廣西房地產產業(yè)組織研究

陳俊宇 王子晟

摘要：自改革開放以來，市場經濟不斷發(fā)展，房地產行業(yè)也順應這一潮流，進入到了住房商品化的時期。廣西也在國家十六字方針的指導下不斷推進住房商品化的進程，在改革開放的十年間，廣西城鎮(zhèn)住房建設面積相當于改革開放前三十年的總和。1998年，廣西實行了住房分配貨幣化，直至2013年的十五年的時間里，房地產企業(yè)數量增加了五倍多，發(fā)展十分迅速。2020年，全區(qū)商品住房銷售額為4251.47億元，占全區(qū)GDP的20%。毫無疑問，房地產產業(yè)已經成為了廣西的支柱性產業(yè)之一，為廣西經濟的發(fā)展做出了巨大的貢獻。但是目前廣西房地產業(yè)依舊存在著許多問題。本文將從廣西房地產業(yè)出發(fā)，基于SCP分析框架，以產業(yè)組織研究的視角對廣西房地產業(yè)的市場結構、市場行為、市場績效等進行分析，并針對現(xiàn)有的問題給出對策。

關鍵詞：房地產 產業(yè)組織 市場績效 市場結構 市場行為

一、研究背景

（一）廣西房地產發(fā)展現(xiàn)狀

房地產業(yè)是廣西的支柱性產業(yè)，1998年廣西緊跟著全國的步伐實現(xiàn)了住房分配貨幣化，廣西房地產業(yè)在那之后的數十年間得到了飛速發(fā)展。房地產業(yè)與其他產業(yè)的關聯(lián)度高，因此房地產業(yè)的飛速發(fā)展會對其關聯(lián)產業(yè)有很強的波及性，例如鋼鐵、裝修、建筑等產業(yè)都會受房地產的帶動而得到發(fā)展。因此要推動廣西經濟的快速發(fā)展，房地產業(yè)扮演著十分重要的角色。

2020年，據廣西的房地產業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計數據，廣西商品房投資額達到了4251億元，占全區(qū)GDP比重接近20%。雖然在2011-2015年間，平均增速有所放緩，但在2016-2019年，房地產開發(fā)投資額平均增速達到了19%，遠遠超過了地區(qū)GDP增速6.7%?？梢钥闯?，廣西房地產投資市場火熱，發(fā)展勢頭強勁。這樣的現(xiàn)象是受多方因素影響的結果。

（二）影響房地產業(yè)發(fā)展的因素

首先主要是因為近年來廣西居民可支配收入不斷提高，再加上國家提供的購房補助政策，使得人民購買住房、改善居住條件的意愿增強，從需求側推動了房地產業(yè)的發(fā)展。

第二個導致房地產業(yè)高速發(fā)展的原因是外來大型房地產企業(yè)的陸續(xù)入駐和當地房地產存在壟斷現(xiàn)象。近年來廣西經濟不斷發(fā)展，居民對于住房的需求不斷提高。

第三個導致房地產高速發(fā)展的原因是國家稅制改革后，政府稅收不再能滿足政府財政支出的要求，通過土地出讓金，房地產商與政府形成利益共享的關系，促使政府為房地產業(yè)提供大量土地和政策支持，推動地區(qū)房地產業(yè)的發(fā)展，同時也加劇了房地產業(yè)的壟斷現(xiàn)象。

最后一個導致房地產發(fā)展的原因是銀行和金融機構的信貸政策和個人對于房地產的投資。由于廣西房地產發(fā)展迅速，銀行等金融機構對于房地產的信貸發(fā)放具有更強的偏好性。

但是僅從簡單的供求關系去分析廣西房地產業(yè)是不夠的，由張煦（2019）統(tǒng)計的數據來看，廣西2014年住房空置率就達到了19.69%，遠遠超過了10%的標準空置率。但從房價上來看，高房價和高住房空置率并存，與市場供求價值規(guī)律矛盾。因此本文將引入中觀視角的產業(yè)組織理論，通過SCP分析框架對廣西房地產業(yè)的市場結構、市場行為、市場績效進行分析，并提出廣西房地產產業(yè)組織優(yōu)化的建議。

