不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響與策略分析探討

任黎黎 王勇杰

【摘要】隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定。但隨著我國房地產(chǎn)改革的不斷深入，加之國家已經(jīng)出臺諸多政策并始終貫徹房子是用來住的、不是用來炒的定位，導(dǎo)致不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生了極其深刻的影響，所以此時需要對房地產(chǎn)經(jīng)濟和不動產(chǎn)登記之間的關(guān)系理清、理順，以進一步促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記制度;房地產(chǎn);經(jīng)濟

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.021

不動產(chǎn)登記條例在我國也實行了幾年，能更準確地依據(jù)職責(zé)、物權(quán)穩(wěn)定、方便群眾、登記簿冊、登記程序、登記信息共享等多項內(nèi)容，從而做好房地產(chǎn)統(tǒng)一登記的目標。統(tǒng)一登記不動產(chǎn)對我國政府及相關(guān)部門行政管理有著重要的意義，同時也需不斷完善我國不動產(chǎn)管理制度，推動我國房產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展，拉動我國經(jīng)濟內(nèi)需。《不動產(chǎn)登記暫行條例》全面實施是需要一個很長的過程，才能落實和完善不動產(chǎn)登記問題。不動產(chǎn)登記為規(guī)范不動產(chǎn)登記行為，細化不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，方便人民群眾辦理不動產(chǎn)登記，保護權(quán)利人合法權(quán)益。

1、概述

1.1不動產(chǎn)登記政策的目標及意義

不動產(chǎn)集中登記政策是不動產(chǎn)物權(quán)的確定與保護機制，能夠保障各種不動產(chǎn)物權(quán)歸屬內(nèi)容明確，保證不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)，避免財產(chǎn)資金的損失。 基于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，能夠獲取經(jīng)過國家單位登記的證書，由此確定其物權(quán)狀態(tài)，確保不動產(chǎn)的準確性，有助于保證不動產(chǎn)交易順利進行。通過各省市的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，實現(xiàn)對當?shù)貐^(qū)域的土地房屋實際情況的調(diào)查，注意規(guī)范登記流程， 記錄房屋建設(shè)的歷程， 從而方便開展土地房清查工作的開展，能夠更好的了解房屋信息，方便查詢，還能有效防止國有資產(chǎn)流失。未實施不動產(chǎn)登記， 就不能交易、抵押與轉(zhuǎn)讓。 所以，經(jīng)過制定依靠公民個人身份編碼的集中社會信用代碼機制，確定產(chǎn)權(quán)人具備的不動產(chǎn)情況。

1.2不動產(chǎn)登記制度的作用

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，不動產(chǎn)登記制度主要有以下三個作用：第一，使產(chǎn)權(quán)人利益合法化。對于房產(chǎn)所有者來說，不動產(chǎn)登記制度可以保護其房產(chǎn)所有權(quán)，為其個人財產(chǎn)提供法律保障。因此，對于產(chǎn)權(quán)人來說，不動產(chǎn)登記制度發(fā)揮著保障所有權(quán)的重要作用。第二，規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)營。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，不動產(chǎn)登記制度則可以保障該行業(yè)的合法經(jīng)營與交易，為消除房產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)的不當行為做出巨大貢獻。第三，為我國房產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控提供依據(jù)。在國家政府層面，不動產(chǎn)登記制度可以通過整合不動產(chǎn)資源數(shù)據(jù)，為我國進行房產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控提供詳細的數(shù)據(jù)支持，以促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

1.3不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

1.3.1對房價的影響

大多數(shù)人都關(guān)心一個問題，那就是不動產(chǎn)登記制度能否為房價帶來改變。房價的變化會受到很多因素的影響，例如市場、收入與貨幣的供應(yīng)關(guān)系等，房產(chǎn)稅的高低是決定房價的重要因素之一，不動產(chǎn)登記制度的實施是為了房產(chǎn)稅得到更好的征收。因此不動產(chǎn)登記制度的作用并不是直接影響房價而是以制度的方式來規(guī)劃房地產(chǎn)行業(yè)長遠的發(fā)展規(guī)劃，以此來推動市場秩序的穩(wěn)定，降低在房地產(chǎn)交易過程中可能會出現(xiàn)的風(fēng)險，從某方面來看不動產(chǎn)登記制度能促進房產(chǎn)稅的征收，這也可能會影響房價的變化，但并不能代表房價會直接下降，房產(chǎn)稅的征收讓人們不會過多的對房屋有太大的需求，這也讓人們對房屋購買的預(yù)期觀念發(fā)生了改變，從這方面來說，不動產(chǎn)登記制度會對房價有一些影響，但這也不能完全說明房價會因此而直接發(fā)生改變。最后是老舊房屋的產(chǎn)權(quán)問題，這個問題也是存在時間較久的問題，因此需要相關(guān)部門重視起來并且采取相應(yīng)的措施去解決，對于擁有很多套住房的人來說可能會因為房產(chǎn)稅的增加而決定拋售房產(chǎn)，這就讓二手房地產(chǎn)的供給量得到了增加，房地產(chǎn)行業(yè)的市場供求關(guān)系也會因此而發(fā)生改變，所以不至于因為不動產(chǎn)登記制度的產(chǎn)生而直接影響房地產(chǎn)的經(jīng)濟和價格。

