典型城市人口及人均GDP對房地產(chǎn)的影響

摘要：人口是社會發(fā)展的核心力量，也是房地產(chǎn)市場中長期變化的決定因素。本文選取幾座典型城市，從城市人口總量、城鎮(zhèn)化進程及人均GDP三個維度，對人口如何影響房地產(chǎn)市場這一問題做出簡要分析。

關(guān)鍵詞：城市房價;剛性購房;城鎮(zhèn)化率

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）09-0045-46 收稿日期：2021-08-13

1 人口持續(xù)凈流入城市總體供需平衡

人口凈流入會帶動區(qū)域的消費、生產(chǎn)等各個維度的經(jīng)濟增長，促進就業(yè)、醫(yī)療、教育等優(yōu)質(zhì)資源的增加，并進一步吸引人口的流入，形成正向循環(huán)。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示25～44歲年齡段人口占購房人口總數(shù)的比例高達75%，而這個年齡段的人群正是人口流動的主要群體。近年來，部分城市通過加大人才引入力度，支撐了本地新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，經(jīng)濟增速和房價增長明顯加快，房價漲幅甚至超過了北京、上海等一線城市，如合肥、成都、西安等，見圖1。

除北京、上海外，本次選取的典型城市的常住人口在兩次人口普查期間均保持持續(xù)凈流入，長三角區(qū)域和重慶的房價對人口流入更敏感，房價增長接近人口增長的5.9倍;其他內(nèi)地城市的房價增長與人口增長的比值則接近2.6倍。市場供需比保持在0.97～1.09的區(qū)間，供求關(guān)系較為平衡，市場良好。

2 剛性購房需求增長與城鎮(zhèn)化率提升呈正相關(guān)

人口城鎮(zhèn)化率30%～70%時是城鎮(zhèn)化發(fā)展的高速發(fā)展階段，快速新增的城鎮(zhèn)人口對于住房有著巨大的剛性購買需求，人口城鎮(zhèn)化率的提升對中西部城市的購房需求增長有著顯著的拉動效果，見表2。

3 人均GDP側(cè)面反映房價的健康水平

城市房價與人均GDP有著高度相關(guān)性，人均GDP的增加會通常會伴隨著人均收入的增加，提升購買力，對住房消費需求具有正向的促進作用，間接推動房價的上漲。

房價增長率與人均GDP增長率的比值R一定程度上可以反映城市房價的健康水平（見表3）。當R值在0.9～1.1范圍內(nèi)時，表明房價處于健康范圍;當R值>1.1時，需要警惕房價被高估的風(fēng)險;當R值<0.9時，則說明該地區(qū)的房價被低估，可能存在繼續(xù)向上發(fā)展空間。

對比來看，過半數(shù)城市的房價增長率是高于人均GDP增長率的，合肥的R值為1.78倍，需警惕房價可能存在虛位;常州、成都的房價增速與人均GDP增速基本持平，市場較為健康;重慶的R值為0.65，房價存在被低估的可能。

4 總結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展短期看金融政策，中期看土地供應(yīng)，長期看人口增長。人口對房地產(chǎn)發(fā)展形成支撐的本質(zhì)原因在于人口流動帶來的勞動力可以長期支撐當?shù)氐慕?jīng)濟實力增長。人口流動往往體現(xiàn)出“用腳投票”的特征，擁有更好就業(yè)機會和公共服務(wù)資源的城市具有更大的吸引力，如何促進適齡人口凈流入并留住人口以及如何控制房地產(chǎn)市場良性發(fā)展，將是各個地區(qū)不得不面對并需要大力解決的問題。

文章來源：本文由鼎信長城投資集團供稿。