房地產(chǎn)項目建筑經(jīng)濟(jì)成本管理中存在的問題及改進(jìn)對策

楊萍

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，具有投入成本高、周期長、受外界影響較大、風(fēng)險大的特點。中國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過蓬勃快速發(fā)展的二十多年后，宏觀環(huán)境、市場、行業(yè)都在加速變化，行業(yè)進(jìn)入新的長周期交替時期，企業(yè)也面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在這種大環(huán)境下，加強(qiáng)成本管控就顯得格外重要，直接關(guān)系著企業(yè)未來的健康持續(xù)發(fā)展。本文對房地產(chǎn)項目建筑經(jīng)濟(jì)成本管理中存在的問題及改進(jìn)對策進(jìn)行分析，以供參考.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);建筑經(jīng)濟(jì);成本管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管控的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中所需的資金數(shù)量相對較大，資金使用時間長，因此更需要在過程中做好成本管控工作，從房地產(chǎn)企業(yè)管理的實際出發(fā)，對項目的成本進(jìn)行預(yù)算匯總及分析，并嚴(yán)格按照企業(yè)財務(wù)管理審計監(jiān)督機(jī)制對工程建設(shè)不同階段的財務(wù)成本進(jìn)行全方位監(jiān)督。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控水平的高低很大程度上影響著企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益水平的高低，通過加強(qiáng)成本管控，可以降低企業(yè)的成本，從而提高企業(yè)的盈利水平。因此，房地產(chǎn)企業(yè)就更需要做好成本管控工作，為房地產(chǎn)工程開發(fā)建設(shè)奠定良好的基礎(chǔ)，進(jìn)而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本相對最低化與經(jīng)濟(jì)效益最大化的目標(biāo)。

二、BIM技術(shù)在房地產(chǎn)項目造價管理中的應(yīng)用優(yōu)勢

（一）BIM技術(shù)在設(shè)計階段的應(yīng)用優(yōu)勢

BIM技術(shù)參數(shù)化設(shè)計，可直接使用數(shù)據(jù)庫，通過直接引用或根據(jù)實際情況修改參數(shù)，快速、準(zhǔn)確地創(chuàng)建建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電專業(yè)三維模型，模型創(chuàng)建過程中匯集了項目中所使用的建材信息，可以在成本估算中追蹤材料數(shù)量，精確計算項目造價，以便設(shè)計師掌控所設(shè)計項目的成本;BIM技術(shù)可以把項目中的建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝等專業(yè)整合到統(tǒng)一工作平臺，各個專業(yè)的設(shè)計師可以隨時共享信息，通過三維模型直接溝通，并完善設(shè)計模型，打破了不同專業(yè)間的壁壘，實現(xiàn)多專業(yè)集成協(xié)同化設(shè)計。并且設(shè)計圖紙修改更加容易，任何一處改動，所有相關(guān)的圖紙和模型內(nèi)容隨之自動變更，快速簡潔，準(zhǔn)確無誤。

（二）BIM技術(shù)在施工階段的應(yīng)用優(yōu)勢

施工階段的造價管理目標(biāo)是在順利完成工程項目建設(shè)任務(wù)的條件下，將工程造價控制在概算范圍內(nèi)，定期將實際工期與計劃工期、實際資金成本和預(yù)算資金成本比對，發(fā)現(xiàn)和糾正偏差，不斷調(diào)整施工組織、優(yōu)化施工方案、提高施工質(zhì)量，控制施工成本。施工現(xiàn)場布置由傳統(tǒng)的CAD二維圖紙升級為基于BIM技術(shù)的三維表達(dá)，通過CAD識別及內(nèi)置構(gòu)件庫，快速完成施工現(xiàn)場策劃，進(jìn)行基坑開挖模擬、塔吊吊運模擬、道路運輸能力模擬、臨時設(shè)施排布模擬、材料堆放點布置及所有措施工程量統(tǒng)計等，在策劃過程中可以隨時查看臨建工程量，快速測算臨建花費，實施模擬比選，調(diào)整施工現(xiàn)場布置方案。此外還具有安全體驗、文明施工、綠色施工等要求的模擬體驗，保證施工前的工作做到安全、可靠，避免返工調(diào)整，資源浪費。施工過程中，以BIM模型為載體，進(jìn)行進(jìn)度、預(yù)算、物資、圖紙、合同、質(zhì)量、安全等業(yè)務(wù)信息關(guān)聯(lián)，通過三維漫游、工況模擬、復(fù)雜節(jié)點模擬、進(jìn)度查看、物資提取等應(yīng)用技術(shù)，幫助項目各參與方有效決策、精細(xì)管理，達(dá)到減少項目變更、縮短工期、控制成本的目的。同時BIM模型結(jié)合算量、計價軟件能夠?qū)こ逃嬃?、施工組織設(shè)計、工程變更、進(jìn)度款支付、索賠管理和資金使用計劃進(jìn)行全面管理。

