房貸利率政策改革的影響分析

劉 洋， 張文博

(山東財(cái)經(jīng)大學(xué)統(tǒng)計(jì)學(xué)院，250014，山東省濟(jì)南市)

0 引 言

中國(guó)人民銀行(簡(jiǎn)稱“央行”)于2019年就改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(Loan Prime Rate,LPR)的形成機(jī)制進(jìn)行公告，對(duì)已持續(xù)數(shù)十年的房貸利率政策進(jìn)行了一次根本性變革，在銀行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和炒房群體中引發(fā)了軒然大波.

2019年8月8日，中國(guó)人民銀行公告〔2019〕第15號(hào)發(fā)布，新的房貸利率政策表明最終的LPR將通過18家報(bào)價(jià)行按公開市場(chǎng)操作利率(主要指中期借貸便利利率(Medium-term Lending Facility,MLF))加點(diǎn)形成的方式報(bào)價(jià)，由全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心計(jì)算得出，為銀行貸款提供定價(jià)參考.根據(jù)公告，存量房貸定價(jià)轉(zhuǎn)換有兩種方式：第一種是轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)，貸款利率定價(jià)方式為相應(yīng)期限LPR加上一個(gè)固定的點(diǎn)差；另一種是轉(zhuǎn)換為固定利率.據(jù)央行最新數(shù)據(jù)顯示，截至2019年11月存款類金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款中至少有7成都是存量房貸；根據(jù)上海證券報(bào)統(tǒng)計(jì)，目前至少有6000萬(wàn)套房子和相同數(shù)量的家庭受到波及；根據(jù)國(guó)家衛(wèi)計(jì)委2019年最新發(fā)布的《中國(guó)家庭發(fā)展報(bào)告》顯示，每戶家庭3.02人，受本次房貸利率改革影響人數(shù)達(dá)1.8億多人，占我國(guó)總?cè)丝诮?3%.由此可見，此次改革所涉及資金和人口規(guī)模十分巨大，與廣大家庭密不可分.然而，央行自2019年8月至今連續(xù)發(fā)布一系列消息，市場(chǎng)中出現(xiàn)了“降息”的解讀；央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)在國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上透露出針對(duì)最近房貸利率普遍上漲的房地產(chǎn)業(yè)，利率“不會(huì)下降”. 兩種截然不同的市場(chǎng)解讀與晦澀專業(yè)的詞匯所組成的公告使得廣大房貸群體面對(duì)兩種模式的選擇將更加艱難.對(duì)此，本文將對(duì)房貸利率變化的影響進(jìn)行深度解析，并分不同情況對(duì)央行給出的兩種房貸利率模式的選擇進(jìn)行討論，同時(shí)針對(duì)性地提出相關(guān)建議.

