老舊廠(chǎng)區(qū)如何改造為商業(yè)綜合體

摘要：隨著時(shí)代的發(fā)展，如今很多城市進(jìn)入了后工業(yè)化時(shí)代，城市中有不少建筑，它們建成時(shí)承載著工業(yè)化時(shí)期特定的生產(chǎn)任務(wù)。在城市的發(fā)展進(jìn)程中，它們的生產(chǎn)屬性逐漸褪去，留下空空的建構(gòu)物如廢墟般存在。自上世紀(jì)90年代以來(lái)，上海、北京為代表率先拉開(kāi)了舊廠(chǎng)房改造的序幕，至今20年過(guò)去，伴隨著改造思維越來(lái)越成熟，舊廠(chǎng)房改造更注重在保留原有記憶和情感的基礎(chǔ)上，融入現(xiàn)代的技術(shù)、功能和訴求，越來(lái)越多的老廠(chǎng)房重新活化后，煥發(fā)出新一輪生命力，并大規(guī)模地進(jìn)入到人們的視野。

關(guān)鍵詞：區(qū)位角度;成本角度;物業(yè)角度

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）09-0047-52 收稿日期：2021-07-28

日前，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展流通促進(jìn)商業(yè)消費(fèi)的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），《意見(jiàn)》指出：推動(dòng)傳統(tǒng)流通企業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級(jí)，鼓勵(lì)經(jīng)營(yíng)困難的傳統(tǒng)百貨店、大型體育場(chǎng)館、老舊工業(yè)廠(chǎng)區(qū)等改造為商業(yè)綜合體、消費(fèi)體驗(yàn)中心、健身休閑娛樂(lè)中心等多功能、綜合性新型消費(fèi)載體。

破敗老舊的廠(chǎng)房，若是打造得當(dāng)，說(shuō)他們是文旅產(chǎn)業(yè)的金礦，真的是一點(diǎn)兒都不夸張。

1 舊廠(chǎng)房?jī)r(jià)值何在

從區(qū)位角度而言，城市版圖在不斷地?cái)U(kuò)大，那些曾經(jīng)的舊工廠(chǎng)所占土地現(xiàn)今則是城市中心區(qū)域寸土寸金的資源。以上海為例，最初2005年的18個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園中有16個(gè)是舊工廠(chǎng)改造項(xiàng)目，分布于靜安區(qū)、盧灣區(qū)、黃埔區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)等城市中心區(qū)域。因此，區(qū)位優(yōu)勢(shì)是其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的首要體現(xiàn)。

從成本角度而言，對(duì)舊廠(chǎng)房的改造其成本相對(duì)低于重新建造的成本投入，如大跨型廠(chǎng)房的改建成本一般會(huì)控制在總造價(jià)的10～20%。

從物業(yè)角度而言，舊廠(chǎng)房大空間、高樓層的物業(yè)條件，以及大面積多建筑物構(gòu)成的規(guī)模效應(yīng)，能為項(xiàng)目功能重新定位提供多元組合空間，甚至衍生出全新的產(chǎn)品，以滿(mǎn)足個(gè)性化的需求，從而進(jìn)一步挖掘其商業(yè)價(jià)值，甚至開(kāi)創(chuàng)新的生活理念，SOHO、LOFT等產(chǎn)品的誕生就是最好的證明。

而在環(huán)境方面，現(xiàn)有的舊工廠(chǎng)大多產(chǎn)能落后、設(shè)備陳舊、缺乏充分的環(huán)保手段，其對(duì)環(huán)境的污染和城市的破壞也是促使其變遷或消亡的原因之一。同時(shí)，推倒重建會(huì)造成的不同程度的環(huán)境破壞和大量材料資源的消耗。環(huán)境本身就是一種資源，而保護(hù)和循環(huán)利用舊工廠(chǎng)也是對(duì)城市環(huán)境資源的保護(hù)行為。

最后，從文化角度來(lái)說(shuō)，老舊廠(chǎng)房作為中國(guó)歷史發(fā)展的遺存，即是展現(xiàn)中國(guó)工業(yè)文化的重要窗口，也是延續(xù)城市文脈、拓展城市文化發(fā)展空間的重要載體。在新時(shí)代我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能換擋、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)、城市更新轉(zhuǎn)型背景下，老舊廠(chǎng)房成為盤(pán)活存量空間資源、建設(shè)新型城市文化空間、推動(dòng)文化發(fā)展的有力抓手。由工業(yè)記憶轉(zhuǎn)向文化創(chuàng)意，由舊空間轉(zhuǎn)向新地標(biāo)，實(shí)現(xiàn)跨時(shí)代文化交融碰撞，相比較于國(guó)外較為成熟的工業(yè)遺產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，我國(guó)既有大的機(jī)遇，也面臨著很多困難。

