淺析居住權(quán)對(duì)二手房交易的影響

黃曉星

摘要：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)興起于20世紀(jì)90年代，且一路呈狂漲趨勢(shì)，隨著當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們生活理念逐漸改變，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)從原來(lái)的以新房為主向著二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，特別是在2020年5月28日十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議表決通過(guò)了《中華人民共和國(guó)民法典》后，對(duì)居住權(quán)、地役權(quán)進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定，民法典的產(chǎn)生對(duì)二手房屋及宅基地市場(chǎng)的買賣交易產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。文章結(jié)合民法典，對(duì)新時(shí)代設(shè)立居住權(quán)對(duì)二手房交易的影響內(nèi)容進(jìn)行論述，了解民法典中關(guān)于居住權(quán)內(nèi)容的設(shè)置，才能為二手房交易提供有效地解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：居住權(quán);二手房交易;影響

新中國(guó)首部民法典正式問(wèn)世，這部被稱為“社會(huì)生活百科全書”的法律中，出現(xiàn)了很多大家關(guān)注的新增條款，值得注意的是，民法典物權(quán)編新增了一個(gè)叫“居住權(quán)”的用益物權(quán)。買過(guò)二手房的人都知道，二手房交易手續(xù)比較繁瑣，要查詢房屋的權(quán)屬、司法查封、有無(wú)抵押等情況。否則極有可能出現(xiàn)交易后，房子過(guò)不了戶的窘境。而在民法典通過(guò)后，在買賣二手房交易流轉(zhuǎn)的過(guò)程中，又多了一道門檻，還需要增加一個(gè)查詢項(xiàng)目就是“居住權(quán)”。了解該房產(chǎn)是否設(shè)立了居住權(quán)，了解與居住權(quán)相關(guān)內(nèi)容的設(shè)定，才能在未來(lái)二手房的交易中，切實(shí)保障自身的權(quán)益。

一、民法典中居住權(quán)的定義

在草案頒布之前，大家對(duì)居住權(quán)的概念比較模糊，居住權(quán)起源于羅馬法。最早產(chǎn)生于羅馬婚姻家庭關(guān)系中，而且與財(cái)產(chǎn)繼承制度緊密相關(guān)，最初是作為生活保障的制度設(shè)計(jì)而存在的。與家長(zhǎng)權(quán)相適應(yīng)，在財(cái)產(chǎn)繼承方面實(shí)行概括繼承制度。 在當(dāng)時(shí)的羅馬社會(huì)，死者往往以遺囑指定一家子為其財(cái)產(chǎn)的概括繼承人，而其他非家長(zhǎng)繼承人一般不能取得家產(chǎn)繼承權(quán)。而《中華人民共和國(guó)民法典》中提及的居住權(quán)，是在既不影響子女的繼承權(quán)問(wèn)題，又保障“特定人群”的基本生活。明確指向了弱者保護(hù)的價(jià)值追求。這種與自身利益息息相關(guān)的內(nèi)容，目前很多人是不了解的，不清楚居住權(quán)設(shè)立的影響。

民法典第三百六十六條規(guī)定，居住權(quán)是指自然人依照合同的約定，對(duì)他人所有的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。第三百六十七條，設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人可以通過(guò)書面的方式訂立居住權(quán)合同。可以說(shuō)，居住權(quán)作為益物權(quán)具有特殊性，即居住權(quán)人對(duì)于權(quán)利的客體是享有占有和使用的權(quán)利，但不享有收益的權(quán)利，不能以此進(jìn)行出租等營(yíng)利活動(dòng)，但是當(dāng)事人另有約定的除外。簡(jiǎn)單的理解，即使不享有房屋所有權(quán)（產(chǎn)權(quán)），但只要有居住權(quán)，仍然可以住在房?jī)?nèi)。

當(dāng)然，擁有居住權(quán)還需要注意以下幾點(diǎn)內(nèi)容：第三百六十八條，居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。第三百六十九條，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。第三百七十條，居住權(quán)期間屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。第三百七十一條，以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。值得注意的是居住權(quán)只能保障居住權(quán)利，沒(méi)有繼承乃至轉(zhuǎn)讓的資格。

也就是說(shuō)，房產(chǎn)只要設(shè)立了居住權(quán)，即使沒(méi)有房產(chǎn)證，居住權(quán)人也可長(zhǎng)時(shí)間乃至終生居住。新產(chǎn)權(quán)所有人即便事后獲得不動(dòng)產(chǎn)證、取得房屋所有權(quán)，也無(wú)法改變居住權(quán)已經(jīng)存在的事實(shí)，沒(méi)有權(quán)利趕走居住權(quán)人。居住權(quán)的期限，可以自行約定，5年、10年、20年均可，也可是終生。如果是終生有效，那么不到享有居住權(quán)人去世，居住權(quán)就不會(huì)消失。需要說(shuō)明的是，不是長(zhǎng)期居住就能獲得居住權(quán)。

