桐城市中心城區(qū)集約利用潛力評價

唐玲，孔默佳，朱唐兵，李心明 （安徽省建筑科學研究設計院，安徽 合肥 230031）

1 桐城市概況

桐城市是安徽省安慶市的一個縣級市，地理位置在安徽省中部偏西南。全市轄1個國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、1個省級開發(fā)區(qū)，12個鎮(zhèn)和3個街道，總面積1571km。桐城市處于安慶市北部，東面接廬江、樅陽兩縣，西面接潛山縣，北面接舒城縣，南面接懷寧縣和安慶市區(qū)。其中心城區(qū)位于市境中部稍偏西北，北距省會合肥98km，南離安慶市區(qū)68km。

2 工作地域劃定與功能區(qū)劃分

2.1 工作地域劃定

桐城市中心城區(qū)集約利用潛力評價劃定的工作地域總面積為18.04km，涉及的街道包括文昌街道、龍眠街道和龍騰街道。工作地域交通十分便利，南北走向的道路主要有：東環(huán)路、產業(yè)大道、龍池路、盛唐路、同安路、和平路；東西走向的道路主要有：望溪路、龍眠路、龍騰大道、南山路、興源路。

2.2 功能區(qū)劃分

桐城市中心城區(qū)集約利用潛力評價共劃分功能區(qū)120個，功能區(qū)面積1663.1058hm，占工作地域總面積的92.18%。未參與評價區(qū)141.1811hm，占工作地域總面積的7.82%。在功能區(qū)中，主要以居住功能區(qū)和工業(yè)功能區(qū)為主，共占工作地域總面積的79.27%?，F(xiàn)狀主導用途與規(guī)劃主導用途不一致的功能區(qū)16個，面積264.3262hm，占工作地域總面積的14.65%。

3 中心城區(qū)用地狀況定性分析

3.1 建設用地現(xiàn)狀規(guī)模分析

依據(jù)劃定的評價工作地域計算出評價工作地域總面積為1804.2869hm，中心城區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的中心城區(qū)城鎮(zhèn)規(guī)模邊界（允許建設區(qū)）面積為2469.12hm，城市總體規(guī)劃建設用地控制規(guī)模為4200hm。

按照中心城區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的中心城區(qū)城鎮(zhèn)控制規(guī)模計算，土地開發(fā)率 73.07%，后備用地664.8331hm。截至評價時點，中心城區(qū)土地開發(fā)率不高，后備用地充足，具有發(fā)展空間。

按照城市總體規(guī)劃建設用地控制規(guī)模計算，土地開發(fā)率39.42%，后備用地2544.27hm。由于城市規(guī)劃期至2030年，建設用地控制規(guī)模較土地利用總體規(guī)劃確定的規(guī)模大很多。截至評價時，土地開發(fā)規(guī)模為城市總體規(guī)劃建設用地控制規(guī)模的2/5，后備用地有充分保障。

3.2 建設用地結構分析

以工作地域用地現(xiàn)狀圖為基礎，提取各地類圖斑的用地面積，計算城市居住、商服、工業(yè)、教育、機關團體、城市道路、廣場等各類建設用地的結構比例關系，得出以下結論。

現(xiàn)狀用地主要以居住用地、工業(yè)用地為主，其中工業(yè)用地所占的比例最大，其次為居住用地，兩者的占比分別為37.85%、35.85%。剩下各類建設用地所占比例按從高往低排列依次為：城市道路用地、商業(yè)用地、其他建設用地、教育用地（中小學）、教育用地（高校）、行政辦公用地、廣場用地、公園與綠地。

3.3 城市建設用地布局分析

根據(jù)中心城區(qū)現(xiàn)狀用地布局，結合桐城市城市總體規(guī)劃，將中心城區(qū)分為4個片區(qū)：河西老城區(qū)、河東老城區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、東部新城區(qū)。

河西老城區(qū)：位于龍眠河西岸，街道涉及文昌街道和龍眠街道，現(xiàn)狀建設用地規(guī)模達到309.87hm。用地布局以居住用地為主，居住用地規(guī)模為289.44hm，商業(yè)用地、工業(yè)用地零星分布，桐城市政府、桐城師范高等?？茖W校也位于河西老城區(qū)。

河東老城區(qū)：位于龍眠河以東，街道涉及龍眠街道，現(xiàn)狀建設用地規(guī)模達到461.18hm。用地布局以居住用地、商業(yè)用地為主，居住用地規(guī)模為313.29hm，商業(yè)用地規(guī)模為72.17hm，河東老城區(qū)目前是桐城市的商業(yè)中心。