當(dāng)然，舊工廠(chǎng)的改造已經(jīng)不僅僅拘泥于藝術(shù)、創(chuàng)意這樣的產(chǎn)業(yè)，更多的是注入了商業(yè)的元素。購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等商業(yè)相融相生極大豐富了改造項(xiàng)目的城市功能，而多元化的組合也進(jìn)一步提升了改造項(xiàng)目在城市中的存在感，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

2 舊廠(chǎng)房改造案例

隨著時(shí)代的發(fā)展，如今很多城市進(jìn)入了后工業(yè)化時(shí)代，城市中有不少建筑，它們建成時(shí)承載著工業(yè)化時(shí)期特定的生產(chǎn)任務(wù)。在城市的發(fā)展進(jìn)程中，它們的生產(chǎn)屬性逐漸褪去，留下空空的建構(gòu)物如廢墟般存在。自上世紀(jì)90年代以來(lái)，上海、北京為代表率先拉開(kāi)了舊廠(chǎng)房改造的序幕，至今20年過(guò)去，伴隨著改造思維越來(lái)越成熟，舊廠(chǎng)房改造更注重在保留原有記憶和情感的基礎(chǔ)上，融入現(xiàn)代的技術(shù)、功能和訴求，越來(lái)越多的老廠(chǎng)房重新活化后，煥發(fā)出新一輪生命力，并大規(guī)模地進(jìn)入到人們的視野。不妨先看看國(guó)外是怎么做的。

2.1 荷蘭

多方聯(lián)合設(shè)立運(yùn)營(yíng)基金，打造老舊廠(chǎng)房改造的命運(yùn)共同體。如果說(shuō)老舊廠(chǎng)房改造是歷史留給城市建設(shè)的一張答卷，那么荷蘭DE HALLEN AMSTERDAM項(xiàng)目則是集全民之智共同作答。占地2.2萬(wàn)平方米、投資3750萬(wàn)歐元，這個(gè)位于荷蘭阿姆斯特丹西區(qū)由電車(chē)工廠(chǎng)兼電車(chē)維修倉(cāng)庫(kù)改造而來(lái)的市民會(huì)客廳、創(chuàng)意商業(yè)綜合體，通過(guò)聯(lián)合政府、設(shè)計(jì)師、建造方、租戶(hù)、鄰里以及市民共同成立基金以進(jìn)行廠(chǎng)房重建和運(yùn)營(yíng)，打造了老舊廠(chǎng)房改造的“命運(yùn)共同體”。

改建一新的De Hallen保留了濃濃的工業(yè)特色，長(zhǎng)廊型結(jié)構(gòu)成了城中時(shí)裝走秀、影展紅毯的理想舉辦場(chǎng)所。

Filmhallen：最新的老電影院

這座位于De Hallen內(nèi)的影院創(chuàng)立于2014年9月，擁有9間獨(dú)立的放映廳。其中的第七放映廳名為“巴黎”，作為電影博物館Vondelpark的組成部分，其室內(nèi)設(shè)計(jì)為充滿(mǎn)了歷史感的裝置藝術(shù)風(fēng)格。

位于放映廳外的影院休息室有著老式車(chē)站的復(fù)古氛圍。在Filmhallen可以觀(guān)賞到眾多最新的好萊塢影片和一些國(guó)際獲獎(jiǎng)或獨(dú)立制作影片。不定期舉辦的影展和特活動(dòng)也值得參與。

Local Goods Store：獨(dú)立潮牌

在這家名為L(zhǎng)ocal Goods Store的潮牌店的選貨原則是“年輕潮牌”“本土設(shè)計(jì)”，從各類(lèi)服飾、手工藝品到家居飾品、玩具、食品，無(wú)所不有。位于二樓的小型設(shè)計(jì)工作室內(nèi)還能量身定制各類(lèi)別致服飾。

