房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題及對(duì)策分析

呂麗

摘要：在政府宏觀政策調(diào)控下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也逐漸趨于平穩(wěn)，一定程度上也使得房地產(chǎn)企業(yè)利益受到影響。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想順利渡過(guò)難關(guān)，提升自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就需要做好內(nèi)部管理工作。而財(cái)務(wù)成本管理作為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的重要組成部分，當(dāng)務(wù)之急便是要提升財(cái)務(wù)成本管理水平，這樣才能夠有效降低企業(yè)成本費(fèi)用，提升企業(yè)的利潤(rùn)。為此，文章以房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理為主要的研究對(duì)象，先是分析該項(xiàng)工作的意義，然后具體分析該項(xiàng)工作在實(shí)際開(kāi)展過(guò)程中存在的問(wèn)題，最后再提出幾點(diǎn)解決對(duì)策，旨在為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)成本管理;問(wèn)題;解決對(duì)策

財(cái)務(wù)成本指的是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)時(shí)所產(chǎn)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用，而財(cái)務(wù)成本管理則是企業(yè)通過(guò)綜合性的核算方式對(duì)這些成本費(fèi)用進(jìn)行管理，包括前期預(yù)算、核算、審計(jì)監(jiān)督、結(jié)算等，核心目的是降低企業(yè)成本，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。在新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)下，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了許多挑戰(zhàn)，尤其是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，更加顯現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的重要性，房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)一步加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理，通過(guò)有效的管理方式及措施，提升財(cái)務(wù)成本管理水平，進(jìn)而為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作的重要意義

（一）有利于提高企業(yè)發(fā)展速度

眾所周知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，一般至少需要2年以上的周期，若是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，則周期更長(zhǎng)。而在如此長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，會(huì)受到各種因素的影響，使得項(xiàng)目進(jìn)度拉長(zhǎng)，進(jìn)而增加房地產(chǎn)企業(yè)管理成本及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能會(huì)引發(fā)各種安全事故。而通過(guò)加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理，并將其深入到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程中，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督控制，可有效提升項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的速度，同時(shí)也能夠減少意外事件的發(fā)生，這樣便能夠保證項(xiàng)目順利完工，進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的速度。

（二）有利于降低企業(yè)稅負(fù)水平

資金體量大也是房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中特點(diǎn)之一，因此也導(dǎo)致房地產(chǎn)稅負(fù)成本較高。相比較一般的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要按照稅收規(guī)定繳納各種稅費(fèi)，包括消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅及附加稅等，加之房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，在項(xiàng)目籌備、立項(xiàng)、施工、銷售、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)辦理等環(huán)節(jié)均會(huì)產(chǎn)生稅費(fèi)，若是能夠做好財(cái)務(wù)成本管理工作，科學(xué)合理進(jìn)行稅收籌劃，可有效降低企業(yè)的稅負(fù)水平。

（三）有利于提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

自改革開(kāi)放以后，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，房?jī)r(jià)也是一路高漲，甚至翻上幾十倍。在這樣高利潤(rùn)的誘惑下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售規(guī)模越來(lái)越大，并且滋生了大量的炒房團(tuán)。后在政府宏觀政策調(diào)控下，購(gòu)房者不再盲目進(jìn)行投資，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也從過(guò)熱階段進(jìn)入到寒冬，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售量明顯降低。而房地產(chǎn)企業(yè)如何能夠順利渡過(guò)寒冬，并在眾多房地產(chǎn)企業(yè)中“殺出一條血路”，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理，提升企業(yè)內(nèi)部管理水平，進(jìn)而提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理中主要存在的問(wèn)題

（一）管理流程并不規(guī)范

房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)新興的行業(yè)，其發(fā)展歷程還較短，許多企業(yè)也是在不斷摸索和改進(jìn)，甚至在這一過(guò)程中走了不少的彎路，付出了許多心血和成本。目前房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理制度體系不完善仍舊是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的“攔路虎”，而本身房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、資金體量較大，在各個(gè)階段環(huán)節(jié)均會(huì)產(chǎn)生各種費(fèi)用，加之容易受到各種因素的影響，但是因?yàn)轫?xiàng)目管理制度不完善，缺乏科學(xué)規(guī)范的管理流程，導(dǎo)致各個(gè)環(huán)節(jié)工作不能嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)行，從而出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題。如施工階段使用不符合質(zhì)量要求的材料設(shè)備;在現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收階段實(shí)際工程量超出預(yù)算;工程返工等，這些問(wèn)題的存在，均會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本增加，同時(shí)還會(huì)增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失和質(zhì)量安全風(fēng)險(xiǎn)。

