李宗義
摘要:在我國(guó)實(shí)施改革開放政策以來,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展,城市建設(shè)規(guī)模也進(jìn)一步擴(kuò)大,給房地產(chǎn)公司帶來了前所未有的發(fā)展機(jī)會(huì)。在過去的二十年發(fā)展之中,房地產(chǎn)業(yè)取得了快速的進(jìn)步,并為城市的建設(shè)和發(fā)展做出了極其關(guān)鍵的貢獻(xiàn)。隨著城市人口的持續(xù)增加,城市中的住房需求也逐步增大,這為房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展提供了良好的環(huán)境。但是,在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中存在一些問題,包括項(xiàng)目建設(shè)亟需眾多資金,項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)、資金回收周期長(zhǎng),這些問題都使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)肩負(fù)極大的威脅。
關(guān)鍵詞:財(cái)務(wù)預(yù)算管理;房地產(chǎn)開發(fā);經(jīng)營(yíng)
一、財(cái)務(wù)預(yù)算管理的必要性
在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)與相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)同開發(fā)中,公司的高級(jí)管理人員,已經(jīng)把公司的運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)放置于財(cái)務(wù)預(yù)算管理之上,房地產(chǎn)企業(yè)的資本運(yùn)營(yíng)水平為企業(yè)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵所在。因此,房地產(chǎn)企業(yè)的融資,亟需強(qiáng)化對(duì)財(cái)務(wù)資金的預(yù)算與治理,以確??茖W(xué)利用資金,進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè),減輕其承擔(dān)的經(jīng)營(yíng)耗費(fèi)。只有為項(xiàng)目研發(fā)設(shè)計(jì)供應(yīng)平穩(wěn)的資金,方可使項(xiàng)目得以順利落實(shí),所以,通過為前端的項(xiàng)目設(shè)定一定的預(yù)算,需要對(duì)其進(jìn)行研究和對(duì)材料采購(gòu)成本進(jìn)行把控,方可確保建設(shè)企業(yè)成功將相應(yīng)的目標(biāo)完善開來,卓有成效地實(shí)現(xiàn)了建設(shè)成本的把控,此亦為房地產(chǎn)公司未來的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的落實(shí)分化操作。通過把年度業(yè)務(wù)規(guī)劃的目標(biāo),分化為預(yù)算各個(gè)步驟的目標(biāo)所在,它為房地產(chǎn)企業(yè)的各類項(xiàng)目活動(dòng),供應(yīng)了財(cái)務(wù)支持,并將企業(yè)的資源進(jìn)行分配,從而使得企業(yè)的整體方略得以落實(shí)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的主要內(nèi)容
(一)損益預(yù)算
損益預(yù)算包含營(yíng)業(yè)收入和支出、期間成本以及各種稅收方面的計(jì)算等等。這并不意味著財(cái)務(wù)部門可以自行加以落實(shí),而是一定從業(yè)務(wù)預(yù)算這一基礎(chǔ)出發(fā),對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算加以確定,例如,收入的明確條件為房屋已交付并歸檔、在線上已落實(shí)商品房合同簽訂、房屋已全額付款抑或是已收到預(yù)付款、抵押銀行已審查并批準(zhǔn)了一部分、抵押和商品房的轉(zhuǎn)讓程序已經(jīng)完成。以收入實(shí)現(xiàn)作為分析案例,工程機(jī)構(gòu)亟需為房屋完工檢驗(yàn)的進(jìn)程供應(yīng)相應(yīng)的預(yù)算,而銷售機(jī)構(gòu)亟需為房屋銷售提供預(yù)算和預(yù)先估計(jì)抵押處理的進(jìn)度,并針對(duì)性制定出相應(yīng)的流程,從收到竣工檢查到完成商品房轉(zhuǎn)讓程序,進(jìn)行占用通知的各自時(shí)間點(diǎn)的預(yù)估??偠灾?,只有在公司各個(gè)機(jī)構(gòu)的共同努力下,預(yù)算才能被制定出來,使之是實(shí)際可操作的和真正有效的。
(二)資金預(yù)算
房地產(chǎn)公司的資金預(yù)算包含兩個(gè)方面:現(xiàn)金流入以及流出這兩種,現(xiàn)金流入關(guān)鍵包含內(nèi)外部資金融匯流入以及銷售方面的款項(xiàng)收回;現(xiàn)金流出關(guān)鍵包含開發(fā)成本規(guī)劃支付。資金成本為房地產(chǎn)公司開發(fā)成本內(nèi)部極其主要的一個(gè)要素,思索怎么樣對(duì)資金耗費(fèi)進(jìn)行節(jié)省,是為公司構(gòu)建收益的主要渠道之一。集團(tuán)公司的資金匯集式治理,對(duì)信用貸款渠道以及手段、項(xiàng)目本來的銷售以及相應(yīng)的進(jìn)度安排,皆成為對(duì)資金成本產(chǎn)生作用的關(guān)鍵要素。
三、財(cái)務(wù)預(yù)算管理的問題
(一)缺乏對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的正確認(rèn)識(shí)