1.3.2對整個房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

一般情況下，不動產(chǎn)登記制度發(fā)行后的短時間內(nèi)是看不到明顯利益的回收，可能會對房地產(chǎn)經(jīng)濟造成少部分的影響，但影響卻不是很大，普通群眾可能會因此而降低對房屋的購買欲望，但這種影響不會持續(xù)太長的時間，也只是暫時的，不動產(chǎn)登記制度的徹底實施需要三年的時間，三年后房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)比較明顯的效益回升階段，同時朝著好的方向發(fā)展。對于國家來說，相關(guān)制度的出臺是為了房地產(chǎn)市場更加長遠的發(fā)展，因此不動產(chǎn)登記制度的發(fā)行有著不可替代的作用，在現(xiàn)在信息全球化的時代，不動產(chǎn)登記制度能有效的收集、整理和管理房地產(chǎn)登記信息，避免在房地產(chǎn)交易中發(fā)生的問題，這有利于房地產(chǎn)有關(guān)企業(yè)實力的提升，能高效的完成房產(chǎn)稅的征收工作，以此來為房地產(chǎn)行業(yè)提供良好、穩(wěn)定的市場環(huán)境，從房地產(chǎn)信息管理來看，不動產(chǎn)登記制度基礎(chǔ)是計算機技術(shù)，這也能發(fā)揮出互聯(lián)網(wǎng)的作用，可以完善個人房產(chǎn)信息系統(tǒng)，有利于房屋購買信息的儲存和管理，這也為房地產(chǎn)市場研究提供詳細的數(shù)據(jù)。有利于有關(guān)部門對房地產(chǎn)市場的長遠規(guī)劃，并且對房地產(chǎn)資源進行分類，能夠有效的解決我國住房難的情況?？偟膩碚f，對不動產(chǎn)進行登記在短期內(nèi)可能會對房地產(chǎn)經(jīng)濟造成一些影響，但是這也是不動產(chǎn)登記制度推行后所必經(jīng)的階段，隨著制度不斷的完善，房地產(chǎn)市場將會迎來快速的發(fā)展。

1.3.3不動產(chǎn)登記制度對二手房的影響

房地產(chǎn)登記制度的主要功能是明確產(chǎn)權(quán)，將房地產(chǎn)調(diào)控政策納入調(diào)控功能范圍。此外，房地產(chǎn)登記制度的實施可以協(xié)調(diào)有關(guān)部門的工作，建立有序的信息管理平臺，有效地簡化了審批程序和申請程序。目前，房地產(chǎn)登記制度還沒有涉及不清楚的房地產(chǎn)的所有權(quán)。因此，大多數(shù)購房者在信息管理平臺運行前持觀望態(tài)度，并未出現(xiàn)大規(guī)模的房屋投資。但是，在實際工作過程中，房地產(chǎn)登記制度的實施確實會對二手房市場產(chǎn)生一定的影響。這增加了政府對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管，但也導(dǎo)致投資購買者出售房地產(chǎn)，從而增加了二手房市場的供應(yīng)并限制了二手房市場的價格。

1.3.4對區(qū)域房產(chǎn)價格的影響

從宏觀來看，區(qū)域的房地產(chǎn)價格主要受到區(qū)域人口變動情況、社會經(jīng)濟發(fā)展狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、金融以及居民收入水平等因素制約。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展也主要得益于政策因素以外的集中決定因素。因此，居民在房產(chǎn)購置等方面除了考慮區(qū)域發(fā)展情況、具體位置、個人承受能力等情況以外，很少考慮不動產(chǎn)登記等方面問題。其實，在日常生活中，不動產(chǎn)登記對于房價的影響主要表現(xiàn)在兩個方面：一方面是不動產(chǎn)交易稅的計算基數(shù)一定程度上影響到市場上房產(chǎn)交易價格。雖然交易稅是事后納稅，但是對于同一社區(qū)住房價格的交易會有一種隱性評估。另一方面，不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的全國聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)了房產(chǎn)信息的互聯(lián)互通，對于某一人士名下房產(chǎn)信息掌握得一清二楚，對未來房產(chǎn)稅實施、房價調(diào)控等都具有基礎(chǔ)指導(dǎo)作用。

