商業(yè)綜合體建筑的改造與新生

梁方羽

（廣州瑞華建筑設(shè)計(jì)院有限公司，廣東 廣州 510000）

0 緒論

近年來(lái)，伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市的擴(kuò)張，中國(guó)城市的發(fā)展逐漸從增量模式轉(zhuǎn)為存量模式，社會(huì)需求的改變，城市更新成為城市發(fā)展的主要方式，如今面對(duì)著新一輪的消費(fèi)升級(jí)，傳統(tǒng)的購(gòu)物環(huán)境已不能滿足消費(fèi)者的需求，現(xiàn)在的消費(fèi)者關(guān)注更多的是購(gòu)物環(huán)境的品質(zhì)。所以需對(duì)舊建筑改造，使其適應(yīng)城市和社會(huì)發(fā)展的要求，承擔(dān)起社會(huì)生活新的職能，將舊建筑的價(jià)值重新改造利用。

1 舊商業(yè)綜合體建筑改造利用現(xiàn)狀分析

舊建筑改造起源于20世紀(jì)的德國(guó)。歐洲的工業(yè)革命，給城市留下了許多舊建筑，這些舊建筑通過(guò)改造可以賦予其新的生命，可以有效的完善城市服務(wù)功能，增強(qiáng)城市發(fā)展歷史的厚重感。國(guó)外學(xué)者提出了再循環(huán)建筑，“再循環(huán)”即復(fù)活、再生、繼續(xù)生長(zhǎng)的過(guò)程。傳統(tǒng)和現(xiàn)代達(dá)到共生。

建筑大師崔愷在對(duì)外研社印刷廠進(jìn)行改造設(shè)計(jì)后說(shuō)過(guò)：“應(yīng)當(dāng)說(shuō)外立面的改造是最容易的……環(huán)境優(yōu)勢(shì)和空間潛質(zhì)如何被表現(xiàn)和挖掘出來(lái)，并注入新的活力，這才是設(shè)計(jì)應(yīng)關(guān)注的焦點(diǎn)[1]?！痹谧罱鼛啄?，陸續(xù)有許多開發(fā)商看上舊改商業(yè)領(lǐng)域的潛力與價(jià)值。成功的舊改商業(yè)項(xiàng)目對(duì)于其配套住宅溢價(jià)的加持屬性，為整個(gè)大盤帶來(lái)的利潤(rùn)和企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展都是不可估量的。早期具代表性的項(xiàng)目應(yīng)屬瑞安開發(fā)的上海新天地。被業(yè)內(nèi)譽(yù)為“世博第一樓”的世博建設(shè)大廈工程成功改造，前身為上海第三印染廠。改造后主要功能為上海2010年世博會(huì)指揮中心，兼具展示、辦公、會(huì)議等功能。

近年受歐美國(guó)家對(duì)舊建筑保護(hù)與再利用的啟發(fā)，國(guó)內(nèi)從事建筑工作的人員也開始關(guān)注此方面課題，舊建筑也逐漸改變其悲慘命運(yùn)。對(duì)舊建筑的改建擴(kuò)建再利用，達(dá)到對(duì)空間的劃分、延伸、連接、開放等等，從而塑造出豐富的空間形態(tài)，賦予舊建筑新的文化內(nèi)涵。

1.1 實(shí)際改造項(xiàng)目（財(cái)富天地舊改項(xiàng)目）的解析

1.1.1 項(xiàng)目概況

財(cái)富天地位于廣州市荔灣區(qū)西灣路東側(cè)，建筑面積260511m2。廣州財(cái)富天地廣場(chǎng)的原用途為商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，建筑地下2層，地上5層，地上主體建筑高度為23.85m，原設(shè)置在第五層的多功能會(huì)展廳的高度為27.65m，中央廣場(chǎng)的采光棚高度為34.0m。原項(xiàng)目按多層建筑設(shè)計(jì)，地上耐火等級(jí)為二級(jí)，地下為一級(jí)。本項(xiàng)目于2009通過(guò)了消防報(bào)建及驗(yàn)收，2012年底對(duì)增設(shè)屋頂雨棚進(jìn)行性能化分析，并于2013通過(guò)消防驗(yàn)收。

