長租公寓盈利模式及發(fā)展趨勢探究

鐘寶紅 方正宇 張凱杰 謝冰 張婷婷

摘 要：在2018年以來，多起新聞爆出一系列長租公寓在資金鏈中受損事件，損害了數(shù)萬租戶的利益，長租公寓行業(yè)也因此登上了輿論的風口浪尖。在當前業(yè)務經(jīng)營方式缺乏穩(wěn)健性的背景下，長租公寓企業(yè)通過租金貸進行資金的籌集，這種變相融資的行為使資金鏈遇到嚴峻考驗，并將使其面臨諸多風險?；诖?，本文以蛋殼公寓案例研究對象，深入探討長租公寓的盈利模式，以及“長租公寓+租金貸”運營模式的存在問題，并有針對性的提出建議，以期促進長租公寓行業(yè)市場的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

關(guān)鍵詞：蛋殼公寓;發(fā)展;盈利模式;租金貸

隨著中國城市化進程的不斷推進，人們在住房上的需求不斷增加，尤其是在人口眾多的城市居住的青年群體。但大部分人對城市的高額房價感到力不從心，而長租公寓正好滿足了這部分需求，尤其是對于年輕人來說，標準化的裝修比一些自有房租賃的租住體驗更佳。于是2014年以來，在政策和需求的雙層驅(qū)動下，長租公寓迎來了爆發(fā)式的增長，到目前我國國內(nèi)擁有300多家長租公寓企業(yè)。不過，在2018年以來，長租公寓行業(yè)卻時常有“爆雷”的消息。據(jù)天眼查統(tǒng)計，目前全國已有約170家長租公寓企業(yè)注銷或被清算吊銷，占行業(yè)企業(yè)總數(shù)的15%。

其中，蛋殼公寓作為行業(yè)龍頭，自新冠疫情人口流動困難后，更是頻頻“爆雷”。要求房東降租免租卻照舊收取租客的租金、拖欠員工工資導致保潔不再提供服務、拖欠網(wǎng)絡費用致斷網(wǎng)等負面報道不斷被媒體曝出。蛋殼公寓商業(yè)模式背后的風險一直在慢慢浮現(xiàn)，其中就包含了租金貸這一種創(chuàng)新的金融工具。創(chuàng)新金融產(chǎn)品最初旨在幫忙緩解租客的經(jīng)濟壓力，但現(xiàn)在已成為長租公寓企業(yè)的一種籌集資金工具。現(xiàn)在，越來越多的長租公寓企業(yè)通過使用租金貸為主的經(jīng)營模式來擴大他們的市場規(guī)模。然而在當前業(yè)務經(jīng)營方式缺乏穩(wěn)健性的背景下，長租公寓企業(yè)通過租金貸進行資金的籌集，這種變相融資的行為使資金鏈遇到嚴峻考驗，并將使其面臨諸多風險。

一、長租公寓概述

長租公寓是指業(yè)主將自己擁有的房產(chǎn)提供給長租公寓企業(yè)后，企業(yè)對房產(chǎn)進行整體標準化裝修，一般會有配套齊全的家電，并且提供保潔衛(wèi)生、維護修理、安全保護等一系列相關(guān)的住房服務。房子一般以單間出租居多，主要以青年人為目標人群。長租公寓按運營類型可分為集中式和分散式，重資產(chǎn)是集中式長租公寓的一大特點，往往由具有足夠?qū)嵙ζ髽I(yè)通過拿下房產(chǎn)所有權(quán)的方式運營，集中為一整棟樓或一整層樓作為長租公寓。而目前更為常見的是分散式長租公寓，由資金實力較為薄弱的中小民營企業(yè)運營，采取輕資產(chǎn)模式，通過獲取各個分散的物業(yè)資產(chǎn)來經(jīng)營，經(jīng)營活動較為靈活、容易擴張規(guī)模，房產(chǎn)分布較為分散。