2、不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的策略

2.1健全不動產(chǎn)的登記體系

大多數(shù)國家采用的不動產(chǎn)登記體系都是以土地登記為核心，這說明這種體系正是順應(yīng)當前自然規(guī)律的需求，有關(guān)部門在2015年對不動產(chǎn)登記職責(zé)進行整合，并且建立了國有資源不動產(chǎn)登記局，各個地方也在這個時候開始設(shè)立不動產(chǎn)登記中心，各個不動產(chǎn)登記中心直接密切配合，完成各自的工作交接，確保登記產(chǎn)權(quán)的電子檔案和紙質(zhì)檔案沒有遺漏和丟失，這樣便能使不動產(chǎn)登記信息不會出現(xiàn)重復(fù)或者錯誤的情況，同時，加強歸并工作，以國土部門的相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對坐標系、信息數(shù)據(jù)和比例尺進行統(tǒng)一，確保產(chǎn)權(quán)界址數(shù)據(jù)拓撲關(guān)系的準確。

2.2實現(xiàn)不動產(chǎn)的資源共享

不動產(chǎn)登記制度能很好的約束房地產(chǎn)交易，房地產(chǎn)交易過程中需要信息的共享，這樣就可以讓交易雙方對交易進行有效的判斷，通過不斷完善不動產(chǎn)信息查詢平臺，實現(xiàn)資料和數(shù)據(jù)的整合，利用信息技術(shù)建立一個安全穩(wěn)固的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)平臺，在需要的時候可以快速查閱，通過大數(shù)據(jù)為以后房地產(chǎn)的發(fā)展做出相應(yīng)的分析。與有關(guān)部門進行相應(yīng)的交流與溝通，相互學(xué)習(xí)合作，實現(xiàn)信息的共享，及時發(fā)布與更新不動產(chǎn)登記信息，并對信息進行有效的管理。隨著信息時代的快速發(fā)展，為了信息得到互通與共享這時就必須建立一個不動產(chǎn)登記與管理平臺，相關(guān)部門在進行相應(yīng)的信息交流與溝通時借助信息管理平臺，那么平臺的信息儲備就會得到不斷的完善，不動產(chǎn)資源也能夠?qū)崿F(xiàn)共享的目的。

2.3房屋和土地登記的統(tǒng)一

在房地產(chǎn)管理和制度較為成熟的國家中，已經(jīng)把不動產(chǎn)登記與土地制度進行結(jié)合，并且進行統(tǒng)一管理，以此讓房地產(chǎn)登記制度能夠全面的發(fā)揮。并且讓土地登記成為主要核心從而讓不動產(chǎn)監(jiān)管效率較高。我國應(yīng)結(jié)合這類管理經(jīng)驗結(jié)合自身特點對不動產(chǎn)與土地資源的有關(guān)工作進行整合，使土地資源與不動產(chǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)利率最大化，在登記工作的進行中，要注意不動產(chǎn)信息的完整以及數(shù)據(jù)的融合與轉(zhuǎn)接，保障不動產(chǎn)登記信息的完整性，避免出現(xiàn)重復(fù)登記，盡可能的保證不動產(chǎn)登記信息平臺數(shù)據(jù)的完善，使不動產(chǎn)登記在實際運用中能夠得到貫徹與落實。

2.4各部門進行統(tǒng)一協(xié)調(diào)，及時更新，保證數(shù)據(jù)的準確性

實行不動產(chǎn)登記政策，既要提升房產(chǎn)管理方面的制度執(zhí)行水平，也要和不動產(chǎn)登記包含的各部門進行統(tǒng)一協(xié)調(diào)，讓登記的有關(guān)企業(yè)積極配合，及時更新，保證不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的準確性。在執(zhí)行不動產(chǎn)登記政策時，要明確登記范圍、不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)商數(shù)據(jù)、資料統(tǒng)計等，是一個諸多部門進行統(tǒng)一協(xié)作的操作流程。唯有通過各單位努力合作，才可以持續(xù)推進不動產(chǎn)登記政策的執(zhí)行。