二、廣西房地產產業(yè)組織分析

（一）市場結構

1.市場集中度分析

CRn值是產業(yè)中規(guī)模最大的前n位企業(yè)的行業(yè)集中度，通過對歷年CR值的觀察可以發(fā)現(xiàn)，從2017年起，廣西房地產業(yè)的行業(yè)集中度驟升，直到2019年CR值從11%和18%上升到了21%和32.6，增幅明顯。但總體集中度水平仍不高，市場屬于競爭市場的范疇內。與同年的其他地區(qū)進行對比，2019年廣西房地產CR值與北京、廣州基本持平，高于全國平均水平。

雖然壟斷程度并不高，但值得注意的是，目前在市場中具有競爭力的企業(yè)多為大型全國性房地產企業(yè)，本土房地產企業(yè)在市場中競爭力嚴重不足，原本占據優(yōu)勢的榮和集團逐漸退出市場，本土房地產企業(yè)中只有彰泰集團一家具備與其他外來大型房企競爭的實力。2019年廣西房地產銷售額前十名僅有彰泰一家本土企業(yè)，且今年初彰泰集團欲與中國融創(chuàng)達成收購協(xié)議，外來房地產企業(yè)在廣西的統(tǒng)治力在未來可能會進一步增強。

2.產品差異

絕大部分在廣西房地產市場占據競爭優(yōu)勢的企業(yè)的廣告密度基本都高于1%的指標;從金額上看，全都高于10億日元的指標，碧桂園、彰泰等幾家企業(yè)甚至高于20億日元的指標，達到了高產品差別等級?？梢钥闯?，以碧桂園、恒大等為代表的大型房地產公司資金雄厚，在廣告運營方面的能力強于廣西本土企業(yè)，因此其產品差異程度高，這便容易形成絕對成本優(yōu)勢。

3.進入壁壘

本文收集了2016年-2019年的廣西房地產數據進行了利潤率水平分析，利潤率水平一直都高于30%且存在上升趨勢，這一數據與以碧桂園為首的各大房地產商自2016年起開始大規(guī)模進入廣西房地產市場的現(xiàn)象相吻合?？梢钥闯鰪V西房地產業(yè)存在著高利潤率現(xiàn)象，并且遠遠高于價格費用法認定的10%的標準，這就代表其中可能存在著較大的進入壁壘。本文就絕對成本優(yōu)勢、規(guī)模經濟、產品差異化、政策法律制度、組織進入策略行為等方面對廣西房地產業(yè)的進入壁壘進行研究。

（1）絕對成本優(yōu)勢

首先，全國性大型房地產企業(yè)在建筑、設計、物業(yè)方面的專利會使得他們在施工方法、建筑工藝，以及相關的商品房外觀設計方面占據優(yōu)勢。通過商這一優(yōu)勢，大型房地產企業(yè)更容易在廣西房地產業(yè)競爭中形成領先地位。

其次，全國性大型房地產企業(yè)在資金、社會資源、企業(yè)信用等方面更具優(yōu)勢，。因此在進行高級管理人員招聘或在各類招標、銀行貸款、招商引資等方面更具優(yōu)勢，能比本土中小型房地產公司獲取到更豐富的資源。

最后，由于全國性大型房地產企業(yè)對于要素的需求量更大，且資金方面更為充足，因此更容易與各要素供應商達成長期低價供應協(xié)議，所以可能在尋租方面的能力以及提供土地出讓金的能力更強。

（2）規(guī)模經濟

根據近幾年大型房地產公司在廣西的不斷發(fā)展可以看出，它們對于土地資源的把控能力超過中小型房企。隨著其占據土地儲備的能力不斷加強，對于中小型房地產企業(yè)來說，要獲取到土地資源的苦難程度不斷提升。因此，隨著大型房企在廣西的不斷發(fā)展，規(guī)模經濟壁壘可能會逐漸形成。