本文中主要使用了協(xié)整的方法來輔助預(yù)測(cè)LPR利率的走勢(shì)，而未使用傳統(tǒng)的回歸分析，主要原因是后者是建立在變量數(shù)據(jù)平穩(wěn)的假定基礎(chǔ)之上的，而現(xiàn)實(shí)中，大多數(shù)經(jīng)濟(jì)變量都是非平穩(wěn)的，通過回歸分析得到的回歸模型缺乏統(tǒng)計(jì)意義上的邏輯論證，容易產(chǎn)生偽回歸.而協(xié)整理論是解決偽回歸問題的一種方案.協(xié)整理論是20世紀(jì)80年代由Granger等人發(fā)展起來的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)工具，Johansen的方法通常被當(dāng)成第二代的研究方法，因?yàn)樗皇遣糠值匾蕾囉谧钚《朔ǎ侵苯咏⒃谧畲笏迫还烙?jì)量之上的研究方法.LPR利率作為我們的研究對(duì)象，其定義為：貸款基礎(chǔ)利率 (Loan Prime Rate,LPR)，又名貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，是商業(yè)銀行對(duì)其最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎(chǔ)上加減點(diǎn)生成.為了能夠更好的實(shí)現(xiàn)LPR利率走勢(shì)的預(yù)測(cè)，我們選擇了主要影響LPR利率的如下的指標(biāo)：(1)利潤(rùn)率水平(GDP和利潤(rùn)的關(guān)系是用收入法核算GDP，利潤(rùn)屬于GDP中的一部分)；(2)資金供求狀況(借鑒衡量貨幣供求狀況的指標(biāo)，使用 M2/GDP 來表示資金的供求狀況.其中，廣義貨幣供應(yīng)量 (M2) 是指流通于銀行體系之外的現(xiàn)金加上企業(yè)存款、居民儲(chǔ)蓄存款以及其他存款；國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 (GDP) 是指按國(guó)家市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的一個(gè)國(guó)家(或地區(qū))所有常住單位在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)活動(dòng)的最終成果)；(3)物價(jià)變動(dòng)幅度(消費(fèi)者物價(jià)指數(shù) (Consumer Price Index,CPI)，又名居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，是一個(gè)反映居民家庭一般所購(gòu)買的消費(fèi)品和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平變動(dòng)情況的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo).本文選擇將CPI作為物價(jià)變動(dòng)幅度的量化標(biāo)準(zhǔn)，物價(jià)變動(dòng)的幅度制約著名義利率水平的高低.

1 LPR利率與對(duì)其有影響的指標(biāo)間關(guān)系的協(xié)整檢驗(yàn)

本文主要借助Johansen協(xié)整檢驗(yàn)來對(duì)4個(gè)國(guó)家貨幣市場(chǎng)貸款利率與國(guó)民生產(chǎn)總值、資金供求狀況和物價(jià)變動(dòng)幅度之間的關(guān)系進(jìn)行研究.本文數(shù)據(jù)全部來源于知名網(wǎng)站所公布數(shù)據(jù)，其中，各國(guó)GDP、M2和銀行貸款利率均來源于CEIC(中國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù))，CPI通過快易財(cái)富網(wǎng)快易數(shù)據(jù)獲取.

1.1 單位根檢驗(yàn)

變量的平穩(wěn)性是建立時(shí)間序列模型的重要前提，在進(jìn)行模型回歸之前有必要對(duì)模型前期假設(shè)進(jìn)行檢驗(yàn).多數(shù)經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列具有d階單整，記作I(d).即時(shí)間序列必須經(jīng)過d階差分后才能成為平穩(wěn)性序列.I(0) 表示時(shí)間序列無需經(jīng)過差分，本身就是平穩(wěn)序列，I(1)則表示序列經(jīng)過一階差分后成為平穩(wěn)序列.

時(shí)間序列的單位根檢驗(yàn)方法較多，本文采用 ADF 單位根檢驗(yàn)方法,表1總結(jié)了單位根檢驗(yàn)的結(jié)果.

表1 單位根檢驗(yàn)結(jié)果

表1結(jié)果顯示，德國(guó)、日本、美國(guó)和中國(guó)在4個(gè)時(shí)間序列變量的一階差分在5%的顯著性水平上都是平穩(wěn)的，即是一階單整I(1).

1.2 Johansen協(xié)整檢驗(yàn)

由于各國(guó)的 ln LPR、ln GDP、ln MSD 和 CPI 的時(shí)間序列均為一階單整序列，滿足協(xié)整檢驗(yàn)的前提.本文設(shè)定原假設(shè)為不存在協(xié)整關(guān)系，備擇假設(shè)為存在線性協(xié)整關(guān)系，然后對(duì)上述指標(biāo)采用Eviews軟件進(jìn)行Johansen協(xié)整檢驗(yàn)，分別考察不同國(guó)家的4個(gè)變量間是否存在協(xié)整關(guān)系，協(xié)整檢驗(yàn)步驟如下：

1.2.1 選取滯后階數(shù)

通過Eviews軟件，綜合考慮樣本的數(shù)量，并依據(jù) AIC、 SC 準(zhǔn)則，分別對(duì)德、美、日、中4個(gè)國(guó)家建立了4個(gè) VAR 模型.

