重慶第二輪土拍多底價(jià)成交，房?jī)r(jià)會(huì)降？

石青川

多地結(jié)束了今年的第二輪集中土拍，結(jié)果基本上大同小異。而作為一輪土拍時(shí)候表現(xiàn)相對(duì)突出的重慶，其二輪土拍備受矚目。從結(jié)果上來(lái)看重慶兩輪土拍結(jié)果相差不小，但一些地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)人士并沒(méi)有對(duì)此悲觀。

重慶兩輪集中土拍結(jié)果對(duì)比強(qiáng)烈，但在意料之中？

9月24日，原計(jì)劃兩天的重慶主城第二輪土拍，在半個(gè)小時(shí)后基本落下帷幕。公告顯示，本次土拍商住用地共42宗，約4111畝，起始價(jià)315.9億元，平均樓面價(jià)7060元/m2。

而土拍前一天提前終止的9宗地，共750.14畝，起始價(jià)66.71億元，占擬出讓用地宗數(shù)21.4%;最終還是流拍了5宗地，共903.83畝，起始價(jià)86.62億元。

剩余最終成交28宗，共2457.378畝，總價(jià)款約162.60億元，平均樓面價(jià)6187元/m2。

其中只有兩塊地進(jìn)入了競(jìng)拍環(huán)節(jié)，中鐵二十局7.8億元拿下的蔡家127.6畝地，樓面價(jià)7641元/㎡，其溢價(jià)率最高，但也僅有0.43%。

值得注意的是，這次拿地，各大房企基本是以“躺平”來(lái)應(yīng)對(duì)的。早在9月23日，便有行業(yè)內(nèi)人士傳出一份不會(huì)參與二輪土拍的房企名單，而土拍開始后，萬(wàn)科、龍湖、綠地、融創(chuàng)、華潤(rùn)、碧桂園、保利、中交等大房企果然未出現(xiàn)在參與名單內(nèi)，這次報(bào)名的民企僅有新鷗鵬、國(guó)盛、橋達(dá)3家。

但其實(shí)重慶的二輪土拍結(jié)果并不意外，在重慶多年從事房地產(chǎn)行業(yè)的楊昱就告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，這個(gè)結(jié)果在意料之中，從全國(guó)其他城市的土拍情況就可以預(yù)知到。

記者整理發(fā)現(xiàn)，在目前二輪土拍已結(jié)束的城市中，合肥掛牌17宗土地，9宗流拍，溢價(jià)率多在2%左右;杭州二輪土拍出讓的首批10宗地塊全部流拍;成都二輪共出讓75宗住宅用地，開拍前取消出讓17宗，拍賣中流拍6宗，最終成功出讓52宗地塊，整體溢價(jià)率為2.2%，較上批次降低5.2%;福州二輪土拍19宗地塊，涉宅地有4宗在開拍當(dāng)日中終出讓，累計(jì)出讓14宗地，2宗流拍;天津本輪正常應(yīng)該掛牌61宗地塊，但最后停拍19宗，流拍2宗，40宗地塊成交;濟(jì)南掛牌108宗土地，其中25宗提前終止，最終出讓76宗且全部底價(jià)成交。

楊昱說(shuō)，放在全國(guó)的大環(huán)境下看，重慶的二輪土拍結(jié)果比較正常，而讓大家反應(yīng)比較強(qiáng)烈的原因，是和第一輪土拍的對(duì)比比較強(qiáng)烈。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，重慶第一輪土拍整體溢價(jià)率高達(dá)43%，在全國(guó)22個(gè)實(shí)施“雙集中”供地政策的重點(diǎn)城市中，溢價(jià)率最高。當(dāng)時(shí)土拍結(jié)果也帶動(dòng)了房?jī)r(jià)，中央公園、西永、大學(xué)城等板塊漲幅驚人，這些地塊房?jī)r(jià)當(dāng)時(shí)最高站上了2萬(wàn)元每平方米的高位。

第二輪土拍對(duì)重慶房?jī)r(jià)影響可能有限？

本輪土拍遇冷，房?jī)r(jià)是否會(huì)受影響？目前一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為可能性不大。