東部新城區(qū)：位于合安高速以東，街道涉及龍騰街道，現(xiàn)狀建設用地規(guī)模達到46.74hm。用地布局以居住用地、工業(yè)用地為主，居住用地規(guī)模為25.76hm，工業(yè)用地規(guī)模為20.98hm。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：位于合九鐵路以東，合安高速以西，街道涉及龍騰街道，現(xiàn)狀建設用地規(guī)模達到699.70hm。用地布局以居住用地、工業(yè)用地為主，居住用地規(guī)模為343.48hm，包括桃園小區(qū)、龍池小區(qū)等居住區(qū)，工業(yè)用地規(guī)模為301.13hm，包括桐城市國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等區(qū)域。

3.4 城市基礎設施、生態(tài)環(huán)境狀況分析

從桐城市中心城區(qū)用水普及率92.27%、燃氣普及率89.28%以及生活垃圾處理率98.25%、污水處理廠集中處理率81.3%可以看出，中心城區(qū)總體基礎設施完備度較高，生活保障條件良好，但從長遠考慮，仍需進一步優(yōu)化完善。桐城市近年來加快了風景園林建設，實施了文化公園工程、濱河公園、文昌大道兩側分車帶草坪工程、桐城橋小游園工程、龍眠東路綠化景觀工程等綠化項目，擴大了單位庭院、小區(qū)和近郊荒山的綠化面積，建成區(qū)綠地率達到33.74%，綠化條件良好，具有比較完整的綠化體系。

桐城市中心城區(qū)建筑密度空間分布具有以下幾個方面的特點：①整體而言老城區(qū)建筑密度較大，新城區(qū)建筑密度較小，而邊緣地區(qū)的建筑密度最低。②不同區(qū)域同一用途的土地建筑密度也存在差別，位置較為優(yōu)越、靠近中心城區(qū)的土地建筑密度較高，而偏遠地段的建筑密度較低。③城市中心區(qū)域的建筑密度更多地向地上或地下空間擴展，在用地面積、建筑總面積確定的情況下，地上空間或地下空間的挖掘和利用，可以極大地增加“綠地”面積，也就相應地降低了城市中心區(qū)域的建筑密度。此外，老城區(qū)和平路、同安路周邊部分用地建筑密度較高，甚至出現(xiàn)建筑密度過度、人口過密等情況，導致部分區(qū)域出現(xiàn)交通堵塞、車輛亂停放、綠地太少、生產生活安全隱患等問題。

4 中心城區(qū)用地狀況定量評價

4.1 功能區(qū)綜合分析

桐城市中心城區(qū)評價功能區(qū)共120個，面積1663.1058hm。集約利用區(qū)23個，面積 225.9508hm，面積占比13.59%；中度利用區(qū)73個，面積1135.7474hm，面積占比68.29%；低度利用區(qū)24個，面積301.4076hm，面積占比18.12%。其中，現(xiàn)狀主導用途與規(guī)劃主導用途一致區(qū)域中集約利用區(qū)、中度利用區(qū)和低度利用區(qū)面積分別為154.1095hm、947.1505hm、297.5196hm，占比分別為11.02%、67.71%、21.27%?，F(xiàn)狀主導用途與規(guī)劃主導用途不一致區(qū)域中集約利用區(qū)、中度利用區(qū)和低度利用區(qū)面 積 分 別 為 71.8413hm、188.5969hm、3.8880hm，占比分別為27.18%、71.35%、1.47%。

在空間布局上，桐城市中心城區(qū)集約利用區(qū)主要位于龍眠路周邊居住片區(qū)、商服中心和經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、東部新城區(qū)部分工業(yè)用地等；中度利用區(qū)分布較廣，涉及河西老城區(qū)、河東老城區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和東部新城區(qū)；低度利用區(qū)零星分布在中心城區(qū)的邊緣地區(qū)、合九鐵路周邊地區(qū)、城南城北工業(yè)園區(qū)的舊工業(yè)用地和東部新城區(qū)的部分區(qū)域等。

總體來看，桐城市土地利用類型以老城區(qū)的政務、商服中心為中心點向外擴散，離市中心越遠，土地集約利用程度越低。同時東部新城區(qū)也存在土地利用程度較高的區(qū)域，東部新城區(qū)將發(fā)展成為城市又一個中心點。

4.2 各類功能區(qū)土地利用類型狀況分析

4.2.1 居住功能區(qū)分析

中心城區(qū)居住功能區(qū)共51個，總面積775.9466hm。其中現(xiàn)狀主導用途與規(guī)劃主導用途一致的功能區(qū)50個，總面積773.1099hm，占居住功能區(qū)總面積的99.63%；現(xiàn)狀主導用途與規(guī)劃主導用途不一致的功能區(qū)僅1個，總面積2.8367hm，占居住功能區(qū)總面積的0.37%。居住功能區(qū)的集約水平從老城區(qū)公共中心向外圍逐漸降低。

