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    居住權(quán)為以房養(yǎng)老帶來曙光

    2021-10-22 19:49:02程歡
    中國房地產(chǎn)業(yè)·上旬 2021年10期
    關(guān)鍵詞:以房養(yǎng)老居住權(quán)老齡化

    【摘要】我國老齡化日趨嚴(yán)重,養(yǎng)老問題越來越嚴(yán)峻。然而當(dāng)前社會(huì)養(yǎng)老種類較為單一。在這種背景下,提出了以房養(yǎng)老。而居住權(quán)的提出,則為以房養(yǎng)老的實(shí)現(xiàn)提供了支持。在文中,分析了以房養(yǎng)老推進(jìn)困難的原因,并就居住權(quán)在以房養(yǎng)老中的適用進(jìn)行了探討。

    【關(guān)鍵詞】以房養(yǎng)老;老齡化;居住權(quán)

    【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.013

    1、以房養(yǎng)老可行性分析

    1.1我國老齡化日趨嚴(yán)重

    我國在2020年老年人口總數(shù)就已經(jīng)達(dá)到了2.47億,大約能占我國人口總數(shù)的六分之一左右;預(yù)測(cè)到2050年的時(shí)候,老年人的口總數(shù)將能翻兩倍,占到人口總數(shù)的三分之一以上。國際公認(rèn)的評(píng)價(jià)一個(gè)國家或者地區(qū)是否已經(jīng)步入人口老齡化的標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)國家或者地區(qū)的60歲以上的老年人口或者65歲以上的老年人口占人口總數(shù)的比例是否達(dá)到了10%和7%。由這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來評(píng)價(jià)我國人口老齡化的程度的話,我國早就已經(jīng)步入了人口老齡化,而且人口老齡化的程度已經(jīng)十分嚴(yán)重了。由于計(jì)劃生育政策的管制導(dǎo)致目前我國的家庭模式主要為“4+2+1”模式,這種模式漸漸的弱化了我國傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方式。因此,社會(huì)養(yǎng)老的方式在解決養(yǎng)老問題方面就顯得尤為重要。

    1.2社會(huì)養(yǎng)老種類單一

    目前,我國的社會(huì)養(yǎng)老種類還比較單一,我國的社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度其主要覆蓋的人群為我國的職業(yè)人群和適用《勞動(dòng)法》的勞動(dòng)者,覆蓋范圍較小,因此,很多老人的養(yǎng)老問題的不到解決,所以社會(huì)養(yǎng)老方式的多樣化是一個(gè)亟待解決的問題。以房養(yǎng)老作為社會(huì)養(yǎng)老的方式已經(jīng)在試點(diǎn)城市試行,但是效果不是很好,歸根到底是由于以房養(yǎng)老沒有法律后盾,《民法典》的出臺(tái)確定了居住權(quán),這為以房養(yǎng)老帶來了曙光,同時(shí)這也大大的加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)中房屋的流通性。

    2、以房養(yǎng)老的發(fā)展歷史

    以房養(yǎng)老制度在2003年首次以“反向抵押貸款”的形式被提出。2013年9月13日,國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》,該意見中指出要將養(yǎng)老作為一種產(chǎn)業(yè)進(jìn)行發(fā)展,而不是將其作為事業(yè),這使得養(yǎng)老事業(yè)開始受到社會(huì)市場(chǎng)的重視,一系列的類似于住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生。2014年,原保監(jiān)會(huì)在《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》中正式將北京、上海、廣州、武漢四地作為以房養(yǎng)老政策的試點(diǎn),期限為兩年。2016年,將試點(diǎn)范圍進(jìn)行擴(kuò)大,原定兩年的試點(diǎn)時(shí)間也進(jìn)行了延長(zhǎng)。在此之后,北京、上海陸續(xù)推出了類似的政策。2017年,北京推出了“養(yǎng)老房屋銀行”模式,該種模式所強(qiáng)調(diào)的是房屋所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移;上海推出的“以房自助養(yǎng)老”養(yǎng)老模式采取的是則是售后返租。到了2018年,中國銀保監(jiān)會(huì)宣布取消了試點(diǎn)城市,將政策在全國范圍內(nèi)推廣。

