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    頂級樓盤變成“有錢人的坑”?

    2021-10-26 10:58:22陳銘
    南都周刊 2021年9期
    關(guān)鍵詞:鹽田豪宅別墅

    陳銘

    院子里茅草瘋狂生長,護欄早已倒塌,沒有大門,徑直而入,整個大梅沙無敵海景迎面撲來,山海一色,風光絕佳。

    這棟外觀陳舊、貌似爛尾樓的獨棟別墅,依山望海,占據(jù)著半山腰正中間的C位。

    然而,自2010年建成以來,它一直處于毛坯狀態(tài)。別墅一樓大廳的墻上貼著法院的各種公告,所有信息表明,這棟別墅的主人是重慶喜來登大酒店的老板,因欠下深圳一家銀行2442萬按揭購房貸款無力償還,幾乎以當時一手價,即將在淘寶網(wǎng)司法網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺公開拍賣。

    這棟別墅,位于東部華僑城天麓。天麓,深圳人都知道。更被人廣為知曉的是,它是十余年來,為數(shù)不多的嚴重拖了深圳房價漲幅后腿的樓盤。樓盤自2007年首期開盤以來,刨除各種資金成本價格基本沒漲。這些年來,不少業(yè)主揮淚打折甩賣,卻鮮有人接盤,成為深圳房地產(chǎn)業(yè)教科書式的失敗案例。

    天麓,它是怎樣“神”一般的存在?又是如何變成“給有錢人挖的坑”?

    11年前別墅原價拍賣,業(yè)主是重慶前富商

    從山下一條盤山公路一路七彎八拐繞行,路邊隨處可見茅草長過一人多高的別墅院落。來到半山腰上的這棟別墅,里面空蕩蕩的,可以看出長時間沒有人打理,還保持著交付時的原樣。

    這座獨棟別墅的拍賣信息已經(jīng)被掛上了相關(guān)網(wǎng)站廣而告之。

    標的房源:深圳市鹽田區(qū)東部華僑城天麓八區(qū)41棟01、02房

    面 積? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 351.63平方米

    起拍時間? ? ? ? ? ? ? ?2021-9-8

    結(jié)束時間? ? ? ? ? ? ? ?2021-9-9

    起拍價格? ? ? ? ? ? ? ?37928218.3元

    保證金? ? ? ? ? ? ? ? ? ?6000000元

    評估價格? ? ? ? ? ? ? ?37928218.3元

    大梅沙一家地產(chǎn)中介的從業(yè)人員何先生介紹,他們?nèi)?nèi)早已知道這個信息,并一直高度關(guān)注,需要提醒的是,即將開拍的天麓八區(qū)41棟01、02房,參與競拍者需要具備深圳兩個購房名額資格,因為這棟獨棟別墅有兩本證。“有錢人早就買了房,不要說空著兩個購房名額還沒使用,空著一個的都很難找到。”

    雖然滿足有錢有名額這兩個條件的人不好找,但這棟別墅的起拍價格相當誘人,基本上為當時一手購入時的原價。何先生認為,也不排除吸引到部分符合條件的競拍者參與撿漏。

    法院張貼的文書顯示,如果第一次流拍,第二次法拍則在前次拍賣標的基礎(chǔ)上打8折。

    無論是別墅門口施工的工人,還是地產(chǎn)中介何先生,他們都不知道,這棟即將易主的別墅的主人,其實大有來頭。

    張貼在別墅一樓墻上的深圳市中級人民法院的相關(guān)公告、執(zhí)行裁定書、限期搬離通知書顯示,這套房子的主人、也就是被執(zhí)行人為韓光云。

    綜合上述各種公文顯示的韓光云的年齡、身份證地址、身份等信息,他就是重慶泰正集團董事長、重慶南岸區(qū)著名地標喜來登大酒店的產(chǎn)權(quán)所有者,重慶商界的大腕,如今公司破產(chǎn)負債累累的韓光云。

    經(jīng)記者多方核實,韓光云身份確鑿無疑。

    此次,韓光云因欠下中國銀行深圳東部支行24420616元,被銀行告上法院,豪華別墅被拍賣。

    因泰正集團的倒下,韓光云光彩不再。查詢中國裁判文書網(wǎng)發(fā)現(xiàn),他在全國各地欠下多家銀行的錢,單筆多則過億,少則幾百萬,官司纏身。

    從2019年4月11日開始,韓光云15次登上全國法院被執(zhí)行人名單。

    掛牌、拍賣得多,成交得少

    除了這棟別墅被法拍,這幾天,一則天麓復(fù)式洋房的拍賣公告也掛在深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所官微。

    這套洋房的掛牌價格為595.98萬元,建筑面積283.80平方米。

    同樣是這套洋房,同樣是深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所,2019年10月14日就曾公開掛牌拍賣過一次,掛牌價格為6911343元,但流拍。

