房屋維修資金管理中存在的問題與對策探討

李璇

摘要：近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，房屋維修資金的歸集規(guī)模越來越大，引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。文章列出了目前我國房屋維修資金管理中存在的普遍問題，對存在的問題進(jìn)行分析，并提出了完善對策。

關(guān)鍵詞：房屋維修資金管理;存在的問題;完善對策

一、房屋維修資金的概述及現(xiàn)狀

房屋維修資金涉及到多個(gè)方面，主要是住宅公共設(shè)施維修專用資金和房屋本體維修專用資金等。在房屋轉(zhuǎn)讓以后，相關(guān)的賬戶余額資金也被轉(zhuǎn)移到了新的房屋所有權(quán)人賬戶中，從房屋維修資金管理規(guī)定可以看出，房屋維修資金不可作為他用，而且對于資金繳存和使用以及管理等也提出了明確的規(guī)定。為管好這塊資金，我國結(jié)合實(shí)際情況制定了新型的房屋專項(xiàng)維修資金辦法，房屋專項(xiàng)維修資金管理遵循取之于民和用之于民的基本服務(wù)理念，既確保了業(yè)主的自身利益，同時(shí)又對社會(huì)穩(wěn)定有著重要作用。經(jīng)過近14年時(shí)間的實(shí)踐檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，房屋維修資金管理辦法的相關(guān)條款還不盡完善，某些方面無法適應(yīng)新時(shí)代房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求，增加了維修資金管理的難度，需要進(jìn)一步完善。

二、房屋維修資金管理中存在的問題

（一）房屋維修資金歸集制度不完善

1. 房屋維修資金的繳存標(biāo)準(zhǔn)不合理

現(xiàn)行的管理辦法規(guī)定：房屋維修資金按房屋建筑安裝單位成本的一定比例繳存。非同一小區(qū)內(nèi)同一棟房屋的房屋建筑安裝單位成本一般不相同，甚至相差很大，在當(dāng)?shù)毓芾聿块T沒有核準(zhǔn)房屋建筑安裝標(biāo)準(zhǔn)單位成本的情況下，首期交存房屋維修資金大多數(shù)是按照房屋單價(jià)的一定比例交存的。由于房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)構(gòu)造、配套設(shè)施、景觀、建設(shè)時(shí)間、戶型、朝向、樓層甚至是房屋編號(hào)等因素，房屋單價(jià)相差很大，造成建筑面積一樣的房屋交存的維修資金金額卻不一樣，這種交存規(guī)定存在明顯的不合理。

2. 房屋維修資金的交存方式不規(guī)范

由于現(xiàn)行的管理辦法沒有明確規(guī)定房屋維修資金的交存方式，給開發(fā)商提供了搭車收費(fèi)的便利途徑，許多開發(fā)商在收取房款的同時(shí)，代收代繳各項(xiàng)辦證費(fèi)用和房屋維修資金，甚至有意將各項(xiàng)辦證費(fèi)用和維修資金混在一起，故意讓業(yè)主分不清楚繳存的維修資金數(shù)額，為開發(fā)商挪用和截留代收房屋維修資金創(chuàng)造了有利條件，既損害了業(yè)主的利益，又增加了管理部門的工作難度。

3. 房屋維修資金欠交嚴(yán)重，后期續(xù)交困難

一方面，由于未出售的房產(chǎn)和開發(fā)商所有的房產(chǎn)沒有及時(shí)辦理甚至沒有辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，以及資金管理部門的不規(guī)范甚至違規(guī)行為，使維修資金出現(xiàn)了歷史欠賬現(xiàn)象，給房屋共用部分維修和費(fèi)用攤銷等帶來了麻煩;另一方面，由于沒有完善的房屋維修資金續(xù)交制度及處罰措施，相關(guān)業(yè)主因自身因素又不愿意續(xù)交時(shí)，導(dǎo)致后期維修資金余額不足，維修資金續(xù)交困難。