1.2.2 協(xié)整檢驗(yàn)

對(duì) VAR 模型變量間的協(xié)整關(guān)系用Johansen(1988)[1]-Juselius(1990)[2]提出的方法進(jìn)行檢驗(yàn).對(duì)于德國(guó)的時(shí)間序列變量5種檢驗(yàn)形式均不存在協(xié)整關(guān)系；對(duì)于美國(guó)和中國(guó)的時(shí)間序列變量本文選用序列有線性趨勢(shì)項(xiàng)且協(xié)整方程具有截距項(xiàng)的檢驗(yàn)形式；對(duì)于日本時(shí)間序列變量本文選用序列有線性趨勢(shì)項(xiàng)而協(xié)整方程無截距項(xiàng)的檢驗(yàn)形式.表2總結(jié)了 Johansen協(xié)整檢驗(yàn)的結(jié)果：

表2 Johansen極大似然法的協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果(德國(guó))

表2結(jié)果表明上述指標(biāo)間不存在顯著協(xié)整關(guān)系.

表3 Johansen極大似然法的協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果(美國(guó)、日本、中國(guó))

表3的協(xié)整檢驗(yàn)的結(jié)果表明：

①德國(guó)的LPR利率與各指標(biāo)間不存在顯著協(xié)整關(guān)系；

②美國(guó)的LPR利率與各指標(biāo)間，無論是跡檢驗(yàn)和最大特征值檢驗(yàn)結(jié)果都表明在5%的顯著性水平上存在兩個(gè)協(xié)整方程，最后建立協(xié)整方程模型時(shí)選用包含所有變量的協(xié)整方程；

③日本的LPR利率與各指標(biāo)間，無論是跡檢驗(yàn)和最大特征值檢驗(yàn)結(jié)果都表明在5%的顯著性水平上存在1個(gè)協(xié)整方程；

④中國(guó)的LPR利率與各指標(biāo)間，只有跡檢驗(yàn)結(jié)果表明在5%的顯著性水平上存在一個(gè)協(xié)整方程，而最大特征值檢驗(yàn)結(jié)果卻表明在5%的顯著性水平上不存在協(xié)整方程，跡檢驗(yàn)和最大特征值檢驗(yàn)結(jié)果不一致.為了進(jìn)一步判斷四變量之間是否存在穩(wěn)定的協(xié)整關(guān)系，本文假定J檢驗(yàn)結(jié)果正確，然后利用誤差修正模型(VECM)中的誤差修正項(xiàng)的系數(shù)符號(hào)來進(jìn)行判斷.

表4 向量誤差修正模型檢驗(yàn)結(jié)果

由表4可知，變量的誤差修正項(xiàng)(EC)的系數(shù)為正，表明通過假定跡檢驗(yàn)正確的得到的協(xié)整關(guān)系是不穩(wěn)定的.究其原因：首先中國(guó)的LPR在2013年才開始施行，分析所采用的數(shù)據(jù)的時(shí)間區(qū)間為2013～2019年，較其他國(guó)家的數(shù)據(jù)來說時(shí)間跨度較小，協(xié)整分析及擬合的協(xié)整模型可能存在較大誤差；其次我國(guó)的LPR在施行初期的報(bào)價(jià)機(jī)制與2019年改革之后的報(bào)價(jià)機(jī)制有區(qū)別，是一個(gè)不斷完善的建立過程，因此其趨勢(shì)可能受到較多的政治因素影響.

