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    居住權(quán)問題研究

    2021-11-10 07:08:16張鴻宇
    科學(xué)與生活 2021年17期
    關(guān)鍵詞:居住權(quán)

    摘要:居住權(quán)在我國(guó)是一個(gè)新興概念,也是一項(xiàng)符合社會(huì)發(fā)展的具體權(quán)力,從法理學(xué)的角度上看,法律是由國(guó)家指定并且認(rèn)可的,并由國(guó)家強(qiáng)制力保障實(shí)施的,并由物質(zhì)生活條件所決定的。從這句話中我們不難發(fā)現(xiàn),法律并不是萬能的,并且具有一定的局限性和滯后性,我國(guó)2021年1月1日起實(shí)行《民法典》,其中的居住權(quán)成為了法學(xué)家們和學(xué)者所探討和爭(zhēng)議的焦點(diǎn),這是社會(huì)的現(xiàn)實(shí)明確需要所作出的具體回應(yīng),在當(dāng)今社會(huì)當(dāng)中,出現(xiàn)很多老無定所,老無所依,等相關(guān)弱勢(shì)群體,無法得到保障,直到居住權(quán)的出現(xiàn),有效的保障了相關(guān)群體利益、增加房產(chǎn)價(jià)值,完善物權(quán)的空白,提高了管理功能。但是在很多領(lǐng)域還是沒有得到有效的發(fā)揮,比如在《民法典》中的物權(quán)編、婚姻家庭編、繼承編中許多問題難以操作。根據(jù)上述問題筆者從幾個(gè)方面進(jìn)行闡述,例如擴(kuò)大主體范圍、如何在婚姻家庭編中去適用等方面,旨在完善著作權(quán),對(duì)保障民生更上一層樓。

    關(guān)鍵詞:居住權(quán);人役權(quán);投資性居住權(quán)

    居住權(quán)的權(quán)利是大于一般性權(quán)力的,比如當(dāng)同一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)上擁有租住權(quán)和租賃合同相應(yīng)的權(quán)力時(shí),租賃合同所產(chǎn)生的權(quán)力是小于居住權(quán)的,也就是說居住權(quán)什么時(shí)間屆滿之后才能夠行使相應(yīng)的權(quán)力,不得與居住權(quán)相抵觸。居住權(quán)是用益物權(quán)當(dāng)中的一項(xiàng)權(quán)力[1],用益物權(quán)就是指在他人之物上設(shè)立的定向物權(quán),也就是在一定范圍內(nèi)使用、收益為目的權(quán)力。而《民法典》中的居住權(quán)也是用益物權(quán)的一種。本文中重點(diǎn)討論的是《民法典》中居住權(quán)的適用問題,居住權(quán)起源于羅馬法,在物種生活條件決定下日益完善,也就是大陸法系和英美法系中逐漸得到提高,在日新月異的今天,單單只是具有社會(huì)保障體系的居住權(quán),已經(jīng)無法滿足人們的需要,今天我們?yōu)榱藘?yōu)化物權(quán),發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)的最大價(jià)值,國(guó)際上很多的國(guó)家正在向投資型居住權(quán)過度。筆者認(rèn)為現(xiàn)在的居住權(quán)應(yīng)當(dāng)兼具保障性和投資性相結(jié)合,2021年《民法典》實(shí)行之后,對(duì)居住權(quán)的規(guī)定,基本都是從保護(hù)弱勢(shì)群體的角度出發(fā),對(duì)投資性比價(jià)模糊,例如法條中規(guī)定,居住權(quán)不可以出租,但是當(dāng)事人另有規(guī)定除外。對(duì)于盈利性來說規(guī)定特別模糊。針對(duì)于此種問題,筆者從居住權(quán)的起源和發(fā)展制度當(dāng)中,淺析居住權(quán)所面臨的問題,從問題當(dāng)中找到相對(duì)應(yīng)的手段,來予以相應(yīng)分析和建議。