    3、以房養(yǎng)老推廣困難的原因

    3.1傳統(tǒng)觀念深入人心

    我國是非常注重血脈傳承德的國家,老年奔波一生就是為了給自己兒女一個(gè)優(yōu)越的生活條件,與之相對(duì)應(yīng)的是當(dāng)他年紀(jì)大了以后,他希望自己的子女能夠贍養(yǎng)他,讓他可以安享晚年。除此之外,對(duì)于以房養(yǎng)老推行的另一大阻力便是老年人的房屋觀,其認(rèn)為,“無房則無家”“有家才能安”,房屋在老年人心中占有重要的地位。

    3.2服務(wù)水平不穩(wěn)定

    以房養(yǎng)老推廣困難的另一個(gè)原因是我國養(yǎng)老市場(chǎng)提供服務(wù)的水平參差不齊。這主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。一方面是服務(wù)內(nèi)容的內(nèi)容不夠豐富和全面,服務(wù)項(xiàng)目的層次目前也處于較低的水平,不能全面的滿足老年人更深層次的需求。另一方面則是養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)的工作人員的素質(zhì)亟待提高。由于養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的收入較低,工作十分辛苦,因此一些年輕人不愿加入到這個(gè)行業(yè),這就導(dǎo)致了大部分護(hù)理人員的學(xué)歷較低,年齡較大,沒有經(jīng)過專業(yè)的培訓(xùn),這就使得服務(wù)達(dá)不到老年人的要求。

    3.3缺乏相關(guān)立法的規(guī)制

    “以房養(yǎng)老”這種養(yǎng)老保險(xiǎn)形式在我國被提出的時(shí)間相較于國外一些國家來說是比較晚的,其最早是在2003年被提出。由于提出的時(shí)間比較晚,在發(fā)展過程中我國一直沒有出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)以房養(yǎng)老這一保險(xiǎn)產(chǎn)品進(jìn)行規(guī)制,這就使得“以房養(yǎng)老”的市場(chǎng)缺乏法律的保障,監(jiān)督機(jī)制也不夠完善。因此,我國以房養(yǎng)老的發(fā)展大多數(shù)借鑒了國外一些國家的發(fā)展模式,這就出現(xiàn)了以房養(yǎng)老的發(fā)展在我國水土不服的現(xiàn)象。因此,出現(xiàn)了一系列的諸如保險(xiǎn)欺詐等嚴(yán)峻地問題,老年人對(duì)于以房養(yǎng)老保險(xiǎn)失去了信心,以房養(yǎng)老的推廣受到了極大的阻礙。

    3.4市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大

    隨著金融市場(chǎng)的發(fā)展,反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)越來越高。主要原因是隨著社會(huì)的發(fā)展,科技水平越來越高,隨之醫(yī)療水平人口也在不斷提高,這就使得人均壽命越來越長(zhǎng),整個(gè)保險(xiǎn)周期隨之變長(zhǎng)。在這個(gè)期間,其他的一些不確定性因素,例如利率、房?jī)r(jià)等的波動(dòng)對(duì)于保險(xiǎn)的干擾也是不間斷的,反向按揭的風(fēng)險(xiǎn)也就變的更大了,這在一定程度上大大的打擊了一些金融機(jī)構(gòu)對(duì)以房養(yǎng)老產(chǎn)品開發(fā)的積極性。

    4、居住權(quán)在以房養(yǎng)老中的適用

    在以房養(yǎng)老的推廣過程中,不妨將居住權(quán)融入其中,增加以房養(yǎng)老對(duì)于老年人權(quán)利的保障,居住權(quán)在以房養(yǎng)老中的適用主要集中在以下兩種形式:

    4.1簽訂附條件的《居住權(quán)養(yǎng)老協(xié)議》

    居住權(quán)作為一種新型的用益物權(quán)其最大的優(yōu)點(diǎn)就在于它自身的穩(wěn)定性,它自身的物權(quán)屬性可以通過登記的形式進(jìn)行公示,從而對(duì)抗第三人。居住權(quán)可以使老年人無需采用放棄房屋的所有權(quán)或者將房屋進(jìn)行抵押的方式來獲取養(yǎng)老服務(wù),其只需替房屋設(shè)置一個(gè)居住權(quán)便可以獲取一定的養(yǎng)老服務(wù),這樣便不會(huì)與老年人的傳統(tǒng)觀念相抵觸。老年人可以與提供以房養(yǎng)老服務(wù)的單位或者企業(yè)簽訂附條件的《居住權(quán)養(yǎng)老協(xié)議》,約定自己一定期限內(nèi)在對(duì)房屋享有居住權(quán),從而靈活出讓居住權(quán)來得到更好的養(yǎng)老服務(wù)。