在重慶從事地產(chǎn)投資的郭華僑告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，在全國(guó)范圍內(nèi)，重慶的房?jī)r(jià)本身就不算高。從政策層面講，重慶二輪土拍回歸到正常區(qū)間，說(shuō)明調(diào)控有效，那么今年接下來(lái)的時(shí)間就不會(huì)再出現(xiàn)大的調(diào)控;從土地供應(yīng)上來(lái)講，二輪土拍供應(yīng)的地沒(méi)有一輪多，那后面開發(fā)出來(lái)的盤相應(yīng)也會(huì)減少，從供需關(guān)系上看，房?jī)r(jià)也不會(huì)有太大變化;從成交價(jià)格看，盡管這輪土拍都是底價(jià)成交，但區(qū)位上較成熟的地塊，成交價(jià)格上相差沒(méi)有想象中那么多。

記者通過(guò)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，一輪土拍觀音橋組團(tuán)C分區(qū)C20-1/04地塊，最終成交樓面價(jià)為15307元每平方米，而二輪土拍觀音橋組團(tuán)H分區(qū)H06-5/04地塊，最終成交樓面價(jià)13300元每平方米。中間相差2000元每平方米，但一輪土拍地塊就在花卉園輕軌站旁邊，相對(duì)來(lái)說(shuō)價(jià)值更高。從熱門成熟地塊維度看，兩輪土拍成交樓面價(jià)差距可能不大。

而西永組團(tuán)兩次土拍雖然看起來(lái)價(jià)格差距較大，但第一輪集中土拍的西永組團(tuán)L分區(qū)L60-2/04、L分區(qū)L55-1/06在微電園與賴家橋輕軌站范圍內(nèi)，U分區(qū)U8-17-1/03、U分區(qū)U8-13-2/03、U分區(qū)U9-6-1/05則在大學(xué)城商圈輻射范圍內(nèi)，這5塊地成交樓面價(jià)在12000元每平方米左右可能并不算離譜，而這次二輪土拍的西永組團(tuán)O分區(qū)O06-9/03地塊、O07-4/03地塊、O07-5/03地塊3塊地均位于全鳳鎮(zhèn)公租房旁邊，距離大學(xué)城商圈較遠(yuǎn)，周圍也不通地鐵，反而距離白市驛工業(yè)區(qū)較近，成交樓面價(jià)在4960元每平方米可能也并不算低估。

根據(jù)銘騰機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，兩輪土拍前后（9月20日—9月26日）重慶商品住宅新增供應(yīng)23.63萬(wàn)平方米，環(huán)比下降54.63%;成交面積19.90萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲30.41%;成交均價(jià)14158元/m2，環(huán)比上漲0.21%。可以看出，變化并不大，甚至還有略微上漲。

從事地產(chǎn)營(yíng)銷的張奎元也有相似的看法，他告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，8月手中最后一個(gè)項(xiàng)目封盤，9月還沒(méi)有接新的業(yè)務(wù)。盡管行情陷入冷淡期，但市場(chǎng)上價(jià)格并沒(méi)有明顯變動(dòng)，按照他的經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)商雖然不會(huì)降價(jià)，但為了回籠資金一般會(huì)在營(yíng)銷手段上進(jìn)行一些投入，比如增大點(diǎn)優(yōu)惠力度，或者讓出更多的渠道費(fèi)用?！耙惠喭僚那笆袌?chǎng)就比較冷淡，當(dāng)時(shí)開發(fā)商就出了更多營(yíng)銷費(fèi)用，還跟我說(shuō)是賣一套虧一套?！睆埧ΨQ，之后隨著一輪土拍結(jié)束后，重慶房?jī)r(jià)出現(xiàn)了部分地區(qū)上漲的情況。而對(duì)于二次土拍遇冷，張奎元說(shuō)，從目前行業(yè)內(nèi)情況看，對(duì)市場(chǎng)是個(gè)好事，畢竟拿地較為理性了，對(duì)后面整體房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)有穩(wěn)固的意義。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者隨后又走訪了部分重慶房產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)中介掛出的房源價(jià)格未有變化。德佑地產(chǎn)銷售人員崔瓊告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，目前并未有房東突然降價(jià)銷售的情況，自己的工作量也非常飽和。“如果不是你問(wèn)二輪土拍后的變化，我都沒(méi)發(fā)現(xiàn)二輪土拍已經(jīng)結(jié)束了?！贝蕲傔€透露，目前二手房交易比較火熱，不少人想要掛價(jià)出售，但未有大量低于市場(chǎng)價(jià)格的情況出現(xiàn)，目前占用自己時(shí)間最多的就是去見(jiàn)賣方獲取價(jià)格信息，但一手房相對(duì)冷淡，房源顯得很充足，這個(gè)月她經(jīng)手的兩套一手房可以感覺(jué)到?jīng)]有上漲空間，其中一套是做了特價(jià)活動(dòng)賣出的。

