獲取農(nóng)村土地若干法律問題解答

習近平總書記強調(diào)，民族要復(fù)興，鄉(xiāng)村必振興。脫貧攻堅取得勝利后，要全面推進鄉(xiāng)村振興，這是“三農(nóng)”工作重心的歷史性轉(zhuǎn)移。鄉(xiāng)村要振興，產(chǎn)業(yè)需先行。發(fā)展產(chǎn)業(yè)就離不開土地。農(nóng)戶可以依法承包農(nóng)村土地并取得土地承包經(jīng)營權(quán)，在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部也可以依法互換、轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)。但是，本集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人如何依法獲取農(nóng)村土地用以發(fā)展產(chǎn)業(yè)，更是很多人關(guān)心關(guān)注的問題。本文對此進行了梳理并以問答的形式呈現(xiàn)給大家，以期對鄉(xiāng)村振興有所助益。

問：何為“三權(quán)分置”？

答：2016年《中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營權(quán)分置辦法的意見》提出，現(xiàn)階段深化農(nóng)村土地制度改革，順應(yīng)農(nóng)民保留土地承包權(quán)、流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)的意愿，將土地承包經(jīng)營權(quán)分為承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)，實行所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)分置并行，著力推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，是繼家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制后農(nóng)村改革又一重大制度創(chuàng)新。“三權(quán)分置”是我國農(nóng)村基本經(jīng)營制度的自我完善?！叭龣?quán)”分別是集體所有權(quán)、農(nóng)戶承包權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)，“三權(quán)分置”就是要落實集體所有權(quán)，穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)，放活土地經(jīng)營權(quán)，充分發(fā)揮“三權(quán)”的各自功能和整體效用，形成層次分明、結(jié)構(gòu)合理、平等保護的格局。2018年12月新修訂的《農(nóng)村土地承包法》第九條明確規(guī)定“承包方承包土地后，享有土地承包經(jīng)營權(quán)，可以自己經(jīng)營，也可以保留土地承包權(quán)，流轉(zhuǎn)其承包地的土地經(jīng)營權(quán)，由他人經(jīng)營。”至此，國家法律正式確立了“三權(quán)分置”制度。

問：土地承包經(jīng)營權(quán)是否可以流轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人？

答：不可以。

問：土地經(jīng)營權(quán)是否可以依法流轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人？

答：可以。

問：土地經(jīng)營權(quán)設(shè)立的主體有幾方？

答：兩方。出讓方（即土地承包經(jīng)營權(quán)的承包方）和受讓方（即通過流轉(zhuǎn)獲得土地經(jīng)營權(quán)的組織或者個人）。需要提示的是，出讓方是農(nóng)戶家庭，不是個別家庭成員，因此，應(yīng)完備家庭會議決議、授權(quán)委托書等法律文件。

問：土地經(jīng)營權(quán)設(shè)立的客體包括哪些？

答：根據(jù)我國《農(nóng)村土地承包法》第二條的規(guī)定，土地經(jīng)營權(quán)設(shè)立的客體包括耕地、林地、草地以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地（例如“四荒地”、養(yǎng)殖水面）。農(nóng)村建設(shè)用地（例如宅基地、工礦用地）不能成為土地經(jīng)營權(quán)的客體。

問：土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當遵循哪些原則？

答：土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當遵循以下原則：

依法、自愿、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn);不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途，不得破壞農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力和農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境;流轉(zhuǎn)期限不得超過承包期的剩余期限;受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力或者資質(zhì);在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權(quán)。

問：土地經(jīng)營權(quán)設(shè)立的方式包括哪些？

答：包括以下方式：出租（轉(zhuǎn)包），是指承包方將部分或者全部土地經(jīng)營權(quán)，租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營;入股，是指承包方將部分或者全部土地經(jīng)營權(quán)作價出資，成為公司、合作經(jīng)濟組織的股東或者成員，并用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。其他方式，《農(nóng)村土地承包法》第四十七條規(guī)定，承包方可以用承包地的土地經(jīng)營權(quán)向金融機構(gòu)融資擔保，并向發(fā)包方備案。

問：設(shè)立土地經(jīng)營權(quán)是否需要村委會同意？

答：不需要。僅需向發(fā)包方備案即可。

問：取得土地經(jīng)營權(quán)后享有哪些權(quán)利？

答：土地經(jīng)營權(quán)人依法享有如下權(quán)利：對承包地的占有權(quán);使用權(quán);收益權(quán);依法改良土壤、建設(shè)附屬設(shè)施的權(quán)利;再流轉(zhuǎn)的權(quán)利;以土地經(jīng)營權(quán)融資擔保的權(quán)利;其他權(quán)利：例如，在土地流轉(zhuǎn)合同有約定的前提下，承包地被依法征收或征用時，土地經(jīng)營權(quán)人可以獲得相應(yīng)補償。