    一、居住權(quán)溯源

    (一)國(guó)外研究現(xiàn)狀

    居住權(quán)在我國(guó)是一個(gè)新興概念,但是在世界的歷史長(zhǎng)流中早就有它的身影,居住權(quán)最早起源于羅馬法,在羅馬法中屬于“人役權(quán)”,為特定的主體而設(shè)立,是不具備盈利性的,跟我們《民法典》中規(guī)定相同,不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和繼承,旨在保護(hù)弱勢(shì)群體的利益,該權(quán)力充滿了人文的關(guān)懷氣息,后世界上不同程度上移植了羅馬法中的人役權(quán)轉(zhuǎn)變的居住權(quán)。

    在《法國(guó)民法典》中,居住權(quán)屬于使用權(quán)當(dāng)中的權(quán)力,他在學(xué)理上有具體的分類,分為意定和法定的兩種,法國(guó)的居住權(quán)規(guī)定,是移植了羅馬法中的居住權(quán)特性,例如依然禁止轉(zhuǎn)讓、繼承,但是擴(kuò)大了居住權(quán)的范圍,主體中包括了他的家庭成員;后來經(jīng)過居住權(quán)的不斷發(fā)展,利用合同中的約定,作為居住權(quán)設(shè)立的重要手段,充分利用契約精神和意思自治,減少了人身的特性,這在羅馬法中的傳統(tǒng)居住權(quán),這是一個(gè)創(chuàng)舉,也是一個(gè)突破。此外,法官在審理相關(guān)案件時(shí),可根據(jù)案件情況對(duì)居住權(quán)行使轉(zhuǎn)換權(quán)力,如對(duì)不適宜居住在所設(shè)居住權(quán)房產(chǎn)的當(dāng)事人一方,在與另一方不能協(xié)商一致時(shí),法官可判定用終身年金代替居住權(quán)[2]。

    德國(guó)在移植羅馬法居住權(quán)制度中,《德國(guó)民法典》中是相對(duì)的延續(xù)了羅馬法居住權(quán)的制度,但是隨著生產(chǎn)力不斷提高,居住權(quán)的種類得以增多,即在《住宅所有權(quán)和長(zhǎng)期居住權(quán)法》中,規(guī)定長(zhǎng)期性居住權(quán),也可稱之為投資性居住權(quán)。[3]傳統(tǒng)的居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓及繼承相應(yīng)的權(quán)力,主體也只能是居住權(quán)人和其家屬,但是為了符合生產(chǎn)力產(chǎn)生了營(yíng)利性的居住權(quán),長(zhǎng)期設(shè)立居住權(quán),不僅可以轉(zhuǎn)讓和繼承還可以進(jìn)行盈利。長(zhǎng)期性居住權(quán)彌補(bǔ)了傳統(tǒng)居住權(quán)的不足,例如不具有流通性,功能上也比較單一,可以充分發(fā)揮房屋的效用,滿足各個(gè)群體的需要。

    英、美兩國(guó)主要在婚姻領(lǐng)域出現(xiàn)居住權(quán)的案例頗多,英國(guó)在1996年通過的《家庭法案》中,明確在婚姻關(guān)系存續(xù)期間,夫妻一方擁有某房屋的居住權(quán),另一方可基于婚姻關(guān)系占有該房屋。在美國(guó),除了婚姻家庭中的情況外還有終身地產(chǎn)制度(EstateforLife)也是居住權(quán)的相應(yīng)延申,也就是說在法定或者約定的前提下,權(quán)利人可以在不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)中生活至去世。[4]也就是說美國(guó)的居住權(quán)經(jīng)常發(fā)生在子女繼承的法律關(guān)系中,老人將自己的房屋過戶給子女,給自己設(shè)立居住權(quán),自己可以老有所居,用終身地產(chǎn)權(quán)保障自己的權(quán)力。

