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    美國租客保護(hù)令存廢成難題

    2021-11-13 23:49:51姚虹聿
    檢察風(fēng)云 2021年17期
    關(guān)鍵詞:租客房租房東

    姚虹聿

    底特律一個(gè)即將搬離租住房屋的家庭

    7月31日,美國國會(huì)眾參兩院和白宮都未作出延長租客保護(hù)令有效期的決定,這意味著該保護(hù)令于8月起失效。美國的房東們有權(quán)將上千萬欠交房租的租客驅(qū)逐出去。這些居無定所的人將對疫情防控造成極為不利的影響。不過,美國終止實(shí)施租客保護(hù)令是無奈之舉,因?yàn)樽栽摫Wo(hù)令生效后,房東群體承受了巨大的經(jīng)濟(jì)壓力,其權(quán)益未能得到保障。無論租客保護(hù)令存廢,美國社會(huì)都將面臨考驗(yàn)。

    “來之不易的勝利”沒有了

    根據(jù)美國的相關(guān)法律規(guī)定,房東有權(quán)驅(qū)逐欠交房租的租客;抵押機(jī)構(gòu)有權(quán)剝奪逾期未被贖回的抵押品的贖回權(quán)。而新冠肺炎疫情導(dǎo)致這兩項(xiàng)法規(guī)的執(zhí)行不得不作出調(diào)整。

    時(shí)間回溯到2020年初,因新冠肺炎疫情對經(jīng)濟(jì)的沖擊,很多美國媒體呼吁“人性化執(zhí)法”,暫停執(zhí)行欠費(fèi)租客驅(qū)逐令以及剝奪抵押品贖回權(quán)的法規(guī)?!哆~阿密先驅(qū)報(bào)》刊發(fā)的阿斯本研究所和“涉新冠肺炎被驅(qū)逐者保護(hù)組織”聯(lián)合發(fā)布的研究報(bào)告指出,在疫情期間,居無定所的人增多會(huì)加大病毒傳播的風(fēng)險(xiǎn);在經(jīng)濟(jì)受到?jīng)_擊的情況下,抵押品所有者很可能逾期還款,不應(yīng)“簡單粗暴”地剝奪他們對抵押品的贖回權(quán)。

    在輿論的壓力下,美國各州紛紛出臺(tái)臨時(shí)禁止令,禁止房東因租客欠交房租對其進(jìn)行驅(qū)逐,并延后抵押品的贖回期限。美國國會(huì)于2020年3月正式批準(zhǔn)租客保護(hù)令,該保護(hù)令由美國疾病控制與預(yù)防中心頒布,禁止房東因租客欠交房租對其進(jìn)行驅(qū)逐。

    在最早發(fā)布相關(guān)法令的佛羅里達(dá)州,倡導(dǎo)減免房租的“住房正義聯(lián)盟”在邁阿密法院大樓前召開小型新聞發(fā)布會(huì),與會(huì)者歡呼雀躍。該活動(dòng)的發(fā)起人之一、“住房正義聯(lián)盟”負(fù)責(zé)人阿拉納·格里爾說:“這不是我們需要的全部,但這已經(jīng)是來之不易的勝利了!”

    美國普林斯頓大學(xué)的一個(gè)研究小組從2020年3月起關(guān)注租客被驅(qū)逐的問題。他們的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示,租客保護(hù)令使全國范圍內(nèi)驅(qū)逐租客的事件數(shù)量大幅減少。雖然仍有極少數(shù)租客在保護(hù)令生效期間遭到房東的驅(qū)逐,但他們訴諸法律后會(huì)迫使房東讓步,允許他們回到居所。

    美國國會(huì)批準(zhǔn)的租客保護(hù)令于2020年7月底到期。2020年8月,阿斯本研究所發(fā)布報(bào)告稱,到2020年底可能有多達(dá)4000萬美國人被房東驅(qū)逐,非常不利于疫情防控。于是,2020年9月,美國國會(huì)批準(zhǔn)將租客保護(hù)令的有效期延長至2021年7月底。

