基于青年租客行為特征長(zhǎng)租公寓空間優(yōu)化研究
——以弘陽(yáng)上湖某戶長(zhǎng)租公寓為例

梁 霄，蘇繼會(huì)

合肥工業(yè)大學(xué) 建筑與藝術(shù)學(xué)院,合肥 230009

《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2020》指出,2020年中國(guó)有2.47億流動(dòng)人口基數(shù),房屋租賃人口也迫近2億，且這一數(shù)據(jù)仍將長(zhǎng)期保持穩(wěn)定,將會(huì)持續(xù)推動(dòng)房屋租賃市場(chǎng)增長(zhǎng).政府部門推測(cè),到2022年全國(guó)住房租賃規(guī)模將達(dá)到80億平方米.大城市流動(dòng)人口集中,限購(gòu)政策嚴(yán)格,房?jī)r(jià)門檻高,租房成為住房過(guò)渡的必然需求.流動(dòng)人口中,青年群體占據(jù)多數(shù),他們租賃房屋絕大多數(shù)出于工作學(xué)習(xí)的考慮,短則半年，多則一年以上.時(shí)間跨度上長(zhǎng)租公寓相比一般賓館公寓更適合青年群體.長(zhǎng)租公寓的模式相較于傳統(tǒng)的租賃模式起步較晚,其較為完善的管理模式在一定程度上能夠提升青年群體的居住體驗(yàn).現(xiàn)階段的長(zhǎng)租公寓仍普遍存在問(wèn)題,對(duì)傳統(tǒng)居住空間負(fù)優(yōu)化設(shè)計(jì).以青年居住需求及行為特征為導(dǎo)向進(jìn)行深入優(yōu)化設(shè)計(jì)是值得建筑師研究和探討的課題,在有限的居住條件下力爭(zhēng)達(dá)到滿足青年多樣化使用需求和房東出租營(yíng)收的平衡.

1 長(zhǎng)租公寓

1.1 長(zhǎng)租公寓概念

長(zhǎng)租公寓的概念由西方的服務(wù)型公寓轉(zhuǎn)變而來(lái).受到房屋租賃市場(chǎng)的影響,逐漸分化出服務(wù)于青年租賃群體的新建筑類別，多由集中布局管理的集中式和分散改造不同民房的輕資產(chǎn)分散式兩類構(gòu)成,租期一般不少于6個(gè)月[1].

1.2 長(zhǎng)租公寓發(fā)展

房屋租賃體系自現(xiàn)代工業(yè)革命伊始誕生于歐洲大陸,歷經(jīng)“廉價(jià)快速建造,追求居住質(zhì)量,翻新改造現(xiàn)有住宅”3個(gè)發(fā)展階段,完成了數(shù)量到質(zhì)量再到織補(bǔ)的轉(zhuǎn)變.長(zhǎng)租公寓在租賃房屋發(fā)展的過(guò)程中逐步成熟形成獨(dú)立的類別.目前，世界最大的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在美國(guó)和日本,長(zhǎng)租公寓的比重甚至占據(jù)國(guó)民住房總量的四成.市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)成熟,為國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓發(fā)展提供了諸多有益借鑒:① 健全政府政策法規(guī)；② 精確定位目標(biāo)客群；③ 產(chǎn)品多樣化多元化發(fā)展；④ 開發(fā)商自營(yíng)與專業(yè)公寓包租結(jié)合.國(guó)內(nèi)發(fā)展起步較晚卻勢(shì)頭迅猛,自2010年前后開始經(jīng)歷了“萌芽—起步—開拓—穩(wěn)定”4個(gè)階段,發(fā)展特征由野蠻白熱化發(fā)展至規(guī)范和精細(xì)化，尤其是近年來(lái)政府出臺(tái)的“租購(gòu)并舉”政策,極大地鼓舞了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng),揭示其巨大的市場(chǎng)潛力.

1.3 長(zhǎng)租公寓分類

目前國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)租公寓模式有兩種：一種是以統(tǒng)一集中建設(shè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理的“集中式”；一種是租用普通民宅整合零散資源重新裝修管理的“分散式”[1].分散式相比于集中式,其針對(duì)使用群體的優(yōu)化設(shè)計(jì)受限明顯,改造策略的研究意義更大，因此本文著重于分散式長(zhǎng)租公寓的優(yōu)化研究.

