基于ISM與MICMAC模型的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目選址實(shí)證分析①

荊穎薔, 姜 輝, 楊 勇, 荊 瑤

(1.運(yùn)城學(xué)院,山西 運(yùn)城044000;2.青島城市學(xué)院,山東青島266000)

0 引 言

養(yǎng)老房地產(chǎn)項(xiàng)目作為解決老齡化問(wèn)題的一個(gè)主要項(xiàng)目,成為各房地產(chǎn)企業(yè)追逐的目標(biāo),自2005年開(kāi)始,國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)已陸續(xù)進(jìn)入養(yǎng)老房地產(chǎn)。項(xiàng)目選址是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵,養(yǎng)老房地產(chǎn)由于服務(wù)對(duì)象的特殊性,選址條件有更多的要求。

由美國(guó)J.N.沃菲爾德教授開(kāi)發(fā)的解釋結(jié)構(gòu)模型(ISM)可以對(duì)離散的要素進(jìn)行處理,通過(guò)分析各要素之間的層次關(guān)系,形成層次分明的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)。由Duperrin和Codet提出交叉影響矩陣相乘分析模型(MICMAC)可以將結(jié)構(gòu)模型中各層次因素之間的驅(qū)動(dòng)力與依賴性關(guān)系分析的更加清晰透徹。國(guó)內(nèi)外兩種方法結(jié)合使用進(jìn)行復(fù)雜因素的關(guān)系分析的研究與理論應(yīng)用比較成熟。若將該組合方法應(yīng)用于復(fù)雜的養(yǎng)老地產(chǎn)選址影響因素分析,可以幫助開(kāi)發(fā)商辨明各影響因素之間的關(guān)系及因素收集與分析的層級(jí)關(guān)系,為養(yǎng)老房地產(chǎn)的選址提供科學(xué)的決策思路。

1 ISM和MICMAC模型構(gòu)建

ISM是用影響目標(biāo)問(wèn)題的因素之間的二元關(guān)系建立鄰接關(guān)系矩陣(adjacency matrix),通過(guò)矩陣運(yùn)算得到可達(dá)矩陣(reachability matrix),并對(duì)可達(dá)矩陣進(jìn)行結(jié)構(gòu)分析,最終得到層次分明的影響因素體系,從而清晰地為決策者提供解決問(wèn)題的思路。

交叉影響矩陣相乘分析模型(Cross Impact Matrix Multiplication Model,MICMAC)模型是在解釋結(jié)構(gòu)模型中可達(dá)矩陣的基礎(chǔ)上對(duì)各因素的驅(qū)動(dòng)力和依賴度進(jìn)行分析,將因素分成獨(dú)立因素、依賴因素、聯(lián)動(dòng)因素和自發(fā)因素四類,從而制定科學(xué)的決策思路。

將兩個(gè)模型綜合應(yīng)用,不僅可以分析出系統(tǒng)內(nèi)各因素對(duì)于目標(biāo)問(wèn)題的重要程度,還可以通過(guò)驅(qū)動(dòng)力和依賴度的分析得到因素之間的密切聯(lián)系,為決策者提供決策思路提供參考。

1.1 確定系統(tǒng)因素集

確定研究目標(biāo),并分析確定影響目標(biāo)的因素集

記為

其中S i表示第i個(gè)因素。

1.2 建立鄰接矩陣A和可達(dá)矩陣M

A是鄰接矩陣,用以描述各影響因素兩兩相互之間的直接關(guān)系。

表示為

其中S i表示第i個(gè)因素,S j表示第j個(gè)因素,R用來(lái)表示S i對(duì)S j存在直接影響關(guān)系,R-則用來(lái)表示S i對(duì)S j不存在直接影響關(guān)系。

可達(dá)矩陣M,是由鄰接矩陣A通過(guò)加上單位矩陣I并經(jīng)布爾代數(shù)運(yùn)算而得到的。

即

1.3 解釋結(jié)構(gòu)模型的結(jié)構(gòu)優(yōu)化

解釋結(jié)構(gòu)模型的結(jié)構(gòu)優(yōu)化是通過(guò)對(duì)可達(dá)矩陣的級(jí)間劃分得到的,級(jí)間劃分中涉及到對(duì)矩陣中可達(dá)集、前因集和最高級(jí)要素集的判斷。

所謂可達(dá)集,指的是要素S i可以到達(dá)的要素集合R(S i)。記為:

前因集,又稱先行集,是指可以到達(dá)S j的要素的集合A(S j)。記為:

最高級(jí)要素集:最高級(jí)要素集是通過(guò)比較可達(dá)集R(S i)與前因集A(S j),如果可達(dá)集與前因集的交集與可達(dá)集相同,記為:R(S i)∩A(S j)=R(S i),所對(duì)應(yīng)的S(i=j)因素為最高級(jí)要素。

每判斷出最高要素集后,就將該要素所對(duì)應(yīng)的行與列在矩陣中刪除,繼續(xù)進(jìn)行可達(dá)集、前因集及最高級(jí)要素集的判斷,最終得到影響因素的層級(jí)結(jié)構(gòu)。

