“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證管理系統(tǒng)建設(shè)

王 鵬

(河北省地礦局第八地質(zhì)大隊(duì), 河北 秦皇島 066001)

0 引言

2020年是我國(guó)全面建成小康社會(huì)的決戰(zhàn)年, 同時(shí)也是全面完成農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作的關(guān)鍵一年[1]。為了確保農(nóng)民的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益,促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)和諧穩(wěn)定,國(guó)家、省、市先后頒發(fā)了多項(xiàng)政策和通知,加快推進(jìn)“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作,并明確提出 2020 年底前完成登記頒證率達(dá)到90%以上,基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)登盡登[2]?！胺康匾惑w”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證任務(wù)緊迫,實(shí)際的工作開(kāi)展面臨諸多困難：一是由于受到新冠疫情的影響,2020年一季度無(wú)法下村開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作,導(dǎo)致項(xiàng)目時(shí)間緊、任務(wù)重;二是利用傳統(tǒng)測(cè)繪手段和紙質(zhì)圖表調(diào)查方式難度大,投入的人員多、周期長(zhǎng)、效率低、質(zhì)量難以保證[3];三是由于許多村民因外出務(wù)工,長(zhǎng)期不在家中,導(dǎo)致權(quán)屬資料收集難度;四是由于項(xiàng)目涉及房地測(cè)量、公示、確認(rèn)等多個(gè)環(huán)節(jié),需要村民多次配合,導(dǎo)致外出村民配合意愿低,最終公示和簽字難度大。因此,本文根據(jù)實(shí)際工作的需求,利用地理信息系統(tǒng)(Geographic Information System,GIS)、全球定位系統(tǒng)(Global Positioning System,GPS)、無(wú)人機(jī)傾斜攝影、移動(dòng)互聯(lián)等新型測(cè)繪技術(shù)和先進(jìn)軟件,對(duì)“房地一體” 農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證管理流程進(jìn)行了優(yōu)化,搭建了“房地一體” 農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證管理系統(tǒng)(以下簡(jiǎn)稱“系統(tǒng)”),采用內(nèi)外業(yè)一體化的工作方式,實(shí)現(xiàn)“房地一體” 農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、最終公示、登記以及發(fā)證全過(guò)程管理,有效節(jié)約了工人成本，縮短了工作時(shí)間,提高了工作效率,為各地開(kāi)展“房地一體” 相關(guān)工作提供更豐富的思路。

1 總體設(shè)計(jì)

1.1 優(yōu)化“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證管理流程

為提高“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證管理工作的效率,本文采用了先進(jìn)的測(cè)繪技術(shù)和軟件,因此,需對(duì)整個(gè)的管理流程進(jìn)行優(yōu)化,包括:工作底圖制作階段、權(quán)籍調(diào)查階段、登記申請(qǐng)階段、登記審核階段以及登記公示和發(fā)證階段。“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證管理流程設(shè)計(jì)示意圖如圖1所示。

圖1 “房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證管理流程設(shè)計(jì)示意圖

1.1.1工作底圖制作階段

在農(nóng)村地籍調(diào)查成果、農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)權(quán)頒證成果、已有發(fā)證資料、不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合成果等已有資料整理和分析的基礎(chǔ)上,結(jié)合大比例地形圖、高分辨率航空影像、三維實(shí)景模型等基礎(chǔ)底圖,疊加登記發(fā)證范圍線和預(yù)編幢號(hào),完成工作底圖制作工作。

1.1.2權(quán)籍調(diào)查階段

權(quán)籍調(diào)查是不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作最重要一環(huán),主要包括權(quán)屬資料收集、房地權(quán)屬調(diào)查以及房地測(cè)量三方面工作。權(quán)屬資料收集是對(duì)權(quán)利人相關(guān)資料的收集,如:權(quán)利人身份證、戶口簿、權(quán)源證明材料等;房地權(quán)屬調(diào)查采用移動(dòng)端手機(jī)軟件(Application,APP)無(wú)紙化調(diào)查的方式對(duì)房屋和土地相關(guān)資料進(jìn)行調(diào)查,并填寫(xiě)不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查登記表;房地測(cè)量采用全新的“激光點(diǎn)云+傾斜攝影測(cè)量”方式對(duì)宗地、房屋進(jìn)行處理,形成宗地圖、房屋平面圖,并計(jì)算宗地面積和房屋建筑面積等。