（二）房屋維修資金使用困難

1. 房屋維修資金使用表決權(quán)難通過

我國房屋維修資金管理規(guī)定：使用維修資金必須經(jīng)過2/3以上的業(yè)主簽字同意。由于各種特殊原因，短時(shí)間內(nèi)聚集到2/3以上的業(yè)主簽字同意比較困難，如有些業(yè)主不會(huì)換位思考，只要他們不是維修部位的直接受益者，多多少少存在抵制情緒，常常會(huì)拒絕簽字同意使用維修資金，當(dāng)業(yè)主意見不一致的時(shí)候，在征求業(yè)主簽字同意期間，有著一定的復(fù)雜性，無法有效啟動(dòng)和使用房屋維修資金。將會(huì)增加房屋維修資金申報(bào)和使用的難度，如屋面滲漏，只會(huì)影響頂層的業(yè)主，中低層業(yè)主不愿意甚至不會(huì)參與維修費(fèi)用的投票表決，同樣，低層業(yè)主不會(huì)同意維修或更換電梯的投票表決。

2. 部分業(yè)主只追求個(gè)人利益，無大局觀念

近些年來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市化水平也越來越高，然而隨著城市化水平的發(fā)展，城市人的生活方式也發(fā)生了很大程度的變化，對于鄰里之間的關(guān)系也不如從前。鄰里關(guān)系淡薄的現(xiàn)象，已經(jīng)成為當(dāng)前城市發(fā)展的通病，大多數(shù)人不會(huì)主動(dòng)關(guān)注他人的處境，甚至只要影響到自己的利益就會(huì)對他人說不，片面追求個(gè)人利益，無大局觀念，增加了正常使用房屋維修資金的困難。

3. 維修資金使用的監(jiān)管力度不夠

在房屋維修期間，一旦沒有加強(qiáng)監(jiān)督管理力度，將會(huì)增加維修成本輸出，維修質(zhì)量得不到保障，譬如維修項(xiàng)目沒有專業(yè)的工程技術(shù)人員做維修項(xiàng)目的預(yù)算和結(jié)算，維修現(xiàn)場無專人負(fù)責(zé)管理，維修項(xiàng)目的內(nèi)容不詳細(xì)，施工量計(jì)算不夠準(zhǔn)確等都會(huì)導(dǎo)致增加維修成本，降低資金使用率。

（三）房屋維修資金的增值收益沒有最大化

新建商品房維修的后滯期基本為5年甚至更久，處于“休眠”狀態(tài)的維修資金金額巨大，由于管理部門對維修資金管理的認(rèn)識(shí)不夠全面和深入，因而維修資金的存款期限和存款金額的比例不科學(xué)，存款利率沒有達(dá)到法律規(guī)定的上限，銀行賬上的活期存款比例過高，有的地方甚至出現(xiàn)挪用房屋維修資金的現(xiàn)象，房屋維修資金的增值收益沒有最大化。

三、房屋維修資金管理的對策

（一）提高房屋維修資金歸集各個(gè)環(huán)節(jié)的透明度

1. 核定維修資金的繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

管理部門應(yīng)當(dāng)在新建樓盤辦理預(yù)售許可證前，共享相關(guān)部門的樓盤表，核定該新建樓盤的維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)及應(yīng)交金額，業(yè)主在簽訂房屋預(yù)售許可備案合同時(shí)足額將應(yīng)交的房屋維修資金交存到管理部門開設(shè)的維修資金專戶上。一般根據(jù)房屋的類型和建筑面積來核定交存標(biāo)準(zhǔn)。如某地區(qū)房屋維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)如表1。

2. 明確房屋維修資金交存方式

房屋維修資金應(yīng)當(dāng)采用業(yè)主自行到開戶銀行繳存的方式，杜絕任何代收代繳行為。房屋維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w實(shí)際情況制定統(tǒng)一的具體操作流程和規(guī)章制度。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加大對業(yè)主的宣傳力度，一方面，讓業(yè)主提高對維修資金的認(rèn)知度，認(rèn)識(shí)到維修資金的重要性，另一個(gè)方面，讓業(yè)主明白房屋維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)、正確交存方式，清楚自己應(yīng)該交存多少維修資金等。