（3）產品差異化

根據上文通過廣告密度對廣西房地產企業(yè)的產品差異化分析，我們可以得知廣西房地產業(yè)的產品差異化程度處于中高水平，因此有可能存在較高的進入壁壘。

（4）政策法律制度壁壘

政府在經濟管理中所制定的政策法律制度也是構成進入壁壘的一大因素。土地出讓制度的存在使得企業(yè)只能通過政府拿到土地，這便使得各類“尋租”行為多見不鮮，也形成了房地產企業(yè)的進入壁壘。

（二）市場行為分析

1.首先從定價行為進行分析。2019年廣西房地產市場均價為6439.82元/米2，同比增長8%，全區(qū)居民可支配收入漲幅8.6%，因此總體定價定價漲幅還在合理范圍內。

廣西房地產企業(yè)之間的定價行為出現(xiàn)兩種趨勢：一種是以量取勝，通過親民的價格快速占領市場份額。第二種是以高收入人群為對象的高端住宅小區(qū)，以高端品質、社區(qū)文化、定制服務等內容吸引顧客。

2.其次，從廣告行為方面進行分析。根據上文對廣西房地產業(yè)具有代表性的幾家企業(yè)的廣告密度進行分析，可以看出全國性大型房地產企業(yè)對于廣告方面的支出高于本土房地產企業(yè)。外來大型房地產企業(yè)積極的廣告行為會為他們帶來更強的產品差異，從而實現(xiàn)市場份額的增長。

3.最后從兼并行為進行分析。近年來廣西房地產業(yè)最大的收購計劃是旭輝集團和中國融創(chuàng)并購彰泰企業(yè)的計劃。隨著全國性大型房地產企業(yè)不斷入駐廣西，類似的兼并行為在未來還將不斷存在。

（三）市場績效分析

由廣西房地產企業(yè)利潤率、利潤額增長趨勢和政府政策的關系來看，廣西房地產業(yè)發(fā)展受調控政策影響依舊較大，市場化程度不高，“一管就降，一放就亂”的現(xiàn)象依舊存在，市場績效方面依舊需要加強房地產業(yè)市場化程度。

廣西房地產業(yè)的勒納指數呈現(xiàn)出上升趨勢，2019年相比較于2015年的勒納指數上升趨勢明顯。這種上升的趨勢表明廣西房地產業(yè)的市場績效和市場結構并不健康，廣西房地產業(yè)隱含的壟斷趨勢不可小覷。

三、存在問題及產業(yè)組織優(yōu)化對策

（一）存在問題

⑴結合前文的分析結論，我們可以知道廣西房地產業(yè)在市場結構方面有趨向壟斷的趨勢;⑵市場行為方面，外來大型房地產企業(yè)運用低價促銷的定價模式以及成熟的廣告運作和兼并活動擴展自己的優(yōu)勢。同時大型房地產企業(yè)在尋租行為方面擁有更成熟的經驗，更容易獲取到土地資源;⑶市場績效方面，廣西房地產業(yè)的利潤率和勒納指數具有明顯的上升趨勢，這說明市場績效方面存在不健康的現(xiàn)象，需要特別注意。

（二）產業(yè)組織優(yōu)化目標

根據上文的概括，廣西房地產業(yè)的組織優(yōu)化要實現(xiàn)以下幾個目標：

⑴首先，供求關系和社會福利方面要實現(xiàn)房價與市場需求相吻合，使得房價適應居民收入水平。⑵其次，市場結構方面，要穩(wěn)定好行業(yè)集中度，扶持本土企業(yè)和中小型企業(yè)的發(fā)展，對外來大型房地產業(yè)在擴張中的一些不當行為或惡意競爭行為進行管制。;⑶市場行為方面，要鼓勵企業(yè)間競爭的多元化，提倡進行非價格競爭。同時也要維持一定程度的價格競爭水平，避免出現(xiàn)合謀等壟斷行為。為本土房企和中小型房企提供政策支持，提升它們在市場競爭中的競爭力。監(jiān)控房地產企業(yè)的尋租行為，避免出現(xiàn)政企間有過密利益關系的情況;⑷市場績效方面，要實現(xiàn)房地產業(yè)市場化程度提高，減少其對政府宏觀調控政策的依賴度。