不拿地如何熬過(guò)寒冬？

由于二輪土拍遇冷，重慶大量房地產(chǎn)企業(yè)并未在二輪土拍時(shí)拿地，不少網(wǎng)友擔(dān)心，是否第三輪土拍又會(huì)呈現(xiàn)搶地的情況。

通過(guò)公開數(shù)據(jù)計(jì)算，重慶兩輪土拍成交金額共計(jì)797億多元，與2020年的1143億元和2019年的840億元相比存在差距。所以單從數(shù)據(jù)上來(lái)看，第三輪土拍可能有進(jìn)行的空間。

郭華僑猜測(cè)，目前房地產(chǎn)企業(yè)情緒低迷，土拍很有可能規(guī)避目前的市場(chǎng)情況，到明年再進(jìn)行，也能給開發(fā)商一些銷存量回籠資金的時(shí)間。

一位不愿透露姓名的地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)人士對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析，在地產(chǎn)商拿地?zé)崆椴⒉桓叩那闆r下，暫時(shí)沒(méi)必要急著在年內(nèi)再進(jìn)行一次土拍。盡管一些地產(chǎn)商手中的土地不多了，比如旭輝地產(chǎn)手中的存量土地，就只剩一輪土拍拿到的地，這次二輪土拍卻沒(méi)有拿地，他猜測(cè)或是地產(chǎn)商換了玩法。

記者通過(guò)重慶二輪土拍公布的消息發(fā)現(xiàn)，拿地的多為諸如重慶頤天康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展公司、重慶蔡家組團(tuán)建設(shè)開發(fā)公司、邁瑞城投、成都城建投資管理集團(tuán)等城市建設(shè)類國(guó)企，根據(jù)公開資料顯示，上述幾家開發(fā)公司此前多承擔(dān)城建項(xiàng)目，獨(dú)自開發(fā)商業(yè)樓盤的情況比較少見(jiàn)。

上述業(yè)內(nèi)人士分析，這次參與土拍有很多門檻，這些有實(shí)力的國(guó)企拿地之后很可能聯(lián)合民企進(jìn)行開發(fā)。這樣民企負(fù)債率不會(huì)因此飆升，民企成本大幅降低，爛尾的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)減少。

此次拿地最多的康田置業(yè)（重慶國(guó)資全資）可能便是此策略的先行者，此前的康田瀾山樾以及龍湖麓宸兩個(gè)項(xiàng)目均是康田聯(lián)手龍湖進(jìn)行開發(fā)的。

上述業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，此次康田置業(yè)拿地，后續(xù)開發(fā)龍湖很可能會(huì)參與。龍湖曾參與國(guó)企混改，比較善于與國(guó)企建立合作，以此快速獲得優(yōu)質(zhì)的土地資源，這可能是龍湖地產(chǎn)穩(wěn)住負(fù)債率的一種投資策略。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者聯(lián)系龍湖采訪，龍湖以上市公司信披規(guī)定為由婉拒。

在上述業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，高負(fù)債房企其實(shí)可以借鑒一下類似策略，安全跨過(guò)今年的冬季。這樣一來(lái)，即使今年不再進(jìn)行第三輪集中土拍，房地產(chǎn)企業(yè)也有辦法活下去。

（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2021年第19期）