    不難看出,無論是從羅馬法、還是英美法系還是大陸法系當(dāng)中,居住權(quán)的發(fā)展途徑就是從原來的保障弱勢(shì)群體利益到逐步于時(shí)代接軌發(fā)展成為具有營(yíng)利性。

    (二)、我國(guó)居住權(quán)發(fā)展現(xiàn)狀

    我國(guó)的居住權(quán)從設(shè)立之出就帶有一定的時(shí)代性,也具有一定的爭(zhēng)議,梁慧星教授曾經(jīng)就居住權(quán)提出不贊同的意見,梁教授認(rèn)為第一,居住權(quán)的設(shè)立之初就是為了解決歐洲婦女喪夫之后居住的問題,現(xiàn)在已經(jīng)過時(shí)。第二,我國(guó)有完善的繼承制度和婚姻制度,子女贍養(yǎng)父母的法律保障。第三,離婚后可以尋求其他的法律救濟(jì),設(shè)立居住權(quán)會(huì)適得其反,第四,居住權(quán)相對(duì)管領(lǐng)范圍較窄,無需創(chuàng)造居住權(quán)。[5]但是也是經(jīng)過其他學(xué)者認(rèn)定,沒有完全的否決梁教授的觀點(diǎn),但是大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為利是大于弊,現(xiàn)在我國(guó)的居住權(quán),還是大多是繼承了和法律移植了羅馬法的做法,設(shè)立時(shí),對(duì)于主體要有特殊性和特定性,一般是無償性的,適用居住權(quán)的時(shí)候也會(huì)有相應(yīng)的限制。但是我國(guó)從高質(zhì)量的法律當(dāng)中汲取精華去其糟粕,不完全等同于羅馬法中人役權(quán),對(duì)于是否可以出租,我國(guó)又參照了《德國(guó)民法典》可以雙方協(xié)商,故我國(guó)的居住權(quán)成為獨(dú)特的制度。

    我國(guó)設(shè)立居住權(quán)主要是為了保障弱勢(shì)群體的利益,但是隨著社會(huì)的發(fā)展,矛盾增多,合理資源不能有效的利用,逼迫我們進(jìn)行法制改革,單一的居住權(quán)制度無法滿足我們的日常需求,所以放寬居住權(quán)的制度,是緩解社會(huì)矛盾之一的手段。

    二、我國(guó)居住權(quán)困境

    (一)物權(quán)編中居住權(quán)適用之限制

    1.投資性居住權(quán)缺位

    雖然投資性居住權(quán)設(shè)定模糊,但是在我們生活中卻是屢見不鮮。我國(guó)的很多地區(qū),例如海南省三亞市,政府有土地沒資金,而開發(fā)商相反,這雙方合作互相共贏,政府給開發(fā)商設(shè)立居住權(quán),在期限屆滿之后不動(dòng)產(chǎn)歸政府所有,正好解決了相應(yīng)的問題。在源于歐洲的時(shí)權(quán)式酒店也出現(xiàn)了鼎盛時(shí)期,他們把酒店和住房還有旅游相銜接,然后通過設(shè)立這種權(quán)力進(jìn)而使他們?cè)谝欢〞r(shí)間段享有該房屋的使用權(quán),可以進(jìn)行盈利獲得利潤(rùn)。[6]我國(guó)南方地區(qū)進(jìn)而采取這種方式,例如深圳海南等地區(qū),筆者認(rèn)為,這種方式符合現(xiàn)代的高速發(fā)展,可以用法理學(xué)的角度進(jìn)行擴(kuò)張解釋,認(rèn)為應(yīng)當(dāng)對(duì)投資性居住權(quán)予以承認(rèn),法律規(guī)定不明確的,模糊的應(yīng)當(dāng)在由司法解釋予以進(jìn)一步規(guī)定。

