保障性租賃房政策對(duì)青年新市民群體的影響

張輝

【關(guān)鍵詞】保障性租賃房 新市民 青年群體 【中圖分類號(hào)】F299.23 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

伴隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，截至2020年，我國(guó)共有3.76億流動(dòng)人口，其中北、上、廣、深、杭等大城市成為大學(xué)生等青年群體和進(jìn)城務(wù)工人員大量流入就業(yè)的地區(qū)。然而，大學(xué)生等青年群體和進(jìn)城務(wù)工人員相對(duì)有限的購買力和大城市高企的房?jī)r(jià)加劇了住房矛盾。2021年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），這是我國(guó)面向青年新市民過渡期住房需求的制度創(chuàng)新，為進(jìn)一步促進(jìn)新市民在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中發(fā)揮更重要的作用，推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化，優(yōu)化人力資本的空間配置，激活我國(guó)工業(yè)現(xiàn)代化及創(chuàng)新發(fā)展的中堅(jiān)力量奠定了基礎(chǔ)性的制度保障。

青年新市民的住房問題

大城市房?jī)r(jià)高企，青年新市民短期內(nèi)缺乏購房能力。近年來，大城市的房?jī)r(jià)上漲過快，房?jī)r(jià)上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了人們收入上漲的幅度。我們用房?jī)r(jià)收入比（家庭住房總價(jià)與居民家庭可支配收入的比值）來衡量住房壓力的大小。一般而言，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為穩(wěn)定的發(fā)達(dá)國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比的合理水平在3—6倍之間。發(fā)展中國(guó)家由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，住房市場(chǎng)供需兩旺，房?jī)r(jià)收入比相對(duì)較高，6—9倍之間均可視為合理水平。2020年，我國(guó)部分城市的房?jī)r(jià)收入比超過了20，遠(yuǎn)超合理水平的2—3倍，尤其是北上廣深等特大城市房?jī)r(jià)收入比已遠(yuǎn)超合理水平。為了保障中低收入群體的住房需求，絕大多數(shù)城市為城鎮(zhèn)低收入家庭提供了公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等保障性住房，但這些政策基本面向的是本市城鎮(zhèn)戶籍的低收入人群，對(duì)剛流入城市的青年新市民群體的覆蓋度和針對(duì)性相對(duì)不足。青年新市民由于新進(jìn)入勞動(dòng)力市場(chǎng)，自身財(cái)富積累有限，購房難度較大，且由于戶籍和收入等原因限制沒有資格申請(qǐng)城市提供的其他保障性住房。大城市中住房的困難人群主要集中在新市民和青年人群體。迫于市場(chǎng)和保障政策雙方覆蓋缺失的事實(shí)，大量青年新市民只能通過租房滿足其住房需求。根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，中國(guó)房屋市場(chǎng)租賃人口規(guī)模達(dá)2.2億，其中83.6%的租房者為90后?？梢?，購買力不足以支撐購房的青年群體，只能通過房屋租賃市場(chǎng)滿足其住房需求。

住房租賃市場(chǎng)發(fā)展不完善，青年新市民居住品質(zhì)得不到保障。長(zhǎng)期以來，我國(guó)住房發(fā)展重購輕租，租房市場(chǎng)發(fā)展不完善，對(duì)承租人的利益保障不足。一方面，承租人的租賃權(quán)益沒有有效保障，表現(xiàn)為出租者隨意上漲租金，中介克扣欺騙費(fèi)用、臨時(shí)解除租賃關(guān)系等，青年群體長(zhǎng)期面臨不穩(wěn)定的租房環(huán)境；另一方面，由于出租房屋的位置偏遠(yuǎn)、室內(nèi)外環(huán)境及配套不完善，且承租后的維修護(hù)理等服務(wù)沒有保障，部分出租房甚至存在違規(guī)室內(nèi)建筑、地下建筑改造等問題，承租人的居住舒適度較低。根據(jù)《北京青年人才住房現(xiàn)狀調(diào)查》的數(shù)據(jù)，近60%的青年人認(rèn)為租房對(duì)其心理產(chǎn)生過負(fù)面影響，其中居住在非正規(guī)房源中的青年對(duì)于租房的不滿意程度最大。住房租賃市場(chǎng)中存在的一系列侵權(quán)問題已經(jīng)影響了青年新市民的居住品質(zhì)。青年群體作為住房租賃市場(chǎng)的主力軍，亟需更多的租賃保障房以滿足其過渡階段的住房需求。