1.1.3不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)階段

以權(quán)籍調(diào)查結(jié)果以依據(jù),申請(qǐng)人提供身份證、土地使用證明、符合城鄉(xiāng)規(guī)劃證明、房屋地址等資料,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作提出申請(qǐng)。

1.1.4不動(dòng)產(chǎn)登記審核階段

根據(jù)申請(qǐng)人提供的材料,進(jìn)行登記審核工作,當(dāng)滿足審核條件,如:申請(qǐng)人與依法提交的材料記載主體一致、不存在不予以登記情況等,審核通過(guò)。

1.1.5不動(dòng)產(chǎn)登記公示和發(fā)證階段

當(dāng)審核通過(guò)后,進(jìn)行15工作日的公示階段,如有異議,則返回重新處理,無(wú)異議,則進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)發(fā)證工作。

1.2 系統(tǒng)框架設(shè)計(jì)

系統(tǒng)基于面向服務(wù)(Service-Oriented Architecture,SOA)架構(gòu),采用模型-視圖-控制器(Model View Controller,MVC)模式對(duì)平臺(tái)進(jìn)行設(shè)計(jì),系統(tǒng)框架共包括基礎(chǔ)平臺(tái)層、數(shù)據(jù)資源層、服務(wù)層、應(yīng)用層、用戶層以及保障平臺(tái)運(yùn)行的政策法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范等[4]。系統(tǒng)框架示意圖如圖2所示。

圖2 系統(tǒng)框架設(shè)計(jì)示意圖

基礎(chǔ)平臺(tái)層是平臺(tái)運(yùn)行的基石,主要包括平臺(tái)運(yùn)行需要的軟件、硬件以及網(wǎng)絡(luò)環(huán)境,如:操作系統(tǒng)、GIS服務(wù)器、信息安全系統(tǒng)、安全設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、政務(wù)網(wǎng)和互聯(lián)網(wǎng)等[5]。數(shù)據(jù)層是負(fù)責(zé)對(duì)“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證的各類數(shù)據(jù)進(jìn)行收集、整理、處理、存儲(chǔ)以及更新等管理,確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和現(xiàn)勢(shì)性。服務(wù)層是基于GIS平臺(tái),將功能封裝成服務(wù),以服務(wù)的方式提供給應(yīng)用層調(diào)用,主要有:地圖服務(wù)、查詢統(tǒng)計(jì)服務(wù)、數(shù)據(jù)分析服務(wù)以及登記服務(wù)等;應(yīng)用層是以實(shí)現(xiàn)“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證為目標(biāo),開(kāi)發(fā)相應(yīng)的功能模塊,如:“一張圖”管理、權(quán)籍調(diào)查管理、不動(dòng)產(chǎn)登記管理以及考核評(píng)價(jià)管理;用戶層是平臺(tái)的使用人員,包括市、縣(區(qū))、村的各級(jí)領(lǐng)導(dǎo),工作人員,專業(yè)人員以及村民。

1.3 數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)

通過(guò)構(gòu)建“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證數(shù)據(jù)庫(kù),從數(shù)據(jù)采集、處理、存儲(chǔ)、入庫(kù)著手,統(tǒng)一管理農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù),確保數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性[6]。數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)應(yīng)滿足以下幾點(diǎn):一是數(shù)據(jù)庫(kù)布局需合理且層次分明;二是數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)要遵循國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),確保數(shù)據(jù)庫(kù)的高度結(jié)構(gòu)化;三是數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)需盡可能減少冗余,減低數(shù)據(jù)重復(fù)性;四是做好相應(yīng)的安全保密機(jī)制。

