保障性住房大型居住社區(qū)開發(fā)建設(shè)管理初論

王連宏（上海市住宅建設(shè)發(fā)展中心，上海 200003）

0 引言

經(jīng)過(guò)多年的探索發(fā)展，上海已基本構(gòu)建了分層次、多渠道、成系統(tǒng)的住房保障體系，通過(guò)廉租住房、共有產(chǎn)權(quán)保障住房、公共租賃住房、征收安置住房“四位一體”的住房保障舉措，各類需要政府保障的住房困難家庭都能通過(guò)對(duì)應(yīng)的渠道和方式，逐步解決居住困難問(wèn)題。以共有產(chǎn)權(quán)保障住房、征收安置住房為主的保障性住房大型居住社區(qū)的開發(fā)建設(shè)是國(guó)家為解決城市中低收入居民和住房困難戶住房問(wèn)題的民生工程，具有規(guī)模大、開發(fā)周期長(zhǎng)、配套復(fù)雜、協(xié)調(diào)環(huán)節(jié)多、投資量大、政府主導(dǎo)性強(qiáng)的特點(diǎn)，是一個(gè)涉及面廣泛的系統(tǒng)工程。

保障性住房大型居住社區(qū)開發(fā)建設(shè)的參與部門和單位眾多，如何組織協(xié)調(diào)各參與部門和單位按開發(fā)建設(shè)的總目標(biāo)、總計(jì)劃、總要求有序完成各自承擔(dān)的開發(fā)建設(shè)任務(wù)，并進(jìn)行開發(fā)建設(shè)全過(guò)程、全方位的控制管理是大型居住社區(qū)開發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵和基礎(chǔ)，因此，保障性住房大型居住社區(qū)開發(fā)建設(shè)要針對(duì)這些特點(diǎn)，構(gòu)建一套行之有效的管理模式，進(jìn)行系統(tǒng)管理。

1 確立開發(fā)建設(shè)的目標(biāo)

根據(jù)保障性住房大型居住社區(qū)的特性，確立開發(fā)建設(shè)目標(biāo)。保障性住房大型居住社區(qū)是城市功能的延伸，是生產(chǎn)勞動(dòng)的繼續(xù)，是居民交往活動(dòng)的舞臺(tái)，是家庭生活的依托，是自然和諧共存的樂園。為此，要樹立把保障性住房大型居住社區(qū)打造成具有舒適的住宅、潔凈的環(huán)境、育人的基地、健康的保證、便捷的交通、繁榮的商業(yè)、豐富的文化、和諧的社區(qū)和優(yōu)美的景觀的社區(qū)的開發(fā)建設(shè)目標(biāo)。

2 明確開發(fā)建設(shè)的基本原則

統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、協(xié)調(diào)建設(shè)，是開發(fā)建設(shè)保障性住房大型居住社區(qū)的基本原則。統(tǒng)一規(guī)劃，是指把保障性住房大型居住社區(qū)內(nèi)的與人們生活居住有關(guān)的住宅、公建、公用設(shè)施等建設(shè)項(xiàng)目一次性統(tǒng)一規(guī)劃好，要做到無(wú)一缺漏、妥善安排。合理布局，是指在保障性住房大型居住社區(qū)范圍內(nèi)合理分配和確定建設(shè)項(xiàng)目的地點(diǎn)、規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)，既要滿足需求又要不浪費(fèi)資源。綜合開發(fā)，是指在保障性住房大型居住社區(qū)范圍內(nèi)實(shí)施先地下后地上的土地開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的配套計(jì)劃和劃地分建相結(jié)合的方法，確保實(shí)現(xiàn)住宅和公建配套同步實(shí)施、同步投入使用的目標(biāo)。協(xié)調(diào)建設(shè)，是指在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，依托有效的管理機(jī)構(gòu)、科學(xué)的管理體系和頻繁的協(xié)調(diào)活動(dòng)，有條不紊地開展各類建設(shè)項(xiàng)目。

3 建立開發(fā)建設(shè)的管理組織體系

為了確保保障性住房大型居住社區(qū)開發(fā)建設(shè)工作的順利進(jìn)行，必須建立一個(gè)合理有效的管理組織體系，如圖 1所示。

圖1 管理組織體系圖

4 開發(fā)建設(shè)各階段的具體管理任務(wù)