    按照轉(zhuǎn)讓信息披露,如果此次只有一人參與競拍,則按掛牌價格成交。房價相當于每平米兩萬元出頭的房價,等同于在一手價基礎(chǔ)上打了5折還不止。

    同樣是韓光云購置的天麓八區(qū)別墅,2019年11月,由某國有銀行持有的10棟01、02號別墅房產(chǎn)被委托由深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開轉(zhuǎn)讓拍賣,這套總面積335平米的別墅,起拍價為3349萬,最終被成功拍出。

    查閱發(fā)現(xiàn),天麓的房子,無論是掛牌的,還是拍賣的,套數(shù)不少。但成交的卻不多。

    一個月前,有套天麓二區(qū)5棟的整棟別墅被拍賣,建筑面積266.95平米,起拍價2600萬,成交價2810萬。

    這套別墅,拍賣成交價每平米10萬元出頭,原始購入價每平米9萬元,持有13年,漲了個寂寞,加上本金收益、利息、稅費,鐵定巨虧。

    要知道2008年8月,天麓二區(qū)開盤,單價為7-9萬/平。2008年年底,一、二、七區(qū)入伙,獨棟單價為6-10萬/平米,雙拼單價為4-7萬/平米。價格最高的是2009年底發(fā)售的八區(qū),成交價高達128679.39元/平米,當時創(chuàng)下深圳有史以來最高的價格紀錄,前后共成交52套。

    價格十年幾乎未漲

    東部華僑城位于大梅沙,之前叫三洲田,占地面積近9平方公里,是由華僑城集團斥資35億元精心打造的世界級度假旅游目的地,首個“國家生態(tài)旅游示范區(qū)”,由酒店、文旅、地產(chǎn)幾大板塊組成。

    作為東部華僑城其中的地產(chǎn)板塊項目天麓,共有四個地塊,分為8區(qū)開發(fā)(五區(qū)不賣),分別坐落在海拔400多米的山上。項目定位為別墅和洋房。其中一區(qū),出自世界著名建筑設(shè)計大師邁耶之手。天麓一期于2007年下半年開盤銷售。

    天麓曾兩次獲評中國十大豪宅,以及聯(lián)合國“全球人居環(huán)境最佳社區(qū)”。

    盡管深圳近十年來整體房價大漲,但天麓已成為深圳房地產(chǎn)業(yè)教科書式的失敗案例。

    對于買了天麓的人來說,除非留著養(yǎng)老,或者不缺錢,當初奔著投資目的去的,腸子悔青。

    2017年8月,有業(yè)主發(fā)帖,天麓八區(qū)獨棟別墅直降1000萬出售。稍稍算一筆賬,別墅原價3860萬,如果首付三成,貸款七成2700萬。月供約13萬,7年來總月供就1100萬,還有契稅115萬?,F(xiàn)在降價1000萬發(fā)售,其它營業(yè)稅5.5%和交易傭金不算,光這里就已經(jīng)虧了2215萬……

    2017年6月8日, 天麓業(yè)主賤賣獨棟別墅,別墅面積273.7平米,一手買入價為3500萬,現(xiàn)3000萬急賣。

    去年5月,天麓三區(qū)一套212平復(fù)式洋房掛牌售賣,業(yè)主于2015年購得,房產(chǎn)證登記價約1112萬,現(xiàn)只賣800萬。業(yè)主表示“急用名額上戶急售”。為了騰出購房名額,忍痛割肉。

    目前,天麓二區(qū)、三區(qū)、六區(qū),政府的二手指導(dǎo)價分別為每平米6萬、5.5萬、5.5萬。

    這意味著一個殘酷的現(xiàn)實:實際成交價反而低于政府指導(dǎo)價。

    要知道,這種情況,在房價堅挺的福田、南山、寶安等區(qū),可以稱之為天大的笑話。在房價宇宙的深圳灣片區(qū),有些樓盤,政府的二手指導(dǎo)價10萬元/平米出頭,而真正成交價則高達30萬元/平米。

    標題

    年久失修,這棟別墅的大門已經(jīng)爛掉。

    能以政府指導(dǎo)價買到的二手房,在深圳是打著燈籠難覓,基本不可能的好事。

    2009年和2010年,天麓連續(xù)兩年入選中國十大豪宅,名副其實的高端海景豪宅。而今,“降價大甩賣”、“血虧”、“有價無市”,成了昔日這個深圳著名豪宅身上撕不掉的標簽。

    “深圳買房計劃”地產(chǎn)資深業(yè)內(nèi)人士算了筆賬,房價年漲幅達不到15%甚至20%以上,炒房都是虧的。契稅、月供利息、首付款機會成本,都是看得見的真金白銀。如果想覆蓋掉成本,也就是保本,需要年漲幅大約11%。

    然而,自2007年天麓一期開盤,14年過去了,深圳房價早已實現(xiàn)多輪上漲,無論一手二手均價至少漲了七八倍,有些甚至漲了十幾倍、二十倍,深圳灣“海德三寶”的觀海臺、漾日灣畔、濱海之窗三個學位房小區(qū)甚至上漲了25倍之多。但是,天麓的房價卻并未呈現(xiàn)太大變化。

    資深地產(chǎn)從業(yè)人士彭先生介紹,雖然別墅和大宅本身成交周期就較長,不能和普通住宅相比,但是,天麓的拍賣房基本都要流拍2次,即使以評估價的6.4折進行第3次拍賣,成交概率也只有十分之一左右。如果不是因為拍賣房相關(guān)規(guī)定的限制,如果可以繼續(xù)打折直到拍賣成交的話,說不定會看到5折、4折甚至更低的成交價格。

    山海別墅變荒郊野嶺

    為什么天麓“打骨折”都還是沒人要?