“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證數(shù)據(jù)庫(kù)主要包括三方面的數(shù)據(jù):一是空間數(shù)據(jù),包括地形圖數(shù)據(jù)、影像數(shù)據(jù)、三維實(shí)景數(shù)據(jù)、宗地圖數(shù)據(jù)、房屋平面圖數(shù)據(jù)和調(diào)查范圍數(shù)據(jù)等,數(shù)據(jù)庫(kù)選擇Oracle11g關(guān)系數(shù)據(jù)庫(kù)和ArcSDE空間數(shù)據(jù)庫(kù)引擎相結(jié)合,實(shí)現(xiàn)空間數(shù)據(jù)入庫(kù);二是權(quán)利人權(quán)屬數(shù)據(jù)、土地權(quán)屬數(shù)據(jù)、房屋權(quán)屬數(shù)據(jù)和考核評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)等,數(shù)據(jù)庫(kù)選擇Oracle11g進(jìn)行存儲(chǔ);三是多媒體數(shù)據(jù),包括文本數(shù)據(jù)、照片數(shù)據(jù)和視頻數(shù)據(jù),這些數(shù)據(jù)直接存儲(chǔ)在文件夾,通過(guò)與空間數(shù)據(jù)掛接,實(shí)現(xiàn)瀏覽。“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)內(nèi)容如圖3所示。

圖3 數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)內(nèi)容示意圖

2 關(guān)鍵技術(shù)

2.1 內(nèi)外業(yè)一體化的跨平臺(tái)技術(shù)

系統(tǒng)包括內(nèi)業(yè)使用的電腦端和外業(yè)數(shù)據(jù)采集的移動(dòng)端。這兩套系統(tǒng)都是采用同一套質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)框架、同一套核心代碼、同一個(gè)模板及同一套數(shù)據(jù),確保權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)在內(nèi)外業(yè)系統(tǒng)之間無(wú)縫流轉(zhuǎn),無(wú)須進(jìn)行轉(zhuǎn)換,確保數(shù)據(jù)和屬性不丟失,數(shù)據(jù)精度不損失。

2.2 移動(dòng)端APP權(quán)屬調(diào)查技術(shù)

“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查工作傳統(tǒng)上是專業(yè)技術(shù)人員和基層人員實(shí)地調(diào)查,容易出現(xiàn)村民難以一次通知到位、字跡潦草難以辨識(shí)、調(diào)查過(guò)程耗費(fèi)大量紙張、收集的權(quán)源材料且難以歸置等問(wèn)題[7]。本文采用移動(dòng)端APP權(quán)屬調(diào)查技術(shù)的優(yōu)點(diǎn)有：(1)分類拍照、分類保存權(quán)屬信息,如身份證、戶口本、現(xiàn)場(chǎng)照片等,減少后期內(nèi)業(yè)處理工作量;(2)利用光學(xué)字符自動(dòng)識(shí)別技術(shù)(Optical Character Recognition,COR),智能識(shí)別照片和紙質(zhì)權(quán)屬資料,如權(quán)利人姓名、地址、身份證號(hào)、建筑面積等信息,并自動(dòng)回填到執(zhí)行屬性字段中,無(wú)須人工錄入,降低了人工填寫(xiě)的錯(cuò)誤,將大量外業(yè)采集作業(yè)轉(zhuǎn)換成內(nèi)業(yè)作業(yè),提高了工作效率;(3)實(shí)現(xiàn)無(wú)紙化調(diào)查,節(jié)約圖紙打印成本;(4)將權(quán)屬信息與工作底圖信息掛接,提高信息查找和核實(shí)效率,當(dāng)外業(yè)核實(shí)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)錯(cuò)、漏等信息,可以直接在APP軟件上進(jìn)行修改和完成且權(quán)利人可在現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn),避免往返現(xiàn)場(chǎng),有助于加快項(xiàng)目進(jìn)度。移動(dòng)端APP權(quán)屬調(diào)查流程示意圖如圖4所示。

圖4 移動(dòng)端APP權(quán)屬調(diào)查流程示意圖

2.3 “激光點(diǎn)云+傾斜攝影測(cè)量”三維實(shí)景可視化技術(shù)