1.1.2 項(xiàng)目定位

本項(xiàng)目定位為周邊5km區(qū)域范圍的家庭全維度休閑娛樂、親子、社交體驗(yàn)型購(gòu)物公園，成為西灣路上的商業(yè)綜合體新領(lǐng)地?；陧?xiàng)目周邊已有一定規(guī)模的居住社區(qū)，所以定位主要瞄準(zhǔn)高頻消費(fèi)人群，核心消費(fèi)群體以25~45歲的親子家庭為主，打造集親子娛樂、教育培訓(xùn)、娛樂&運(yùn)動(dòng)休閑、美容養(yǎng)生、餐飲、智能科技、家具生活等業(yè)態(tài)為一體的商業(yè)綜合體建筑，見圖1。

圖1 悅匯城效果

現(xiàn)建設(shè)單位需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行功能改造與裝修升級(jí)，改造后為集合零售商業(yè)、餐飲、兒童、電影、KTV等業(yè)態(tài)功能的綜合型商業(yè)。各層使用用途和建筑面積見表1。

表1 各層使用用途和建筑面積

1.2 設(shè)計(jì)難點(diǎn)及解決方案

1.2.1 建筑高度問(wèn)題

難點(diǎn)：本建筑主體高度為23.85m，但由于地面不平整，存在高差，局部建筑高度25.40m。超出24m的部分建筑高度最高為25.40m，僅超過(guò)1.40m，不會(huì)顯著增加消防救援的難度。此外，建筑第五層的原多功能會(huì)展廳（約1000m2）由于功能需要，局部層高為8.55m，該處的建筑高為27.65m。是否能按多層建筑設(shè)計(jì)？

解決方案：①2009年項(xiàng)目原設(shè)計(jì)曾就此問(wèn)題咨詢《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》管理組，規(guī)范管理組為可以按多層建筑進(jìn)行防火設(shè)計(jì)；②本次工程改造屋面僅根據(jù)現(xiàn)行規(guī)范要求設(shè)置設(shè)備房和樓梯間等消防設(shè)施，不增加其他功能、不改變?cè)薪ㄖ叨?，按現(xiàn)行《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（2018版）5.1.1表建筑分類顯示建筑高度不大于24m的公共建筑為多層民用建筑，因此現(xiàn)設(shè)計(jì)沿用原設(shè)計(jì)建筑分類，消防按多層民用建筑設(shè)計(jì)；③原多功能會(huì)展區(qū)范圍改造后，墻面與頂棚仍然按原消防設(shè)計(jì)采用不然材料裝修。

1.2.2 中部樓梯疏散問(wèn)題

難點(diǎn)：建筑南北向總長(zhǎng)度213.5m，東西向196m，建筑地上部分及地下部分中部樓梯無(wú)法直通室外；若通過(guò)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（2018版）室內(nèi)步行街解決中部樓梯疏散，受步行街長(zhǎng)度不超過(guò)300m及首層任意一點(diǎn)到室外不大于60m的限制，且地下一層商業(yè)的中部防火分區(qū)樓梯也不能疏散到首層室內(nèi)步行街。

解決方案：本次工程改造首層~五層十字安全區(qū)沿用原消防設(shè)計(jì)及審批成果，在不改變?cè)屑訌?qiáng)措施邏輯的情況下，進(jìn)行適當(dāng)優(yōu)化和加強(qiáng)，其他區(qū)域執(zhí)行現(xiàn)行《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（2018版）。

1.2.3 地下車庫(kù)局部改造問(wèn)題

難點(diǎn)：地下室根據(jù)商業(yè)改造，需要對(duì)院車庫(kù)防火分區(qū)內(nèi)的設(shè)備房進(jìn)行局部調(diào)整、需加設(shè)部分設(shè)備用房（如污水提升間等）、需加設(shè)電梯廳和扶梯廳。

解決方案：

（1）設(shè)備房局部調(diào)整，調(diào)整后的面積控制在1000m2的防火分區(qū)范圍內(nèi)，在不調(diào)整機(jī)電系統(tǒng)的情況下機(jī)電末端連接做相應(yīng)調(diào)整。

