上海龍湖天璞“低價(jià)”入市龍湖集團(tuán)如何避免掉隊(duì)？

楊春霞 高方方

近期，位于嘉定江橋板塊的“網(wǎng)紅盤(pán)”上海龍湖天璞取得預(yù)售證，預(yù)計(jì)售價(jià)5.18萬(wàn)元/平方米。這是繼金地璽灣、復(fù)興瓏御后，上海地區(qū)6月份新取證的第三個(gè)樓盤(pán)。

值得一提的是，2015年，龍湖集團(tuán)（00960.HK）（以下簡(jiǎn)稱“龍湖”）拿下該地塊的樓板價(jià)為27084元/平方米，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)預(yù)測(cè)單價(jià)或超8萬(wàn)元。

有消息稱，上海龍湖天璞此前一直在積極與政府談判拿預(yù)售證，單價(jià)從8萬(wàn)到7萬(wàn)再到6萬(wàn)，因價(jià)格與預(yù)期不符，一直未談妥，最終以均價(jià)5萬(wàn)出頭塵埃落定。

此外，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，單價(jià)不及預(yù)期一方面是受政策限價(jià)因素的影響，另一方面還有房企資金回籠和銷(xiāo)售業(yè)績(jī)方面的壓力。易居智庫(kù)研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《投資者報(bào)》記者表示，“當(dāng)前拿證項(xiàng)目說(shuō)明企業(yè)需要在上半年有業(yè)績(jī)表現(xiàn)，會(huì)積極辦理預(yù)售證，背后也是一種市場(chǎng)焦慮。”

而針對(duì)上述相關(guān)說(shuō)法，記者采訪龍湖上海城市公司相關(guān)負(fù)責(zé)人，并未獲得更詳細(xì)的信息，上海相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，不方便透露和置予評(píng)論，但是其明確表示，裝修方面沒(méi)有降標(biāo)。“室內(nèi)裝修都弄好了，就算想偷工減料也沒(méi)時(shí)間”，該負(fù)責(zé)人說(shuō)。

銷(xiāo)售業(yè)績(jī)承壓

正如上文所述，房企積極拿預(yù)售證背后是需要在業(yè)績(jī)上有表現(xiàn)，從龍湖今年上半年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，龍湖銷(xiāo)售業(yè)績(jī)確實(shí)不甚樂(lè)觀。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，作為T(mén)OP10房企的龍湖2018年以來(lái)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)一直處于“掉隊(duì)”狀態(tài)。

據(jù)招銀國(guó)際研報(bào)顯示，2018年一季度龍湖銷(xiāo)售增長(zhǎng)放緩，公司合約銷(xiāo)售增長(zhǎng)2%至440億元，銷(xiāo)售面積282萬(wàn)平方米。2018年1～4月，龍湖銷(xiāo)售業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售額為570.1億元，同比下滑5.35%。

此外，龍湖公告顯示，截至2018年5月，龍湖實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額761.2億元，與碧桂園、恒大、萬(wàn)科等龍頭房企的差距越拉越大。而龍湖曾在年初披露，2018年龍湖的銷(xiāo)售目標(biāo)是2000億元，并努力在兩三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)3000億元的突破。如今2018年已過(guò)半，龍湖集團(tuán)對(duì)于市場(chǎng)的焦慮或多或少是存在的。

此外，從區(qū)域性上來(lái)說(shuō)，龍湖上海銷(xiāo)售目標(biāo)仍需寄望于住宅項(xiàng)目，能解燃眉之急的主推龍湖天璞了。中原地產(chǎn)分析師盧文熙表示，上海龍湖天璞拿證，對(duì)于龍湖來(lái)說(shuō)是利好的?！褒埡谏虾？墒垌?xiàng)目不多，這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)有利于其資金回籠，畢竟拖兩年了，時(shí)間成本比較高”，盧文熙進(jìn)一步對(duì)記者表示。

據(jù)公開(kāi)報(bào)道，已進(jìn)駐上海12年的龍湖，除了2015年在上海拿下的嘉定江橋地塊之外，唯一的住宅地塊便是2017年拿下的奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)地塊。2017年11月14日，龍湖以42.3億元競(jìng)得奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)的兩塊地，總面積為9.2萬(wàn)平方米，樓板價(jià)約2.3萬(wàn)元/平方米，以底價(jià)拿下。

據(jù)此前澎湃新聞報(bào)道，2016年6月，時(shí)任龍湖上海總經(jīng)理的張澤林（現(xiàn)已經(jīng)離任）在戰(zhàn)略品牌發(fā)布會(huì)上宣布，龍湖此后3～5年在上海的目標(biāo)，升級(jí)為城市運(yùn)營(yíng)商2.0，2016年實(shí)現(xiàn)目標(biāo)百億元，3年目標(biāo)150億元，5年目標(biāo)200億元。