4.2.2 商業(yè)功能區(qū)分析

中心城區(qū)商業(yè)功能區(qū)共8個，總面積81.3490hm，現(xiàn)狀主導用途與規(guī)劃主導用途一致?？偟膩砜矗虡I(yè)功能區(qū)的集約利用水平比較高。

4.2.3 工業(yè)功能區(qū)分析

中心城區(qū)工業(yè)功能區(qū)共39個，總面積654.1962hm。其中現(xiàn)狀主導用途與規(guī)劃主導用途一致的功能區(qū)24個，總面積392.7067hm，占工業(yè)功能區(qū)總面積的60.03%；現(xiàn)狀主導用途與規(guī)劃主導用途不一致的功能區(qū)15個，總面積261.4895hm，占工業(yè)功能區(qū)總面積的39.97%。工業(yè)功能區(qū)大多分布在經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，少數(shù)分布在城南工業(yè)園區(qū)及城北地區(qū)，呈集聚式發(fā)展態(tài)勢，符合城市規(guī)劃定位。

4.2.4 行政辦公功能區(qū)分析

中心城區(qū)行政辦公功能區(qū)共5個，總面積12.7510hm，不存在現(xiàn)狀主導用途與規(guī)劃主導用途不一致的功能區(qū)。行政辦公功能區(qū)個數(shù)較少，分布較為零散，集約利用水平不高。

4.2.5 教育功能區(qū)分析

中心城區(qū)教育功能區(qū)共5個，總面積39.8985hm，現(xiàn)狀主導用途與規(guī)劃主導用途一致。安徽省桐城技工學校和桐城中華職業(yè)學校服務學生數(shù)較多，土地集約利用水平較高。桐城中華職業(yè)學校、安慶文都科技職業(yè)學校和桐城市望溪職業(yè)高中綜合容積率較低，土地集約利用水平較低。

5 存在問題與對策建議

①存在問題

現(xiàn)狀與規(guī)劃用途不一致區(qū)域較多，需進一步加強城市規(guī)劃指導作用。從功能區(qū)劃分結果可以看出，桐城市中心城區(qū)現(xiàn)狀主導用途與規(guī)劃主導用途不一致的功能區(qū)圖斑共19個，總面積238.395hm，占功能區(qū)總面積的15.68%?，F(xiàn)狀主導用途與規(guī)劃主導用途不一致的類型主要體現(xiàn)在居住和工業(yè)功能區(qū)方面，由于規(guī)劃的時序問題和不同級別規(guī)劃銜接不夠所造成。相關部門應加大城市規(guī)劃執(zhí)行的監(jiān)督力度，嚴格管控新開發(fā)地塊規(guī)劃條件。

桐城市中心城區(qū)建設用地集約利用類型中，集約利用區(qū)、中度利用區(qū)、低度利用區(qū)所占的比例分別為：13.59%、68.29%、18.12%。從各類功能區(qū)來看，居住功能區(qū)集約利用區(qū)占比為11.52%；商業(yè)功能區(qū)集約利用區(qū)占比為22.09%；工業(yè)功能區(qū)集約利用區(qū)占比為12.10%；行政辦公功能區(qū)集約利用區(qū)占比為9.61%；教育功能區(qū)集約利用區(qū)占比為10.17%；其他功能區(qū)集約利用區(qū)占比為34.52%。這些充分表明桐城市中心城區(qū)建設用地集約利用水平，還存在較大的提升空間。

②對策建議

節(jié)約集約利用建設用地資源，必須要著力加強存量土地的利用和再開發(fā)。其一，加強城市存量建設用地利用力度，盤活存量土地建設用地，對于城市閑置地、空閑地、低效使用和批而未用土地等要加強執(zhí)法處理力度，確保每寸土地都科學合理充分利用；其次，加強城市存量建設用地再開發(fā)利用力度，對于城市中廢棄土地、損毀土地要及時收回，及時復墾，對于部分土地利用效率低下的區(qū)域，加大改造力度；再次，在增量土地利用和存量土地再利用過程中，加強對土地資源縱向空間的利用，充分發(fā)揮土地的經(jīng)濟效率。

制定合理的低效建設用地的挖潛計劃。科學評估具有改造挖潛的各類功能區(qū)的現(xiàn)實可行性，制定整體有序、改造規(guī)模適當、資金有保障的城市建設用地集約利用計劃，挖潛現(xiàn)有城市建設用地的規(guī)模潛力和經(jīng)濟潛力，減輕城市發(fā)展計劃實施對城市周邊非農土地的壓力。優(yōu)先考慮單位土地經(jīng)濟潛力大、相對規(guī)模潛力高、改造難度小、實施可行性大的“短期”“近期”功能區(qū)的改造，做好低潛力區(qū)的長遠規(guī)劃。