    《民法典》關(guān)于居住權(quán)的設(shè)立讓以房養(yǎng)老自此有了法律的明確保障,也為社會(huì)組織開展的以房養(yǎng)老的中介活動(dòng)提供了法律依據(jù)。通過社會(huì)組織搭建磋商平臺(tái)并制定的《居住權(quán)養(yǎng)老協(xié)議》是具有一定的穩(wěn)定性的,同時(shí)對(duì)于雙方當(dāng)事人也具有一定的約束力且。該協(xié)議可以規(guī)范雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù),提升雙方對(duì)協(xié)議中權(quán)利和義務(wù)的理解度,并在其后監(jiān)督協(xié)議的履行、變更和終止等,從而盤活老年人房屋的養(yǎng)老價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值,提高老年人的生活質(zhì)量。

    4.2基于售后回租并融合居住權(quán)制度的商業(yè)保險(xiǎn)型以房養(yǎng)老

    該以房養(yǎng)老模式是將房產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移至保險(xiǎn)公司,以房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)作為保險(xiǎn)費(fèi)進(jìn)行投保的,但為保障養(yǎng)老方的居住利益,在保險(xiǎn)公司所有的房產(chǎn)上為養(yǎng)老方設(shè)置了居住權(quán)。保險(xiǎn)公司作為商主體,居住權(quán)的設(shè)置,理論上為養(yǎng)老方提供的居住不會(huì)是免費(fèi)的(可成為租金),只是在執(zhí)行上,以該租金抵消了部分應(yīng)給付的養(yǎng)老金,則就房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓又回租即售后回租,又稱為融資租賃。

    “以房養(yǎng)老”的商業(yè)養(yǎng)老險(xiǎn)的開展以售后回租與居住權(quán)制度為前提、為基礎(chǔ),同時(shí)又將該前提、該基礎(chǔ)融入到該保險(xiǎn)的主線與框架當(dāng)中,而該保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展、雙方利益的實(shí)現(xiàn)又依賴于融投資的運(yùn)用?!耙苑筐B(yǎng)老”商業(yè)養(yǎng)老險(xiǎn),對(duì)于養(yǎng)老方是以房產(chǎn)融資而投資于保險(xiǎn),對(duì)于保險(xiǎn)公司是以保險(xiǎn)融資投資于房產(chǎn),雙方是房產(chǎn)與保險(xiǎn)的互為融投資。該售后回租中,養(yǎng)老方的權(quán)利以設(shè)置的居住權(quán)實(shí)現(xiàn),保險(xiǎn)公司的權(quán)利融入到養(yǎng)老金給付的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)中實(shí)現(xiàn),而且更好的保障雙方的利益,便利了“以房養(yǎng)老”的商業(yè)養(yǎng)老險(xiǎn)的開展。

    5、居住權(quán)在以房養(yǎng)老中的適用對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

    5.1居住權(quán)在以房養(yǎng)老中的適用會(huì)擴(kuò)大房地產(chǎn)的發(fā)展空間

    2021年,《民法典》正式出臺(tái),規(guī)定了居住權(quán)制度。老年人可以將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)給保險(xiǎn)公司,而自己保有該房屋的居住權(quán)。居住權(quán)在以房養(yǎng)老中的適用相較于我國之前在試點(diǎn)城市開展的以反向抵押為主導(dǎo)的以房養(yǎng)老保險(xiǎn)來說,其更加具有公信力和保障性。為了以房養(yǎng)老更進(jìn)一步的得到推廣,我們可以擴(kuò)大設(shè)立居住權(quán)的房產(chǎn)的范圍,將其他類型的不動(dòng)產(chǎn),如商業(yè)類房產(chǎn)、共有產(chǎn)權(quán)住房、農(nóng)村宅基地房產(chǎn)、農(nóng)村家庭承包的土地使用權(quán)等納入抵押范圍,以便解決更多老年人的收入問題。