Denim City：牛仔褲學(xué)院

牛仔褲城不僅是牛仔褲的制作工坊，也是獨(dú)一無(wú)二的牛仔褲培訓(xùn)學(xué)院的所在。在這里，學(xué)生們可以參加為期3年的牛仔面料研究和實(shí)踐課程，系統(tǒng)地學(xué)習(xí)設(shè)計(jì)和制作牛仔服飾的全過(guò)程。每天下午，這里還會(huì)舉辦將舊牛仔服飾重新設(shè)計(jì)制作成靠墊、拎包、枕頭等新品的實(shí)踐工作坊。

2.2 德國(guó)

流動(dòng)時(shí)代記憶，景觀(guān)整體保護(hù)。形成于19世紀(jì)中葉的德國(guó)魯爾區(qū)無(wú)疑是老舊廠(chǎng)房改造的經(jīng)典與奇跡，在歐盟、聯(lián)邦政府的等額資金配套、與社會(huì)各界“共同行動(dòng)戰(zhàn)略”的背景下，“德國(guó)工業(yè)的心臟”的魯爾區(qū)在上世紀(jì)七八十年代開(kāi)始了轉(zhuǎn)型之路，旨在通過(guò)景觀(guān)再設(shè)計(jì)手段讓它重現(xiàn)生機(jī)。

如今的魯爾工業(yè)區(qū)已經(jīng)搖身一變，成為一個(gè)全新的科學(xué)公園，不僅保留了煉鋼廠(chǎng)、煤渣山等生產(chǎn)舊址，還留出了空曠的大片綠地和湖泊，大大增加了旅游觀(guān)賞性。工業(yè)區(qū)內(nèi)第一家鐵器鑄造廠(chǎng)的廢棄地還建立了一個(gè)大型的購(gòu)物中心，配套建有咖啡館、酒吧、美食街、各類(lèi)游樂(lè)設(shè)施和娛樂(lè)中心等。

魯爾工業(yè)區(qū)奧伯豪森城內(nèi)隨處可見(jiàn)瓦斯槽，這里擁有全歐洲最大的瓦斯罐，直徑67米，高118米，建于1929年，在使用60年后，于1988年停止運(yùn)轉(zhuǎn)。這些超大容量的瓦斯槽完成內(nèi)部改造后，形成了獨(dú)特的展覽空間，使其成為全歐洲最大的，也最另類(lèi)的展覽館。

透過(guò)采光天窗，整個(gè)展館營(yíng)造出一個(gè)巨大的全封閉式空間。這種戲劇性的展覽空間體驗(yàn)，猶如科幻電影中的外層空間世界，每每讓參訪(fǎng)者驚艷不已。罐內(nèi)設(shè)有一個(gè)直通罐頂?shù)碾娞?，可以俯視罐?nèi)全景，這是一種人間少有的空間體驗(yàn)。根據(jù)每個(gè)年度不同的主題需求，大瓦斯槽會(huì)在每年夏季舉辦特定的主題展覽，吸引了眾多的游人，也成為奧伯豪森城的文化地標(biāo)。

工業(yè)區(qū)的第12號(hào)礦區(qū)，在改造過(guò)程中則被規(guī)劃為一個(gè)博物館。博物館保留了最主要的設(shè)備和廠(chǎng)房，館內(nèi)所有的采礦機(jī)械設(shè)備都可以正常運(yùn)轉(zhuǎn)，為游客還原了真實(shí)的生產(chǎn)過(guò)程。

改造后的德國(guó)廠(chǎng)房同時(shí)也是活的博物館和工業(yè)歷史教材，每一個(gè)工業(yè)構(gòu)筑都被賦予了新的功能與生命。由區(qū)域綜合整治計(jì)劃帶動(dòng)區(qū)域的統(tǒng)一性，將整體性保護(hù)觀(guān)念融入環(huán)境空間建設(shè)，將工業(yè)文化遺產(chǎn)與旅游開(kāi)發(fā)、藝術(shù)教育、區(qū)域振興相結(jié)合，是可持續(xù)發(fā)展理念的深刻體現(xiàn)。

2.3 美國(guó)

既打造特色，又還原本色。雖然歷史不長(zhǎng)，但美國(guó)對(duì)于以老舊廠(chǎng)房等工業(yè)建筑的保護(hù)意識(shí)形成較早。早在1969年，“歷史工程記錄”計(jì)劃就曾將橋梁、水壩、鐵路、工廠(chǎng)等歷史工程和工業(yè)遺址進(jìn)行測(cè)繪、記錄、存檔。除了加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)為老舊廠(chǎng)房的開(kāi)發(fā)利用奠定基礎(chǔ)，美國(guó)在推進(jìn)廠(chǎng)房特色化改造方面也走出了屬于自己的道路。