    2、居住權(quán)主體與消滅

    居住權(quán)的主體包括居住權(quán)人于設(shè)立人,主體一般設(shè)立方式都為繼承關(guān)系與婚姻關(guān)系,并且不得繼承不得轉(zhuǎn)讓,這大大降低了居住權(quán)的流通性,對(duì)于保障性也沒有得到充分的體現(xiàn),也無法體現(xiàn)出商業(yè)價(jià)值。故筆者認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大主體的范圍,是解決住房壓力,提高社會(huì)保障率,增加社會(huì)價(jià)值的重要手段。對(duì)于居住權(quán)的消滅問題,法律上規(guī)定當(dāng)事人死亡或者期限屆滿居住權(quán)消滅。但是筆者認(rèn)為這個(gè)解釋應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)整,例如如果居住權(quán)消滅,居住權(quán)人近親屬生活困難,無以為繼,是否可以在這個(gè)房屋里面進(jìn)行繼續(xù)居住,在實(shí)踐上這也是一個(gè)尖銳的話題。

    (二)在婚姻編中的不足

    其一我國(guó)《婚姻法》第42條規(guī)定,離婚時(shí),如一方生活困難,另一方應(yīng)從其住房等個(gè)人財(cái)產(chǎn)中給予適當(dāng)幫助。新編纂的《民法典》第1090條規(guī)定,離婚時(shí)一方生活困難,有負(fù)擔(dān)能力的另一方應(yīng)給予適當(dāng)幫助。這屬于法定的居住權(quán),意思是如果一方住房困難,應(yīng)當(dāng)給予必要的住房保障,但是在離婚案件司法實(shí)踐當(dāng)中,法院宣判時(shí)候更多的是賠償經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和物質(zhì)上的幫助,筆者通過采訪一位民庭法官知道,首先居住權(quán)尚未用法律明確規(guī)定如何適用,會(huì)產(chǎn)生預(yù)料不到的爭(zhēng)議,其次夫妻感情已經(jīng)破裂,在同一屋檐下進(jìn)行居住會(huì)產(chǎn)生新的矛盾,三是提供經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金住房問題能夠得到解決。并且在離婚案件當(dāng)中,提供必要的住房問題,并沒有做出明確的時(shí)間限制,如何平衡居住權(quán)的適用還有居住權(quán)的時(shí)間限制,就成為了居住權(quán)問題的矛盾所在,故在離婚案件當(dāng)中居住權(quán)沒有得到有效的發(fā)揮。

    其二,根據(jù)《民法典》1067條之規(guī)定,父母有撫養(yǎng)未成年子女或不能獨(dú)立生活的成年子女之義務(wù)。應(yīng)當(dāng)給予未成年子女和不能獨(dú)立生活的成年子女必要的住房條件,但是現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中遺棄的并不在少數(shù),這在再婚和離異案件中屢見不鮮,現(xiàn)階段《民法典》沒有足夠的保障未成年人的合法權(quán)益,僅在法條中列明是不夠的,應(yīng)當(dāng)規(guī)定細(xì)致。成年子女對(duì)父母應(yīng)當(dāng)盡到贍養(yǎng)義務(wù),很多情況下,父母為孩子全款或者部分款項(xiàng)買房,后年老疾病時(shí),兒女直接給父母送進(jìn)養(yǎng)老院或者放在農(nóng)村老家,這顯然違反了民法中的基本原則,公序良俗原則,沒有明確的列明,應(yīng)當(dāng)給予父母必要的權(quán)限,筆者認(rèn)為如果在買房時(shí)候可以通過相應(yīng)的程序提醒或者釋明設(shè)立居住權(quán),可以有利于保障老年人的合法權(quán)益,做到老有所居。