表5 協(xié)整方程系數(shù)

由表5的協(xié)整方程系數(shù)可知：對(duì)于美國(guó)的4個(gè)指標(biāo)的協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果，跡檢驗(yàn)和最大特征值檢驗(yàn)均表明在5%的顯著性水平上有兩個(gè)協(xié)整方程，對(duì)此本文選用包含所有變量的協(xié)整方程(CE)：

CE(USA):ln ULPR=-5.44165ln UGDP+12.79904ln UMSD+111.8957UCPI+75.35853；

對(duì)于日本的4個(gè)指標(biāo)的協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果，跡檢驗(yàn)和最大特征值檢驗(yàn)均表明在5%的顯著性水平上存在一個(gè)協(xié)整方程，此時(shí)本文可以的得到如下的協(xié)整方程(CE)：

CE(JPN):ln JLPR=2.679570ln JGDP+35.44833JCPI-1.993156ln JMSD；

而對(duì)于中國(guó)的4個(gè)指標(biāo)的協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果，跡檢驗(yàn)表明在5%的顯著性水平上存在一個(gè)協(xié)整方程，這里本文可以的得到如下的協(xié)整方程(CE)：

CE(CHN):ln CLPR=-0.676492ln CGDP+28.61272CCPI-6.722160ln CMSD+26.16944.

1.3 對(duì)LPR利率走勢(shì)的預(yù)測(cè)

(1)由美日兩國(guó)建立的協(xié)整模型的系數(shù)不難發(fā)現(xiàn)，LPR利率長(zhǎng)期來看隨著GDP增速放緩，通貨膨脹率的降低而下降的.結(jié)合美日兩發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況，LPR利率作為貸款利率，可以理解為資金的價(jià)格，其高低是由可貸資金市場(chǎng)的資金供求所決定的.進(jìn)一步分析可以得到：

①發(fā)達(dá)國(guó)家完善的金融體系為可貸資金市場(chǎng)提供了足夠多的資金供給，同時(shí)使獲得資金的成本降低，因而利率在長(zhǎng)期下降后可以維持在較低的水平上.美國(guó)和日本作為發(fā)達(dá)國(guó)家，其LPR利率機(jī)制建立和使用較早，其LPR利率與利潤(rùn)率水平、資金供求狀況和物價(jià)變動(dòng)幅度之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，其LPR利率總體來看在2000年之后隨著其他3個(gè)指標(biāo)的變動(dòng)具有明顯的下降趨勢(shì).

②發(fā)達(dá)國(guó)家的GDP增速比較低，這會(huì)導(dǎo)致社會(huì)的投資回報(bào)率較低，那么社會(huì)上的融資成本也會(huì)處于一個(gè)比較低的狀態(tài).發(fā)達(dá)國(guó)家因?yàn)榻?jīng)濟(jì)水平已經(jīng)處于一個(gè)較高的水平，他們?cè)谡叻矫鏁?huì)盡量控制通貨膨脹，否則通貨膨脹率高的時(shí)候，即便是經(jīng)濟(jì)增速低甚至是負(fù)增長(zhǎng)，利率也會(huì)很增高，這與本文協(xié)整關(guān)系模型中，CPI與LPR利率同向變動(dòng)的關(guān)系相符.

(2)結(jié)合我國(guó)經(jīng)濟(jì)狀況及政策走向，我們進(jìn)一步分析了我國(guó)LPR利率的走勢(shì)：

①利率長(zhǎng)期趨勢(shì)向下.利率作為資金的價(jià)格，在資源配置中起到基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用.當(dāng)某一經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)基本面趨于向下或資本由稀缺逐步向過剩方向演變時(shí)，那么長(zhǎng)期利率將呈現(xiàn)向下趨勢(shì).同時(shí)由于我國(guó)當(dāng)前處于由資本短缺向資本過剩轉(zhuǎn)換的階段，使得資本的邊際產(chǎn)出趨于下行，相應(yīng)的利率呈向下趨勢(shì).

②低利率水平有助于發(fā)展資本市場(chǎng).我國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家，金融市場(chǎng)尚在發(fā)展中，同時(shí)央行也在大力推進(jìn)利率市場(chǎng)化進(jìn)程.在這種背景下，采取從銀行貸款之外的方式融資的成本較大，而在發(fā)展中國(guó)家融資以銀行貸款為主，所以利率還處在一個(gè)較高的水平，有較大的下行空間.