4.1 決策定位

保障性住房大型居住社區(qū)各基地開發(fā)建設(shè)的決策定位工作，是由市政府有關(guān)部門根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和城市建設(shè)總規(guī)劃的要求，結(jié)合本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)調(diào)控的需求，通過(guò)相應(yīng)的程序做出的開發(fā)建設(shè)決定的。各基地內(nèi)的住宅、公建、市政基礎(chǔ)設(shè)施等具體建設(shè)項(xiàng)目，則由市、區(qū)兩級(jí)大型居住社區(qū)建設(shè)推進(jìn)辦公室及各開發(fā)建設(shè)單位根據(jù)實(shí)際需求情況共同研究確定。具體工作內(nèi)容包括建設(shè)項(xiàng)目的提出及構(gòu)思策劃、項(xiàng)目建議書的編制、項(xiàng)目可行性的研究、項(xiàng)目的決策、開發(fā)建設(shè)資金的籌措及使用和投資成本的核實(shí)論證等。

4.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)

保障性住房大型居住社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，要以科學(xué)發(fā)展為指導(dǎo)，以城市總體規(guī)劃、區(qū)域性規(guī)劃、土地利用規(guī)劃為依據(jù)，并根據(jù)保障性住房的實(shí)際需求情況，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和地方政府的有關(guān)政策、法規(guī)和行政規(guī)范及規(guī)定。要節(jié)約、集約用地，做到統(tǒng)一規(guī)劃、綜合配套、合理布局。要遵循價(jià)值規(guī)律和供求法則，從實(shí)際出發(fā)、量力而行、以人為本、與時(shí)俱進(jìn)。具體涉及土地利用的控制、功能布局的安排，以及控制性詳細(xì)規(guī)劃、修建詳細(xì)規(guī)劃及各類專項(xiàng)規(guī)劃的編制，最終達(dá)到完善城鄉(xiāng)規(guī)劃體系、優(yōu)化城市空間布局、滿足大城市人口發(fā)展需求，構(gòu)建社會(huì)和諧、交通便捷、生態(tài)宜居、活力繁榮的保障性住房大型居住社區(qū)的目標(biāo)。

保障性住房大型居住社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的任務(wù)主要包括：選擇確定擬開發(fā)建設(shè)的保障性住房大型居住社區(qū)的用地位置、范圍和用地面積；確定建設(shè)規(guī)模和人口規(guī)模，擬定住宅類型、層數(shù)、數(shù)量和布置方式，擬定公共服務(wù)設(shè)施的內(nèi)容、規(guī)模數(shù)量、布局和布置方式，擬定道路的路格、寬度走向以及斷面形式和各類管線綜合布置，擬定有關(guān)工程設(shè)計(jì)方案，擬定各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和造價(jià)估算。

4.3 土地開發(fā)

保障性住房大型居住社區(qū)各基地的土地絕大部分是通過(guò)征地取得的農(nóng)業(yè)用地（非建設(shè)用地），不具備建造房地產(chǎn)建筑的基本條件。因此，要對(duì)土地資源進(jìn)行整治并投資建設(shè)，使其從不具備開發(fā)建設(shè)條件的城鎮(zhèn)土地向具備開發(fā)建設(shè)基礎(chǔ)條件的建設(shè)用地轉(zhuǎn)化，即把生地變成熟地。其基本工作內(nèi)容分為在保障性住房大型居住社區(qū)范圍內(nèi)實(shí)施征地房屋動(dòng)遷和市政、公用基礎(chǔ)設(shè)施配套工程（即“七通一平”）建設(shè)兩個(gè)部分。具體如下：在保障性住房大型居住社區(qū)各基地建設(shè)用地范圍內(nèi)，實(shí)施征地及房屋動(dòng)遷工作并清除地上和地下障礙物及舊房拆除等工作；按規(guī)劃實(shí)施上水、供電、燃?xì)?、通信、道路橋梁、雨污水和廣播電視等七大類管道線路，以及相關(guān)設(shè)施建（構(gòu)）筑物等市政、公用基礎(chǔ)設(shè)施配套工程和場(chǎng)地平整（即“七通一平”）等。