    居住權(quán)的提出將加速我國房地產(chǎn)行業(yè)中房產(chǎn)的循環(huán),因?yàn)橹袊壳耙呀?jīng)步入了老齡化的社會(huì),因此,城鎮(zhèn)進(jìn)入退休后生活的人群基數(shù)會(huì)加大,而對(duì)于農(nóng)村來說,老年人大多數(shù)沒有社會(huì)保障,沒有固定的收入,子女又無暇照顧老人,他們只有自己的一座房產(chǎn)卻無法變現(xiàn)來改善自己生活,這就大大的降低了房屋的使用效能以及其自身的流通性。而隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的轉(zhuǎn)型以及市場(chǎng)不斷培育,“以房養(yǎng)老”市場(chǎng)的潛在需求將會(huì)不斷呈現(xiàn),供給主體也將不短擴(kuò)容,老年人對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)便會(huì)逐漸加大,而不斷擴(kuò)大的市場(chǎng)需求會(huì)給房地產(chǎn)帶來很大的發(fā)展空間。

    5.2為房屋設(shè)立居住權(quán)會(huì)導(dǎo)致房屋的交易率降低

    首先,居住權(quán)與租賃關(guān)系有著明顯的不同,雖說“買賣不破租賃”,但租賃只是合同關(guān)系,最長(zhǎng)期限不得超過20年,且存在租金利益,即使存在長(zhǎng)期租賃合同,也不是無刃可解。而居住權(quán)的時(shí)間期限,理論上可以無限長(zhǎng)、直到居住權(quán)人死亡才會(huì)消失。新業(yè)主即便獲得不動(dòng)產(chǎn)證、取得所有權(quán),也無法改變“居住權(quán)”已經(jīng)存在的事實(shí),沒有權(quán)利趕走居住權(quán)人。同時(shí),居住權(quán)無償是原則、有償為例外,不約定就不會(huì)存在收益。

    其次,居住權(quán)與抵押也有著明顯區(qū)別,抵押權(quán)設(shè)立的基礎(chǔ)是債權(quán)債務(wù)關(guān)系,只要債權(quán)債務(wù)得以解決,抵押的解除水到渠成。而居住權(quán)設(shè)立的基礎(chǔ)更加復(fù)雜,且更多的基于愛情、親情等情感,一旦設(shè)立居住權(quán),可能只有等到居住權(quán)自行消滅,中途解除居住權(quán)的可能性較小、難度較大。

    居住權(quán)的存在,能夠保障部分弱勢(shì)群體的權(quán)益,但也必然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來相當(dāng)影響,讓房產(chǎn)交易變得更加復(fù)雜。未來房產(chǎn)交易,必須考慮到居住權(quán)的存在,這是房產(chǎn)交易不容忽視的變量。

    結(jié)語:

    《民法典》將居住權(quán)定義為用益物權(quán),將房屋居住的權(quán)利與房屋所有權(quán)進(jìn)行了分離,實(shí)現(xiàn)了將養(yǎng)老方的房產(chǎn)所有權(quán)與居住利益解綁,將解綁以后的房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司,大大降低了保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn),能夠更好的保障保險(xiǎn)公司主要利益的實(shí)現(xiàn),同時(shí),居住權(quán)的物權(quán)屬性也為老年人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)提供了保障,這樣可以使雙方利益得到均衡,使雙方的利益達(dá)到最大化,老年的養(yǎng)老問題也會(huì)得到很大的緩解。 可以說,以房養(yǎng)老釋放了大量的房源,擴(kuò)大了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間,但是對(duì)設(shè)有居住權(quán)房屋的房屋進(jìn)行交易,這可能會(huì)大大的增加買受人的顧慮。可以說,居住權(quán)的提出既為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了機(jī)遇,同時(shí)又為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了挑戰(zhàn)。

    參考文獻(xiàn):

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    作者簡(jiǎn)介:

    程歡,女,1996年2月18日,河北唐山市,漢族,碩士在讀,研究方向:民商法學(xué)。

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