廣西房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)組織研究

陳俊宇 王子晟

摘要：自改革開放以來，市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也順應(yīng)這一潮流，進(jìn)入到了住房商品化的時期。廣西也在國家十六字方針的指導(dǎo)下不斷推進(jìn)住房商品化的進(jìn)程，在改革開放的十年間，廣西城鎮(zhèn)住房建設(shè)面積相當(dāng)于改革開放前三十年的總和。1998年，廣西實(shí)行了住房分配貨幣化，直至2013年的十五年的時間里，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增加了五倍多，發(fā)展十分迅速。2020年，全區(qū)商品住房銷售額為4251.47億元，占全區(qū)GDP的20%。毫無疑問，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了廣西的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，為廣西經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)。但是目前廣西房地產(chǎn)業(yè)依舊存在著許多問題。本文將從廣西房地產(chǎn)業(yè)出發(fā)，基于SCP分析框架，以產(chǎn)業(yè)組織研究的視角對廣西房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)、市場行為、市場績效等進(jìn)行分析，并針對現(xiàn)有的問題給出對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)組織 市場績效 市場結(jié)構(gòu) 市場行為

一、研究背景

（一）廣西房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)是廣西的支柱性產(chǎn)業(yè)，1998年廣西緊跟著全國的步伐實(shí)現(xiàn)了住房分配貨幣化，廣西房地產(chǎn)業(yè)在那之后的數(shù)十年間得到了飛速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度高，因此房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展會對其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)有很強(qiáng)的波及性，例如鋼鐵、裝修、建筑等產(chǎn)業(yè)都會受房地產(chǎn)的帶動而得到發(fā)展。因此要推動廣西經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)扮演著十分重要的角色。

2020年，據(jù)廣西的房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，廣西商品房投資額達(dá)到了4251億元，占全區(qū)GDP比重接近20%。雖然在2011-2015年間，平均增速有所放緩，但在2016-2019年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額平均增速達(dá)到了19%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了地區(qū)GDP增速6.7%?？梢钥闯觯瑥V西房地產(chǎn)投資市場火熱，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。這樣的現(xiàn)象是受多方因素影響的結(jié)果。

（二）影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素

首先主要是因為近年來廣西居民可支配收入不斷提高，再加上國家提供的購房補(bǔ)助政策，使得人民購買住房、改善居住條件的意愿增強(qiáng)，從需求側(cè)推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

第二個導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的原因是外來大型房地產(chǎn)企業(yè)的陸續(xù)入駐和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)存在壟斷現(xiàn)象。近年來廣西經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，居民對于住房的需求不斷提高。

第三個導(dǎo)致房地產(chǎn)高速發(fā)展的原因是國家稅制改革后，政府稅收不再能滿足政府財政支出的要求，通過土地出讓金，房地產(chǎn)商與政府形成利益共享的關(guān)系，促使政府為房地產(chǎn)業(yè)提供大量土地和政策支持，推動地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時也加劇了房地產(chǎn)業(yè)的壟斷現(xiàn)象。

最后一個導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展的原因是銀行和金融機(jī)構(gòu)的信貸政策和個人對于房地產(chǎn)的投資。由于廣西房地產(chǎn)發(fā)展迅速，銀行等金融機(jī)構(gòu)對于房地產(chǎn)的信貸發(fā)放具有更強(qiáng)的偏好性。

但是僅從簡單的供求關(guān)系去分析廣西房地產(chǎn)業(yè)是不夠的，由張煦（2019）統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，廣西2014年住房空置率就達(dá)到了19.69%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了10%的標(biāo)準(zhǔn)空置率。但從房價上來看，高房價和高住房空置率并存，與市場供求價值規(guī)律矛盾。因此本文將引入中觀視角的產(chǎn)業(yè)組織理論，通過SCP分析框架對廣西房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)、市場行為、市場績效進(jìn)行分析，并提出廣西房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)組織優(yōu)化的建議。

二、廣西房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)組織分析

（一）市場結(jié)構(gòu)

1.市場集中度分析

CRn值是產(chǎn)業(yè)中規(guī)模最大的前n位企業(yè)的行業(yè)集中度，通過對歷年CR值的觀察可以發(fā)現(xiàn)，從2017年起，廣西房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)集中度驟升，直到2019年CR值從11%和18%上升到了21%和32.6，增幅明顯。但總體集中度水平仍不高，市場屬于競爭市場的范疇內(nèi)。與同年的其他地區(qū)進(jìn)行對比，2019年廣西房地產(chǎn)CR值與北京、廣州基本持平，高于全國平均水平。