③過高的債務(wù)融資規(guī)模需要低利率環(huán)境的呵護(hù).中國(guó)目前仍然是間接融資體系為主的國(guó)家，實(shí)體經(jīng)濟(jì)接近 90% 的融資仍然依賴于債務(wù)融資，且2018年以來加杠桿的主體已經(jīng)變?yōu)榈胤秸?，在?jīng)濟(jì)下行的背景下，市場(chǎng)利率處于高位會(huì)增加政府所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，因此未來市場(chǎng)利率中長(zhǎng)期趨勢(shì)向下的可能性是最大的.

④基礎(chǔ)貨幣供應(yīng)方式的轉(zhuǎn)變需要利率保持在低位.轉(zhuǎn)變基礎(chǔ)貨幣供應(yīng)方式的根本在于逐步擺脫對(duì)外匯占款的依賴，而后續(xù)通過公開市場(chǎng)操作、國(guó)債作為準(zhǔn)貨幣等方式供應(yīng)基礎(chǔ)貨幣是趨勢(shì)所在，這種情況下需要無風(fēng)險(xiǎn)利率水平保持在相對(duì)較低的利率水平上.

美日等發(fā)達(dá)國(guó)家的利率市場(chǎng)化體系建立較早也較為完善，其LPR利率多年來有著明顯下行趨勢(shì).隨著我國(guó)的利率市場(chǎng)化體系的不斷建立和完善，我國(guó)也將同發(fā)達(dá)國(guó)家一樣進(jìn)入低利率時(shí)代，因此我們判斷我國(guó)LPR利率在長(zhǎng)期來看是存在下行的趨勢(shì)的.

2 房貸利率模式改革的影響和模式選擇的建議

2.1 房貸利率模式的變化解析

關(guān)于這次央行的房貸利率政策改革，即大家熱議的房貸利率正式“換錨”，從原來的“以基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)進(jìn)行浮動(dòng)”變?yōu)椤耙訪PR為基礎(chǔ)進(jìn)行加點(diǎn)”.為了考察房貸利率的變化情況，及其對(duì)購(gòu)房者和貸款人的影響，我們首先將新舊房貸利率政策進(jìn)行對(duì)比：

根據(jù)中國(guó)銀行12月20日公布的數(shù)據(jù)，最新LPR為：1年期LPR為 4.20%，5年期以上LPR為4.85%.考慮到購(gòu)房者按揭貸款年限一般為20～30年，故目前大家默認(rèn)房貸基準(zhǔn)利率為4.8%，較此前的4.9%基準(zhǔn)利率下降0.1%.雖然基準(zhǔn)利率看似是稍微下調(diào)了，但新政后的LPR利率的最終的確定是由市場(chǎng)上18家有代表性的銀行貸款利率報(bào)價(jià)組成，再由指定發(fā)布人對(duì)報(bào)價(jià)進(jìn)行計(jì)算.而且LPR每個(gè)月的20號(hào)都會(huì)更新一次，所以簡(jiǎn)單地比較新政前后的房貸利率高低是不科學(xué)的，新政后的房貸利率取決于LPR以及各自利率加點(diǎn)的高低.表6直觀展示了新舊房貸利率政策的對(duì)比.對(duì)于房貸，其種類較多，所以利率變化也要分情況討論，表7展示了不同住宅類型的利率變化情況.

表6 新舊房貸利率政策對(duì)比

表7 不同住宅類型的利率變化情況

表8 LPR掛鉤模式下基點(diǎn)加成測(cè)算

表9 假定降息10BP下的LPR執(zhí)行利率與舊模式

表10 假定降息30BP下的LPR執(zhí)行利率與舊模式

表11 假定降息50BP下的LPR執(zhí)行利率與舊模式

表12 假定加息50BP下的LPR執(zhí)行利率與舊模式

2.2 房貸利率模式的差異對(duì)比

對(duì)于央行給出的兩種房貸利率模式，究竟該如何選擇，下面本文將分不同情況進(jìn)行分析.