19世紀(jì)60年代，以畫(huà)家和雕塑家為主的藝術(shù)家陸續(xù)搬進(jìn)SOHO區(qū)，開(kāi)啟了商業(yè)與藝術(shù)融合的新階段。隨后的70年代，老舊廠(chǎng)房的改造風(fēng)潮盛行，如從廢棄面粉工廠(chǎng)改造而來(lái)的明尼阿波利斯市“磨坊城博物館”，圍繞面粉工廠(chǎng)遺址和水利設(shè)施，還建有一片展現(xiàn)城市發(fā)展歷史的景區(qū)，連同從工廠(chǎng)舊址上拔地而起的劇院，將工業(yè)，歷史和藝術(shù)融合在了一起。

美國(guó)的老舊廠(chǎng)房實(shí)踐不只是形式外觀(guān)上的改造，每一個(gè)建筑雕飾都帶有風(fēng)格鮮明的工廠(chǎng)本色，而非舊瓶裝新酒、內(nèi)外不相稱(chēng)。

2.4 日本

政府利用各方力量有機(jī)組配。日本對(duì)于以老舊工業(yè)廠(chǎng)房為代表的工業(yè)遺產(chǎn)的保護(hù)、開(kāi)發(fā)、利用的探索在東亞地區(qū)起步較早。從2007年開(kāi)始，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)省就組織“產(chǎn)業(yè)遺產(chǎn)活用委員會(huì)”進(jìn)行了專(zhuān)門(mén)針對(duì)工業(yè)遺產(chǎn)的普查和認(rèn)定。此外，政府對(duì)于老舊廠(chǎng)房改造的推動(dòng)作用和對(duì)各方力量的有機(jī)組配是以老舊廠(chǎng)房為代表的工業(yè)遺產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要支撐。

例如群馬縣富岡制絲廠(chǎng)。群馬縣富岡制絲廠(chǎng)原本是明治維新時(shí)期引進(jìn)法國(guó)技術(shù)和培訓(xùn)人員后設(shè)立的一所示范性機(jī)器制絲工場(chǎng)，后屬于片倉(cāng)工業(yè)株式會(huì)社。

由于產(chǎn)業(yè)調(diào)整，制絲場(chǎng)于1987年停止運(yùn)營(yíng)，但保留了完整的工業(yè)建筑和設(shè)備。然而，每年2000萬(wàn)日元的固定資產(chǎn)稅和1億日元的維護(hù)費(fèi)用，成為了片倉(cāng)工業(yè)的沉重負(fù)擔(dān)。

從1995年開(kāi)始，富岡市長(zhǎng)開(kāi)始與片倉(cāng)工業(yè)進(jìn)行交涉。2003年，群馬縣知事建議制絲場(chǎng)申報(bào)世界遺產(chǎn)。2005年，片倉(cāng)工業(yè)將富岡制絲場(chǎng)捐贈(zèng)給地方政府，此舉既幫助企業(yè)卸下了重?fù)?dān)，也給了政府重新利用和開(kāi)發(fā)制絲場(chǎng)的機(jī)會(huì)。從此地方政府成為推動(dòng)富岡制絲場(chǎng)利用的主導(dǎo)力量。

富岡市充分認(rèn)識(shí)到制絲場(chǎng)的歷史文化價(jià)值，希望可以發(fā)揮它的社會(huì)功能。為此，富岡市還引入了各類(lèi)社會(huì)團(tuán)體，如產(chǎn)業(yè)觀(guān)光學(xué)習(xí)館、富岡制絲場(chǎng)同好會(huì)、富岡制絲場(chǎng)世界遺產(chǎn)傳道師協(xié)會(huì)等，組織舉辦了世界遺產(chǎn)講演會(huì)、學(xué)習(xí)會(huì)、科普和體驗(yàn)等豐富多彩的活動(dòng)，讓富岡制絲場(chǎng)充分發(fā)揮了其教育功能和觀(guān)光功能。