雖然壟斷程度并不高，但值得注意的是，目前在市場中具有競爭力的企業(yè)多為大型全國性房地產(chǎn)企業(yè)，本土房地產(chǎn)企業(yè)在市場中競爭力嚴(yán)重不足，原本占據(jù)優(yōu)勢的榮和集團(tuán)逐漸退出市場，本土房地產(chǎn)企業(yè)中只有彰泰集團(tuán)一家具備與其他外來大型房企競爭的實(shí)力。2019年廣西房地產(chǎn)銷售額前十名僅有彰泰一家本土企業(yè)，且今年初彰泰集團(tuán)欲與中國融創(chuàng)達(dá)成收購協(xié)議，外來房地產(chǎn)企業(yè)在廣西的統(tǒng)治力在未來可能會進(jìn)一步增強(qiáng)。

2.產(chǎn)品差異

絕大部分在廣西房地產(chǎn)市場占據(jù)競爭優(yōu)勢的企業(yè)的廣告密度基本都高于1%的指標(biāo);從金額上看，全都高于10億日元的指標(biāo)，碧桂園、彰泰等幾家企業(yè)甚至高于20億日元的指標(biāo)，達(dá)到了高產(chǎn)品差別等級?？梢钥闯?，以碧桂園、恒大等為代表的大型房地產(chǎn)公司資金雄厚，在廣告運(yùn)營方面的能力強(qiáng)于廣西本土企業(yè)，因此其產(chǎn)品差異程度高，這便容易形成絕對成本優(yōu)勢。

3.進(jìn)入壁壘

本文收集了2016年-2019年的廣西房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行了利潤率水平分析，利潤率水平一直都高于30%且存在上升趨勢，這一數(shù)據(jù)與以碧桂園為首的各大房地產(chǎn)商自2016年起開始大規(guī)模進(jìn)入廣西房地產(chǎn)市場的現(xiàn)象相吻合?？梢钥闯鰪V西房地產(chǎn)業(yè)存在著高利潤率現(xiàn)象，并且遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于價格費(fèi)用法認(rèn)定的10%的標(biāo)準(zhǔn)，這就代表其中可能存在著較大的進(jìn)入壁壘。本文就絕對成本優(yōu)勢、規(guī)模經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)品差異化、政策法律制度、組織進(jìn)入策略行為等方面對廣西房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘進(jìn)行研究。

（1）絕對成本優(yōu)勢

首先，全國性大型房地產(chǎn)企業(yè)在建筑、設(shè)計、物業(yè)方面的專利會使得他們在施工方法、建筑工藝，以及相關(guān)的商品房外觀設(shè)計方面占據(jù)優(yōu)勢。通過商這一優(yōu)勢，大型房地產(chǎn)企業(yè)更容易在廣西房地產(chǎn)業(yè)競爭中形成領(lǐng)先地位。

其次，全國性大型房地產(chǎn)企業(yè)在資金、社會資源、企業(yè)信用等方面更具優(yōu)勢，。因此在進(jìn)行高級管理人員招聘或在各類招標(biāo)、銀行貸款、招商引資等方面更具優(yōu)勢，能比本土中小型房地產(chǎn)公司獲取到更豐富的資源。

最后，由于全國性大型房地產(chǎn)企業(yè)對于要素的需求量更大，且資金方面更為充足，因此更容易與各要素供應(yīng)商達(dá)成長期低價供應(yīng)協(xié)議，所以可能在尋租方面的能力以及提供土地出讓金的能力更強(qiáng)。

（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)

根據(jù)近幾年大型房地產(chǎn)公司在廣西的不斷發(fā)展可以看出，它們對于土地資源的把控能力超過中小型房企。隨著其占據(jù)土地儲備的能力不斷加強(qiáng)，對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，要獲取到土地資源的苦難程度不斷提升。因此，隨著大型房企在廣西的不斷發(fā)展，規(guī)模經(jīng)濟(jì)壁壘可能會逐漸形成。

（3）產(chǎn)品差異化

根據(jù)上文通過廣告密度對廣西房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品差異化分析，我們可以得知廣西房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品差異化程度處于中高水平，因此有可能存在較高的進(jìn)入壁壘。

（4）政策法律制度壁壘

政府在經(jīng)濟(jì)管理中所制定的政策法律制度也是構(gòu)成進(jìn)入壁壘的一大因素。土地出讓制度的存在使得企業(yè)只能通過政府拿到土地，這便使得各類“尋租”行為多見不鮮，也形成了房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入壁壘。