    7月30日,在美國聯(lián)邦眾議院,由于共和黨議員的反對,租客保護(hù)令的有效期未能被批準(zhǔn)延長至10月18日。民主黨議員表示,他們?nèi)狈ψ銐虻闹С轴槍υ撎嶙h啟動(dòng)投票程序。聯(lián)邦參議院在7月31日舉行了罕見的“周六會(huì)議”,但仍沒能解決這個(gè)問題,租客保護(hù)令的有效期未被批準(zhǔn)延長。白宮方面也明確表示,由于缺乏權(quán)限,美國政府不會(huì)通過行政命令的方式延長租客保護(hù)令的有效期。

    據(jù)美國《芝加哥論壇報(bào)》報(bào)道,目前全美有約650萬戶家庭、1500萬人拖欠房租,款項(xiàng)總額超過200億美元。很多人覺得,疫情已經(jīng)進(jìn)入常態(tài)化防控階段,可以允許房東驅(qū)逐欠交房租的租客了。

    得克薩斯州已于今年3月提前終止了租客保護(hù)令(7月31日是國會(huì)規(guī)定的最后期限,各州有權(quán)根據(jù)實(shí)際情況提前終止該保護(hù)令)。很多房東前往法院申請對租客的驅(qū)逐令。有了驅(qū)逐令,如果租客拒絕搬離,法院將派人強(qiáng)制將他們帶離。達(dá)拉斯城的沃思堡地區(qū)一時(shí)間成了全美簽發(fā)驅(qū)逐令最多的地區(qū)之一。那里的居民安東尼·阿普肖和他17歲的兒子被房東趕出了家門。阿普肖在疫情期間失去了工作,付不起房租。他說:“房東就這樣把我們趕出來了。我的兒子沒地方做作業(yè),他還有3周就要畢業(yè)了。他們(房東)想把所有失去經(jīng)濟(jì)來源的租客都趕出去。租客的家具等物品被丟在大街上?!?/p>

    《芝加哥論壇報(bào)》指出,自今年8月1日起,租客保護(hù)令在全美失效,“驅(qū)逐潮”將到來。在1500萬名拖欠房租的人中,有近1000萬人將被房東驅(qū)逐,流落街頭。據(jù)美國民權(quán)聯(lián)盟預(yù)計(jì),“驅(qū)逐潮”中還可能出現(xiàn)不公平的現(xiàn)象——非洲裔租客被驅(qū)逐的可能性是白人租客的兩倍。

    居住在底特律市的威廉姆斯女士,自新冠肺炎疫情暴發(fā)以來就失去了工作。帶著5個(gè)孩子的她只能依靠政府發(fā)放的補(bǔ)貼以及慈善機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)援助來支付部分房租,拖欠房租已經(jīng)半年多了?!叭绻悔s出去,我和孩子們就會(huì)流落街頭。這里大多數(shù)欠交房租的人都面臨著被驅(qū)逐的命運(yùn)。以前我們還能去收容所棲身,但現(xiàn)在收容所已經(jīng)因?yàn)橐咔殛P(guān)閉了。我們能去哪?該怎么辦?”

    馬丁內(nèi)斯夫婦在2020年10月曾舉辦一個(gè)小型派對,慶祝他們搬到科羅拉多州奧羅拉市的一間新公寓中?,F(xiàn)在,隨著租客保護(hù)令到期,他們要么補(bǔ)交8000美元房租,要么將公寓鑰匙交還給房東,全家搬離。馬丁內(nèi)斯說:“如果我們被房東驅(qū)逐,就只能在之前購買的郊外的一塊荒地上搭帳篷居住。我們本來計(jì)劃在那里蓋一棟小房子,開始新的生活,但現(xiàn)在沒有資金,只能睡帳篷。到了冬天,取暖都成問題?!?blockquote>

    是避免大批租客流落街頭增大疫情傳播風(fēng)險(xiǎn),還是保護(hù)房東的權(quán)益?無論租客保護(hù)令存廢,美國社會(huì)都將面臨考驗(yàn)。

    雖然美國國會(huì)批準(zhǔn)發(fā)放450億美元“房租援助金”,用于緩解美國民眾因疫情面臨的經(jīng)濟(jì)困難,但收效甚微。例如在密蘇里州堪薩斯城,到今年7月仍有四成援助金沒有及時(shí)發(fā)放,超過1700戶家庭面臨著被驅(qū)逐的困境。據(jù)了解,當(dāng)?shù)孛癖娭荒芡ㄟ^在線方式申請?jiān)?。一個(gè)旨在保護(hù)租客的民間組織的發(fā)言人基爾·帕特里克對此批評(píng)道:“政府的這一做法很不公平,因?yàn)檫@里有不少貧困民眾無法上網(wǎng)。很多市政官員什么也沒做?!睆?月30日起,該組織陸續(xù)接到大量租戶的電話,稱房東要求他們在7月31日搬走,而這些人根本無處可去。

