物流地產(chǎn)現(xiàn)狀及研究

摘要：由于物流需求強(qiáng)勁但供應(yīng)相對(duì)匱乏，我國(guó)物流業(yè)的投資意向持續(xù)保持高位，特別是在粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)江三角洲及京津地區(qū)。投資者緊盯市面上的收并購(gòu)機(jī)會(huì)，紛紛為收購(gòu)和擴(kuò)大自建規(guī)模作資金準(zhǔn)備。在公募REITs推行后，一批手上持有優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)的企業(yè)開始尋求轉(zhuǎn)型，由重資產(chǎn)向輕重資產(chǎn)聯(lián)動(dòng)，希望建立起自身的“投、建、融、管” 商業(yè)模式閉環(huán)。

關(guān)鍵詞：增資擴(kuò)股;尋求轉(zhuǎn)型;指數(shù)回升

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）09-0060-63 收稿日期：2021-08-14

1 物流地產(chǎn)商增資擴(kuò)股 搶占關(guān)鍵區(qū)位資產(chǎn)

由于物流需求強(qiáng)勁但供應(yīng)相對(duì)匱乏，我國(guó)物流業(yè)的投資意向持續(xù)保持高位，特別是在粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)江三角洲及京津地區(qū)。投資者緊盯市面上的收并購(gòu)機(jī)會(huì)、紛紛為收購(gòu)和擴(kuò)大自建規(guī)模作資金準(zhǔn)備。

今年6月，我國(guó)物流資產(chǎn)配售合共2.2億股新股份，籌資7.67億港元，50%將用于投資及收購(gòu)?fù)恋?，尤其是位于粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)、渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)及珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)的土地。

可以明顯看到，在公募REITs推行后，一批手上持有優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)的企業(yè)開始尋求轉(zhuǎn)型，由重資產(chǎn)向輕重資產(chǎn)聯(lián)動(dòng)，希望建立起自身的“投、建、融、管”商業(yè)模式閉環(huán)

2 京東物流市值破2500億港元，順豐同城分拆

5月27日，京東物流正式在港上市，報(bào)收41.7港元/股，較40.36港元/股的發(fā)行價(jià)上漲3.32%。市值在上市當(dāng)天突破2500億港元的關(guān)口，達(dá)到2540億港元。

另外順豐房托REIT于5月17日在港交所鳴鑼上市，開盤報(bào)4.49港元/股，收?qǐng)?bào)4.16港元/股，下跌16.47%。

物流地產(chǎn)近年來得益于電商和快遞行業(yè)的高速發(fā)展，逐步成為了海內(nèi)外資本追逐的熱點(diǎn)。且從海外經(jīng)驗(yàn)看，相較于購(gòu)物中心和商業(yè)辦公樓等資產(chǎn)，物流地產(chǎn)項(xiàng)目租戶組合以及租金收入更加穩(wěn)定，現(xiàn)金流狀況更穩(wěn)健，具備較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，特別是一些位于核心交通樞紐的項(xiàng)目。

順豐房托REIT的三處資產(chǎn)為處于粵港澳大灣區(qū)、江浙滬浙兩大核心城市圈的稀缺資產(chǎn)。截至6月18日，順豐房托回升至4.50港元/股，已回到發(fā)行價(jià)之上。

除了發(fā)行REITs，順豐在香港市場(chǎng)還另有打算。5月28日晚間，順豐控股發(fā)布公告稱，擬分拆控股子公司杭州順豐同城實(shí)業(yè)股份有限公司赴香港聯(lián)合交易所有限公司主板上市。

如若通過，這也意味著順豐同城將成為順豐體系內(nèi)第四家上市公司，包括順豐控股、順豐房托以及正擬收購(gòu)的嘉里物流。

3 公募REITs發(fā)行 底層資產(chǎn)具備稀缺性

首批公募REITs推進(jìn)迅速，今年5月有9單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲證監(jiān)會(huì)注冊(cè)，在月尾確認(rèn)了最終定價(jià)，并于5月31日正式對(duì)公眾投資者發(fā)售，于6月21日全部完成上市動(dòng)作。

按照底層資產(chǎn)劃分，9單REITs中有兩單屬于倉(cāng)儲(chǔ)物流類，分別為中金普洛斯REIT和紅土鹽田港REIT，最終認(rèn)購(gòu)價(jià)格分別為3.89元和2.3元，見表1。

在凈現(xiàn)金流分派率上，中金普洛斯REIT的預(yù)計(jì)分派率為2021年4.45%、2022年4.48%，而紅土鹽田港REIT則為2021年4.47%、2022年4.75%。

底層資產(chǎn)方面，普洛斯REIT含有7個(gè)底層資產(chǎn)，為位于北京、廣州、佛山、蘇州、昆山5個(gè)城市的物流園。

截至2020年末，7個(gè)物流園出租率均在95%以上，5個(gè)達(dá)到100%。建筑面積合共70.50萬(wàn)平方米，可租賃面積70.76萬(wàn)平方米，平均出租率98.7%。有效租金單價(jià)40.04元/平方米/月，估值53.46億元。