（二）市場行為分析

1.首先從定價行為進(jìn)行分析。2019年廣西房地產(chǎn)市場均價為6439.82元/米2，同比增長8%，全區(qū)居民可支配收入漲幅8.6%，因此總體定價定價漲幅還在合理范圍內(nèi)。

廣西房地產(chǎn)企業(yè)之間的定價行為出現(xiàn)兩種趨勢：一種是以量取勝，通過親民的價格快速占領(lǐng)市場份額。第二種是以高收入人群為對象的高端住宅小區(qū)，以高端品質(zhì)、社區(qū)文化、定制服務(wù)等內(nèi)容吸引顧客。

2.其次，從廣告行為方面進(jìn)行分析。根據(jù)上文對廣西房地產(chǎn)業(yè)具有代表性的幾家企業(yè)的廣告密度進(jìn)行分析，可以看出全國性大型房地產(chǎn)企業(yè)對于廣告方面的支出高于本土房地產(chǎn)企業(yè)。外來大型房地產(chǎn)企業(yè)積極的廣告行為會為他們帶來更強(qiáng)的產(chǎn)品差異，從而實(shí)現(xiàn)市場份額的增長。

3.最后從兼并行為進(jìn)行分析。近年來廣西房地產(chǎn)業(yè)最大的收購計劃是旭輝集團(tuán)和中國融創(chuàng)并購彰泰企業(yè)的計劃。隨著全國性大型房地產(chǎn)企業(yè)不斷入駐廣西，類似的兼并行為在未來還將不斷存在。

（三）市場績效分析

由廣西房地產(chǎn)企業(yè)利潤率、利潤額增長趨勢和政府政策的關(guān)系來看，廣西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受調(diào)控政策影響依舊較大，市場化程度不高，“一管就降，一放就亂”的現(xiàn)象依舊存在，市場績效方面依舊需要加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)市場化程度。

廣西房地產(chǎn)業(yè)的勒納指數(shù)呈現(xiàn)出上升趨勢，2019年相比較于2015年的勒納指數(shù)上升趨勢明顯。這種上升的趨勢表明廣西房地產(chǎn)業(yè)的市場績效和市場結(jié)構(gòu)并不健康，廣西房地產(chǎn)業(yè)隱含的壟斷趨勢不可小覷。

三、存在問題及產(chǎn)業(yè)組織優(yōu)化對策

（一）存在問題

⑴結(jié)合前文的分析結(jié)論，我們可以知道廣西房地產(chǎn)業(yè)在市場結(jié)構(gòu)方面有趨向壟斷的趨勢;⑵市場行為方面，外來大型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用低價促銷的定價模式以及成熟的廣告運(yùn)作和兼并活動擴(kuò)展自己的優(yōu)勢。同時大型房地產(chǎn)企業(yè)在尋租行為方面擁有更成熟的經(jīng)驗，更容易獲取到土地資源;⑶市場績效方面，廣西房地產(chǎn)業(yè)的利潤率和勒納指數(shù)具有明顯的上升趨勢，這說明市場績效方面存在不健康的現(xiàn)象，需要特別注意。

（二）產(chǎn)業(yè)組織優(yōu)化目標(biāo)

根據(jù)上文的概括，廣西房地產(chǎn)業(yè)的組織優(yōu)化要實(shí)現(xiàn)以下幾個目標(biāo)：

⑴首先，供求關(guān)系和社會福利方面要實(shí)現(xiàn)房價與市場需求相吻合，使得房價適應(yīng)居民收入水平。⑵其次，市場結(jié)構(gòu)方面，要穩(wěn)定好行業(yè)集中度，扶持本土企業(yè)和中小型企業(yè)的發(fā)展，對外來大型房地產(chǎn)業(yè)在擴(kuò)張中的一些不當(dāng)行為或惡意競爭行為進(jìn)行管制。;⑶市場行為方面，要鼓勵企業(yè)間競爭的多元化，提倡進(jìn)行非價格競爭。同時也要維持一定程度的價格競爭水平，避免出現(xiàn)合謀等壟斷行為。為本土房企和中小型房企提供政策支持，提升它們在市場競爭中的競爭力。監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)的尋租行為，避免出現(xiàn)政企間有過密利益關(guān)系的情況;⑷市場績效方面，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)市場化程度提高，減少其對政府宏觀調(diào)控政策的依賴度。