    在深圳著名地產(chǎn)自媒體“文杰淘樓”創(chuàng)始人陶文杰看來,“風景有毒”,好的自然景觀環(huán)境容易打動人,也特別容易坑人,沒有城市資源,單純的山水就是荒郊野嶺。有了城市資源加持,山水才會真正變身為豪宅區(qū)。

    天麓,正是如此。

    南都周刊記者沿著天麓別墅區(qū)的盤山公路觀察發(fā)現(xiàn),從山腳一直上山,沿途隨處可見空置的別墅。很多別墅的護欄已經(jīng)倒塌,成為一堆鐵銹,別墅院內(nèi),野草超過一米多高,鉆進一個成年人,都看不到人影。

    天麓空置率有多高?至少一半多。中介樂觀估計入住率為15%-20%左右,低區(qū)可能連10%也沒有,很多仍是毛坯狀態(tài)。

    南都周刊記者曾于晚上9點造訪天麓,山間,云霧繚繞,只有零星幾戶透出亮光。

    有業(yè)內(nèi)人士分析了這個樓盤的具體情況。

    一是,地段偏遠。提到鹽田,深圳人第一印象是依山傍海的景觀資源,以及節(jié)假日那一眼望不到頭的擁堵車流、如同下餃子般的海灘。而對于鹽田的樓市,大多數(shù)人眼里只有遠、偏。

    二是,交通不便。即使從山腳下出發(fā),也需要開15至30分鐘的山路才能到達,深圳的富人多集中在福田、南山,路上至少要花1.5小時左右,根本無法正常通勤。

    三是,地理位置不好。每年有三分之二以上的時間被籠罩在云霧當中,能見度只有十幾米。網(wǎng)上看到的天麓美景,只是在為數(shù)不多的日子里,在個別時間段內(nèi)才可以拍得出來。山海景觀濕度過大,整天云山霧罩的,對心理和身體健康也不利。這一點可能是對有實力的潛在購買者影響最大的不利因素。

    對于上述分析,美聯(lián)物業(yè)全國研究總監(jiān)何倩茹深表認同。她補充指出,制約天麓以及東部海濱房價上漲的因素有三:

    第一,東部沒有豪宅氛圍,即使擁有稀缺的海景資源,但僅僅山上幾棟別墅,并不能形成豪宅的圈子。東部很多別墅區(qū)面臨同樣的情況。

    第二,深圳的發(fā)展重心向西部傾斜已經(jīng)由來已久,東部整體經(jīng)濟發(fā)展不起來,難以聚集人群,所以房產(chǎn)交易不活躍,無論是出租還是出售,都存在困難。

    第三,鹽田的交通不算太方便,地鐵8號線開通后才有點起色。再加上周末到東部游玩的人數(shù)眾多,住在東部的人想周末出行變得更加困難。所以她認為,鹽田難以成為有錢人聚集的地方,畢竟衣食住行都不算方便。

    除了交通限制以及配套不足導(dǎo)致房價滯漲多年之外,廣東省住房研究中心首席研究員李宇嘉認為,鹽田擁有稀缺生態(tài)資源,環(huán)境保護受政府控制,所以鹽田房地產(chǎn)市場比較特殊,靠海的鹽田開發(fā)受到嚴格的生態(tài)環(huán)保限制。

    天麓,典型的現(xiàn)實與浪漫產(chǎn)生了強烈沖突,深圳公眾樓市研究院院長李詠濤認為,天麓不適合生活,且投資價值、居住價值在這里得不到體現(xiàn)。

    開盤時買了天麓別墅的王女士,索性將公司搬了過來,因為員工不多, 吃住都在別墅。一二層辦公,三四層作為員工宿舍。

    有些人租下天麓別墅,改成民宿酒店,給人辦婚禮、搞派對。

    而大部分的別墅,依然處于毛坯狀態(tài),任由茅草生長,繼續(xù)衰落。

    自住不方便,出租不現(xiàn)實,保值又夠嗆,妥妥的給不差錢的深圳富人挖了一個大坑。

    顯然,“房住不炒”同樣適用于價值不菲的千萬豪宅。失去了自住需求的豪宅,實際上已經(jīng)失去了擁有價值。

    未來,天麓,東部,會是怎樣?2024年,地鐵8號線二期工程將延伸到大小梅沙,也許隨著所在大片區(qū)交通等各項配套設(shè)施得以完善,天麓打個翻身仗,也是有可能的。

    編輯_楊文瑾

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