1.4 MICMAC驅(qū)動(dòng)力-依賴度分析

MICMAC模型分析是在可達(dá)矩陣M的基礎(chǔ)上對(duì)因素的驅(qū)動(dòng)力和依賴度進(jìn)行分析,驅(qū)動(dòng)力用D i表示,記為表示可達(dá)矩陣M中第i行中元素值為1的個(gè)數(shù),即因素i可以直接影響驅(qū)動(dòng)的因素個(gè)數(shù);依賴度用R j表示,記為表示可達(dá)矩陣中第j列中元素值為1的個(gè)數(shù),即影響因素j的因素的個(gè)數(shù)。

根據(jù)MICMAC分析結(jié)果繪制驅(qū)動(dòng)力、依賴性坐標(biāo)系統(tǒng),將系統(tǒng)內(nèi)各因素分成4個(gè)集群,即獨(dú)立、依賴、聯(lián)動(dòng)、自發(fā)(如圖1所示)。

圖1 驅(qū)動(dòng)力依賴性分析示意圖

2 養(yǎng)老房地產(chǎn)選址影響因素分析

2.1 養(yǎng)老房地產(chǎn)選址影響因素

通過(guò)文獻(xiàn)梳理篩選出18項(xiàng)影響因素,選擇2名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、2名養(yǎng)老房地產(chǎn)研究人員、1名房地產(chǎn)管理人員采用德?tīng)柗拼蚍址?通過(guò)電子郵件進(jìn)行問(wèn)詢,最終確定了影響?zhàn)B老房地產(chǎn)選址的因素共15項(xiàng),通過(guò)歸類將其分為三類,分別為區(qū)域因素、意向宗地條件因素、項(xiàng)目自身因素。其中區(qū)域因素包括城市經(jīng)濟(jì)水平、城市規(guī)劃、養(yǎng)老政策、老齡化狀況、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、消費(fèi)者意愿等6個(gè)二級(jí)影響因素;意向宗地條件因素包括宗地位置、宗地面積、外部基礎(chǔ)配套、醫(yī)療配套、商業(yè)配套、交通條件、環(huán)境景觀等7個(gè)二級(jí)影響因素;項(xiàng)目自身?xiàng)l件包括項(xiàng)目規(guī)模和項(xiàng)目成本2個(gè)二級(jí)影響因素。

2.2 影響?zhàn)B老房地產(chǎn)選址的各因素之間的相互關(guān)系分析

為了準(zhǔn)確把握影響?zhàn)B老房地產(chǎn)選址的各因素之間的關(guān)系,組織4名研究養(yǎng)老房地產(chǎn)的教師依據(jù)進(jìn)行討論分析,得到各因素之間的直接影響關(guān)系如表1,進(jìn)而通過(guò)布達(dá)爾運(yùn)算得到可達(dá)矩陣M。

表1 因素直接影響關(guān)系

?

2.3 ISM的結(jié)構(gòu)優(yōu)化

通過(guò)對(duì)影響因素的可達(dá)矩陣M進(jìn)行可達(dá)集R(S i)和前因集A(S j)的層層分析比較,最終將S0-S15等16個(gè)因素分成了6個(gè)層次如表2所示,第一層為本次研究的主要目標(biāo)即養(yǎng)老房地產(chǎn)的選址(S0);第二層為直接影響?zhàn)B老房地產(chǎn)選址的三個(gè)因素,分別為城市經(jīng)濟(jì)條件(S1)、老齡化狀況(S4)、消費(fèi)者意愿(S5);第三層為養(yǎng)老地產(chǎn)的項(xiàng)目預(yù)計(jì)項(xiàng)目成本(S14)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境(S15);第四、五層為意向宗地的各類條件如宗地位置(S6)、宗地面積(S7)、醫(yī)療配套(S8)、外部基礎(chǔ)配套(S9)、商業(yè)配套(S10)、環(huán)境景觀(S11)、交通條件(S12)及項(xiàng)目預(yù)計(jì)規(guī)模(S13);第六層為城市規(guī)劃(S2)和養(yǎng)老政策(S3)。

表2 分級(jí)結(jié)構(gòu)表

2.4 MICMAC驅(qū)動(dòng)力-依賴性分析

通過(guò)對(duì)可達(dá)矩陣M進(jìn)行MICMAC模型分析的可以將影響?zhàn)B老房地產(chǎn)選址的15個(gè)因素分為三類(如圖2所示),自發(fā)性因素(即高驅(qū)動(dòng)力-低依賴性)包括S2(城市規(guī)劃)、S3(養(yǎng)老政策)、S6(宗地位置);獨(dú)立性因素(即低驅(qū)動(dòng)力-低依賴性)包括S4(老齡化 狀況)、S7(宗地面積)、S8(醫(yī)療 配套)、S9(外部基礎(chǔ)設(shè)施)、S10(商業(yè)配套)、S11(環(huán)境景觀)、S12(交通條件)、S13(項(xiàng)目規(guī)模);依賴性因素(即低驅(qū)動(dòng)力-高依賴性)包括S1(城市經(jīng)濟(jì)水平)、S5(消 費(fèi) 者 意 愿)、S14(項(xiàng) 目 開(kāi) 發(fā) 成 本)、S15(競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境)。