（二）缺乏完善的成本管理機(jī)制

缺乏完善的成本管理機(jī)制也是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理成效不佳的主要原因之一。首先，許多房地產(chǎn)企業(yè)并不重視成本的動(dòng)態(tài)化管理，本身房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，應(yīng)當(dāng)對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行成本管理，但是受到企業(yè)管理人員思想意識(shí)和專業(yè)水平的影響，使得全過(guò)程成本管理工作并未有效落實(shí)，更多是側(cè)重于工程工期及工程節(jié)點(diǎn)完成情況的管理，忽視整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程投入成本動(dòng)態(tài)管控，所以對(duì)于是否該發(fā)生和是否在預(yù)算內(nèi)發(fā)生的成本均有所忽視，最終導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本超出可控的范圍，給企業(yè)造成較大的經(jīng)濟(jì)損失。其次，仍有許多房地產(chǎn)企業(yè)并不重視項(xiàng)目的預(yù)算管理，即便是開(kāi)始了預(yù)算工作，也只是將預(yù)算作為結(jié)算依據(jù)，對(duì)于工程進(jìn)度結(jié)算并沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格的預(yù)決算控制，以致于到了竣工結(jié)算時(shí)，實(shí)際發(fā)生的總額要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出合同預(yù)計(jì)的總額。另外，有的企業(yè)在進(jìn)行工程進(jìn)度決算時(shí)，主要是依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)提供的資料和施工單位報(bào)送的結(jié)算資料進(jìn)行審核，但是對(duì)于資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性并沒(méi)有太多的關(guān)注，缺乏完善的監(jiān)督機(jī)制，于是導(dǎo)致成本控制效果不佳，大量的資金被浪費(fèi)。最后，仍有許多房地產(chǎn)企業(yè)并未有效進(jìn)行開(kāi)發(fā)費(fèi)用的預(yù)決算管理，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，資金成本、銷售成本、管理成本等都是不可避免的，但許多企業(yè)并沒(méi)有事先對(duì)這些開(kāi)發(fā)費(fèi)用進(jìn)行合理的統(tǒng)籌規(guī)劃，甚至為了能夠開(kāi)拓市場(chǎng)，盲目進(jìn)行融資和廣告宣傳，到最后項(xiàng)目清算時(shí)發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用占據(jù)較大的比重，超出了可控的范圍，嚴(yán)重影響企業(yè)的利益水平。

（三）內(nèi)部控制力度不足

財(cái)務(wù)成本管理作為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的重要組成部分，也需要進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部控制，從而保證企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作順利進(jìn)行。但從實(shí)際情況來(lái)看，許多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)水平較低，使得內(nèi)部控制難以有效發(fā)揮出作用，一方面表現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門之間缺乏一個(gè)有效的溝通機(jī)制，更多是各司其職，如工程部門只負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)管理，設(shè)計(jì)部門只負(fù)責(zé)畫圖設(shè)計(jì)，但是一旦出現(xiàn)施工與設(shè)計(jì)不符時(shí)，工程部門并沒(méi)有及時(shí)與設(shè)計(jì)部門溝通，于是便導(dǎo)致返工問(wèn)題屢屢發(fā)生，給企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失。另外，業(yè)務(wù)部門和財(cái)務(wù)部門之間也不能夠?qū)崿F(xiàn)有機(jī)融合，業(yè)務(wù)部門人員缺乏財(cái)務(wù)成本控制意識(shí)，而財(cái)務(wù)部門人員也不能深入到業(yè)務(wù)中進(jìn)行分析和處理。這些問(wèn)題的存在，均是內(nèi)部控制不足的表現(xiàn)，也因此導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作難以有效開(kāi)展;另一方面表現(xiàn)為企業(yè)缺乏完善的績(jī)效考核及審計(jì)問(wèn)責(zé)機(jī)制，仍有一部分企業(yè)并未將成本控制納入到績(jī)效考核范疇中，且未設(shè)置專門的內(nèi)審機(jī)構(gòu)及機(jī)制，導(dǎo)致項(xiàng)目審計(jì)有所延遲，難以發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，即便發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題也沒(méi)有相應(yīng)進(jìn)行追責(zé)懲罰，從而導(dǎo)致各種成本風(fēng)險(xiǎn)存在。