    (三)繼承編中的缺陷

    關(guān)于繼承方面,關(guān)于居住權(quán)的問題可以用遺囑來設(shè)立。也可以用遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議來說明,關(guān)于兩項(xiàng)制度的問題筆者簡(jiǎn)單給大家做出以個(gè)區(qū)分,遺囑是將自己的財(cái)產(chǎn)分配給法定繼承范圍以內(nèi)的人,而遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議是指可以是法定繼承人以內(nèi)的人也可以是以外的人,但是在實(shí)際問題上,遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議可以與組織簽訂,但是我國(guó)的居住權(quán)問題只能是自然人,如果遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議與居民委員會(huì)設(shè)立居住權(quán)就會(huì)產(chǎn)生無法可依的狀態(tài),我國(guó)的《民法典》保障了老年人的合法權(quán)益,但是沒有做到法律之間的相互銜接,這就導(dǎo)致了法律當(dāng)中的“頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳”的尷尬階段。

    三、解決建議

    1.增設(shè)投資性居住權(quán)

    允許居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓和繼承,同意利用居住權(quán)進(jìn)行收益,增加滿足市場(chǎng)和社會(huì)需求,所有權(quán)人和居住權(quán)人可以分擔(dān)房屋風(fēng)險(xiǎn),雙方都能兼顧,對(duì)于適用范圍上來說,投資者的目的是滿足市場(chǎng)多元化需求進(jìn)而盈利,投資性居住權(quán)范圍應(yīng)當(dāng)更加廣泛,不應(yīng)當(dāng)僅限于上文所述情形。對(duì)于適用限制的問題,我國(guó)設(shè)居住權(quán)的目的是在于保障弱勢(shì)群體的合法權(quán)力,但是社會(huì)性居住權(quán)和投資性居住權(quán)不是必選其一,而是相互融合相互促進(jìn)的關(guān)系,例如,《德國(guó)民法典》即是在先設(shè)立社會(huì)性居住權(quán)基礎(chǔ)上,后在其他法律規(guī)范中確立投資性居住權(quán)。我國(guó)應(yīng)對(duì)投資性居住權(quán)適用予以規(guī)范,避免在適用中出現(xiàn)混亂[10]。如果發(fā)生沖突時(shí)候我們應(yīng)當(dāng)先保護(hù)社會(huì)性居住權(quán),然后有其他情況可以根據(jù)《民法典》當(dāng)中的其他規(guī)定在予以適用比如撤銷合同以及合同的無效條款。

    2.擴(kuò)大居住權(quán)范圍怎加消滅事由

    居住權(quán)主體的限制不利于房產(chǎn)的流通,居住權(quán)人不應(yīng)當(dāng)僅限于自然人,可以將自然人轉(zhuǎn)化為法人、非法人組織、組織等,也應(yīng)當(dāng)附加上當(dāng)居住權(quán)人滿足一定條件后可以為他人設(shè)立居住權(quán),這樣就使居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題得以解決,變得活分起來,原居住權(quán)人可以賺取收益,再居住權(quán)人可以進(jìn)項(xiàng)盈利和使用,此時(shí)居住權(quán)就兼顧了保障性和投資收益性,然后居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記,這比傳統(tǒng)意義上的租賃合同來說根據(jù)被法律的約束力更能有效的保障人民群眾合法權(quán)益。居住權(quán)消滅的事項(xiàng)也應(yīng)當(dāng)有所規(guī)定,比如可以雙方合同約定當(dāng)出現(xiàn)解除事由的時(shí)候,可以解除。為了防止亂用解除權(quán),筆者建議在后期出臺(tái)民法典居住權(quán)相關(guān)的司法解釋時(shí),應(yīng)將居住權(quán)消滅事由明確列出。因?yàn)榉刹荒苁敲婷婢愕降?,故?yīng)當(dāng)把盡可能想到的列明,在用兜底條款寫出,防止解除權(quán)濫用損害居住權(quán)人合法權(quán)益。