2 青年的行為需求

受到城市化的影響,衍生出新的群體——“空巢青年”.“空巢青年”的年齡段一般在22歲～30歲,他們?yōu)閷?shí)現(xiàn)理想遠(yuǎn)離家鄉(xiāng)到發(fā)達(dá)城市謀取工作崗位.除卻就業(yè)、置房、婚嫁等現(xiàn)實(shí)的物質(zhì)壓力外,還面臨感情寄托的缺位,面臨脫離父母和校園接觸社會(huì)生活的成長(zhǎng)過(guò)渡期[2].結(jié)合馬斯洛的"需求層次理論",將青年的居住需求及空間設(shè)計(jì)要求分為以下幾類，見表1.

表1 依馬斯洛需求層析理論分析青年居住需求設(shè)計(jì)要素Table 1 Analysis of the elements of young residential demand design by Maslo's demand analysis

生理需求:人類從建筑獲取的不再是遮風(fēng)避雨的簡(jiǎn)單定義,在通風(fēng)、采光、隔音、保溫等方面,人們提出了越來(lái)越多的要求.

安全需求:安全需求主要體現(xiàn)在青年的個(gè)人隱私、健康和財(cái)產(chǎn)等方面，如長(zhǎng)租公寓中為了解決健康和財(cái)產(chǎn)安全,采用電子門禁系統(tǒng)和必要的攝像設(shè)備.

愛與歸屬感:青年遠(yuǎn)離熟悉居住環(huán)境和社會(huì)交往環(huán)境,一定程度上是社交匱乏的,有相當(dāng)大的社交需求,在長(zhǎng)租公寓中就要求通過(guò)公共空間、休閑空間及個(gè)人私密性來(lái)保證個(gè)人包含愛情、友情及性親密在內(nèi)不同層次和多樣性的情感需求.

尊重:尋求層次中的尊重包含個(gè)人尊重、對(duì)他人尊重及受到他人的尊重,公寓內(nèi)的空間應(yīng)當(dāng)滿足個(gè)性與共性的協(xié)調(diào),保證個(gè)人空間及公共空間的空間品質(zhì).

自我實(shí)現(xiàn)的需求:在滿足居住交往的同時(shí),為青年提供不斷提升自身水平的機(jī)會(huì),為其提供可供學(xué)習(xí)交流和提升的空間.

青年在滿足基本的普遍適用的需求層次理論下,還具有其獨(dú)特的特征:一是注重社交,年輕人更希望生活在年輕人多的活力社區(qū),熱衷于信息交換和社交效率;二是青年生活節(jié)奏快,高效快捷也是城市青年生活的重要特征；三是喜歡宅居,越來(lái)越多的青年人養(yǎng)成了足不出戶的生活習(xí)慣,網(wǎng)絡(luò)結(jié)算,網(wǎng)絡(luò)溝通,網(wǎng)上外賣.大多周末時(shí)間選擇在家中看書、游戲或是從事自己多樣化的興趣愛好[3]，如圖1所示.

圖1 青年對(duì)可能發(fā)生的家庭活動(dòng)的選擇Fig.1 Young people's choice of possible family activities

3 租客行為特征分析

3.1 基于UWB厘米級(jí)室內(nèi)定位技術(shù)的的居住行為實(shí)驗(yàn)

UWB(Ultra-wide band,縮寫UWB)厘米級(jí)定位技術(shù)是一種無(wú)線射頻信號(hào)融合異構(gòu)傳感器的混合定位系統(tǒng),用以提供精準(zhǔn)的定位服務(wù)[4].UWB原本用于地理信息學(xué)領(lǐng)域,本文將其運(yùn)用到建筑學(xué)科,以觀察人群的室內(nèi)空間行為特征,進(jìn)行公寓空間環(huán)境及租客居住行為之間的關(guān)聯(lián)性研究[5].

本文選取蘇州尹山湖弘陽(yáng)上湖某戶分散式長(zhǎng)租公寓進(jìn)行基于租客行為特征的空間優(yōu)化設(shè)計(jì)研究.運(yùn)用UWB厘米級(jí)室內(nèi)定位技術(shù)對(duì)長(zhǎng)租公寓內(nèi)租客的客觀行為進(jìn)行定量化的計(jì)測(cè)并結(jié)合行為觀察的方法,記錄調(diào)研對(duì)象的行為軌跡,形成圖示化語(yǔ)言,進(jìn)行行為密度解析和停留趨勢(shì)解析.根據(jù)租客的行為偏好得出客觀的居住使用情況,反映空間與行為存在的關(guān)系,從而為長(zhǎng)租公寓內(nèi)部空間設(shè)計(jì)提供切入點(diǎn).

