住有所居下的房地產(chǎn)思考

嚴(yán)躍進

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)。

8月31日，國新辦召開“努力實現(xiàn)全體人民住有所居”新聞發(fā)布會。此次發(fā)布會明確了住有所居的相關(guān)工作要求和目標(biāo)。充分理解此次發(fā)布會的背景、相關(guān)發(fā)展要求、注意事項等，才能真正把握改革邏輯，充分參與到“十四五”房地產(chǎn)市場的改革大潮中。

住有所居目標(biāo)提出的大背景

此次提出住有所居發(fā)展目標(biāo)，和當(dāng)前一系列深化改革的背景有關(guān)。第一，今年下半年大家感受很深，很多領(lǐng)域面臨非常嚴(yán)厲的管控，除房地產(chǎn)以外，也包括游戲、教育培訓(xùn)、娛樂、金融、互聯(lián)網(wǎng)等。類似管控，充分說明中央管理的重要思路，即要凈化產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境、力促國民經(jīng)濟“脫虛向?qū)崱钡幕貧w。房地產(chǎn)的發(fā)展，也要繼續(xù)落實房住不炒的導(dǎo)向、進而回歸居住本源。第二，此次發(fā)布會的召開，是在共同富裕大框架下進行的。共同富裕要實現(xiàn)，自然要解決老百姓面臨的各類實際問題。倘若住房或居住問題沒解決好，那么“衣食住行”的基本需求就會被壓抑，自然也影響共同富裕目標(biāo)的實現(xiàn)。

當(dāng)前住房市場改革持續(xù)推進，但也要看到房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了很多新情況和新問題。強化住有所居目標(biāo)，將真正吻合當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，真正形成更好的應(yīng)對措施?？偨Y(jié)此次發(fā)布會精神，可以看出，有兩個重要變化需要關(guān)注。第一，住房的矛盾從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足。其說明未來供給端將更注重結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。舉例來說，圍繞宜居社區(qū)和智慧社區(qū)、保障性租賃住房等，后續(xù)供給端和投資端明顯會發(fā)力，以優(yōu)化相關(guān)市場結(jié)構(gòu)、解決結(jié)構(gòu)性供給不足的問題。第二，城市發(fā)展從單純的增量建設(shè)轉(zhuǎn)變?yōu)椤霸隽空{(diào)結(jié)構(gòu)、存量提質(zhì)量”的新模式。據(jù)此可以判斷，“十四五”期間城市更新和老舊小區(qū)改造等會持續(xù)發(fā)力，以更好解決居住和住房問題。圍繞這兩個新情況，住有所居的相關(guān)工作機制顯然會有調(diào)整和改進的地方。

正是在此類情況和背景下，住有所居目標(biāo)得以提出：堅持以人民為中心的發(fā)展思想，以推動高質(zhì)量發(fā)展為主題，努力實現(xiàn)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，將改革發(fā)展成果更多更公平惠及全體人民，推動共同富裕取得更為明顯的實質(zhì)性進展。當(dāng)然部分大城市的步伐可以邁得更快一些，如上海在“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃中明確，要在住有所居的基礎(chǔ)上，探索住有宜居的奮斗目標(biāo)，積極在居住高品質(zhì)、高質(zhì)量等方面持續(xù)創(chuàng)新。預(yù)計后續(xù)結(jié)合三胎政策等內(nèi)容，住有所居的目標(biāo)會有很多細化內(nèi)容。

住有所居目標(biāo)下的產(chǎn)品創(chuàng)新

住有所居目標(biāo)的完成，自然需要有相應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品做支持。而且隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，此類產(chǎn)品也會出現(xiàn)創(chuàng)新。就目前來看，至少需要關(guān)注住房保障、老舊小區(qū)改造這兩類重點產(chǎn)品，此類產(chǎn)品將成為住有所居目標(biāo)下的重要支撐。各類市場參與主體需要積極關(guān)注和做研究。