不管出于何種考慮，上海龍湖天璞開(kāi)盤(pán)對(duì)于龍湖業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一大利好。根據(jù)公開(kāi)資料，上海龍湖天璞此次共推出約956套房源，戶型為：80平方米、100平方米、117平方米三種。投資者報(bào)記者從售樓處人員了解到，80平方米戶型有150余套，100平方米戶型有400余套，剩余的為117平方米戶型，若按均價(jià)5.18萬(wàn)元/平方米計(jì)算，上海龍湖天璞將為龍湖帶來(lái)約65億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和資金回籠。

龍湖方面給出的消息稱，2018年除了天璞、春江天璽兩個(gè)住宅項(xiàng)目外，還與中南置業(yè)合作開(kāi)發(fā)南通的春江南岸項(xiàng)目，另外，龍湖天瑯、龍湖天鉅兩個(gè)商辦項(xiàng)目相繼面市。

值得提及的是，龍湖正在減少對(duì)傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)的依賴，逐漸形成地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓和物業(yè)服務(wù)四大主航道業(yè)務(wù)并進(jìn)的多維布局。此外，養(yǎng)老業(yè)務(wù)和產(chǎn)業(yè)新城也是公司的業(yè)務(wù)探索方向。

規(guī)模擴(kuò)張?zhí)崴?/h3>

盡管一直追求穩(wěn)健發(fā)展，處在房企規(guī)模賽道上的龍湖也無(wú)法擺脫與規(guī)模的抗衡。從2016年開(kāi)始，龍湖加速追趕銷(xiāo)售規(guī)模。

2016年龍湖實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額881.4億元，2017年銷(xiāo)售額增長(zhǎng)七成至1560.8億元，從房企排行榜第15名一躍到第8名。

進(jìn)入2018年以來(lái)，龍湖無(wú)論是住宅還是商業(yè)或是長(zhǎng)租公寓均開(kāi)啟了提速模式。一方面，龍湖2018年銷(xiāo)售目標(biāo)直指2000億元，并努力在兩三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)3000億元的突破。另一方面，2018年5月31日，龍湖集團(tuán)CEO邵明曉在招商大會(huì)上表示，2018年龍湖商業(yè)地產(chǎn)要進(jìn)入行業(yè)TOP3房企，并表示2020年龍湖商業(yè)旗下開(kāi)業(yè)商場(chǎng)總數(shù)將超50座。

此外，作為四大主航道業(yè)務(wù)之一的長(zhǎng)租公寓，龍湖也正在顯示其“野心”。在長(zhǎng)租公寓方面，龍湖管理層在年初業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，長(zhǎng)租公寓的客戶群體有活力，其用戶數(shù)據(jù)更具價(jià)值，未來(lái)該條主航線業(yè)務(wù)要排進(jìn)行業(yè)前三。

值得玩味的是，龍湖提速意圖從其積極拿地中可以窺見(jiàn)一斑。2017年提速之時(shí)，龍湖地產(chǎn)明顯加大了對(duì)土地的投入，全年獲取超過(guò)2000萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，總土地儲(chǔ)備升至5458萬(wàn)平方米，權(quán)益面積3900萬(wàn)平方米。

2018年以來(lái)，龍湖繼續(xù)保持積極拿地狀態(tài)，中指院披露的數(shù)據(jù)顯示，1～5月龍湖以380億元拿地總額位居拿地榜單第4位，拿地金額高企勢(shì)頭猛進(jìn)。

在今年年初業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖管理層曾就拿地節(jié)奏表態(tài)稱，龍湖拿地并無(wú)緊迫感，而是根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)從容判斷，采取踩點(diǎn)拿地策略，平衡負(fù)債率與發(fā)展的節(jié)奏保持穩(wěn)健資產(chǎn)負(fù)債表。

此外，龍湖管理層還表示，公司土地投資嚴(yán)格依據(jù)負(fù)債表的承受程度，不會(huì)一味通過(guò)加杠桿來(lái)增加規(guī)模，而是要求實(shí)現(xiàn)有機(jī)增長(zhǎng)。全年買(mǎi)地份額跟公司增長(zhǎng)匹配，2017年買(mǎi)地花費(fèi)740億元，2018年肯定會(huì)略增一點(diǎn)，但不會(huì)突跳。

據(jù)悉，60%的年末凈負(fù)債率是龍湖在做投資決策時(shí)非常重要的一條準(zhǔn)繩。過(guò)去5年，龍湖持續(xù)保持著年末凈負(fù)債率持續(xù)下降的趨勢(shì)，2017年末甚至低至47.7%，居港股千億元資產(chǎn)民營(yíng)房企凈負(fù)債率最低。

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