(1) 實(shí)驗(yàn)時(shí)間:本次實(shí)驗(yàn)時(shí)間為2020年6月22日至6月28日.

(2) 戶型概況:由三室兩廳改為四室一廳,套內(nèi)面積97 m2.房間分布:包括房間A,房間B,房間C,房間D,公共陽(yáng)臺(tái),公共餐廳,公共廚房,洗漱間,公共衛(wèi)生間,房間A獨(dú)立陽(yáng)臺(tái),房間B獨(dú)立陽(yáng)臺(tái),房間C獨(dú)立衛(wèi)生間,見表2.

表2 弘陽(yáng)上湖某戶戶型情況Table 2 A household type in Hongyang Shanghu

(3) 租客概況:租客共四戶,依據(jù)房間A-D,將其租客分別編號(hào)為a-d,因a1有母親陪住,所以其母親標(biāo)注為a2,形成一組相對(duì)年輕群體的對(duì)比數(shù)據(jù),計(jì)入實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù).通過(guò)訪談,租客基本信息見表3.

表3 租客基本信息統(tǒng)計(jì)Table 3 Statistics of tenants' basic information

3.2 數(shù)據(jù)收集時(shí)間

實(shí)驗(yàn)對(duì)象為青年,參加工作,工作日情況和周末情況差別明顯,所以為了獲取真實(shí)反映青年在長(zhǎng)租公寓中的行為特征,實(shí)驗(yàn)時(shí)間持續(xù)一周,2020年6月22日至6月28日,覆蓋周一至周日.

3.3 租客行為軌跡統(tǒng)計(jì)

因?yàn)樽饪驮诟髯苑块g內(nèi)的私密活動(dòng)不便于觀察,而公共區(qū)域忌諱較少,便于觀察獲取數(shù)據(jù),因此實(shí)驗(yàn)獲取方式采用公共區(qū)域采用UWB厘米級(jí)室內(nèi)定位技術(shù)與私密區(qū)域訪談?dòng)涗浵嘟Y(jié)合的方式靈活展開.每日的數(shù)據(jù)時(shí)長(zhǎng)為24 h,時(shí)間間隔為1 h一個(gè)時(shí)間段,時(shí)間段分別標(biāo)注為T1,T2,T3……T24.搜集數(shù)據(jù)整理見表4,通過(guò)繪制圖示化數(shù)據(jù)軌跡線,記錄租客客觀行為軌跡,反映租客行為頻率及空間使用頻率.

表4 租客行為軌跡數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)Table 4 Statistics of tenant's behavioral trajectory

續(xù)表4

3.4 行為軌跡分析小結(jié)

(1) 樣本中除四組為青年外,還有一組為老年,作為對(duì)比樣本.由對(duì)比得出如下結(jié)論:為青年公寓的主要租住群體,青年的戶內(nèi)活動(dòng)受工作日與否的影響大,工作日期間,大家戶內(nèi)的活動(dòng)頻次很低,集中分布在上班前及下班后,而周日則主要集中在中午至夜晚的時(shí)間段.

(2) 在弘陽(yáng)上湖長(zhǎng)租公寓改造設(shè)計(jì)初期,并未從青年的使用需求出發(fā),更多的是依靠設(shè)計(jì)師的主觀判斷和以往的住宅設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)出發(fā),公共區(qū)域功能空間不合理,洗衣機(jī)和晾曬區(qū)距離就餐餐廳距離過(guò)近,缺少滿足年輕人休閑活動(dòng)、健身運(yùn)動(dòng)、交談訪友的設(shè)施和場(chǎng)所[6]，通過(guò)觀察,租客在戶內(nèi)的運(yùn)動(dòng)量得不到滿足.

(3) 收納空間設(shè)計(jì)不合理,在各房間內(nèi)設(shè)計(jì)了簡(jiǎn)易衣柜,但是鞋柜收納放置在公共區(qū)域餐桌邊,公共衛(wèi)生間設(shè)施簡(jiǎn)陋.

(4) 屋內(nèi)娛樂(lè)設(shè)施少,難以滿足青年健身娛樂(lè)需求,通過(guò)行為觀察發(fā)現(xiàn),被觀察者在戶內(nèi)的活動(dòng)多限于衣食住,戶內(nèi)逼仄的空間布局難以滿足運(yùn)動(dòng)、休閑、娛樂(lè)和會(huì)友的需求.結(jié)合訪談可知,當(dāng)大家有類似的需求時(shí)往往選擇到戶外,在小區(qū)內(nèi)部,周邊的商場(chǎng)逛街和約見朋友,在公園里或是健身房運(yùn)動(dòng)健身.