（三）產(chǎn)業(yè)組織優(yōu)化對策

1.調(diào)整供求關(guān)系，促進(jìn)房價與收入相匹配

⑴需求方面：首先政府推出措施保障自住購房群體的購房需求;其次應(yīng)該實(shí)施積極的居住條件改善性購房需求。政府應(yīng)該提供住房以舊換新的補(bǔ)貼措施或稅收優(yōu)惠等政策滿足這類群體合理的購房需求;最后，應(yīng)該采取措施管控炒房炒地的投機(jī)行為，提高二房的貸款利率和首付比率，或采取住房限購政策，對此類破壞房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為進(jìn)行打擊。

⑵供給方面，優(yōu)化城市布局結(jié)構(gòu)，改善基礎(chǔ)設(shè)施配套，使得有更多的土地可以用于住房供給，在舒緩城市住房密度的同時緩解住房土地壓力。同時，增加中小型商品房和保障性住房的用地供應(yīng)和政策支持，減少高端奢侈房型的土地供應(yīng)，保障中低收入群體的購房需求。

2.優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)，鼓勵本土房企和中小型房企發(fā)展

政府應(yīng)該提供政策上的支持，鼓勵本土房企和中小型房企的發(fā)展和融合，推動本土大型房地產(chǎn)集團(tuán)的建設(shè)。對土地出讓過程進(jìn)行透明化、公開化，防止一些企業(yè)利用尋租優(yōu)勢獲取到更多的土地資源。

3.規(guī)范市場行為，維護(hù)市場秩序

目前廣西房地產(chǎn)市場存在向壟斷靠攏的趨勢，再加上房地產(chǎn)業(yè)本身也具有與一定的壟斷性，因此房地產(chǎn)商之間更趨向于合作，全國性大型房地產(chǎn)集團(tuán)并購本土房企或關(guān)聯(lián)企業(yè)的現(xiàn)象也不少見。因此政府應(yīng)該依法打擊區(qū)內(nèi)房企間價格合謀等不正當(dāng)壟斷行為，強(qiáng)化對市場行為的監(jiān)管，營造良好的房地產(chǎn)市場競爭環(huán)境。

同時，對房地產(chǎn)企業(yè)的非價格競爭行為進(jìn)行監(jiān)管。利用《廣告法》等相關(guān)法律依法對違規(guī)企業(yè)進(jìn)行懲罰，建立信用名單，將違規(guī)企業(yè)拉入“黑名單”，提高企業(yè)虛假廣告違法成本。

最后，引導(dǎo)本土房企和中小型房企改進(jìn)自身服務(wù)質(zhì)量、加強(qiáng)宣傳，打造本土品牌，提升它們在市場競爭中的能力，加強(qiáng)其企業(yè)差異化水平。

4.改善市場績效，推動房地產(chǎn)業(yè)市場化

根據(jù)前文對廣西房地產(chǎn)業(yè)市場績效的分析，可以看出廣西房地產(chǎn)市場績效不健康，受政府宏觀調(diào)控影響較大，市場化程度低。政府應(yīng)該推動房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)、管理創(chuàng)新，完善房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)配套措施的建設(shè)。

5.加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，推動房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

首先政府要保障居民合理的購房需求得以實(shí)現(xiàn)，改進(jìn)現(xiàn)在區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場投資過熱、房價過高的問題。

其次，要加強(qiáng)對金融市場的監(jiān)管力度，管控房地產(chǎn)投資風(fēng)險。因此政府應(yīng)該加強(qiáng)對金融信貸行業(yè)的監(jiān)管，防止其對房地產(chǎn)業(yè)的過度投資。

最后，政府要完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)，推動房地產(chǎn)市場價格透明化。政府應(yīng)該通過完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，使得房地產(chǎn)商和中介掌握的房產(chǎn)信息透明化，減少信息不對稱對消費(fèi)者的影響，避免房地產(chǎn)商和中介利用信息不對稱對房價進(jìn)行操控。

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作者簡介：

陳俊宇（出生年份2000.11-），性別男，民族漢，籍貫：廣西貴港，學(xué)歷本科，單位廣西大學(xué)，單位郵編530004，研究方向經(jīng)濟(jì)學(xué)。

王子晟，2000.9-，男，漢，山東臨沂，本科，廣西大學(xué)，530004，理論經(jīng)濟(jì)、市場理論。作者：陳俊宇，王子晟 廣西大學(xué)商學(xué)院18級學(xué)生。