“有恒產(chǎn)者有恒心”，住房壓力削弱了青年人才在大城市的集聚效應(yīng)。“有恒產(chǎn)者有恒心”，青年群體對(duì)于自有住房具有強(qiáng)烈偏好。自有住房能夠保障居住穩(wěn)定性和舒適性，同時(shí)，住房也有資產(chǎn)增值及產(chǎn)權(quán)繼承功能。住房逐漸演化成代表社會(huì)認(rèn)同、身份地位、成功標(biāo)識(shí)的符號(hào)，多重屬性致使青年傾向購買住房。然而，隨著人才在大城市的集聚，大城市的房?jī)r(jià)不斷上漲，在大城市擁有自有住房對(duì)于青年群體愈加困難，這也反過來影響了人力資源在城市之間的配置。一方面，大城市的就業(yè)機(jī)會(huì)多，薪資水平高，對(duì)高素質(zhì)的青年群體有較強(qiáng)的吸引力。高素質(zhì)人力資本在空間上的集聚和規(guī)模擴(kuò)張，是造成大城市房?jī)r(jià)上漲的核心因素之一。另一方面，由于青年群體的財(cái)富積累不足，且大城市的購房壓力過大，房?jī)r(jià)已經(jīng)成為青年群體選擇在某個(gè)城市落戶就業(yè)的重要影響因素之一。高企的房?jī)r(jià)對(duì)青年人才在大城市的長(zhǎng)期發(fā)展造成一定的負(fù)面影響，青年群體在大城市的住房成本和薪資、發(fā)展之間作出權(quán)衡，房?jī)r(jià)反過來也影響了人力資本在城市空間上進(jìn)行再次配置。人力資本流動(dòng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展相互影響，而人力資本是一個(gè)城市長(zhǎng)期發(fā)展和創(chuàng)新升級(jí)的重要原動(dòng)力。近年來，我國(guó)的“人口紅利”逐漸消失，面臨著從“人口紅利”向“人才紅利”轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵過渡期，青年作為最重要的人力資本，將成為轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)力。各城市為了儲(chǔ)備發(fā)展?jié)摿Γ珖?guó)從一線、準(zhǔn)一線到二三線城市掀起了“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”，青年群體成為各個(gè)城市爭(zhēng)相搶奪的重要資源。而住房條件和較低的房?jī)r(jià)收入比優(yōu)勢(shì)成為城市吸引人才的主要因素之一。大城市高昂的生活和居住成本制約著青年人才的就業(yè)意愿。

保障性租賃房政策是針對(duì)青年新市民的住房保障制度創(chuàng)新

1998年之前，我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度處于福利分配階段，新進(jìn)城人員通過單位解決居住需求，住房問題并不突出。1998年之后，開始住房資源市場(chǎng)化配置，隨著快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中大量新人員涌入城市，房?jī)r(jià)高企，低收入的新市民的住房問題日益凸顯。從2005年開始，各級(jí)政府陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)政策以保障城市中低收入群體的住房需求。起初，政策的關(guān)注點(diǎn)主要集中于農(nóng)民工住房困難問題。隨著城市房?jī)r(jià)的不斷上漲，除了農(nóng)民工，其他新進(jìn)入城市群體，如剛工作的大學(xué)生群體、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)群體等，面臨的住房壓力也愈加突出。2010年，住建部等七部門發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保[2010]87號(hào)），文件指出中等偏下收入住房困難家庭無力通過市場(chǎng)租賃或購買住房的問題比較突出，為城市中等偏下收入住房困難家庭提供公共租賃住房供應(yīng)，有條件的地區(qū)，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。并鼓勵(lì)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)等地區(qū)建設(shè)公共租賃住房，以保障園區(qū)及周邊地區(qū)外來就業(yè)人員的居住需求。此外，文件鼓勵(lì)各地方政府因地制宜，從發(fā)放補(bǔ)貼、實(shí)行“安家貸”、降低公租房申請(qǐng)門檻、實(shí)施人才住房政策等方面，積極探索解決新市民住房問題。2015年，中共中央政治局會(huì)議特別提出以“新市民”為出發(fā)點(diǎn)推進(jìn)住房制度改革，“新市民”這一概念是指從其它地方流動(dòng)而來，并穩(wěn)定居住在城市之中的人口，這其中就包括外來就業(yè)人員、新就業(yè)大學(xué)生等群體。同年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中再度強(qiáng)調(diào)以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，建立購租并舉的住房制度，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中將“解決好大城市住房突出問題”和“解決好青年人的住房問題”作為重要議題進(jìn)行討論。2021年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，多措并舉促進(jìn)保障性租賃住房發(fā)展，是保障性租賃住房的基礎(chǔ)制度和支持政策。