(1)根據(jù)前一節(jié)的分析，我國(guó)LPR利率具有下行趨勢(shì).下面的計(jì)算本文將考察LPR掛鉤模式下基點(diǎn)加成測(cè)算，及假設(shè)未來LPR利率下行(假定降息10 BP、30 BP和50 BP)的情況下，新舊利率模式遇到同等幅度降息時(shí)的對(duì)比.

表8至表12分別為：LPR掛鉤模式下基點(diǎn)加成測(cè)算；假定降息10 BP、30 BP、50 BP和加息50 BP下的LPR執(zhí)行利率與舊模式(現(xiàn)貨貸款基準(zhǔn)凈利率)對(duì)比.由表8至表12的結(jié)果可知，對(duì)于模式轉(zhuǎn)換前上浮的房貸利率，在利率下調(diào)的周期，選“LPR+基點(diǎn)加成”模式相比原有模式要虧損，利率下調(diào)幅度更小.而對(duì)于模式轉(zhuǎn)換前打折的房貸利率，在利率下調(diào)的周期，選“LPR+基點(diǎn)加成”模式可以比原有模式越發(fā)獲益，同步降息的幅度會(huì)更大.但無論在模式轉(zhuǎn)換前上浮還是打折的房貸利率，選擇固化現(xiàn)有利率(即轉(zhuǎn)換時(shí)選擇“固定利率”模式)相比選擇“LPR+基點(diǎn)加成”模式均有虧損.那么什么情況下選擇固定利率模式將獲益呢？我們假定未來加息50 BP，由表12的結(jié)果，只有在加息的情況下，選擇“固定利率”模式才會(huì)獲益.其中最后一列為較優(yōu)利率.

(2)為了更直觀得展示利率模式轉(zhuǎn)換將帶來的還款利息變化，需要按照不同的貸款情況進(jìn)行分析.我國(guó)房貸利率存在如下幾個(gè)差距比較大的時(shí)期：

① 2008年因?yàn)槿蚪鹑谖C(jī)，隨后國(guó)家緊急出臺(tái)四萬(wàn)億計(jì)劃，在2008年下半年到2009年的很多購(gòu)房者房貸利率是按照7折執(zhí)行，自基準(zhǔn)利率4.9%以來，實(shí)際的房貸執(zhí)行利率是3.43%(接近于公積金貸款利率)；

② 經(jīng)過2014～2015年的樓市低迷，2016年的時(shí)候多地房貸最低可按照8～9折執(zhí)行，目前的還款利率為3.92%～4.41%；

③ 2017年樓市火爆后國(guó)家不斷收緊樓市政策，2018～2019年的多地的首套房貸款執(zhí)行利率最高按照上浮15%執(zhí)行，目前的還款利率為5.635%.

通過下面計(jì)算以及新舊模式利率對(duì)比圖中，選擇上述3個(gè)比較有代表性的時(shí)期的房貸利率作為參考，對(duì)比計(jì)算利率模式轉(zhuǎn)換會(huì)帶來的還款利息變化情況(還款額的計(jì)算假定：貸款總年限均為30年；剩余貸款金額均為100萬(wàn)人民幣；還款額及利息均采用等額本息法進(jìn)行計(jì)算).

表13 不同LPR時(shí)代表的執(zhí)行利率

表14 不容LPR時(shí)代表的月供金額與

由表13和表14的結(jié)果，在舉例的3類代表群體中：

① 享受基準(zhǔn)利率7折的代表群體(1)和享受85折的代表群體(2)，不轉(zhuǎn)換時(shí)執(zhí)行利率是 3.43%和4.17%，這個(gè)利率比公積金貸款利率略高一些，轉(zhuǎn)換以后可以選擇“固定利率”模式執(zhí)行.如果轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，后期將承擔(dān)較大的利率上行風(fēng)險(xiǎn)，若LPR高于4.8%，利息和還款金額.這兩類群體可以考慮轉(zhuǎn)換為“固定利率模式”，轉(zhuǎn)換后的利率上行風(fēng)險(xiǎn)高于下行風(fēng)險(xiǎn).

