LOFT公寓消防安全管理對(duì)策

施寅濠

摘要：本文立足城市生活中LOFT公寓已大量存在的現(xiàn)實(shí)，分析LOFT公寓中消防安全隱患產(chǎn)生的原因及管理難點(diǎn)，并提出了相應(yīng)的解決對(duì)策，以促進(jìn)LOFT公寓得到有效管理。

關(guān)鍵詞：LOFT公寓;消防隱患;對(duì)策

由于住宅房?jī)r(jià)高起以及限購政策收緊，由商辦建筑改建的“類住宅”項(xiàng)目，憑借不限購、總價(jià)低的特點(diǎn)，成為不少個(gè)人和家庭滿足購房安家需求的一個(gè)重要選擇，銷量大幅飛漲。其中憑借商辦建筑普遍樓層較高的特點(diǎn)，在建筑內(nèi)搭建插層，裝修改造成LOFT公寓形式，增加大約一倍的使用面積，成為絕大多數(shù)購房者流行的選擇，也是多數(shù)“類住宅”項(xiàng)目開發(fā)商在銷售階段重點(diǎn)宣傳的賣點(diǎn)。以上海為例：2016年，上海類住宅成交275萬平方米，同比2015年增長(zhǎng)145%[1]。多年發(fā)展過程中，“類住宅”的各類隱患逐步凸顯。2017年初，上海著手對(duì)“類住宅”項(xiàng)目進(jìn)行整頓，以LOFT公寓為代表的“類住宅”的發(fā)展受到遏制。但是，多年積累的“類住宅”存量巨大，因此對(duì)其加強(qiáng)消防安全管理，消除火災(zāi)隱患成為必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問題。但是，由于產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、難于協(xié)調(diào)，致使LOFT公寓內(nèi)消防設(shè)施損壞等隱患極易滋生且難以整改，同時(shí)由于LOFT公寓多數(shù)為商辦建筑整體或局部改建而成，消防設(shè)施局部損壞，極易產(chǎn)生“蟻穴效應(yīng)”，影響消防系統(tǒng)整體運(yùn)行，增加了整個(gè)商辦建筑的火災(zāi)危險(xiǎn)性。

一、LOFT公寓火災(zāi)隱患產(chǎn)生的原因

（一）空間利用存在局限，擅自拆除消防設(shè)施

LOFT公寓項(xiàng)目開發(fā)商在進(jìn)行營(yíng)銷時(shí)，都打著“買一層得兩層”的旗號(hào)進(jìn)行宣傳，住戶在購買時(shí)也都是抱著裝修時(shí)建夾層進(jìn)行上下分隔以拓展使用面積的心理，但根據(jù)《上海市建筑面積計(jì)算規(guī)劃管理暫行規(guī)定》（滬規(guī)土資法〔2011〕678號(hào)）第五條第三款規(guī)定，商業(yè)、辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層高不宜超過4.5m。標(biāo)準(zhǔn)層高超出4.5m的，按每2.8m為一層、余數(shù)進(jìn)一的方法折算該層建筑面積，并按折算的建筑面積計(jì)入容積率。由此可知，若要實(shí)現(xiàn)“買一層得兩層”的期望，LOFT公寓的層高不能超過4.5m。在層高4.5m的基礎(chǔ)上進(jìn)行上下空間劃分：方法一，若保持一層層高2.8m，考慮相關(guān)上下樓板寬度，則二層高度不足1.7m;方法二，若對(duì)上下兩層進(jìn)行等分，則層高約為2.2m。不論如何劃分，層高都顯局促。另一方面，開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，安裝的自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)一般選用直立型噴頭。根據(jù)《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB 50084-2017）第7.1.6條規(guī)定，直立型噴頭的濺水盤與頂板的距離不應(yīng)小于75mm。另外，《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范》（GB 50261-2017）第5.1.14條規(guī)定，管道的中心線與梁、柱、樓板等的最小距離應(yīng)符合表1的規(guī)定。

可見對(duì)住戶而言，自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)的安裝對(duì)本已局促的層高起到雪上加霜的作用，因此大多數(shù)住戶在室內(nèi)裝修時(shí)都試圖對(duì)入戶的自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)進(jìn)行拆除或變更。