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度之內(nèi),財(cái)務(wù)預(yù)算管理活動(dòng),始終直接位于其開發(fā)和建設(shè)的所有進(jìn)度之中,但現(xiàn)任高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)人員,未提升對(duì)預(yù)算工作的關(guān)注程度,基層業(yè)務(wù)從業(yè)人士亦未卓有成效地實(shí)施預(yù)算規(guī)劃同其目標(biāo)。大多房地產(chǎn)企業(yè)的管理人士,僅將重點(diǎn)放在減少項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)成本上,基于這樣的前提進(jìn)行預(yù)算編制,并認(rèn)為預(yù)算編制的關(guān)鍵目的,旨在減少建設(shè)耗費(fèi)。結(jié)果,預(yù)算工作不能在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部卓有成效地進(jìn)行,并且預(yù)算不能用于指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)資金的使用。此為當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)通??梢姷膯栴}所在。
(二)預(yù)算管理制度不健全
在房地產(chǎn)公司對(duì)預(yù)算管理工作進(jìn)行落實(shí)之時(shí),一定要為企業(yè)的預(yù)算管理工作,設(shè)定科學(xué)合理的預(yù)算治理相應(yīng)舉措同程序。預(yù)算制度是發(fā)展預(yù)算工作的前提所在,能夠卓有成效地促進(jìn)預(yù)算工作的進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)。然而,在當(dāng)下的房地產(chǎn)企業(yè)之內(nèi),由于缺乏對(duì)高層管理者預(yù)算管理的側(cè)重,財(cái)務(wù)人員設(shè)計(jì)的預(yù)算系統(tǒng)有著很大的缺陷。在預(yù)算系統(tǒng)的具象化實(shí)施進(jìn)程之內(nèi),同事實(shí)上的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的建設(shè),存在很大差異。業(yè)務(wù)從業(yè)者沒有辦法卓有成效地將預(yù)算計(jì)劃以及目的落實(shí)下去。項(xiàng)目簽證非常繁瑣,預(yù)算不夠精準(zhǔn),從而使得房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)耗費(fèi)不斷上升,這一成本態(tài)勢(shì)使得企業(yè)獲益減低。
(三)財(cái)務(wù)預(yù)算管理與業(yè)務(wù)脫離
房地產(chǎn)公司高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)在對(duì)將來發(fā)展方略訂立計(jì)劃之時(shí),亟需制定一整套方略落實(shí)舉措,特別是要對(duì)企業(yè)內(nèi)在化財(cái)務(wù)預(yù)算制度加以完備。通過預(yù)算治理計(jì)劃分解公司的發(fā)展方略,推動(dòng)業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)將之進(jìn)行落實(shí),并實(shí)施公司的成本控制操作。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行預(yù)算工作之時(shí),對(duì)公司內(nèi)在化的財(cái)務(wù)訊息加以總計(jì)同分析,然后訂立下一年的預(yù)算實(shí)現(xiàn)目的。這種治理方式無法將企業(yè)將來發(fā)展方向擱置其中,亦無法對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)產(chǎn)生的影響進(jìn)行考量,從而使得預(yù)算計(jì)劃以及相應(yīng)的方略同房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)活動(dòng)和項(xiàng)目建設(shè)相分離。業(yè)務(wù)人士沒有辦法順利對(duì)其加以落實(shí)。最終獲得的預(yù)算結(jié)果不夠精準(zhǔn),沒有辦法通過這一操作卓有成效地把控房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目建設(shè)耗費(fèi)。
四、提升地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)預(yù)算能力的策略
(一)科學(xué)合理的編制預(yù)算方案,決策層高度重視
在房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)安排之內(nèi),財(cái)務(wù)預(yù)算治理在公司工作的各個(gè)方面都起著重要功能。所以,房地產(chǎn)企業(yè)的高級(jí)領(lǐng)導(dǎo),要更加關(guān)注預(yù)算方面的操作,與此同時(shí),還要給預(yù)算工作提供相當(dāng)程度的人物力扶持,以制定公司財(cái)務(wù)預(yù)算工作的進(jìn)一步發(fā)展方針。高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)人士還亟需主動(dòng)學(xué)習(xí)同預(yù)算治理有關(guān)的基礎(chǔ)性知識(shí),以便對(duì)預(yù)算工作有相當(dāng)程度的認(rèn)識(shí),此外,房地產(chǎn)公司亟需對(duì)所有職員進(jìn)行基本的財(cái)務(wù)預(yù)算知識(shí)教育指引,從而將他們對(duì)預(yù)算的認(rèn)識(shí)和關(guān)注提升上去?;诖耍瑸閷?shí)現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算目的,財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)的預(yù)算人士,應(yīng)按照房地產(chǎn)公司當(dāng)下實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況和將來發(fā)展計(jì)劃,對(duì)預(yù)算管理體系的設(shè)計(jì)進(jìn)行完備,使得預(yù)算系統(tǒng)符合實(shí)際業(yè)務(wù)運(yùn)作。