    3完善婚姻家庭中的適用問題

    在離婚案件中,應(yīng)當(dāng)把居住權(quán)問題,也就是提供給生活困難一方必要的條件細(xì)化,居住權(quán)問題應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方當(dāng)事人意思自治原則進(jìn)行協(xié)商,然后訂立協(xié)議,雙方出于真實(shí)的意思表示,就會(huì)減少很多的爭(zhēng)議,出現(xiàn)爭(zhēng)議的話還可以去人民法院提出訴訟。人民法院在審理相應(yīng)的案件時(shí),應(yīng)當(dāng)仿照外國(guó)法官,應(yīng)當(dāng)優(yōu)先設(shè)立居住權(quán),并且查明居住權(quán)是長(zhǎng)期的還是暫時(shí)性的,只有在當(dāng)事人自愿放棄居住權(quán)的或者居住權(quán)不能的情況下在判處經(jīng)濟(jì)幫助金,該種行為可以化解法院處理相應(yīng)案件一刀切的做法,綜合裁量讓居住權(quán)活分起來。

    其次就是父母與子女居住權(quán)問題,其中包括兩個(gè)方面,上文所述的第一是未成年子女、無能力的成年子女和父母無房養(yǎng)老的問題,在父母遺棄或變相遺棄子女時(shí),在民事上人民法院不僅要解決孩子的監(jiān)護(hù)、撫養(yǎng)和教育等問題,而且應(yīng)明確為其設(shè)立居住權(quán)以保障其有所居,撫養(yǎng)和教育義務(wù)并軌保護(hù)弱勢(shì)子女的生存權(quán)利,從父母無房養(yǎng)老的角度上來看,如果孩子與父母不能達(dá)成一致,父母可以要求人民法院判決設(shè)立相應(yīng)的居住權(quán),人民法院應(yīng)當(dāng)充分運(yùn)用司法職能,對(duì)于此類案件應(yīng)當(dāng)先于進(jìn)行調(diào)解,在萌芽階段解決,防止事態(tài)惡化,這樣就能夠充分的發(fā)揮中華民族傳統(tǒng)美德,孝為先。

    最后對(duì)于繼承方面,可以通過設(shè)立遺囑和遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議來設(shè)立居住權(quán)。如果設(shè)立遺囑不明確,繼承人和居住權(quán)人發(fā)生爭(zhēng)議,可以通過司法途徑解決,優(yōu)先維護(hù)居住權(quán)人的利益。而在于遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議中,應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大主體的范圍,組織也可以成為居住權(quán)人,接著居住權(quán)人能夠通過雙方協(xié)議獲益,但是法律直接予以否定不可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,不能促進(jìn)保護(hù)弱勢(shì)群體的積極性。

    綜上所述,筆者認(rèn)為,雖然法律具有滯后性,但是居住權(quán)的發(fā)展應(yīng)當(dāng)與時(shí)俱進(jìn),應(yīng)當(dāng)促使房屋資源多元化,從原來的《民法總則》中的規(guī)定到《民法典》對(duì)居住權(quán)的確立,出現(xiàn)房屋資源不充分,住房保障不夠,社會(huì)老齡化的嚴(yán)重問題,在未來時(shí)代應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮居住權(quán)的作用,以確保在在實(shí)踐中更好的解決社會(huì)矛盾。

    參考文獻(xiàn)

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    作者簡(jiǎn)介

    張鴻宇(1994-),男,蒙古族,籍貫:黑龍江省雞西市,學(xué)歷:民商法學(xué)研究生,方向:民商法學(xué)方向。

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    法制博覽(2022年7期)2022-11-22 23:02:10
    產(chǎn)權(quán)與永久居住權(quán)的較量
    公民與法治(2022年5期)2022-07-29 00:47:44
    居住權(quán)合同糾紛裁判規(guī)則探析
    居住權(quán)可以實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老嗎
    法律信箱
    人民之聲(2021年5期)2021-12-04 07:49:09
    既不影響房產(chǎn)繼承又能保證再婚老伴居住,有啥好辦法?
    金秋(2021年5期)2021-12-03 19:08:05
    居住權(quán)合同公證研析
    ——以《民法典》居住權(quán)制度為切入點(diǎn)
    法制博覽(2021年1期)2021-11-25 19:18:02
    設(shè)立居住權(quán)的房屋能否買賣?
    論民法典中的居住權(quán)
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