“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)房地測(cè)量工作傳統(tǒng)上采用全站儀、 載波相位差分技術(shù)(Real-Time Kinematic,RTK)進(jìn)行地籍圖測(cè)繪及房屋測(cè)量,這種方式存在對(duì)作業(yè)人員數(shù)量和專業(yè)技術(shù)要求高、農(nóng)村空巢現(xiàn)象嚴(yán)重、院內(nèi)測(cè)量困難、外業(yè)時(shí)間長(zhǎng)、受天氣影響等缺點(diǎn),嚴(yán)重影響房地測(cè)量效率[8]。本文采用“激光點(diǎn)云+傾斜攝影測(cè)量” 三維實(shí)景可視化技術(shù)進(jìn)行地籍圖測(cè)繪和部分房屋邊長(zhǎng)丈量,用激光點(diǎn)云采集矢量邊界,基于傾斜模型進(jìn)行屬性判斷,如此即可滿足測(cè)量成果精度要求,又有效提高外業(yè)測(cè)量的效率。這種方式的優(yōu)點(diǎn)有:(1)解決傾斜模型受遮擋區(qū)域產(chǎn)生拉花或者變形,從而導(dǎo)致部分區(qū)域內(nèi)業(yè)采集誤差大,需外業(yè)進(jìn)行補(bǔ)測(cè)[9];(2)投入的人員少、視覺(jué)直觀、對(duì)作業(yè)人員要求低;(3)房地測(cè)量速度快、周期短,傳統(tǒng)的解析法測(cè)量每組每天測(cè)量工作量約為25～35宗, 而“激光點(diǎn)云+傾斜攝影測(cè)量”平均綜合效率可達(dá)70宗以上?！凹す恻c(diǎn)云+傾斜攝影測(cè)量”三維實(shí)景可視化界面示意圖如圖5所示。

圖5 三維實(shí)景可視化界面示意圖

2.4 “移動(dòng)終端+后臺(tái)管理”外業(yè)協(xié)同生產(chǎn)技術(shù)

傳統(tǒng)作業(yè)模式下,內(nèi)外業(yè)工作人員主要通過(guò)線下進(jìn)行對(duì)接,時(shí)間成本耗費(fèi)大,且無(wú)法及時(shí)了解項(xiàng)目進(jìn)展情況,不利于項(xiàng)目的管理[10]。本文基于移動(dòng)互聯(lián)設(shè)備及軟件,采用“移動(dòng)終端+后臺(tái)管理”模式進(jìn)行內(nèi)外業(yè)協(xié)同生產(chǎn),這種方式的優(yōu)點(diǎn)有:(1)內(nèi)外業(yè)編輯同一套數(shù)據(jù)成果,實(shí)現(xiàn)外業(yè)權(quán)屬核查的信息化和智能化,提高外業(yè)核查的作業(yè)效率;(2)通過(guò)數(shù)據(jù)通訊技術(shù),將內(nèi)外業(yè)結(jié)合起來(lái),降低了對(duì)接的時(shí)間成本,實(shí)現(xiàn)高效的內(nèi)外業(yè)互動(dòng)格局;(3)有效解決內(nèi)外業(yè)數(shù)據(jù)隔離、信息隔離以及作業(yè)時(shí)間分離等問(wèn)題,提高生產(chǎn)效率和數(shù)據(jù)質(zhì)量。其具體作業(yè)流程如下:第一,外業(yè)作業(yè)人員實(shí)時(shí)接收內(nèi)業(yè)傳達(dá)的指令和下達(dá)的任務(wù)后,將外業(yè)成果實(shí)時(shí)或定時(shí)回傳;第二,內(nèi)業(yè)人員對(duì)回傳的外業(yè)成果進(jìn)行審查;第三,審查過(guò)程中,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)與外業(yè)人員進(jìn)行溝通交流;第四,外業(yè)人員根據(jù)修改要求,進(jìn)行復(fù)測(cè),并將成果回傳;最后,內(nèi)業(yè)審核無(wú)誤后,進(jìn)行入庫(kù)操作。內(nèi)外業(yè)協(xié)同生產(chǎn)流程圖如圖6所示。此外,系統(tǒng)后臺(tái)還可以追蹤每一臺(tái)外業(yè)移動(dòng)終端設(shè)備,便于管理人員實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目進(jìn)展,便于調(diào)度。

圖6 內(nèi)外業(yè)協(xié)同生產(chǎn)流程示意圖

3 系統(tǒng)功能實(shí)現(xiàn)