2.5調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)運營核心

在不動產(chǎn)登記制度實施之前，房地產(chǎn)行業(yè)的運營核心主要在房屋建設(shè)上，在相關(guān)建設(shè)單位拿到了土地產(chǎn)權(quán)之后，他們的大部份工作都集中于房屋的建設(shè)規(guī)劃和屋內(nèi)設(shè)計裝修上，并沒有著重考慮消費者的偏好。在不動產(chǎn)登記制度實施之后，房地產(chǎn)建設(shè)廠商開始將工作運營重心轉(zhuǎn)移到消費者上，不僅十分重視消費者對房屋的特殊偏好，還將客戶維護與售后作為十分重要的任務(wù)，這在很大程度上有利于提升企業(yè)形象。同時，注重顧客對房屋的偏好還能夠提升房屋建設(shè)的個性化和居民的居住環(huán)境。

2.6地方政府加快對各個領(lǐng)域不動產(chǎn)的登記行為

我國推出不動產(chǎn)登記制度，主要目的是規(guī)范不動產(chǎn)的交易過程。當前，國家已經(jīng)把森林、海域、公路、鐵路、農(nóng)村宅基地等都歸為不動產(chǎn)，因此不管是農(nóng)村宅基地還是商品房住宅，不管是森林還是海域，從房屋到公路、鐵路，都有了明確的產(chǎn)權(quán)劃分，保證了國家領(lǐng)土的完整性，促進各個行業(yè)的發(fā)展。根據(jù)我國的基本國情，該制度的合理實施存在很多困難，實施該制度要花費很長時間，在實際工作中不可避免地會出現(xiàn)錯誤。對此國家出臺了有關(guān)歷史遺留問題解決方案，有效解決這些問題，同時公證和登記部門也提供了完善的服務(wù)。針對在不動產(chǎn)登記過程中存在的問題，地方政府要及時解決，做好責(zé)任的歸屬，結(jié)合實際情況確定相應(yīng)的制度。我們可以借鑒發(fā)達國家的工作經(jīng)驗，運用法律的協(xié)調(diào)與配合制定和不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律規(guī)定。在轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的時候，公證機關(guān)需要對轉(zhuǎn)移合約以及條款做好公證，當保證合法的時候再交給部門開展信息登記，只有確保制度順利進行，確保不動產(chǎn)登記的權(quán)利不受到危害。

2.7發(fā)揮不動產(chǎn)單元的價值

在不動產(chǎn)登記制度的推行下，想要開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟，就必須充分發(fā)揮不動產(chǎn)單元的價值，建立完善的不動產(chǎn)登記管理體系，改變傳統(tǒng)的不動產(chǎn)登記管理方法，只有這樣才能提高土地的利用率，確保不動產(chǎn)登記的管理質(zhì)量，進而解決不動產(chǎn)登記的問題，完善不動產(chǎn)登記的過程，解決不動產(chǎn)登記技術(shù)方面的問題。首先要對不動產(chǎn)登記進行司法解釋，充分運用計算機技術(shù)，構(gòu)建靈活、完善的不動產(chǎn)登記管理系統(tǒng)。其次，要盡量簡化不動產(chǎn)登記過程中的步驟，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息的準確性，在不動產(chǎn)登記制度的不斷完善后應(yīng)建立公開的查詢系統(tǒng)，實現(xiàn)房地產(chǎn)信息的共享，保障不動產(chǎn)交易的穩(wěn)定、安全。

結(jié)語：

總之，隨著國家高速發(fā)展，人民的生活水平得到大幅度的提升，百姓的權(quán)益將會是我們應(yīng)該深入思考的問題，房地產(chǎn)經(jīng)濟對于我國國民經(jīng)濟的發(fā)展具有舉足輕重的作用，而不動產(chǎn)登記制度又對房地產(chǎn)經(jīng)濟具有深遠的影響，所以需要加強不動產(chǎn)登記制度的進一步發(fā)展，完善房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)制度。

參考文獻：

[1]金輝.基于不動產(chǎn)登記制度下的房產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展策略[J].中國市場，2017（28）：90-91.

[2]黃光平.不動產(chǎn)登記制度下的房產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展策略探析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2018（10）：359+370.

[3]賈玉國.基于不動產(chǎn)登記制度下的房產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展策略[J].全國流通經(jīng)濟，2017（31）：52-53.

[4]趙麗波.基于不動產(chǎn)登記制度下的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展策略[J].赤子，2020（04）：114.

[5]劉明昌.基于不動產(chǎn)登記制度下的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展策略剖析[J].商訊，2019（20）：144-145.

[6]李翠珍，李丹琦.不動產(chǎn)登記制度下的房產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展對策探討[J].納稅，2020，264（12）：195+197.

[7]韓娟.不動產(chǎn)登記制度下的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2020（6）：6.