二、目前二手房交易的現(xiàn)狀

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，新的商品房?jī)r(jià)格居高不下，一些外地人口及拆遷戶的加入，住房需求逐步從租賃走向產(chǎn)權(quán)的購(gòu)買。住宅市場(chǎng)從“安置型”、“實(shí)用型”再到“舒適型”，形成了產(chǎn)品的梯級(jí)供給。二手房市場(chǎng)逐步在住房梯級(jí)消費(fèi)的過(guò)渡中發(fā)育起來(lái)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)發(fā)揮著作用。二手房的市場(chǎng)價(jià)格相較于新房是低廉的，且占據(jù)優(yōu)勢(shì)的地理位置，整體社區(qū)發(fā)展較為成熟，得到周邊居住人的認(rèn)可。當(dāng)然，在購(gòu)買二手房時(shí)，要著重弄清以下幾個(gè)問(wèn)題。

（一）二手房交易匹配的研究

房產(chǎn)交易過(guò)程中，信息匹配是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。在分析判斷的過(guò)程中，必須要加深對(duì)客戶的認(rèn)識(shí)才能匹配出最精準(zhǔn)的房源，詳細(xì)了解購(gòu)房者的需求，理清主次順序，確定主要需求。匹配是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，不僅是對(duì)購(gòu)房者的需求基礎(chǔ)進(jìn)行掌控，還要強(qiáng)化他們的分析判斷能力。有關(guān)內(nèi)容包括房源地理位置、交通便利、樓層等。根據(jù)購(gòu)房者的基本需求，針對(duì)性地匹配房屋，按照主次順序推薦時(shí)將這些需求返還對(duì)方。在交易的過(guò)程中，首先，需要通過(guò)看房產(chǎn)證是否為原件，所在產(chǎn)權(quán)人與出售人身份證是否一致，是否存在抵押登記，房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是否為售房人單獨(dú)所有。其次還要看業(yè)主的戶口本，了解其婚姻狀況，戶籍所在地等是否為房屋所在地，最好再詢問(wèn)賣房者遷出戶口后是否有落戶地址。最后，也不要忘記看實(shí)際房屋情況，了解房屋里的實(shí)際居住情況，是賣房者自住還是用于出租，如果出租中還需要看租賃合同，去物業(yè)、供水電等部門詢問(wèn)是否有欠費(fèi)情況等。除了以上三步，如果需要進(jìn)一步審查的話，可以要求售房人配合到房管部門、派出所戶籍部門查詢房屋情況、戶籍情況等。在分析判斷的過(guò)程中，必須要加深對(duì)購(gòu)房者的認(rèn)識(shí)才能完成二手房的交易與匹配。

（二）二手房交易價(jià)格的評(píng)估

不同住房者對(duì)于房屋的需求是不同的，且不同住房者的經(jīng)濟(jì)收入也是不同的，隨著他們經(jīng)濟(jì)收入的增加，年紀(jì)的上漲，需要通過(guò)改善居住環(huán)境提升生活品質(zhì)，而對(duì)于一些低收入的家庭，他們置業(yè)能力有限，對(duì)于居住沒(méi)有那么高的要求，所以，一些低價(jià)位、交通便利的二手房便成為他們的選擇。在房產(chǎn)市場(chǎng)中，新房的定價(jià)是統(tǒng)一的，而二手房的價(jià)格評(píng)估較為復(fù)雜。不管是買方還是賣方，都希望在二手房?jī)r(jià)格評(píng)估上得到更客觀的價(jià)格，這樣才能在二手房房產(chǎn)交易當(dāng)中確保自身的利益。二手房的評(píng)估價(jià)的計(jì)算是依據(jù)同一地區(qū)的房?jī)r(jià)，然后根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況以及折舊扣除，計(jì)算結(jié)果就是評(píng)估的價(jià)格。二手房的價(jià)格更涵蓋主觀與客觀兩個(gè)方面。主觀方面包含：房屋的戶型朝向、房屋處于的樓層、房屋的使用年限、房源位置、物業(yè)管理等，而客觀方面包含：市場(chǎng)行情、城市規(guī)劃等，所以說(shuō)，同一社區(qū)的房源，其價(jià)格卻有千差萬(wàn)別。只有了解評(píng)估價(jià)格，賣房者才能對(duì)自家房源價(jià)格有個(gè)準(zhǔn)確的掌控，購(gòu)房者也能用評(píng)估價(jià)格了解到首付價(jià)格與稅費(fèi)。