房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)會(huì)考慮稅負(fù)可接受度

連平

近期，房地產(chǎn)稅及相關(guān)話題熱度持續(xù)上升。在梳理國(guó)外現(xiàn)行房地產(chǎn)稅主要模式和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，我們簡(jiǎn)單分析我國(guó)房地產(chǎn)稅可能采取的方案。

從稅收要素看，房地產(chǎn)稅在世界范圍內(nèi)并無(wú)定式。稅收最關(guān)鍵的要素是計(jì)稅依據(jù)和稅率，計(jì)稅依據(jù)又叫稅基。多數(shù)國(guó)家和地區(qū)以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值作為稅基，主要包括三種計(jì)算方式：一是市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值；二是評(píng)估租值，根據(jù)所取得的租金收入計(jì)算年度價(jià)值；三是政府公示價(jià)值、地籍價(jià)值或賬面價(jià)值，一般都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)值。

稅率的確定方法大致分為兩大類：一是由法律規(guī)定的稅率；二是基于以支定收原則，由地方政府在法律框架內(nèi)根據(jù)每年支出預(yù)算和房地產(chǎn)稅基倒推的稅率。不同國(guó)家和地區(qū)稅率水平差異巨大，從1%以下到10%左右不等，即使在一國(guó)范圍內(nèi)，不同地區(qū)的稅率也可能存在差異。

市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值能夠綜合城市、地段、折舊等因素，科學(xué)合理地反映房產(chǎn)現(xiàn)值，因而成為大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)稅的選擇，也很有可能被我國(guó)房地產(chǎn)稅所采用。而稅率方面的爭(zhēng)議相對(duì)較大。近期國(guó)內(nèi)相關(guān)研究為房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)了五套稅率。從結(jié)構(gòu)上看，多數(shù)研究人員主張實(shí)行累進(jìn)稅制，這與多數(shù)國(guó)家的選擇一致，邊際稅率從0.1%到2%不等，稅級(jí)為4-9級(jí)不等。也有學(xué)者認(rèn)為實(shí)行比例稅即可。

未來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)需要綜合考慮政策的目標(biāo)定位和居民的稅負(fù)可接受度。對(duì)政府而言，房地產(chǎn)稅的主要目標(biāo)是將其作為地方主體稅種，促進(jìn)稅制結(jié)構(gòu)完善，協(xié)調(diào)政府間財(cái)政關(guān)系。同時(shí)，在調(diào)節(jié)財(cái)富分配、控制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲等方面，房地產(chǎn)稅也被寄予期望。目前，土地出讓金入稅可能意味著房地產(chǎn)稅中“地”的部分已經(jīng)完成，剩下的工作將聚焦于“房”的稅制設(shè)計(jì)。

對(duì)國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市家庭和居民而言，房產(chǎn)是其最為重要的財(cái)產(chǎn)和負(fù)債。如果房地產(chǎn)稅稅負(fù)過(guò)高，很可能會(huì)產(chǎn)生很大的社會(huì)負(fù)面影響。因此，目前有兩種方案可供選擇：一種是以所有個(gè)人經(jīng)營(yíng)性住房的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)的“窄稅基”，搭配各級(jí)邊際稅率相對(duì)較高的累進(jìn)稅率結(jié)構(gòu)，即“窄稅基+高稅率”方案；另一種則是將個(gè)人經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性住房的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值之和進(jìn)行綜合計(jì)算，按照人均居住面積扣除適當(dāng)寬免額后作為計(jì)稅依據(jù)的“寬稅基”，搭配各級(jí)邊際稅率相對(duì)較低的累進(jìn)稅率結(jié)構(gòu)，即“寬稅基+低稅率+個(gè)人免征面積”方案。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和國(guó)內(nèi)各方傾向性意見來(lái)看，后者比較符合政策導(dǎo)向與客觀現(xiàn)實(shí)。

房地產(chǎn)稅涉及政府、房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和廣大城鎮(zhèn)居民的切身利益，影響重大，出臺(tái)會(huì)十分審慎。財(cái)政部高層最近幾次關(guān)于房地產(chǎn)稅的講話均為“按照‘立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)的原則，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”。樂(lè)觀估計(jì)，房地產(chǎn)稅最快明年能夠進(jìn)入立法程序，“十四五”末有可能在人大通過(guò)立法程序，之后正式頒布施行。但不排除部分省市繼續(xù)推進(jìn)試點(diǎn)的可能性。未來(lái)在較短時(shí)間內(nèi)，試點(diǎn)城市會(huì)修改原有方案，大致按照“寬稅基+低稅率+個(gè)人免征面積”設(shè)計(jì)新的方案。新的方案很可能對(duì)包括首套房在內(nèi)的全部居民房產(chǎn)征稅，但稅率會(huì)比現(xiàn)行方案低。鑒于免征面積會(huì)達(dá)到較高水平，中高收入群體可能成為主要的納稅人。