民、新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員實現(xiàn)可支付居住。

從有到優(yōu)，匹配住有宜居：綠色健康、服務(wù)豐富、配套完善、功能齊全、打造優(yōu)質(zhì)多元化宜居生活。

從優(yōu)到智，邁向住有智居：智能家居、智能社區(qū)、高舒適度且低能耗、科技人居的生活方式。

從重物到重人，重視人的精神需求：更加重視定制化、重視鄰里關(guān)系、文化互動、友好社區(qū)、公共空間。

3.2.2 拓新：“十四五”規(guī)劃期房地產(chǎn)市場機會展望

未來房地產(chǎn)有新的機會，主要在以下5個方面：

（1）人口和產(chǎn)業(yè)流入的都市圈。

（2）高人口基數(shù)下的縣級市城鄉(xiāng)融合發(fā)展。根據(jù)總書記的需求，完成脫貧攻堅之后，下一步農(nóng)村工作的重點是鄉(xiāng)村振興，這是歷史性的轉(zhuǎn)折。鄉(xiāng)村振興一定是以城帶鄉(xiāng)，部分條件符合的地區(qū)城鄉(xiāng)融合發(fā)展的機會會很大。

（3）整合資源為特征的新型地產(chǎn)。新型地產(chǎn)即跨界地產(chǎn)，傳統(tǒng)的地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、辦公等轉(zhuǎn)化為新型的跨界地產(chǎn)將還有機會。

（4）追求美好生活下的普遍改善性新需求。

（5）重視城市更新的政策窗口。近期上海、廣州、重慶、成都、北京等地區(qū)針對城市更新給予極大的政策支持，這是房企發(fā)展可以關(guān)注的領(lǐng)域。

4 對策：深入研究+精準策劃，創(chuàng)新融資+

布局合作

4.1 三四線城市：深入研究+精準策劃

中小房企主要在三四線城市開發(fā)。我國三四線城市量非常大，但并非所有的三四線城市都有投資機會。以山東為例，威海最早是山東最好的對外營銷、休閑度假的熱點城市，但是當下的威海投資機會則需要仔細研究。第七次人口普查數(shù)據(jù)表明，威海地區(qū)15～59歲的人口流失25萬人，因此威海地區(qū)當下的房地產(chǎn)市場并不向好，深層次的原因是人口的減少。再以淄博為例，淄博2018-2020年土地大量供給，當前土地溢價率極低，但地是不能拿的，供應(yīng)遠超需求。全面深入研究是當前中小房企的弱項。在房地產(chǎn)市場研究過程中，人、房、地的關(guān)系是核心關(guān)鍵點，同時應(yīng)包含精準策劃，包含定價策略、房屋戶型策略等，實現(xiàn)深入研究+精準策劃。

通過市場研究，三四線中的東部都市圈及中西部大城市仍存較大機會。從2019年商品房成交金額TOP10三四線城市的排名情況可以看出，東部都市圈的三四線城市和中西部的大城市依舊存在發(fā)展機會。

4.2 三四線開發(fā)：質(zhì)量保障+品牌效應(yīng)

目前很多的三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)不高，房地產(chǎn)開發(fā)圖快，且價格不高，產(chǎn)品力不夠。如果能在三四線城市打造好的產(chǎn)品，有高質(zhì)量保障、依靠品牌效應(yīng)，依舊有較大的發(fā)展空間。

4.3 關(guān)于融資創(chuàng)新

RC （連片開發(fā)）的融資創(chuàng)新模式，該模式創(chuàng)新性地解決了部分融資難題，開發(fā)商可實現(xiàn)0.69的凈利潤，14.8%的ROE，高于傳統(tǒng)投資模式下的指標。

模式解析：開發(fā)商企業(yè)通過同國企及其他產(chǎn)業(yè)企業(yè)組成合資公司的方式，約定雙方各占50%股份;拿地過程中地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通過自有30%資金+向合作方20%借款+50%合作方出資（即合作方共出資土地款的70%）的形式支付土地款，而20%的向合作方借款作為股東借款（支付利率8%，不計入有息負債的考核）。在獲得地塊后將股東借款還清，開發(fā)利潤根據(jù)股權(quán)分配。

從上述創(chuàng)新投資模式可以看出，當下在沒有杠桿紅利的情況下，企業(yè)可以通過創(chuàng)新融資獲取有管理紅利和合作紅利。

5 總結(jié)

當下房地產(chǎn)行業(yè)整體下行、政策收緊、依舊處在高位平臺，房地產(chǎn)企業(yè)挑戰(zhàn)依然巨大，但是未來5年依舊存在城鎮(zhèn)化和人口紅利期，房企產(chǎn)企業(yè)既有機會、也有挑戰(zhàn)。

開發(fā)房企，尤其是中小型房企，一定要塑造“固優(yōu)”“拓新”的能力。結(jié)合城市人口流動情況進行城市的機會研判、控制開發(fā)節(jié)奏、迭代創(chuàng)新產(chǎn)品;深入研究三四線城市的節(jié)奏性機會、精準策劃三四線城市的產(chǎn)品策略、加強三四線城市的產(chǎn)品質(zhì)量及品牌建設(shè);探索創(chuàng)新融資、挖掘合作紅利;抓住十四五期間的發(fā)展機遇。

作者簡介：秦虹，中國人民大學(xué)城市更新研究中心主任。