3.1 “一張圖”管理

一張圖管理是基于“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證數(shù)據(jù)庫(kù),在統(tǒng)一的坐標(biāo)系下,實(shí)現(xiàn)工作底圖、房屋平面圖、房屋分戶圖、宗地圖等數(shù)據(jù)的綜合展示和查詢等,主要功能有:各類數(shù)據(jù)疊加展示、二三維一體化展示、GIS常用功能以及點(diǎn)選查詢等。各類數(shù)據(jù)疊加展示是根據(jù)數(shù)據(jù)類型,對(duì)數(shù)據(jù)按照一定規(guī)則進(jìn)行分類,用戶通過(guò)GIS的常用功能,如:放大、縮小、平移等,可以隨意對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行操作;二三維一體化展示,左側(cè)屏幕顯示二維數(shù)據(jù)(工作底圖、影像圖等)右側(cè)屏幕顯示三維實(shí)景模型,實(shí)現(xiàn)二三維同步顯示。屬性查詢可以點(diǎn)選某棟房屋進(jìn)行查詢,選中房屋后,通過(guò)信息彈框顯示該房屋的屬性信息,如:權(quán)利人、權(quán)源來(lái)源、坐落、層數(shù)、建筑面積、年份、用途、結(jié)構(gòu)等,同時(shí)該房屋會(huì)高亮顯示。系統(tǒng)還利用Echarts動(dòng)態(tài)圖表可視化、熱力圖動(dòng)態(tài)渲染等技術(shù)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)如:作業(yè)人員統(tǒng)計(jì)、房屋數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、人口統(tǒng)計(jì)、面積統(tǒng)計(jì)等,通過(guò)各類統(tǒng)計(jì)圖更好地表達(dá)了數(shù)據(jù)的差異變化特點(diǎn),方便管理人員快速分析該區(qū)域的房屋狀況。

3.2 不動(dòng)產(chǎn)登記管理

不動(dòng)產(chǎn)登記管理采用辦公自動(dòng)化(Office Automation,OA)流程節(jié)點(diǎn)的方式,實(shí)現(xiàn)房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)、登記審核和登記公告整個(gè)流程的管理。首先,不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)節(jié)點(diǎn),是申請(qǐng)人填寫(xiě)《農(nóng)村房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書(shū)》后,并提交申請(qǐng)登記材料,如申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人證明、宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明、申請(qǐng)登記房屋符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明等,系統(tǒng)對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行錄入和上傳資料附件。其次,當(dāng)申請(qǐng)完畢后之后,不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)入審核節(jié)點(diǎn),系統(tǒng)對(duì)申請(qǐng)登記材料進(jìn)行查驗(yàn),并根據(jù)不同登記申請(qǐng)就申請(qǐng)登記事項(xiàng)是否是申請(qǐng)人的真實(shí)意思表示進(jìn)行確認(rèn)(申請(qǐng)人簽字),如果登記申請(qǐng)符合要求的,系統(tǒng)予以登記,并流轉(zhuǎn)到下一節(jié)點(diǎn)。如果登記申請(qǐng)不符合要求的,系統(tǒng)不予登記,并書(shū)面告知申請(qǐng)人不予登記的原因。最后,進(jìn)入登記公告節(jié)點(diǎn),系統(tǒng)將登記公告以報(bào)表的方式進(jìn)行展示,一是在系統(tǒng)上可以直接對(duì)登記事項(xiàng)信息進(jìn)行公告,二是在申請(qǐng)登記事項(xiàng)房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行公告。經(jīng)公告無(wú)異議或者異議不成立的,最終予以不動(dòng)產(chǎn)登記。

4 結(jié)束語(yǔ)

本文基于GIS、GPS以及移動(dòng)互聯(lián)技術(shù),結(jié)合“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證管理的實(shí)際需求,設(shè)計(jì)“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證管理系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)收集、權(quán)籍調(diào)查、不動(dòng)產(chǎn)登記、公示和發(fā)證全過(guò)程管理。目前系統(tǒng)運(yùn)行良好,能夠滿足不動(dòng)產(chǎn)登記的日常使用需求,但也存在一定的問(wèn)題,如:內(nèi)外業(yè)協(xié)同生產(chǎn)時(shí),由于網(wǎng)絡(luò)不穩(wěn)定,對(duì)接常中斷;權(quán)籍調(diào)查時(shí)歷史的遺留問(wèn)題較多,解決困難。下一步系統(tǒng)一方面進(jìn)一步完善系統(tǒng)功能和豐富系統(tǒng)數(shù)據(jù),另一方面組織歷史遺留工作小組,集中解決遺留問(wèn)題,爭(zhēng)取早日完成登記工作。