鹽田港REIT的底層資產(chǎn)為位于深圳市鹽田區(qū)鹽田綜合保稅區(qū)北片區(qū)的現(xiàn)代物流中心，內(nèi)含4座高標(biāo)倉(cāng)、1棟綜合辦公樓、1座氣瓶站，建筑面積共計(jì)約32.04萬(wàn)平方米，可租賃面積26.61萬(wàn)平方米，見表2。

截至2020年末，現(xiàn)代物流中心出租率100%，有效租金單價(jià)38.34元/平方米/月，估值17.05億元，估值單價(jià)5321元/平方米。

上市首日，普洛斯REIT收?qǐng)?bào)3.972元，漲2.11%;鹽田港REIT收?qǐng)?bào)2.367元，漲2.91%。

4 倉(cāng)儲(chǔ)指數(shù)回升 醫(yī)藥類商品庫(kù)存大幅上升

6月份，隨著高溫多雨等季節(jié)性因素影響，物流業(yè)景氣指數(shù)略有回落，物流業(yè)務(wù)活動(dòng)增勢(shì)有所趨緩，見圖1。

倉(cāng)儲(chǔ)各分項(xiàng)指數(shù)中，新訂單指數(shù)、業(yè)務(wù)活動(dòng)預(yù)期指數(shù)較上月有所回落，延伸業(yè)務(wù)量指數(shù)與上月持平，其余指數(shù)均有不同程度的回升，見圖2。

由21類商品組成的期末庫(kù)存指數(shù)為51.6%，較上月上升0.8個(gè)百分點(diǎn)，反映出庫(kù)存水平再次上升。分品種來看，生活資料類商品中的醫(yī)藥類商品庫(kù)存較上月有較大幅度回升。

從后期走勢(shì)來看，6月份，新訂單指數(shù)為51.4%，較上月下降0.8個(gè)百分點(diǎn);業(yè)務(wù)活動(dòng)預(yù)期指數(shù)為57.2%，較上月下降1.5個(gè)百分點(diǎn)。兩項(xiàng)指數(shù)均小幅回落，但仍位于榮枯線上，顯示市場(chǎng)預(yù)期保持謹(jǐn)慎樂觀，見圖3。

從全國(guó)倉(cāng)庫(kù)需求看，根據(jù)物聯(lián)云倉(cāng)數(shù)據(jù)，6月一線城市需求面積78.99萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲68.5%;二線城市需求面積25.18萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲17.4%;其他城市需求面積6.32萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲6.6%，見圖4。

總體而言，各線城市倉(cāng)庫(kù)需求有明顯淡旺季的區(qū)分，但總體穩(wěn)定在一個(gè)區(qū)間。倉(cāng)儲(chǔ)報(bào)價(jià)上，維持平穩(wěn)上升的姿態(tài)，顯示倉(cāng)庫(kù)業(yè)主對(duì)后市充滿信心。

5 “最后一公里”與物流自動(dòng)化

疫情防控的大環(huán)境下，無(wú)人機(jī)、無(wú)人配送車等工具在物流領(lǐng)域的應(yīng)用最大限度地減少了勞動(dòng)力短缺的風(fēng)險(xiǎn)，并有助于保持社會(huì)距離。借助AI進(jìn)行路線優(yōu)化，可以加快貨物交付速度并減少碳排放，能有效解決“最后一公里”配送難題。

而在港口、機(jī)場(chǎng)等場(chǎng)景，馭勢(shì)科技的物流無(wú)人車已在香港機(jī)場(chǎng)完成落地，并在2020年2月份獲得B輪融資。專注港口無(wú)人集卡的斯年智駕，則在11月獲得了辰韜資本數(shù)千萬(wàn)人民幣的種子輪投資。

從倉(cāng)儲(chǔ)角度看，物流倉(cāng)儲(chǔ)機(jī)器人已經(jīng)細(xì)分為很多種類，如搬運(yùn)機(jī)器人、碼垛機(jī)器人、分揀機(jī)器人等等。

這些自動(dòng)化設(shè)備已代替人工，對(duì)貨品從入庫(kù)、分揀、出庫(kù)、移庫(kù)、盤點(diǎn)、運(yùn)輸?shù)冗\(yùn)作進(jìn)行全面參與替代，在提高空間利用率，降低土地和建筑成本的同時(shí)，有效提高了分揀與配送的效率與準(zhǔn)確性。由此，數(shù)年前電商旺季即“爆倉(cāng)”的現(xiàn)象大大減少。

另外，自動(dòng)化倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)備的普及必然意味著對(duì)高標(biāo)倉(cāng)的需求，客戶所想、將技術(shù)落地并盡快擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模會(huì)是另一關(guān)鍵。這對(duì)于物流地產(chǎn)企業(yè)和自建自持倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)的電商企業(yè)來說都是一個(gè)明顯的風(fēng)向。

隨著自動(dòng)化技術(shù)在物流領(lǐng)域應(yīng)用的擴(kuò)大，上述創(chuàng)業(yè)公司在未來競(jìng)爭(zhēng)中獲得先機(jī)。接下來如何在提升算法的同時(shí)，學(xué)會(huì)想客戶所想、將技術(shù)落地并盡快擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模會(huì)是另一關(guān)鍵。

文章來源：本文由觀點(diǎn)指數(shù)研究院供稿。