二、蛋殼公寓盈利模式分析

伴隨著大量資本涌入與國家積極政策背景的雙重支持下，多個長租公寓知名品牌抓住時機爭相涌入這股浪潮，不斷擴大市場規(guī)模。其中，蛋殼公寓在租金貸運營模式下，實現(xiàn)了卓越的成效并一躍行業(yè)龍頭。蛋殼公寓的盈利模式是“長租公寓+租金貸”。在運營模式中，蛋殼公寓、業(yè)主、租戶和網(wǎng)貸平臺四者之間形成了一個閉環(huán)，房東作為房產(chǎn)持有者提供房源，蛋殼做中介，網(wǎng)貸平臺提供租金貸，租戶從蛋殼公寓和網(wǎng)貸平臺上享受服務。

在蛋殼公寓的盈利模式中，有兩個跟傳統(tǒng)租房模式不同的主要特點：一是蛋殼公寓高價從業(yè)主處收房，再以低價出租給租戶，即為高收低租;二是利用租金時間差去投資以獲得更多收益，利用租金貸一次性拿到資金，再利用這一大筆提前收取的資金繼續(xù)向業(yè)主收房再收取長期租金，如同滾雪球一般不斷擴大市場規(guī)模。同時，租金貸模式也是蛋殼公寓擴充市場規(guī)模的一大利器，因可以解決租客無法一次性繳納一年的房租的問題，緩解租客的短期租金壓力受到租客的歡迎。合同簽訂時，與蛋殼公寓合作的金融平臺就會一次性將租戶合同期內(nèi)的所有租金支付給公寓方，蛋殼則按月或季度向房東支付租金，蛋殼公寓借助時間差導致資金沉淀來獲得大量資金以此擴大規(guī)模。

三、蛋殼公寓盈利模式存在問題

（一）高負債經(jīng)營下盲目擴張

在蛋殼公寓的盈利模式中，采取高收低租的模式使得企業(yè)長期處于負債經(jīng)營的情況。在高收低租的模式下，蛋殼公寓自身缺乏造血能力，一直依靠債券借款等融資方式滿足發(fā)展需求，盡管在2015-2020年，蛋殼公寓先后完成8輪融資，但蛋殼公寓卻激進擴張，過度利用租金貸，意在占據(jù)更多的市場規(guī)模，因此，蛋殼公寓的負債率不斷升高，蛋殼公寓資產(chǎn)負債率也在2019年達到了95.77%。雖然這種高負債高杠桿的財務模式經(jīng)營可以讓公司比較快且低成本地滿足其資本需求，但它也容易讓公司受到財務風險的打擊甚至導致破產(chǎn)。

（二）內(nèi)部控制不健全

作為住房租賃企業(yè)，蛋殼公寓的內(nèi)部運營管理層將資金用于金融投資而不是自身的主營業(yè)務投資。特別是近年股價市場波動大，在這種情況下極容易受到影響。再者，由于企業(yè)擴張期間規(guī)模不斷擴大，管理層魚龍混雜，不同地區(qū)的管理不一致造成違亂現(xiàn)象，甚至在有政策文件出臺禁止隔斷房的時候，蛋殼公寓的一些管理還是決定使用隔斷房房源，讓品牌的可信任度降低。

（三）利用租金貸變相融資

在整個運營模式中，蛋殼公寓引入租金貸作為創(chuàng)新型金融工具。與蛋殼公寓合作的網(wǎng)貸機構(gòu)一次性發(fā)放貸款給蛋殼公寓，蛋殼公寓再按月或按季度分批轉(zhuǎn)給房東，而這借助時間差的大量資金沉淀就形成了資金池。蛋殼公寓利用高杠桿租金貸形成的這個資金池用作市場擴張時，實際上承擔杠桿風險的卻是租客和房東。2020年上半年的疫情突襲，蛋殼公寓入住率在2019年度地89%猛跌至2020年第一季度的75.6%。根據(jù)蛋殼公寓公開發(fā)布的2020年第一季度財務報告顯示，蛋殼公寓的入住房源數(shù)量爆跌近20000間。在這種情況下，蛋殼公寓的營業(yè)收入難以覆蓋成本，最終導致資金鏈斷裂，房東面臨拿不到租金，租客面臨無房可住還要償還貸款的困境。

