房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響研究

【摘要】本文主要討論3個問題：一是長三角城市群的房地產(chǎn)調(diào)控政策是否具有周期規(guī)律，其演變與特征如何？二是不同調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響是否不同，其持續(xù)性如何？三是調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場是否具有空間擴(kuò)散作用，其傳導(dǎo)機(jī)制如何？

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)調(diào)控政策;房地產(chǎn)市場

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.015

為了回答上述問題，本文依據(jù)城市GDP規(guī)模大小將長三角城市群26個城市劃分成兩類城市作為研究樣本，一類城市有上海、蘇州、杭州、南京、寧波、無錫、合肥與南通，其經(jīng)濟(jì)規(guī)模較強(qiáng)，其余城市為二類城市。研究時間維度上，從2016年1月至2020年12月共5年時間，2016年是“因城施策”實(shí)施之年，揭示地方性調(diào)控政策的開始。各城市成交量與房價的時間單位為月，因此每個城市有60個月的數(shù)據(jù)。另本文中的調(diào)控政策，指的是政府運(yùn)用行政調(diào)控手段來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展，包括限購政策、限售政策與限貸政策。住房價格（成交價）與成交量數(shù)據(jù)皆來自中指研究院數(shù)據(jù)庫。

1、房地產(chǎn)調(diào)控政策歷程

統(tǒng)計2016年以來長三角城市群26個城市出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，并依據(jù)城市規(guī)模進(jìn)行分類如圖一，可以發(fā)現(xiàn)政策出臺時序具有兩項特征：一是調(diào)控政策分為兩輪密集出臺周期，2016年與2017年為一輪，2018年與2019年降溫，2020年底至今為新的一輪，政策出臺頻率再次提高;二是政策呈現(xiàn)城市規(guī)模傳導(dǎo)特征，兩輪政策周期均是一類城市先行出臺政策，二類城市相繼跟上。

從市場供需理論視角切入，可以歸納限購與限貸政策為從需求端限制，限售政策則兼顧供給端與需求端的限制。進(jìn)一步統(tǒng)計2016年至2021年4月以來各調(diào)控政策使用頻率如表6，從高至低分別是限購政策>限貸政策>限售政策，從城市規(guī)模來看，其政策工具的使用頻率不盡相同，一類城市多使用限購政策，二類城市多運(yùn)用限貸與限售政策。本文認(rèn)為，會有政策偏好分化與其房地產(chǎn)市場特征有關(guān)，一類城市由于人口吸引力較強(qiáng)，促使房地產(chǎn)市場需求旺盛，因此多使用直接限制購房資格的限購政策來降低房地產(chǎn)需求;相反地，二類城市的房地產(chǎn)市場由于是投資需求類型，如何抑制資金流入房地產(chǎn)市場為主要癥結(jié)，因而多運(yùn)用資金籌措難度提高的限貸政策，以及資金沉淀時間拉長的限售政策來降溫房地產(chǎn)市場。

2021年兩會定調(diào)堅持房住不炒，以解決好大城市住房突出問題為抓手，房地產(chǎn)行業(yè)邁入新政策周期。為落實(shí)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，2020年底至今，長三角城市群多個城市相繼升級調(diào)控政策，并且政策有逐步多元化趨勢。重點(diǎn)涉及四限政策升級（限購、限貸、限售與限價）、增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、設(shè)立二手房參考價格、新房積分搖號等舉措。其中，上海儼然是本輪調(diào)控政策領(lǐng)頭羊，2020年末至今年5月已實(shí)施七次政策加碼。值得注意的是，此輪政策工具逐漸多元化，亦能反映上一輪調(diào)控政策已不能有效抑制房價上漲，需創(chuàng)新性調(diào)控手段來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展。