（二）思想觀念存在偏差，減低了維護(hù)消防設(shè)施的意愿

首先，多數(shù)用戶在購買LOFT公寓前，對(duì)相關(guān)政策的了解多數(shù)局限于產(chǎn)權(quán)、落戶、水電費(fèi)用、貸款及契稅等涉及切身經(jīng)濟(jì)利益的方面，但是對(duì)公寓在消防設(shè)施安裝、管理方面的標(biāo)準(zhǔn)要求知之甚少，因此在購買LOFT公寓后突然面臨的消防設(shè)施維護(hù)管理的事項(xiàng)，如申報(bào)辦理消防設(shè)施改建手續(xù)而倍感厭煩。其次，部分住戶會(huì)以住宅建筑的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比公寓，認(rèn)為伸入公寓戶內(nèi)的噴淋管道、煙感報(bào)警等設(shè)施沒有用處，并且如電燈、水盆等設(shè)施一樣屬于私人所有，可以任意拆卸。最后，戶內(nèi)的消防設(shè)施的損壞，不像水、電、煤等系統(tǒng)損壞一樣會(huì)影響住戶生活，因此對(duì)消防設(shè)施的維護(hù)維修意愿十分低下，甚至在室內(nèi)裝修時(shí)，住戶會(huì)通過種種手段主動(dòng)破壞拆除消防設(shè)施。

（三）物業(yè)單位缺乏有效管理措施，工作中畏難缺位

由于公寓產(chǎn)權(quán)屬個(gè)人所有，物業(yè)單位未經(jīng)用戶同意無法入戶檢查，同時(shí)由于物業(yè)正常上班時(shí)間與公寓用戶在家時(shí)間沖突，為消防設(shè)施檢查管理帶來不便。再者，物業(yè)公司作為業(yè)主的服務(wù)單位，對(duì)LOFT公寓內(nèi)消防設(shè)施的管理，除了進(jìn)行勸說外，缺乏能解決切實(shí)問題的有效措施，并且容易和用戶引發(fā)矛盾糾紛。因此，物業(yè)公司在履行職責(zé)時(shí)，面對(duì)困難不敢管、不想管。

（四）《中華人民共和國(guó)消防法》對(duì)個(gè)人損壞消防設(shè)施的行為缺乏震懾

國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或依法處理。物業(yè)部門將用戶損壞消防設(shè)施的行為報(bào)告消防部門后，已盡到履職的義務(wù)，然而消防部門對(duì)相應(yīng)的違法行為卻缺乏有震懾力的處理措施。

《中華人民共和國(guó)消防法》第六十條規(guī)定，單位違反本法規(guī)定，有下列行為之一的，責(zé)令改正，處五千元以上五萬元以下罰款：第一，消防設(shè)施、器材或者消防安全標(biāo)志的配置不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，或者未保持完好有效的;第二，損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材的;第三，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者有其他妨礙安全疏散行為的;第四，埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距的;第五，占用、堵塞、封閉消防車通道，妨礙消防車通行的;第六，人員密集場(chǎng)所在門窗上設(shè)置影響逃生和滅火救援障礙物的;第七，對(duì)火災(zāi)隱患經(jīng)消防救援機(jī)構(gòu)通知后不及時(shí)采取措施消除的。

個(gè)人有前款第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)行為之一的，處警告或者五百元以下罰款。

對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，若單位作為損壞消防設(shè)施的違法主體，消防部門可依據(jù)第六十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定處上限五萬元的罰款，并責(zé)令改正。若不整改，消防部門可依據(jù)第六十條第一款第七項(xiàng)規(guī)定繼續(xù)給予行政處罰。但是個(gè)人作為違法主體，僅可處警告或者五百元以下罰款，且未規(guī)定需要責(zé)令改正。再者，即使消防部門責(zé)令個(gè)人對(duì)損壞消防設(shè)施的行為進(jìn)行改正，但對(duì)不整改的行為，第六十條第一款第七項(xiàng)的處罰條款卻不能適用于個(gè)人。