四、對策建議

（一）控制空置率避免盲目擴張

有從業(yè)者表示，長租公寓的盈利最主要就是控制空置率，而空置率的下降關(guān)鍵還是看租客是否愿意“買單”。合理的租金定價可以為企業(yè)吸引更多的租客，再是做好品質(zhì)化服務可以提高品牌的知名度，打造品牌形象。如此租客增加，房間空置率降低，資本回收的速度加快，良好的負債率得到維持，達到擴大市場份額的目的。

（二）加強監(jiān)管力度和立法

租金貸雖可以緩解一些年輕人資金不足的壓力，但是要以合理限制地去運用。大多時候，租客都是在不知情的情況下被誘導簽下租金貸。并且長租公寓企業(yè)利用金融創(chuàng)新的租金貸擴張市場規(guī)模，轉(zhuǎn)移自身風險到房東和租客以至于全社會上來承擔。在這方面一是政府應加強對相關(guān)機構(gòu)的監(jiān)管力度，出臺對應限制租金貸使用的政策，縮短貸款期限，從一年期到一季度，以此降低風險。二是相關(guān)監(jiān)督機構(gòu)加強對企業(yè)資金動向的管控，設立?？顚Ｓ觅~戶防止“爆雷跑路”，禁止在欺騙誘導租客情況下簽訂租金貸形成資金池變相融資，還要防范將債務包裝成理財產(chǎn)品銷售的行為。

（三）強化內(nèi)部管理

內(nèi)部管控需要健全各大部門的規(guī)章制度，并且對此加強監(jiān)管。優(yōu)化高層管理結(jié)構(gòu)，引進專業(yè)管理人才。除了高層部門，基層的區(qū)域職責也需要明確劃分，做到統(tǒng)一標準的規(guī)范化避免基層管理在實際運營維護上“貪贓枉法”，增加企業(yè)運營的成本，損害品牌的形象。

（四）國有土地租賃下的輕資產(chǎn)運營模式

政府可以在國有土地租賃權(quán)試點條件下，與企業(yè)進行合作聯(lián)合進行招租，政府作為土地的所有者，對競標企業(yè)進行檢查和評估來篩選合格企業(yè)，再與其簽訂協(xié)議授予企業(yè)一定期限的土地使用權(quán)。企業(yè)在政府的監(jiān)管下使用土地，進行建設裝修和招租運營。在政府的管控下，企業(yè)大大減少了運營前期土地費用的支出和壓力，租戶的權(quán)益也可以得到強有力的保障。

五、結(jié)論

我國長租公寓市場對租賃住房的需求一直處于旺盛狀態(tài)，加上資本的投資促進了長租公寓行業(yè)的一日千里。在這種情況下，長租公寓市場時常被曝出“爆雷”的消息，作為行業(yè)龍頭的蛋殼公寓“爆雷”對于社會的影響更是惡劣。本文對蛋殼公寓盈利模式進行簡要的分析，發(fā)現(xiàn)我國長租公寓企業(yè)主要存在運營、盈利模式不當和外部管控不力的問題。過度利用租金貸的盈利模式，在高收低租下的運營下其營業(yè)收入難以覆蓋成本;外部缺乏相關(guān)法律部門監(jiān)管措施，對長租公寓資金池和誘導租戶簽訂租金貸行為監(jiān)管不力。對此本文建議政府出臺相關(guān)法規(guī)，企業(yè)轉(zhuǎn)變其運營模式來提高抗風險能力。大量租賃需求的存在證明我國租賃市場仍是一片藍海，在優(yōu)秀的內(nèi)外管控下相信長租公寓行業(yè)可以發(fā)展得更好。

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