（四）管理方式單一化

在信息化時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理方式方法也應(yīng)及時(shí)進(jìn)行更新和轉(zhuǎn)變，但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)仍然停留在過(guò)去單一化的財(cái)務(wù)管理方式中，使得財(cái)務(wù)成本管理并不能滿足現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，且一定程度上還會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)管理成本，使得企業(yè)可持續(xù)發(fā)展受到阻礙。另外，在實(shí)際的財(cái)務(wù)成本管理工作中，房地產(chǎn)企業(yè)也存在現(xiàn)代信息技術(shù)應(yīng)用效率不高的問(wèn)題，主要原因是企業(yè)并沒(méi)有認(rèn)識(shí)到現(xiàn)代信息技術(shù)的優(yōu)勢(shì)，在先進(jìn)技術(shù)引進(jìn)方面有所欠缺，使得人工成本過(guò)高、信息安全風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題無(wú)法有效改善，從而降低了企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的水平。

（五）財(cái)務(wù)管理人員綜合素養(yǎng)有待提升

財(cái)務(wù)管理人員的綜合素養(yǎng)也直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的水平，因此提升財(cái)務(wù)管理人員的綜合素養(yǎng)也是房地產(chǎn)企業(yè)提升財(cái)務(wù)成本管理水平的關(guān)鍵。然而從現(xiàn)狀來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)仍然存在財(cái)務(wù)管理人員綜合素養(yǎng)不高的困擾，一是表現(xiàn)在財(cái)務(wù)管理人員對(duì)現(xiàn)代化成本管理技術(shù)及方法的掌握程度并不高，難以發(fā)現(xiàn)管理工作中存在的問(wèn)題;二是表現(xiàn)在財(cái)務(wù)管理人員的責(zé)任意識(shí)較薄弱，存在責(zé)任推諉的現(xiàn)象;三是表現(xiàn)在財(cái)務(wù)管理人員接受專業(yè)培訓(xùn)的機(jī)會(huì)較少，企業(yè)并不重視對(duì)其進(jìn)行培訓(xùn)。這些表現(xiàn)均使得房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理效果不佳，甚至引發(fā)各種財(cái)務(wù)危機(jī)。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作的對(duì)策

（一）建立規(guī)范的管理流程制度，加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程管理

房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)成本有效的管理，應(yīng)建立起規(guī)范的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理流程制度，以此強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的成本管理。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)需要針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中各個(gè)環(huán)節(jié)工作制定完善的管理制度，包括施工圖紙會(huì)審管理、材料管理、工序交接驗(yàn)收管理、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理、設(shè)計(jì)變更管理、安全生產(chǎn)管理等，均需要做出明確的指示和規(guī)定，并落實(shí)相應(yīng)的管理責(zé)任，確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)階段的管理工作能夠順利開(kāi)展。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要將項(xiàng)目進(jìn)度、安全、質(zhì)量及成本作為控制管理的重點(diǎn)進(jìn)行，確保項(xiàng)目能夠按照標(biāo)準(zhǔn)順利完工，進(jìn)而保障財(cái)務(wù)成本管理的質(zhì)量。