二、解決LOFT公寓內(nèi)火災(zāi)隱患的對(duì)策

（一）加強(qiáng)部門間聯(lián)合執(zhí)法的互動(dòng)配合

消防違法行為有時(shí)并非獨(dú)立存在，通常伴生著其他違法行為，甚至可能在各類違法行為中僅僅處于附屬地位。在消防執(zhí)法過程中，由于不了解其他行業(yè)的法律規(guī)定，故而抓不住問題產(chǎn)生的原點(diǎn)，使工作事倍功半。例如“LOFT公寓”本質(zhì)為商辦建筑，內(nèi)部擅自搭建插層、私接燃?xì)夤艿赖刃袨榭捎沙枪懿块T或住建部門進(jìn)行處理。各部門需對(duì)違法行為及相關(guān)法規(guī)進(jìn)行統(tǒng)籌分析，加強(qiáng)對(duì)部門間協(xié)作執(zhí)法的指導(dǎo)，使執(zhí)法工作更具前瞻性、針對(duì)性和持續(xù)性，從源頭防治LOFT公寓存在的消防安全隱患。

（二）指導(dǎo)物業(yè)單位改善工作方式，化被動(dòng)為主動(dòng)

基于現(xiàn)行《中華人民共和國(guó)消防法》，細(xì)化物業(yè)合同條款，針對(duì)個(gè)人違法行為的違法成本較低，缺乏震懾力的現(xiàn)實(shí)情況，建議物業(yè)管理單位通過合同約定責(zé)任，對(duì)法定責(zé)任進(jìn)行有效補(bǔ)充，將容易存在誤解的內(nèi)容和細(xì)節(jié)進(jìn)行逐項(xiàng)、逐點(diǎn)的闡述，并且提升違反合同的賠償金額，以起到事前明晰責(zé)任，事后縮減爭(zhēng)議的作用，為物業(yè)管理提供更充分有效的依據(jù)。

（三）鼓勵(lì)消防物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用

物聯(lián)網(wǎng)的定義是通過射頻識(shí)別（RFID）裝置、紅外感應(yīng)器、全球定位系統(tǒng)、激光掃描器等信息傳感設(shè)備，按約定的協(xié)議把任何物品與互聯(lián)網(wǎng)相連接，進(jìn)行信息交換和通信，以實(shí)現(xiàn)智能化識(shí)別、定位、跟蹤、監(jiān)控和管理的一種網(wǎng)絡(luò)。具體而言，就是把感應(yīng)器嵌入消防設(shè)施各個(gè)部件，小到噴頭、煙感，大到水泵、風(fēng)機(jī)，通過感應(yīng)器“感受”被測(cè)對(duì)象的各種可量化指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)對(duì)消防設(shè)施的遠(yuǎn)程監(jiān)控。

通過鼓勵(lì)消防物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)消防設(shè)施完好與否的實(shí)時(shí)掌握，簡(jiǎn)化消防設(shè)施的檢查工作，提升工作效率;可以避免損壞消防設(shè)施的行為，以及公寓用戶暗度陳倉、物業(yè)單位裝聾作啞的情況;還可以將消防物聯(lián)網(wǎng)中各感應(yīng)器的探測(cè)信號(hào)與生活用電、用氣等系統(tǒng)相聯(lián)動(dòng)，在消防設(shè)施發(fā)生故障的情況下，切斷生活用電，既可在消防安保條件降低的情況下減少發(fā)生火災(zāi)的概率，也可實(shí)現(xiàn)個(gè)人安全利益與公共安全利益的統(tǒng)一。

（四）將消防違法行為納入誠信記錄

鑒于個(gè)人違法成本過低，不足以起到警戒作用，需謀求將消防違法行為納入誠信記錄或類似體系，用違法隱性成本替代違法顯性成本。這樣既可警示LOFT公寓業(yè)主三思而后行，避免主動(dòng)破壞消防設(shè)施，也能鼓勵(lì)業(yè)主在發(fā)現(xiàn)消防隱患后主動(dòng)作為，積極整改。

參考文獻(xiàn)：

[1]李宇嘉.大城市“類住宅”往何處去[N].上海證券報(bào)，2017-01-13（08）.