圖2 驅(qū)動(dòng)力-依賴性分析圖

2.5 結(jié)果分析

ISM模型是通過(guò)分析因素之間的相互作用得到最終的層次模型,由分析原理可以得到:離目標(biāo)越近的層次因素作用越直接,較遠(yuǎn)層次因素對(duì)選址目標(biāo)的作用是通過(guò)層層作用傳導(dǎo)至目標(biāo),其信息及作用已間接通過(guò)近層因素影響到目標(biāo)。由此作用傳導(dǎo)關(guān)系分析,在分析決策思路時(shí)應(yīng)按照距離目標(biāo)層的遠(yuǎn)近,由近及遠(yuǎn)進(jìn)行決策分析。MICMAC模型是將因素按驅(qū)動(dòng)力和依賴性進(jìn)行分類,結(jié)合ISM模型,高驅(qū)動(dòng)力的因素應(yīng)位于最遠(yuǎn)層,低驅(qū)動(dòng)高依賴性因素應(yīng)位于最近層。綜合兩個(gè)模型的分析結(jié)果可以得出:MICMAC模型分析出的影響因素中具有自發(fā)狀態(tài)(即高驅(qū)動(dòng)力低依賴性)的因素S2(城市規(guī)劃)、S3(養(yǎng)老政策)、S6(宗地位置)等三個(gè)因素在ISM模型分析中位于第五層和第六層;MICMAC模型中的S1(城市經(jīng)濟(jì)水平)、S5(消費(fèi)者意愿)、S14(項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本)和S15(項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境)等低驅(qū)動(dòng)力高依賴性因素,位于ISM模型中的第二和第三層;處于ISM模型中間層的宗地各實(shí)物因素則為MICMAC模型中的低依賴低驅(qū)動(dòng)因素,這些因素主要由宗地位置和城市規(guī)劃決定,又可以因養(yǎng)老政策和城市規(guī)劃的傾斜而有所變動(dòng)。

綜合分析,在決策時(shí)應(yīng)按照ISM模型所得的因素結(jié)構(gòu)層次,由近及遠(yuǎn)進(jìn)行決策。

3 結(jié) 論

ISM和MICMAC的分析結(jié)果表明,影響?zhàn)B老房地產(chǎn)項(xiàng)目選址的15個(gè)因素是一個(gè)相互聯(lián)系的有機(jī)整體,在選址決策時(shí)無(wú)須一次性將因素全部搜集,根據(jù)兩種模型的分析,建議開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行養(yǎng)老房地產(chǎn)投資選址時(shí)根據(jù)因素間的結(jié)構(gòu)關(guān)系,按照投資區(qū)域的可進(jìn)入性、意向宗地的現(xiàn)狀及未來(lái)?xiàng)l件的適合性、區(qū)域養(yǎng)老政策的補(bǔ)充性三步進(jìn)行層層分析和決策(如圖3)。

圖3 養(yǎng)老房地產(chǎn)選址決策流程

3.1 投資區(qū)域的可進(jìn)入性

模型分析結(jié)果顯示,對(duì)投資區(qū)域可進(jìn)入性進(jìn)行的分析可分為兩層:第一層,根據(jù)國(guó)內(nèi)外相關(guān)數(shù)據(jù)指標(biāo)與經(jīng)驗(yàn),通過(guò)對(duì)S1,S4和S5,S2等四個(gè)因素的分析。如上述四因素中的某個(gè)或某幾個(gè)不能滿足開(kāi)發(fā)的條件,則需對(duì)投資區(qū)域進(jìn)行重新選擇,如果上述四因素均能滿足,則進(jìn)行下一步的分析研究;第二層,調(diào)查選定區(qū)域S16及S15,分析該區(qū)域是具有開(kāi)發(fā)潛力,如果有開(kāi)發(fā)潛力,則可進(jìn)入下一環(huán)節(jié),否則,則需重新選擇投資區(qū)域。

3.2 意向宗地的適合性

此過(guò)程需關(guān)注的重點(diǎn)為區(qū)域內(nèi)可開(kāi)發(fā)宗地位置、醫(yī)療、教育、商業(yè)、基礎(chǔ)、環(huán)境、交通等諸條件(S6-S14),通過(guò)對(duì)上述條件的分析,判斷該宗地的優(yōu)、劣勢(shì)以及該地塊是與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的目標(biāo)相一致,如果一致則完成選址決策;如果不一致則需要結(jié)合宗地周邊配套規(guī)劃(S2)分析未來(lái)進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可行性,配套規(guī)劃符合開(kāi)發(fā)目標(biāo),則該宗地可選,否則則需重新選定。

3.3 區(qū)域養(yǎng)老政策的補(bǔ)充性

在確定了宗地之后,應(yīng)該搜集宗地所有區(qū)域是否有相關(guān)的養(yǎng)老政策,可以根據(jù)政策中的開(kāi)發(fā)、銷售的優(yōu)惠條件,制訂項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃和營(yíng)銷策略,確保項(xiàng)目順利開(kāi)展。