（2）在原車庫(kù)范圍內(nèi)加設(shè)的設(shè)備用房（如污水提升間等）均為火災(zāi)危險(xiǎn)性小的設(shè)備房，也不會(huì)對(duì)原車庫(kù)防火分區(qū)及消防系統(tǒng)設(shè)施造成本質(zhì)的改變，因此維持原車庫(kù)防火分區(qū)及消防設(shè)施不變，僅對(duì)機(jī)電末端連接做相應(yīng)調(diào)整。

（3）加設(shè)電梯廳扶梯廳，電梯廳扶梯廳用耐火完整性不小于2h的防火隔墻或甲級(jí)防火玻璃或特級(jí)防火卷簾與車庫(kù)進(jìn)行分隔。不會(huì)對(duì)原車庫(kù)防火分區(qū)及消防系統(tǒng)設(shè)施造成本質(zhì)的改變，因此維持原車庫(kù)防火分區(qū)及消防設(shè)施不變，僅對(duì)機(jī)電末端連接做相應(yīng)調(diào)整。

1.3 設(shè)計(jì)目標(biāo)

在現(xiàn)存環(huán)境的前提下，根據(jù)新的使用要求，結(jié)合建筑現(xiàn)狀，著重對(duì)單體建筑及環(huán)境進(jìn)行改造，并能夠形成一次規(guī)劃，分步實(shí)施，持續(xù)改進(jìn)。

目標(biāo)一：改造后的建筑四周均滿足規(guī)范中關(guān)于建筑物之間防火間距的要求，本次設(shè)計(jì)改造不涉及建筑范圍線調(diào)整。

目標(biāo)二：改造后靠近建筑主體的消防車道路規(guī)劃合理，進(jìn)一步提升消防救援效率。

目標(biāo)三：改造后建筑各層安全出口數(shù)量、安全出口總疏散寬度滿足現(xiàn)防火規(guī)范的要求。

1.4 對(duì)于舊建筑改造利用的思考

舊建筑的再利用往往會(huì)改變或者調(diào)整原有建筑的使用功能，當(dāng)新的功能被賦予舊建筑的時(shí)候，空間的重組是必要的。如何重構(gòu)舊空間，就成為舊建筑再利用的一項(xiàng)重要內(nèi)容。新功能與舊形式應(yīng)始終保持各自一定的獨(dú)立性，因?yàn)檫@樣，建筑在保存了歷史真實(shí)性的同時(shí)，又為新的使用者營(yíng)造了獨(dú)特的情景空間。

注重建筑內(nèi)部設(shè)計(jì)的人性化與合理性，設(shè)計(jì)成符合人們娛樂心理的環(huán)境，盡量選擇明亮、給人以放松休閑的活動(dòng)場(chǎng)地，緩解在生活工作當(dāng)中的壓力，強(qiáng)調(diào)使用者的體驗(yàn)。在新的時(shí)代背景下，希望建筑師用現(xiàn)代的建筑材料與技術(shù)手段[2]，將舊建筑保護(hù)與傳承的同時(shí)重新發(fā)揮光和熱，創(chuàng)造出與時(shí)代相符的城市新空間。

2 結(jié)論

世界城市發(fā)展的歷史表明，任何國(guó)家城市建設(shè)大體都經(jīng)歷3個(gè)發(fā)展階段，即大規(guī)模和新建階段、新建與維修改造并重階段以及主要對(duì)舊建筑更新改造再利用階段?，F(xiàn)在我國(guó)的城市建設(shè)進(jìn)入了一個(gè)新的階段，對(duì)舊建筑的改造利用道路仍然是漫長(zhǎng)的，還需要我們不斷探索和在以前的研究的基礎(chǔ)上，在新的時(shí)代和新的社會(huì)背景中，充分挖掘出老建筑的城市經(jīng)濟(jì)、文化和生態(tài)層面的潛在價(jià)值，通過(guò)合理地改造，充分挖掘舊建筑的潛能，避免了經(jīng)濟(jì)資源和文化資源的浪費(fèi)，使舊建筑及其所在的城市區(qū)域再現(xiàn)生機(jī)。在新的時(shí)期和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)則變換中，在取得良好的社會(huì)效益意識(shí)下，為社會(huì)創(chuàng)造更多的價(jià)值。