2、房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的持續(xù)性影響作用

所謂持續(xù)性，亦指調(diào)控政策的實(shí)施對房價的作用時長以及作用強(qiáng)度。實(shí)證研究上，基于調(diào)控政策的特征，以及調(diào)控政策出臺的頻率，選取限購、限售以及限貸政策的實(shí)施強(qiáng)度作為調(diào)控政策解釋變量，并對于調(diào)控政策強(qiáng)度進(jìn)行分級如表2。此外，在調(diào)控政策數(shù)據(jù)處理上，考慮到政策出臺的日期，若為后半月，則認(rèn)為政策下月生效，反之則視為當(dāng)月有效。同時，房價也受到住房供需因素、宏觀經(jīng)濟(jì)等多方面作用。因此在構(gòu)建模型時，將成交量、人均可支配收入、GDP、房地產(chǎn)投資金額、貨幣供應(yīng)量增速與景氣指數(shù)納入考量，作為模型的自變量。

變量選擇確定后，本文構(gòu)建不同規(guī)模城市房價的統(tǒng)計模型，探討各調(diào)控政策對房價的持續(xù)性（圖2）。圖2橫軸為滯后期數(shù)，代表調(diào)控政策對房價的作用時長，例如滯后一期為調(diào)控政策的當(dāng)月出臺對下個月房價的影響，滯后二期為調(diào)控政策的當(dāng)月出臺對后2個月房價的影響;縱軸為政策對房價的影響強(qiáng)度，影響強(qiáng)度數(shù)值是基于實(shí)證模型得出的影響系數(shù)，若是數(shù)值大于0，表明調(diào)控政策對房價沒有抑制作用，若是小于0，說明調(diào)控政策對房價有抑制作用。此外，標(biāo)注圓點(diǎn)的滯后期數(shù)代表其政策強(qiáng)度數(shù)值通過統(tǒng)計學(xué)檢驗(yàn)的顯著程度，表明實(shí)證結(jié)果可信，未標(biāo)注圓點(diǎn)則是說明顯著程度未通過檢驗(yàn)，說明實(shí)證結(jié)果不可信，亦即模型結(jié)果不能視為研究結(jié)論作為參考。例如圖2中的一類城市限購政策，在滯后一期的政策強(qiáng)度標(biāo)注圓點(diǎn)，代表實(shí)證結(jié)果具有顯著的可信度，且強(qiáng)度數(shù)值小于0，說明限購政策的當(dāng)月出臺對一類城市的下月（滯后一期）房價具有顯著（實(shí)證結(jié)果可信）的抑制作用（強(qiáng)度數(shù)值小于0）。

實(shí)證結(jié)果如圖2，以下從調(diào)控政策的供給與需求視角，對不同規(guī)模城市具體分析：

就限購政策而言，由于二類樣本城市在2016年至2020年內(nèi)皆未出臺限購政策，因此只探討對一類城市的作用。一類城市為滯后0期至9期標(biāo)注圓點(diǎn)，說明實(shí)證結(jié)果有9個月的顯著可信度，進(jìn)一步觀察政策強(qiáng)度，滯后9期內(nèi)的數(shù)值均小于0，表明限購政策對一類城市房價具有9個月的顯著抑制作用，之后逐漸失去作用。

就限貸政策而言，一類城市為滯后4期內(nèi)的顯著抑制作用，二類城市為滯后3期內(nèi)的顯著抑制作用。說明對任何規(guī)模城市，限貸政策的抑制作用均為1個季度左右，不能持續(xù)抑制房價上漲。在抑制程度上，限貸政策對一類城市房價的抑制作用強(qiáng)于二類城市，本文認(rèn)為，限貸政策旨在提高購房者首付款的門檻，相比二類城市，一類城市由于其自身城市經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢明顯與人口吸引力強(qiáng)，房價會較高，因此一類城市的首付款比例提高，對購房者的資金籌措難度會高于二類城市，導(dǎo)致限貸政策對一類城市的房價抑制作用更明顯。而二類規(guī)模城市由于房價普遍較低，首付款比例提高帶來的資金籌措難度也會相應(yīng)較低，政策對房價抑制作用會弱于一類城市。