另外,預(yù)算人士還必須準(zhǔn)備預(yù)算規(guī)劃同相應(yīng)的方針,把企業(yè)的戰(zhàn)略計(jì)劃目標(biāo)在預(yù)算計(jì)劃之中呈現(xiàn)出來,從而推動(dòng)預(yù)算工作的實(shí)施,以執(zhí)行公司的戰(zhàn)略。在對(duì)預(yù)算計(jì)劃進(jìn)行編設(shè)之時(shí),預(yù)算人士亦須主動(dòng)對(duì)國(guó)家頒布的有關(guān)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)、土地治理、信用貸款同建設(shè)等相關(guān)的法律法規(guī)了解清楚。預(yù)算人士應(yīng)及時(shí)對(duì)外部環(huán)境變化對(duì)公司運(yùn)營(yíng)的作用進(jìn)行認(rèn)識(shí),使得優(yōu)化的預(yù)算計(jì)劃得以確立,確保為每個(gè)機(jī)構(gòu)設(shè)定的預(yù)算目標(biāo)與公司的實(shí)際業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)和職能治理項(xiàng)目相符,并改善預(yù)算計(jì)劃的科學(xué)合理特性,以引發(fā)決策者的注意。
(二)提升預(yù)算管理的精準(zhǔn)度
在房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目建設(shè)同開發(fā)進(jìn)度之內(nèi),預(yù)算管理人士訂立精確的相應(yīng)目的,從而落實(shí)業(yè)務(wù)成本的把控,為當(dāng)下房地產(chǎn)公司預(yù)算工作的關(guān)鍵所在。因此,預(yù)算人士在進(jìn)行預(yù)算操作、在制定預(yù)算計(jì)劃和相應(yīng)的目的之時(shí),應(yīng)以預(yù)算的準(zhǔn)確性為準(zhǔn),只有為企業(yè)訂立準(zhǔn)確的預(yù)算目的同相應(yīng)的預(yù)算安排,方可使得房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)穩(wěn)定的發(fā)展得以落實(shí)。與此同時(shí),預(yù)算工作的準(zhǔn)確性亦為對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略目的實(shí)施產(chǎn)生作用的關(guān)鍵性前提。在項(xiàng)目建設(shè)的早期階段,預(yù)算人士亟需與前線項(xiàng)目建設(shè)人士以及項(xiàng)目計(jì)劃編制人士緊密溝通,收集有關(guān)項(xiàng)目的更多訊息,將項(xiàng)目簽證流程減少,并提升預(yù)算人士對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的認(rèn)識(shí)程度。如此,能夠確保后續(xù)的預(yù)算計(jì)劃與事實(shí)項(xiàng)目密切相關(guān),這亦為對(duì)預(yù)算工作發(fā)展加以規(guī)范化的前提所在。與此同時(shí),預(yù)算人士加強(qiáng)了公司內(nèi)在化預(yù)算工作的實(shí)施和監(jiān)管,積極推進(jìn)了企業(yè)預(yù)算層面的全方位提高。
(三)加強(qiáng)預(yù)算與業(yè)務(wù)的聯(lián)系
房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)將來的發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃之時(shí),一定要將計(jì)劃具象化內(nèi)容,同企業(yè)的事實(shí)預(yù)算體制相互連接,以推動(dòng)預(yù)算操作,卓有成效地將企業(yè)的戰(zhàn)略計(jì)劃目的落實(shí)下來。此外,通過預(yù)算治理,使得企業(yè)業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)合理對(duì)成本加以管制,進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)獲得良性進(jìn)步。
在對(duì)預(yù)算體制進(jìn)行制定之時(shí),預(yù)算管理人士應(yīng)將項(xiàng)目建設(shè)考慮在內(nèi),并且考慮到研發(fā)同建設(shè)進(jìn)度內(nèi)產(chǎn)生的問題和風(fēng)險(xiǎn),實(shí)際進(jìn)入到前線項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)之中,對(duì)實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度之內(nèi)產(chǎn)生的問題同業(yè)務(wù)所亟需的耗費(fèi)加以探究。運(yùn)營(yíng),為企業(yè)創(chuàng)建科學(xué)合理的預(yù)算體系,能夠提升預(yù)算同業(yè)務(wù)二者間的鏈接力。
五、結(jié)束語
綜上所述,隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展,房地產(chǎn)公司面臨著更加復(fù)雜的市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境。為了公司的平穩(wěn)發(fā)展,一定要提高財(cái)務(wù)預(yù)算治理情況,從而落實(shí)卓有成效的成本控制。目前公司存在著一些問題,包括預(yù)算認(rèn)知薄弱、預(yù)算管理存在缺陷,企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算綜合預(yù)算管理不夠完備,這些都極大地制約了公司的運(yùn)營(yíng)同進(jìn)一步擴(kuò)大。因此,房地產(chǎn)公司應(yīng)強(qiáng)化預(yù)算管理操作。
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