4.4 計(jì)劃管理

保障性住房大型居住社區(qū)開發(fā)建設(shè)的計(jì)劃管理，是指對(duì)基地內(nèi)各類房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、工程進(jìn)度、房源供售及配置進(jìn)行控制管理，具體可分為保障性住房大型居住社區(qū)開發(fā)建設(shè)發(fā)展的中長(zhǎng)期計(jì)劃、建設(shè)總計(jì)劃、建設(shè)年度計(jì)劃（項(xiàng)目建設(shè)投資計(jì)劃、工程項(xiàng)目施工計(jì)劃、配套公建建設(shè)計(jì)劃、市政及公用配套項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃）、年度保障性住房調(diào)配、出售計(jì)劃（動(dòng)遷安置房的搭橋供應(yīng)計(jì)劃、共有產(chǎn)權(quán)房房源供應(yīng)計(jì)劃、公共租賃房、廉租住房調(diào)劑使用計(jì)劃）等。

4.5 工程項(xiàng)目管理

保障性住房大型居住社區(qū)開發(fā)建設(shè)的工程項(xiàng)目涵蓋了居民社會(huì)生活必需的全部?jī)?nèi)容。除了要建設(shè)大量的住宅項(xiàng)目外，還要建設(shè)各類解決居民醫(yī)、食、行、醫(yī)、娛、養(yǎng)老等各個(gè)領(lǐng)域的公益性公共建筑及經(jīng)營(yíng)性公共建筑項(xiàng)目，以及道路、橋梁、河道、綠化、上水、下水、燃?xì)?、電力、通信和網(wǎng)絡(luò)等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

各類建設(shè)工程項(xiàng)目盡管種類繁多，但開發(fā)建設(shè)的工作程序及內(nèi)容基本一致，包括開工前建設(shè)工程項(xiàng)目的工程勘察和設(shè)計(jì)，工程建設(shè)前期的準(zhǔn)備及各類前期手續(xù)的辦理，建設(shè)工程項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)工作及工程合同管理，“三通一平”管理，建設(shè)工程施工管理（建設(shè)質(zhì)量管理、建設(shè)進(jìn)度管理、建設(shè)成本管理等），以及工程功能配套、工程竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)移交、接受和登記、建設(shè)檔案歸檔和項(xiàng)目審計(jì)結(jié)案等，每個(gè)環(huán)節(jié)都包含很多工作內(nèi)容。

4.6 物業(yè)管理

物業(yè)管理是保障性住房大型居住社區(qū)開發(fā)建設(shè)中一個(gè)不可或缺的管理環(huán)節(jié)，是后期社區(qū)管理的重要組成部分。物業(yè)管理主要包括房產(chǎn)管理、房產(chǎn)維修管理、房屋設(shè)備管理、房屋租售管理、安全管理和環(huán)境管理等。

4.7 建成拔點(diǎn)前的管理

（1）完成保障性住房大型居住社區(qū)總體規(guī)劃范圍內(nèi)全部建設(shè)內(nèi)容并按規(guī)定已全部落實(shí)產(chǎn)權(quán)登記和接管使用單位。

（2）保障性住房大型居住社區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目全部經(jīng)審計(jì)無(wú)遺留問(wèn)題和債權(quán)債務(wù)問(wèn)題。

（3）保障性住房大型居住社區(qū)行政管理機(jī)構(gòu)和各類服務(wù)機(jī)構(gòu)已設(shè)立并已正常運(yùn)行。

（4）保障性住房大型居住社區(qū)范圍內(nèi)的各類生活配套設(shè)施均已投入正常運(yùn)營(yíng)。

（5）保障性住房大型居住社區(qū)建成拔點(diǎn)后各建設(shè)單位仍應(yīng)按規(guī)定負(fù)有建筑質(zhì)量保修責(zé)任。

5 結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)引向深入，經(jīng)濟(jì)建設(shè)日益發(fā)展，綜合國(guó)力不斷增強(qiáng)，人民群眾對(duì)改善居住條件的要求越來(lái)越強(qiáng)烈。大力開發(fā)建設(shè)保障性住房大型居住社區(qū)，并把保障性住房大型居住社區(qū)建設(shè)成為居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全、交通便捷、有利生產(chǎn)、方便生活的和諧社區(qū)，是當(dāng)前我國(guó)切實(shí)保障民生的一項(xiàng)十分重要的工作。