就限售政策而言，可以發(fā)現(xiàn)在一年時間以內(nèi)皆沒有標(biāo)注圓點(diǎn)，表明實(shí)證結(jié)果不可信，說明限售政策對不同規(guī)模城市的房價均無有效抑制作用。本文認(rèn)為由于限售政策是限制新購房屋產(chǎn)權(quán)證需滿多少年方可上市交易，依各城市施行政策來看多為2至5年，因此若投資者預(yù)期2至5年后房價上升，限售政策對房價不會立即產(chǎn)生抑制作用。同時，限售政策是對售房資格的直接限制，會導(dǎo)致市場的住房供應(yīng)量減少，從市場供需視角看，對抑制房價上漲就會無明顯作用。

從政策作用時長和強(qiáng)度來看，限購政策對一類城市的房價抑制作用強(qiáng)于限貸政策。原因是限購政策是針對購房者資格（戶籍、社保）的直接限定，限貸政策是對于首付款資金的提高限制，相對于身分戶籍與社保繳納年限的剛性限制，首付款資金籌措的彈性較高，因此限購政策對于購房者的購房難度會高于限貸政策，促使調(diào)控成效更佳。值得注意的是，各調(diào)控政策的持續(xù)性作用皆為3個季度內(nèi)，因此需要搭配其他政府措施來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展。

3、房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的空間擴(kuò)散作用

由于房價上漲速度能在空間上較好地反映房地產(chǎn)市場變化，因此實(shí)證研究上采用此指標(biāo)來識別其空間擴(kuò)散路徑。首先，運(yùn)用空間插值統(tǒng)計工具識別2016年以來房價上漲速度的空間傳染源，如圖3所示（增速越快其顏色越紅，說明為傳染源頭），能發(fā)現(xiàn)在因城施策的背景下，2016年上海、蘇州（圖中①）作為房價上漲速度的空間傳染源，引領(lǐng)房價上漲，隨著這二城市出臺調(diào)控政策，2017年購房者轉(zhuǎn)移購房城市目標(biāo)，杭州、寧波（圖中②）等浙江區(qū)域成為房價上漲速度的傳染源，2018年傳染源逐步轉(zhuǎn)移至江蘇區(qū)域（圖中③），2019年鹽城、泰州（圖中④）等蘇北區(qū)域成為主要傳染源，隨著2016年與2017年出臺的調(diào)控政策漸失去作用，2020年上海（圖中⑤）又成為房價上漲速度的主要空間傳染源。

基于實(shí)證結(jié)果，能歸納長三角城市群在2016年至2020年期間，調(diào)控政策的出臺可視為房價上漲速度的擴(kuò)散路徑方向盤，據(jù)第四章統(tǒng)計，二類城市的調(diào)控政策出臺時序會滯后于一類城市，因此傳染源在時間上形成“上海、蘇州→杭州、寧波→鹽城、泰州→上海”的空間周期輪動，其擴(kuò)散路徑與城市規(guī)模息息相關(guān)，形成“強(qiáng)一類城市→弱一類城市→二類城市”的房價上漲速度傳導(dǎo)機(jī)制。隨著2020年上海又再度成為房價上漲速度傳染源，當(dāng)?shù)卣畯?020年底已多次出臺更嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策來抑制房價上漲，之后杭州、無錫、嘉興、常州、寧波等浙江省城市，和南京與合肥等省會城市，也相繼跟隨上海出臺調(diào)控政策來穩(wěn)定其房地產(chǎn)市場。

借鑒2016年至2020年的擴(kuò)散路徑規(guī)律，未來長三角城市群房價上漲速度的空間周期輪動有跡可循，房價上漲速度和政策調(diào)控仍依照以上海為起點(diǎn)的順時針路徑傳導(dǎo)。值得注意的是，目前鹽城、滁州等房價上漲速度較快但還未出臺過政策調(diào)控的二類城市，其房價看漲預(yù)期強(qiáng)烈，因此在房住不炒的背景之下，未來這些城市出臺政策與加碼的可能性較高。

作者簡介：

郭翰，出生日期：1990年2月10日，男，臺灣省臺北市，博士，策略分析師，研究方向：土地與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。