此次發(fā)布會明確，加快建立以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。對于一些購房者或市民來說，可能對這三種產(chǎn)品比較陌生。我們可以從三類產(chǎn)品的受眾對象來進行解釋。其中公租房受眾面主要是城鎮(zhèn)住房和收入雙困的家庭;保障性租賃住房主要為新市民和青年人;共有產(chǎn)權(quán)住房則主要為處于夾心層的購房者。這中間，最需要關(guān)注的自然是保障性租賃住房的產(chǎn)品。根據(jù)此前7月22日國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房和進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會議精神，發(fā)展保障性租賃住房將作為“十四五”住房建設(shè)的重點任務(wù)。當(dāng)前各地都在積極吸引年輕人進入，以優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)、提高城市競爭力。保障性租賃住房將成為住有所居工作中的一類重要產(chǎn)品。

而隨著存量房市場的到來，類似老舊小區(qū)改造等也會成為重點內(nèi)容，即也是住有所居工作中的重要產(chǎn)品。此次發(fā)布會明確，將聚焦群眾“急難愁盼”問題，在推動有條件的樓宇加裝電梯、完善老舊小區(qū)物業(yè)管理等方面加大力度，進一步增強人民群眾的獲得感、幸福感和安全感。從實際的推進情況看，各地加裝電梯的工作面臨資金支持偏弱、各類阻力依然較大的問題。后續(xù)從加快的角度看，亟須商業(yè)銀行等金融機構(gòu)介入，以加快電梯加裝的工作效率。另外，從改造后的市場機會看，則要關(guān)注物業(yè)服務(wù)導(dǎo)入的內(nèi)容。目前物業(yè)股上市的案例很多、創(chuàng)新也很多，但是針對老舊小區(qū)改造后的物業(yè)服務(wù)升級考慮還很少。關(guān)注此類內(nèi)容，將真正優(yōu)化老舊小區(qū)的居住品質(zhì)，真正符合住有所居的目標(biāo)導(dǎo)向。

新一輪改革中需要關(guān)注的要點

要真正融入住有所居的改革大潮中，既要看到改革的機遇，也要了解改革中的各類紅線要求。尤其是需要在房住不炒的大框架下，去理解住有所居的內(nèi)容。此次發(fā)布會明確了一個新提法，即建立人、房、地、錢四位一體的聯(lián)動新機制。住有所居的工作目標(biāo)完成，也應(yīng)該符合人、房、地、錢四要素穩(wěn)健的要求。

第一，從“人”的角度看，包括合理合規(guī)的居住需求、投資投機的炒房需求等。對于一些通過假離婚、假人才、假小微企業(yè)等名義進行炒房的需求，將面臨管控，因為其破壞了住有所居的健康生態(tài)。第二，從“房”的角度看，結(jié)合住房制度改革，將形成更多的產(chǎn)品線。尤其是在新租賃的改革下，各類創(chuàng)新產(chǎn)品明顯會增多，也值得期待。第三，從“地”的角度看，供地規(guī)模將繼續(xù)增加，同時地價方面會面臨實實在在的務(wù)實管控，這都有助于降低地價和房價水平，真正讓居住者感受到低成本和低壓力的居住環(huán)境。第四，從“錢”的角度看，則要強調(diào)資金的流動。對于合理合規(guī)的居住需求，資金方面更要進行支持。而對于各類投資投機炒作的需求，則要嚴(yán)管，防范各類購房者借杠桿資金炒作房源和房價。

基于此類目標(biāo)，相關(guān)市場參與主體需要積極做思考，在嚴(yán)守紅線的基礎(chǔ)上開展新業(yè)務(wù)。尤其是要把握新的市場機遇和機會，真正開拓思路。比如說，住有所居的改革大潮中，各類住房產(chǎn)品和居住形式會更加多元化，其也會形成金融服務(wù)的多元化需求。這個時候銀行等機構(gòu)就需要思考，即在傳統(tǒng)房貸如個人按揭貸款的基礎(chǔ)上，如何創(chuàng)新和開拓業(yè)務(wù)。比如說老舊小區(qū)改造過程中，過去相關(guān)金融服務(wù)其實不多。但后續(xù)若是從大規(guī)模推廣的角度看，金融服務(wù)介入是非常有必要的。類似介入，既為此類機構(gòu)增加了新的業(yè)務(wù)收入來源，也充分體現(xiàn)了此類機構(gòu)積極支持住有所居工作的精神。類似思路也值得其他市場參與主體借鑒和學(xué)習(xí)。只有這樣，才能嚴(yán)守政策紅線、真正貼近改革軌跡、把握住有所居改革下的市場新機會。