    美國詹恩家庭研究所的研究顯示,截至今年7月初,在欠交房租的家庭中,有八成都居住在新冠肺炎疫情熱點(diǎn)地區(qū)。該研究所住房政策研究員威廉姆斯表示:“讓更多的人流落街頭,無疑將導(dǎo)致病毒感染率大幅提高。”

    千呼萬喚的《餐飲業(yè)救濟(jì)法案》

    據(jù)《紐約郵報(bào)》報(bào)道,租客保護(hù)令失效不僅沖擊了貧困租客的生活,也會(huì)影響大批企業(yè)——那些租賃場所進(jìn)行經(jīng)營的店家。一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示,自新冠肺炎疫情暴發(fā)以來,紐約市有87%的酒吧、餐廳和夜總會(huì)的業(yè)主無法全額支付租金;有34%的業(yè)主表示,根本無法支付租金,企業(yè)已瀕臨倒閉。60%的餐館在疫情期間未被減免租金。在享受到租金減免待遇的餐館中,只有不到三分之一被免除了超過50%的租金。一些受訪店主表示,他們一直在試圖就租約與房東進(jìn)行談判,但房東不愿讓步。

    對于房東的行為,不少餐飲業(yè)主表示理解。很多房東在疫情暴發(fā)初期的幾個(gè)月為餐飲業(yè)租客減免了房租,但疫情持續(xù)半年后,房東們也逐漸感受到了壓力。部分房東已無法為租客繼續(xù)減少或免除租金,讓餐廳生存下去。

    雖然近段時(shí)間美國民眾外出用餐和活動(dòng)增多,店鋪還可以加收“疫情期間服務(wù)附加費(fèi)”,但絕大多數(shù)店主認(rèn)為,這都不足以抵消疫情對餐飲業(yè)、娛樂業(yè)造成的巨大傷害。在紐約,無法支付全額租金的餐飲商家持續(xù)增多。

    《紐約郵報(bào)》指出,對于像紐約這樣的大都市來說,餐飲企業(yè)和娛樂場所對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行至關(guān)重要。為了確保這些企業(yè)的生存,店主和房東都寄希望于政府,呼吁采取一系列保障措施,包括頒布實(shí)施以減免稅負(fù)為核心的《餐飲業(yè)救濟(jì)法案》。

    房東們的困境

    對于不能支付房租的租客來說,終止租客保護(hù)令有些殘忍。但對于收不到房租的房東來說,租客保護(hù)令讓他們有苦說不出。

    布林克利·摩根律師事務(wù)所合伙人馬克說:“租客保護(hù)令讓銀行和房東成為最大的受害者。銀行可以得到政府的救濟(jì),而房東只能承受巨額損失。一些房東的生活已經(jīng)陷入困境,房租是他們的生活來源。面對欠交房租的租客,他們一度失去了法律追索權(quán)。現(xiàn)在是時(shí)候把權(quán)利還給他們了?!?/p>

    邁阿密的律師阿曼在接受媒體采訪時(shí)指出,大多數(shù)房東能夠與租戶協(xié)商解決問題。他代理了80多名房東的相關(guān)業(yè)務(wù),主要職責(zé)是與租客們溝通,制定切實(shí)可行的付款計(jì)劃。阿曼說:“有一些無良租客,明明有穩(wěn)定的收入,但以租客保護(hù)令為由拒絕交納房租。有房東愿意支付違約金,提前收回房子,然后出售。但租客不僅不支付房租,而且拒絕搬離。”

    一些房東背負(fù)著抵押貸款,還要繳納房地產(chǎn)稅以及支付維護(hù)費(fèi)用,他們沒有得到任何救濟(jì)。從這個(gè)角度看,租客保護(hù)令對房東是不公平的。

    可以說,無論租客保護(hù)令存廢,美國社會(huì)都將面臨考驗(yàn)。

    編輯:姚志剛 winter-yao@163.com

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