② 房貸利率上浮15%的代表群體(3)，大多為近1～3年購(gòu)房.如果轉(zhuǎn)換時(shí)的“LPR+基點(diǎn)加成”模式是按照4.9%的現(xiàn)貨貸款利率來確定基點(diǎn)加成的話，對(duì)這類群體是比較合理的；我國(guó)LPR利率長(zhǎng)期來看存在下行趨勢(shì)，因?yàn)橘J款到期時(shí)間較長(zhǎng)，該群體是可以享受利率下行福利的.這類群體在轉(zhuǎn)換為“LPR+基點(diǎn)加成”利率模式時(shí)，需要做好接受利率市場(chǎng)化成本風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備，且轉(zhuǎn)換后近期的月供不會(huì)有太大變化，因?yàn)榛c(diǎn)加成值能夠起到短期持平和過度的作用.

2.3 房貸利率模式選擇的建議

(1)針對(duì)兩種新利率模式的選擇

世界各國(guó)尤其是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，多年來都已經(jīng)是低利率，我國(guó)利率水平相對(duì)較高，利率整體已經(jīng)進(jìn)入下行渠道，個(gè)人住房貸款選擇“一年一變”比選擇“固定利率”，可能更好一些.總體上看，未來5年期以上LPR報(bào)價(jià)也將出現(xiàn)小幅下行.目前，發(fā)達(dá)國(guó)家利率水平一般在 1% 多一些，全部都在 2% 之下，日本和瑞士甚至是負(fù)利率；金磚國(guó)家利率相對(duì)較高，但今年以來，幾乎全球所有國(guó)家都下調(diào)了利率.對(duì)我國(guó)利率政策，央行行長(zhǎng)易綱最近一篇文章值得關(guān)注.2019年12月1日，央行行長(zhǎng)易綱在《求是》雜志發(fā)表《堅(jiān)守幣值穩(wěn)定目標(biāo) 實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策》[3]的署名文章，文章系統(tǒng)地介紹了貨幣政策的本源和目標(biāo).劉蕊在《新冠肺炎疫情下LPR走勢(shì)研判》[4]一文中則指出：“LPR利率由MLF(中期借貸便利)利率和銀行報(bào)價(jià)加點(diǎn)兩部分組成，分析LPR利率的變動(dòng)必須分別從這兩部分進(jìn)行考慮；MLF今年全年仍有20～30個(gè)BP下行空間，且下調(diào)主要集中在上半年；MLF利率全年不會(huì)超預(yù)期下行；銀行加點(diǎn)預(yù)計(jì)還有5 BP左右下行空間”.因此，借款人需要慎重選擇.對(duì)于借款人來說，固定利率長(zhǎng)期確定，無法享受利率下行的紅利，但能夠在利率上行時(shí)減少還貸增大的壓力.

(2)針對(duì)購(gòu)房時(shí)的不同的住宅類型及購(gòu)房時(shí)間

根據(jù)對(duì)新舊房貸利率政策的剖析，當(dāng)前的首套房或者二套房的利率都是在5.39%～6.37%之間，而10月8日改革后的房貸利率不同，首套房房貸利率可能達(dá)到4.8%，二套房最低只能是5.4%.即新的房貸利率政策的目的是鼓勵(lì)剛需購(gòu)房，但對(duì)于二套房的購(gòu)買者提高利率，抑制了房?jī)r(jià)的上漲空間.新房貸利率政策對(duì)于采用公積金貸款模式的購(gòu)房者沒有影響.

購(gòu)買首套房的購(gòu)房者，可以再嘗試觀望一段時(shí)間，按照新的房貸利率政策去辦理會(huì)比較優(yōu)惠；購(gòu)買二套房的購(gòu)房者，盡早辦理利率轉(zhuǎn)換比較劃算，新的房貸利率二套房利率在 6% 以上的概率較大，在改革之后辦理利率會(huì)更高，需要支付更多的貸款利息.