3. 嚴(yán)格落實(shí)政策規(guī)定，應(yīng)收盡收房屋維修資金

制定健全且完善的房屋維修資金管理法律制度，依靠逐漸完善的制度保證房屋維修資金足額收繳和補(bǔ)繳，將房屋維修資金歸集的難題徹底解決，使房屋維修資金在住房共有設(shè)施、設(shè)備和公用領(lǐng)域維修中的資金保障作用充分體現(xiàn)出來，讓業(yè)主完全認(rèn)識(shí)到足額繳存維修資金的重要性，各部門加強(qiáng)合作力度，嚴(yán)格懲處違規(guī)行為，嚴(yán)格制止欠繳現(xiàn)象的發(fā)生，結(jié)合實(shí)際情況加大續(xù)交力度。

（二）完善房屋維修資金使用的相關(guān)措施

1. 完善申報(bào)程序

當(dāng)前房屋維修資金的使用之所以困難，很大程度上是由于“使用維修資金必須經(jīng)過2/3以上的業(yè)主簽字同意”這一規(guī)定的影響，當(dāng)前由于業(yè)主代表召集起來十分困難并且意見難以統(tǒng)一，建議改變“現(xiàn)申請，現(xiàn)表決”的模式，建立維修資金使用網(wǎng)上表決系統(tǒng)，提高業(yè)主參與維修資金使用決策的透明度，解決維修資金使用時(shí)部分業(yè)主拒絕簽名、意見難以收集統(tǒng)一等問題。業(yè)主委員會(huì)需要征求業(yè)主意見時(shí)，業(yè)主自行登錄網(wǎng)站進(jìn)行投票表決，并將表決結(jié)果在網(wǎng)上進(jìn)行公示。

2. 改進(jìn)和創(chuàng)新維修資金管理方式

維修資金賬戶一般是由房產(chǎn)局進(jìn)行代為管理的，維修資金儲(chǔ)存到財(cái)政專戶內(nèi)，不方便建設(shè)維修資金信息化系統(tǒng)，從一定程度上增加了資金使用的復(fù)雜性和難度?；诖耍瑧?yīng)該改進(jìn)和創(chuàng)新維修資金管理方式，引進(jìn)房產(chǎn)局代為管理、業(yè)主委員會(huì)和財(cái)政部門監(jiān)管相互結(jié)合到一起的方法，構(gòu)建業(yè)主委員會(huì)，申請業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司同時(shí)進(jìn)行管理，并適時(shí)和定期對業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行維修資金法規(guī)政策、統(tǒng)籌、續(xù)交以及使用等相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)，對資金安全性進(jìn)行分析，制定合理的維修資金使用方案，自主接受資金管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，對業(yè)主進(jìn)行全面鼓勵(lì)，遵循民主和協(xié)商的基本原則，逐步實(shí)現(xiàn)自主化管理目標(biāo)。

3. 建立小區(qū)維修的施工隊(duì)伍數(shù)據(jù)庫

維修資金管理部門可以建立小區(qū)維修施工隊(duì)伍數(shù)據(jù)庫，保存審核合格的施工隊(duì)伍名單及資質(zhì)、維修項(xiàng)目的內(nèi)容、面積、報(bào)價(jià)、結(jié)算價(jià)等資料。在日后的維修方案中，可以按照業(yè)主的要求，在數(shù)據(jù)庫中選擇符合業(yè)主意愿的施工隊(duì)伍，從而節(jié)約維修費(fèi)用，提高維修資金使用率。

維修費(fèi)用超過30萬的，應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)的方式，選定施工隊(duì)伍，并通過基建評審中心對維修費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算評審，按評審價(jià)付款。