問：土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，是否必須簽訂書面的流轉(zhuǎn)合同？

答：承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同。其他的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，當事人雙方應(yīng)當簽訂書面流轉(zhuǎn)合同。承包方委托發(fā)包方、中介組織或者他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)的，流轉(zhuǎn)合同應(yīng)當由承包方或者書面的受托人簽訂。

北京市乾坤律師事務(wù)所高級合伙人魏武剛律師

問：土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括哪些條款？

答：一般包括如下條款：雙方當事人的姓名或者名稱、住所、聯(lián)系方式等;流轉(zhuǎn)土地的名稱、四至、面積、質(zhì)量等級、土地類型、地塊代碼等;流轉(zhuǎn)的期限和起止日期;流轉(zhuǎn)方式;流轉(zhuǎn)土地的用途;雙方當事人的權(quán)利和義務(wù);流轉(zhuǎn)價款或者股份分紅，以及支付方式和支付時間;合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理;土地被依法征收、征用、占用時有關(guān)補償費的歸屬;違約責任。

問：土地經(jīng)營權(quán)何時設(shè)立？

答：自流轉(zhuǎn)合同生效時設(shè)立?！睹穹ǖ洹返谌偎氖粭l已明確。

問：土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價款有政府指導(dǎo)價嗎？

答：沒有。土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的價款，應(yīng)當由當事人雙方協(xié)商確定。

問：土地經(jīng)營權(quán)是否需要辦理登記手續(xù)？

答：土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)期限為五年以上的，當事人可以向登記機構(gòu)申請土地經(jīng)營權(quán)登記。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

問：承包方是否有權(quán)單方解除土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同？

答：承包方不得單方解除土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，但受讓方有下列情形之一的除外：擅自改變土地的農(nóng)業(yè)用途;棄耕拋荒連續(xù)兩年以上;給土地造成嚴重損害或者嚴重破壞土地生態(tài)環(huán)境;其他嚴重違約行為。

問：工商企業(yè)等社會資本通過流轉(zhuǎn)取得土地經(jīng)營權(quán)有哪些準入門檻和監(jiān)管？

答：主要包括以下幾點：縣級以上地方人民政府應(yīng)當建立工商企業(yè)等社會資本通過流轉(zhuǎn)取得土地經(jīng)營權(quán)的資格審查、項目審核和風險防范制度;工商企業(yè)等社會資本通過流轉(zhuǎn)取得土地經(jīng)營權(quán)的，本集體經(jīng)濟組織可以收取適量管理費用;具體辦法由國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村、林業(yè)和草原主管部門規(guī)定。

問：何為“四荒地”？

答：“四荒地”是指荒山、荒溝、荒丘、荒灘。

問：承包“四荒地”有哪些方式？

答：不宜采取家庭承包的“四荒地”，可以通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式實行承包經(jīng)營。“四荒地”承包期限較長。但承包人應(yīng)當防止水土流失，保護生態(tài)環(huán)境。

問：承包“四荒地”有哪些程序性要求？

答：發(fā)包方將“四荒地”發(fā)包給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包，應(yīng)當事先經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準。在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員有權(quán)優(yōu)先承包。由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包的，應(yīng)當對承包方的資信情況和經(jīng)營能力進行審查后，再簽訂承包合同。

問：依法承包“四荒地”后，還可以享有哪些權(quán)利？

答：主要包括：通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán);通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得土地經(jīng)營權(quán)的，該承包人死亡，其應(yīng)得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承;在承包期內(nèi)，其繼承人可以繼續(xù)承包。

問：農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可否由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承？

答：可以。自然資源部在2020年9月9日《對十三屆全國人大三次會議第3226號建議的答復(fù)》中明確：農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產(chǎn)登記。根據(jù)《繼承法》規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承，按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)，農(nóng)村宅基地不能被單獨繼承。《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》明確規(guī)定，非本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員（含城鎮(zhèn)居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按相關(guān)規(guī)定辦理確權(quán)登記，在不動產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體經(jīng)濟組織原成員住宅的合法繼承人”。

問：工商企業(yè)可否購買農(nóng)村宅基地發(fā)展鄉(xiāng)村民宿？

答：不可以?？刹扇∽赓U或者合作方式。

問：集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入市有哪些法律規(guī)定？

答：《土地管理法》第六十三條規(guī)定：土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應(yīng)當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。前款規(guī)定的集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等，應(yīng)當經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人簽訂的書面合同另有約定的除外。集體經(jīng)營性建設(shè)用地的出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行。具體辦法由國務(wù)院制定。

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