（三）產業(yè)組織優(yōu)化對策

1.調整供求關系，促進房價與收入相匹配

⑴需求方面：首先政府推出措施保障自住購房群體的購房需求;其次應該實施積極的居住條件改善性購房需求。政府應該提供住房以舊換新的補貼措施或稅收優(yōu)惠等政策滿足這類群體合理的購房需求;最后，應該采取措施管控炒房炒地的投機行為，提高二房的貸款利率和首付比率，或采取住房限購政策，對此類破壞房地產市場的投機行為進行打擊。

⑵供給方面，優(yōu)化城市布局結構，改善基礎設施配套，使得有更多的土地可以用于住房供給，在舒緩城市住房密度的同時緩解住房土地壓力。同時，增加中小型商品房和保障性住房的用地供應和政策支持，減少高端奢侈房型的土地供應，保障中低收入群體的購房需求。

2.優(yōu)化市場結構，鼓勵本土房企和中小型房企發(fā)展

政府應該提供政策上的支持，鼓勵本土房企和中小型房企的發(fā)展和融合，推動本土大型房地產集團的建設。對土地出讓過程進行透明化、公開化，防止一些企業(yè)利用尋租優(yōu)勢獲取到更多的土地資源。

3.規(guī)范市場行為，維護市場秩序

目前廣西房地產市場存在向壟斷靠攏的趨勢，再加上房地產業(yè)本身也具有與一定的壟斷性，因此房地產商之間更趨向于合作，全國性大型房地產集團并購本土房企或關聯(lián)企業(yè)的現(xiàn)象也不少見。因此政府應該依法打擊區(qū)內房企間價格合謀等不正當壟斷行為，強化對市場行為的監(jiān)管，營造良好的房地產市場競爭環(huán)境。

同時，對房地產企業(yè)的非價格競爭行為進行監(jiān)管。利用《廣告法》等相關法律依法對違規(guī)企業(yè)進行懲罰，建立信用名單，將違規(guī)企業(yè)拉入“黑名單”，提高企業(yè)虛假廣告違法成本。

最后，引導本土房企和中小型房企改進自身服務質量、加強宣傳，打造本土品牌，提升它們在市場競爭中的能力，加強其企業(yè)差異化水平。

4.改善市場績效，推動房地產業(yè)市場化

根據前文對廣西房地產業(yè)市場績效的分析，可以看出廣西房地產市場績效不健康，受政府宏觀調控影響較大，市場化程度低。政府應該推動房地產業(yè)技術、管理創(chuàng)新，完善房地產業(yè)相關配套措施的建設。

5.加強政府宏觀調控，推動房地產業(yè)健康發(fā)展。

首先政府要保障居民合理的購房需求得以實現(xiàn)，改進現(xiàn)在區(qū)內房地產市場投資過熱、房價過高的問題。

其次，要加強對金融市場的監(jiān)管力度，管控房地產投資風險。因此政府應該加強對金融信貸行業(yè)的監(jiān)管，防止其對房地產業(yè)的過度投資。

最后，政府要完善房地產市場信息系統(tǒng)建設，推動房地產市場價格透明化。政府應該通過完善房地產信息系統(tǒng)，使得房地產商和中介掌握的房產信息透明化，減少信息不對稱對消費者的影響，避免房地產商和中介利用信息不對稱對房價進行操控。

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作者簡介：

陳俊宇（出生年份2000.11-），性別男，民族漢，籍貫：廣西貴港，學歷本科，單位廣西大學，單位郵編530004，研究方向經濟學。

王子晟，2000.9-，男，漢，山東臨沂，本科，廣西大學，530004，理論經濟、市場理論。作者：陳俊宇，王子晟 廣西大學商學院18級學生。