地產系財富公司頻頻上演兌付危機身份模糊、明股實債，突破“三道紅線”

惠凱

地產是經濟支柱產業(yè)之一，也是金融機構的主要資金投向，但在國內樓市政策長期不放松大背景下，上市房企的債務危機也是愈演愈烈，譬如珠三角地區(qū)的一些著名的房企接踵爆發(fā)的兌付風波就是一個很典型的案例，他們旗下的財富公司存量規(guī)模均有數(shù)百億元。

房企債務違約還掀開了房企表外融資的套路，以財富管理公司的形式，明股實債繞開“三道紅線”，有的在風險爆發(fā)后為解決問題甚至將投資人轉化成購房者。在房企債務危機下，很多押寶地產業(yè)務的財富公司在處理兌付問題時也是頗為棘手，譬如鉅派、錦安等財富公司就面臨很多投資人的投訴，甚至引發(fā)了訴訟官司。

地產系財富公司渡劫珠三角三巨頭接踵觸礁

去年以來，以泛海、寶能為代表的大型房地產公司的債務問題加速暴露，意外地掀開了旗下財富管理公司的諸多違規(guī)操作的蓋頭。以關注度最高的恒大財富為例，《紅周刊》記者注意到，恒大財富很可能并不具備基金銷售牌照。在采訪中，有恒大財富投資人向記者表示，他們得到的官方解釋是“基金銷售牌照的持有主體是深圳市金海九州基金銷售有限公司”。

有意思的是，從天眼查APP顯示的情況是，金海九州基金銷售有限公司的郵箱地址等信息與某地產龍頭有關，然而在股權關系上，穿透后的股東卻是自然人劉壽閏、徐文等人，與該地產龍頭又無直接關聯(lián)。權責不清晰，也成為恒大財富風險爆發(fā)后，投資者與恒大財富發(fā)生矛盾的焦點之一。

對于恒大財富在基金銷售資質不合規(guī)的情況下仍冠名為“財富管理公司”一事，有業(yè)內人士向《紅周刊》記者指出，最初這類地產系的財富公司起步于內部的集資業(yè)務，投向是本公司的地產項目，這種內部跟投模式不要求基金銷售牌照，但后來為了擴大募資能力才成立了財富公司。

除了已爆發(fā)風險的恒大財富、寶能財富，廣深地區(qū)還有一家地產系的財富公司——錦恒財富在近期也被投資人關注。Wind數(shù)據(jù)顯示，錦恒財富在股權穿透后，其股東指向謝澤杰等3位自然人，表面上，公司與某總部位于香港的大型綜合性投資集團無直接關聯(lián)，但據(jù)錦恒財富的官網顯示，該投資集團與錦恒財富一直保持著良好的戰(zhàn)略合作伙伴關系。通過充分發(fā)揮雙方資源優(yōu)勢，圍繞綜合物業(yè)開發(fā)和城市更新等領域展開了緊密的合作。

該投資集團是國內較早出現(xiàn)美元債危機的企業(yè)（后在各方協(xié)助下度過危機），投資集團及實控人郭英成旗下有6家A/H股上市公司。Boss直聘等的公開信息顯示，該投資集團旗下的財富公司主要產品類型為地產基金、定向融資等。據(jù)此前相關媒體報道，該財富公司曾借助田東農產交易所發(fā)行產品，由母公司提供了擔保代償。

在寶能等大型企業(yè)相繼出事后，《紅周刊》記者獲悉，11月4日，突然有消息稱“錦恒財富3億元理財產品逾期”，該地產公司的債務和理財兌付風險終于公開暴露。

該投資集團在隨后的公告中坦言，今年以來，受嚴峻的地產市場環(huán)境和國際評級機構下調評級等不利因素影響，集團的流動性遇到前所未有的壓力?？勺髯C的是，《紅周刊》記者獲悉，該公司在今年7月后就很難從銀行獲得融資，9～10月的現(xiàn)金凈流出近200億元。

從股權結構上看，錦恒財富也存在類似恒大財富的蹊蹺之處。據(jù)官網、天眼查APP，錦恒財富的股權穿透后，股東指向謝澤杰等3位自然人。股權上與該集團公司無直接關聯(lián)。

記者獲得的11月4日召開的投資者溝通會上，有投資者表示，當初是看好公司在粵港澳大灣區(qū)的優(yōu)質地產項目，才敢于買入。而據(jù)投資人余女士透露，她買的是“佳永匯錦3號”，投向北京的一個地產項目，原本應該在2022年4月兌付——錄音顯示，大部分產品也是集中在2022年到期。

在上述溝通會上，有高管坦言，錦恒財富的存量規(guī)模接近130億元。其中到今年底，到期規(guī)模為22億元，大部分項目將在2022年到期?？紤]到錦恒財富目前的逾期規(guī)模才3億元且無力兌付，而大宗地產項目的處置需要較長時間，那么接下來到年底的22億元逾期壓力將非常大。如何兌付？ ???集團董事長郭英成喊話回應：集團已與錦恒財富溝通、共同商討兌付方案。上述錄音也顯示，錦恒財富曾提出一份“到期后先兌付10%+減免收益”的方案草案，最終在到期后兩年半的時間內完成兌付，但該草案未獲投資者認可。

另外，投資人發(fā)來的材料顯示，可能會通過在2022年底前處置約20處地產資源來保證償付，包括深圳佳兆業(yè)科技中心、坂田城市廣場等項目，其中最有價值的是南山區(qū)東角頭的住宅/辦公類資產、坂田城市廣場的萬豪酒店等3塊資產，這兩大塊項目對應融資余額為112億元，項目總貨值接近420億元、總面積達62萬平米。

除了大型地產商涌入財富管理行業(yè)，有不少中小型地產商也在幾年前積極進入。據(jù)天眼查，尚智逢源（北京）基金銷售有限公司（簡稱“尚智逢源”）的股東是中迪禾邦集團，后者的實控人為李勤。綜合媒體報道，李勤是幾年前叱咤資本市場的“達州幫”核心人物，曾因多次舉牌成都路橋（002628.SZ）而名聲大噪，目前其是*ST中迪（000609.SZ）的實控人。值得一提的是，*ST中迪也是以地產為主業(yè)，近幾年業(yè)績萎縮，僅去年就巨虧3億多元，而今年前三季度也虧損1億多元。

《紅周刊》記者注意到，尚智逢源的合作伙伴之一是和合期貨有限公司旗下的和合資管。和合資管此前多次因曝出產品存在風險問題而被監(jiān)管部門處罰，譬如此前中基協(xié)就曾做出紀律處分，指出和合資管存在剛性兌付、信披違規(guī)等問題。而和合資管的多位高管也在去年被山西監(jiān)管局處罰。

今年10月中旬，證監(jiān)會公布的2021年期貨公司分類結果還顯示，和合資管的母公司和合期貨評級為D，居于行業(yè)尾部，凸顯出公司的風控和管理水平較差。

成也地產敗也地產鉅派“爛攤子”難收拾

除了地產系財富公司存在風險問題外，三方財富管理公司和上市地產商的合作同樣引人注目。在幾大上市的財富公司中，鉅派投資對地產業(yè)務的投資就較為高調，其董事長、CEO倪建達是上海第一代房地產人。在2018年接受媒體采訪時，倪建達表示，“房地產依然是鉅派的投資重點?！逼浜透ｊ伞⑿铝Φ榷嗉乙痪€房企還簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。如今來看，其中已有數(shù)家公司出現(xiàn)了債務危機。