（二）建立完善的成本費(fèi)用管理機(jī)制，強(qiáng)化預(yù)決算控制

首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立完善的工程預(yù)決算管理制度，在項(xiàng)目開(kāi)始之前便進(jìn)行項(xiàng)目投入成本進(jìn)行預(yù)測(cè)和概算，然后結(jié)合實(shí)際情況制定合理的目標(biāo)成本，編制成本計(jì)劃和可行的成本控制措施，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程成本的動(dòng)態(tài)化管控。其次，在工程進(jìn)度結(jié)算及竣工結(jié)算時(shí)，除了要嚴(yán)格進(jìn)行預(yù)決算審核，也要加強(qiáng)資料的審查，有必要的情況下應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查驗(yàn)，確保資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。最后，針對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本、銷售成本、管理成本等費(fèi)用，均需要進(jìn)行年度預(yù)算，并編制費(fèi)用使用計(jì)劃，按月進(jìn)行費(fèi)用使用的管控，對(duì)費(fèi)用使用情況定期核實(shí)通報(bào)，若發(fā)現(xiàn)有異常情況，及時(shí)采取有效措施解決，從而強(qiáng)化成本費(fèi)用的動(dòng)態(tài)管控。

（三）加快內(nèi)部控制建設(shè)，加強(qiáng)成本費(fèi)用管理的監(jiān)督

為進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理，房地產(chǎn)企業(yè)還需要建立一個(gè)完善的內(nèi)部信息系統(tǒng)，促使各個(gè)部門之間實(shí)現(xiàn)信息共享和傳遞，強(qiáng)化各個(gè)部門之間的溝通協(xié)作，更好地進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)成本的管理。與此同時(shí)，要進(jìn)一步推進(jìn)業(yè)財(cái)融合，重視財(cái)務(wù)人員及業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)，使業(yè)務(wù)部門能夠熟悉財(cái)稅法規(guī)，財(cái)務(wù)部門能夠全面了解熟悉業(yè)務(wù)，從而強(qiáng)化財(cái)務(wù)成本管理。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要進(jìn)一步加強(qiáng)成本費(fèi)用管理的監(jiān)督，應(yīng)建立獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)及完善的內(nèi)審機(jī)制，強(qiáng)化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程各環(huán)節(jié)成本費(fèi)用的審計(jì)監(jiān)督，并根據(jù)審計(jì)結(jié)果實(shí)施相應(yīng)的問(wèn)責(zé)處罰和績(jī)效獎(jiǎng)勵(lì)，確保成本管控責(zé)任落實(shí)到人，從而提升全體人員成本費(fèi)用控制管理的積極性，進(jìn)而提升財(cái)務(wù)成本管理的成效。

（四）順應(yīng)時(shí)代發(fā)展變化，及時(shí)更新成本管理的方法

房地產(chǎn)企業(yè)還需要順應(yīng)時(shí)代發(fā)展變化，及時(shí)進(jìn)行成本管理方法的革新。應(yīng)借助現(xiàn)代化信息手段，搭建更加科學(xué)高效的財(cái)務(wù)成本管理平臺(tái)，以此提升財(cái)務(wù)成本管理的效率，并做好財(cái)務(wù)成本管理環(huán)節(jié)的把控工作，有效解決實(shí)際管理過(guò)程中存在的各種問(wèn)題，減少失誤的發(fā)生，從而實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)成本管理質(zhì)的飛躍。

（五）做好培訓(xùn)工作，提升財(cái)務(wù)管理人員綜合素養(yǎng)

新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)也需要做好財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)工作，應(yīng)根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)管理的要求，定期組織財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行專業(yè)技能的培訓(xùn)，同時(shí)也要落實(shí)有效的培訓(xùn)考核機(jī)制，提升財(cái)務(wù)管理人員的責(zé)任意識(shí)，使其能夠認(rèn)真地開(kāi)展財(cái)務(wù)成本管理工作，減少工作失誤。另外，也需要通過(guò)有效的績(jī)效考核機(jī)制激發(fā)財(cái)務(wù)管理人員的工作積極性，使其能夠更加主動(dòng)地參與到企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作中，從而提升企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的成效，為促進(jìn)企業(yè)更好的發(fā)展作出貢獻(xiàn)。

四、結(jié)語(yǔ)

總之，新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理面臨著諸多挑戰(zhàn)，若想提升自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就必須要做好財(cái)務(wù)成本管理工作，針對(duì)實(shí)際工作中存在的問(wèn)題，采取有效的措施，不斷完善財(cái)務(wù)成本管理，從而降低企業(yè)成本，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

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（作者單位：新泰市碧鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）