4. 建立應(yīng)急解危維修預(yù)案制度

經(jīng)2/3以上的業(yè)主表決同意，并經(jīng)維修資金管理機(jī)構(gòu)辦理備案手續(xù)，建立應(yīng)急解危維修預(yù)案制度。預(yù)案的內(nèi)容應(yīng)包括應(yīng)急解危維修的條件及范圍、資金使用流程、竣工驗(yàn)收的責(zé)任主體和驗(yàn)收方式等。對于發(fā)生屬于應(yīng)急解危維修條件及范圍之一的突發(fā)維修，應(yīng)采用應(yīng)急解危維修預(yù)案制度使用維修資金，如電梯發(fā)生重大質(zhì)量問題、水管爆裂漏水、樓體外墻飾面脫落等危險(xiǎn)造成功能障礙和安全隱患的。

（三）改進(jìn)房屋維修資金管理體制

1. 深化房屋維修資金保值增值的渠道和模式

現(xiàn)行辦法：規(guī)定房屋維修資金保值增值的投資渠道只有銀行存款和購買國債，目前資金的投資渠道和投資方式靈活多樣，這樣的規(guī)定在一定程度上降低了房屋維修資金的保值增值收益，在第三方機(jī)構(gòu)全程全方位監(jiān)督的前提下，可以將維修資金投資于低風(fēng)險(xiǎn)的銀行產(chǎn)品;投資于國家重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

2. 建立房屋維修資金績效管理制度

現(xiàn)行管理辦法規(guī)定房屋維修資金的增值收益全部歸業(yè)主所有。管理房屋維修資金必須付出一定的人力物力，近年來，商品房數(shù)量和維修資金規(guī)模迅速增長，管理房屋維修資金需要的人員經(jīng)費(fèi)和業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi)也隨之快速增加。目前財(cái)政資金緊張，預(yù)算嚴(yán)重不足，管理部門的辛勤付出而獲得的維修資金最大化增值收益全部由業(yè)主受益，管得越好付出就越多，付出越多管理部門承擔(dān)的費(fèi)用就越多，而管理經(jīng)費(fèi)財(cái)政又不能完全保障，導(dǎo)致管理部門不會(huì)主動(dòng)為房屋維修資金的最大化增值而努力。因此，要想使房屋維修資金增值收益最大化，就必須調(diào)動(dòng)管理部門的積極性和主動(dòng)性，改變管理人員固有的“管得好不好一個(gè)樣，只要資金安全就行”的觀念，建立房屋維修資金績效管理制度。

3. 優(yōu)化維修資金銀行存款結(jié)構(gòu)

由于目前大多數(shù)商品房處于維修的后滯期，使用的資金比例不高，根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前使用的維修資金比例一般沒有超過總金額的10%，而且本年歸集的維修資金總額遠(yuǎn)大于本年使用的維修資金總額，因此，管理部門應(yīng)當(dāng)優(yōu)化房屋維修資金的銀行存款結(jié)構(gòu)，合理安排定期存款期限，適當(dāng)調(diào)高3年期、2年期的存款比例，單筆存款金額盡量湊齊1000萬元及以上形成大額存款，因?yàn)槿嗣胥y行規(guī)定大額存款利率可以按照同期的基準(zhǔn)利率上浮40%～50%計(jì)息;活期存款利息可以按“七天通知存款利率”計(jì)息，并設(shè)立專職機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。假如大額存款利率上浮50%，三年期1000萬大額存款年利息比一般三年期存款年利息多7.5萬元，二年期1000萬大額存款年利息比一般二年期存款年利息多10.5萬元，一年期1000萬大額存款年利息比一般一年期存款年利息多13.5萬元;1000萬活期存款按“七天活期通知存款”利率計(jì)息，年利息比一般活期存款年利息多10萬元。

四、結(jié)語

房屋維修資金管理的水平關(guān)系到每一位業(yè)主的合法權(quán)益，同時(shí)直接影響鄰里之間的和諧關(guān)系，為了構(gòu)建和諧的社會(huì)關(guān)系，本人針對當(dāng)前房屋維修資金管理中存在的問題進(jìn)行了分析，并提出了對策探討，有利于保障房屋維修資金管理制度的順暢運(yùn)行，完善管理制度，確保維修資金來源穩(wěn)定、管理有序、使用高效，充分發(fā)揮業(yè)主和管理部門的積極性和主動(dòng)性。

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（作者單位：攸縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局——攸縣住房保障服務(wù)中心）