三、項目開發(fā)過程中的成本管控辦法

（一）施工過程設(shè)計變更的管控

在項目施工過程中，可能因圖紙設(shè)計稍有缺陷，對后期項目建設(shè)開展形成阻礙，所以如何管控設(shè)計變更不是一件容易的事，為避免在建設(shè)過程中項目返工，浪費時間、成本、人力等，加強(qiáng)招標(biāo)階段對施工圖的綜合評審，評審過程后才能下發(fā)設(shè)計變更文件。積極完善建立健全設(shè)計變更事前批準(zhǔn)制度。如因功能優(yōu)勢和技術(shù)需求發(fā)生變更，可通過綠燈制實現(xiàn)，其下變更都需要通過分析預(yù)算評審后，審核批準(zhǔn)才能執(zhí)行。

（二）項目后期評價

在項目建立建設(shè)到竣工交至成品使用一段時間后，對該項目建設(shè)建立，成本計劃，準(zhǔn)備工作，決策直到項目投入使用，帶有一定意義后進(jìn)行總體評價。評價不僅僅是對項目執(zhí)行情況的總結(jié)，更是肯定房地產(chǎn)在同行中的地位，也有利于提高項目決策水平。因建筑行業(yè)建設(shè)周期長，存在很多無法預(yù)料的安全因素，具有一定地風(fēng)險，而使用后給予評價就是證實該項目的建設(shè)預(yù)期使用是否達(dá)標(biāo)，規(guī)劃設(shè)計是否合理等，通過項目后期評價得到檢驗。在進(jìn)行經(jīng)驗總結(jié)，反饋信息等提出相關(guān)改進(jìn)建議，從而在其他新建設(shè)項目中得以改善和項目順利進(jìn)行。

四、房地產(chǎn)項目建筑經(jīng)濟(jì)成本管理的改進(jìn)對策

強(qiáng)化對房地產(chǎn)項目建筑經(jīng)濟(jì)成本管理的認(rèn)識，從整體的角度分析和考量，房地產(chǎn)項目建筑經(jīng)濟(jì)成本管理與房地產(chǎn)企業(yè)各個部門有著極為緊密的關(guān)聯(lián)。好的經(jīng)濟(jì)成本管理，有利于企業(yè)各個部門各項工作的穩(wěn)定開展，也能讓各部門之間的聯(lián)系更加密切，協(xié)調(diào)好各部門工作，以便部門之間的功能和作用能夠充分發(fā)揮出來，全面促進(jìn)工作效率和質(zhì)量的提高，從而讓房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能夠相對順利和穩(wěn)定。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想保證實現(xiàn)房地產(chǎn)項目建筑經(jīng)濟(jì)成本管理，從根源規(guī)避建筑經(jīng)濟(jì)成本管理各項問題，應(yīng)該樹立起正確的意識，認(rèn)識到經(jīng)濟(jì)成本管理的重要意義，并能夠結(jié)合企業(yè)的實際經(jīng)營現(xiàn)狀有針對性地制訂定管理措施，采取科學(xué)且合理的辦法，加大管理力度。同時，在房地產(chǎn)項目施工作業(yè)開展前期，需要結(jié)合具體現(xiàn)狀，有側(cè)重點地制訂經(jīng)濟(jì)成本管理計劃。在投標(biāo)前期，應(yīng)該對自身的實力進(jìn)行精準(zhǔn)掌握，對當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)狀加以認(rèn)真且細(xì)致的考察，并依照企業(yè)的實際經(jīng)營現(xiàn)狀明確自身能否滿足其要求，正確認(rèn)識到房地產(chǎn)項目建筑經(jīng)濟(jì)成本管理的工作內(nèi)容，強(qiáng)化重視，保證經(jīng)濟(jì)成本管理效率的進(jìn)一步提升。

五、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)取得了飛速的發(fā)展，除了讓人們的生活和工作越來越舒適，還在一定程度上提升了我國的經(jīng)濟(jì)水平。研究得知，房地產(chǎn)的發(fā)展與健全的建筑經(jīng)濟(jì)成本有著直接關(guān)聯(lián)，但是在當(dāng)前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中亟待解決的問題頗多，諸如經(jīng)濟(jì)管理體制不完善、缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃等。因此，為了更好地解決現(xiàn)存問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視分析問題成因，并在此基礎(chǔ)上有針對性地采取管理措施，以便房地產(chǎn)行業(yè)能夠朝著可持續(xù)發(fā)展的方向邁進(jìn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]王歡.房地產(chǎn)企業(yè)多項目成本管理體系構(gòu)建與評價研究[D].長安大學(xué)，2018.