在富岡市的努力下，富岡制絲場(chǎng)還整合了周?chē)牡赜蜻z址，組成了近代絹絲產(chǎn)業(yè)遺跡群，完成了核心產(chǎn)業(yè)和地域及其周邊的整體性保護(hù)。

政府的加入，讓原本茍延殘喘的老工業(yè)區(qū)在新的社會(huì)背景里獲得了新身份，實(shí)現(xiàn)了新價(jià)值。這種轉(zhuǎn)變單靠企業(yè)的力量是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，從企業(yè)管理到政府主導(dǎo)，完成了資源的優(yōu)化配置，使工業(yè)遺產(chǎn)能得到更高效率的利用和開(kāi)發(fā)。

2.5 韓國(guó)

政策推動(dòng)與產(chǎn)業(yè)自發(fā)雙管齊下。韓國(guó)的老舊廠(chǎng)房改造，多與藝術(shù)及文化的發(fā)展息息相關(guān)。早在2002年，韓國(guó)在首爾仁寺洞第一次實(shí)施了文化區(qū)政策，以通過(guò)減免稅收以及特殊貸款和樓面面積比率的安排促進(jìn)當(dāng)?shù)匚幕髽I(yè)和設(shè)施的經(jīng)濟(jì)活力。

較有代表性的是從韓國(guó)首爾鐵藝一條街到藝術(shù)一條街的蛻變?！拔膩?lái)洞藝術(shù)創(chuàng)造村”位于首爾西南部的永登浦區(qū)，是這一帶難得一見(jiàn)的保留著昔日小工廠(chǎng)面貌的地方。讓“文來(lái)洞藝術(shù)創(chuàng)作村”更為引人矚目的是這里是舊工廠(chǎng)與藝術(shù)相生共存的地帶，銹跡斑斑的鐵桶被藝術(shù)家的巧手變成五顏六色的作品，黑漆漆的胡同被涂上鮮艷、生動(dòng)的壁畫(huà)，成為了游客和眾多攝影愛(ài)好者紛紛前來(lái)的藝術(shù)街。

較有代表性的是從韓國(guó)首爾鐵藝一條街到藝術(shù)一條街的蛻變?！拔膩?lái)洞藝術(shù)創(chuàng)造村”位于首爾西南部的永登浦區(qū)，是這一帶難得一見(jiàn)的保留著昔日小工廠(chǎng)面貌的地方。讓“文來(lái)洞藝術(shù)創(chuàng)作村”更為引人矚目的是這里是舊工廠(chǎng)與藝術(shù)相生共存的地帶，銹跡斑斑的鐵桶被藝術(shù)家的巧手變成五顏六色的作品，黑漆漆的胡同被涂上鮮艷、生動(dòng)的壁畫(huà)，成為了游客和眾多攝影愛(ài)好者紛紛前來(lái)的藝術(shù)街。

一開(kāi)始工廠(chǎng)長(zhǎng)與藝術(shù)家們互不融合，經(jīng)過(guò)磨合與溝通后，這里漸漸變成生機(jī)勃勃的藝術(shù)村，吸引了眾多市民的關(guān)注，進(jìn)而發(fā)展成現(xiàn)在著名的景點(diǎn)。如今，這里有大大小小的繪畫(huà)、舞蹈、攝影工作室60多家，吸引了150多名藝術(shù)家，各種展覽和演出更是家常便飯，連破舊的小餐館招牌也是一幅藝術(shù)品。隱藏在街道角落的工作室大部分向游客開(kāi)放，你可以和藝術(shù)家進(jìn)行面對(duì)面的交流，并親自參與到藝術(shù)品創(chuàng)造過(guò)程中。

3 結(jié)語(yǔ)

老舊廠(chǎng)房是城市文化的重要記憶，在城市歷史文化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)發(fā)展、生態(tài)環(huán)境、建筑美學(xué)等各個(gè)領(lǐng)域都具有重要價(jià)值。如何破解老舊廠(chǎng)房的瓶頸問(wèn)題，需要系統(tǒng)認(rèn)知、科學(xué)規(guī)劃，需要實(shí)事求是、因地制宜，為老舊廠(chǎng)房改造提供全新的籌劃?rùn)C(jī)制，為世界貢獻(xiàn)老舊廠(chǎng)房改造的“中國(guó)方案”，這值得我們?cè)偃ヌ剿鳌?/p>

文章來(lái)源：本文由新型城鎮(zhèn)化與城鄉(xiāng)研究中心供稿。