(5) 通過(guò)觀察,工作日中,大家集中使用公共資源,包括廚房,公共衛(wèi)生間等的時(shí)間較為集中.集中在早七點(diǎn)至九點(diǎn)之間,可能會(huì)產(chǎn)生等候時(shí)間,因此提供給多人共同使用的長(zhǎng)租公寓中,設(shè)計(jì)師應(yīng)當(dāng)提供一些必要的建議,通過(guò)設(shè)計(jì)的手段解決等候問(wèn)題.

3.5 行為熱力圖與行為特征分析

將周一至周末a1,a2,b,c,d的行為軌跡匯總,形成一張反映行為到達(dá)和停留的熱力圖如圖2所示,通過(guò)這張圖片可以歸納和總結(jié)出青年行為的特征在戶內(nèi)各個(gè)空間的使用頻率,從而對(duì)空間的面積分配和設(shè)施配比進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)指導(dǎo).

圖2 居住者行為熱力圖Fig.2 Thermal diagram of occupant's behaviors

(1) 通過(guò)熱力圖發(fā)現(xiàn),在戶內(nèi)公共活動(dòng)區(qū)域中,廚房和餐廳具有最大的使用頻率.這是由于人們?cè)陂L(zhǎng)租公寓中解決吃飯問(wèn)題屬于最基礎(chǔ)的行為需求,在設(shè)計(jì)改造之初,長(zhǎng)租公寓充分考慮到這一基本需求.

(2) 房間內(nèi)獨(dú)立陽(yáng)臺(tái)的使用頻率較低,首要原因是陽(yáng)臺(tái)缺少洗衣機(jī)和晾曬衣架.這一功能被集中在公共陽(yáng)臺(tái)公用洗衣機(jī),考慮到衛(wèi)生和隱私問(wèn)題,應(yīng)當(dāng)考慮為各自房間配備獨(dú)立的洗衣機(jī).

(3) 高度疊合的熱力點(diǎn)出現(xiàn)在床、廚房和衛(wèi)生間，即使?jié)M足了大家最基礎(chǔ)的生存需求,但在家中約束較多,實(shí)際上形成“三點(diǎn)一線”的生活方式,娛樂(lè)、學(xué)習(xí)和共享交流空間被壓縮.考慮到陽(yáng)臺(tái)空間空閑,可以結(jié)合各自租戶的喜好,布置陽(yáng)臺(tái)空間,從而做到極小建筑多功能復(fù)合的形式來(lái)滿足使用者多樣化的行為需求.

4 基于青年行為特征的分散式長(zhǎng)租公寓空間優(yōu)化設(shè)計(jì)小結(jié)

人們對(duì)居住空間的功能提出了更高的要求,需要在建筑居住空間中同時(shí)滿足居住者休息、會(huì)客、睡眠、餐廚及學(xué)習(xí)成長(zhǎng)的需求[6].對(duì)于長(zhǎng)租公寓而言,狹小空間中實(shí)現(xiàn)如此需求,需要運(yùn)用巧妙的空間手法,將同一空間賦予不同的使用功能,其實(shí)現(xiàn)的方法還是多樣化的[7].對(duì)于小型居住空間的設(shè)計(jì)規(guī)劃應(yīng)本著如下原則:

其一,為了滿足功能使用要求，同時(shí)也是最根本的.

其二,體現(xiàn)形式美的原則.在空間規(guī)劃中,利用空間的交叉性,通過(guò)有序的組織,靈活調(diào)整布局,實(shí)現(xiàn)空間復(fù)合布局[8].

空間復(fù)合布局的方法主要通過(guò)不同時(shí)間不同功能、上下部分空間利用及相近功能區(qū)域整合的方式展開.

(1) 不同時(shí)間不同功能. 空間規(guī)模固定,家居陳設(shè)固定,但是人們?cè)诓煌瑫r(shí)間段對(duì)于相對(duì)應(yīng)的空間利用率差別很大,可以通過(guò)對(duì)居住者行為習(xí)慣的觀察,如通過(guò)UWB的室內(nèi)定位,了解行為特征,對(duì)空間進(jìn)行時(shí)間維度的規(guī)劃.

(2) 上下部分空間利用. 室內(nèi)家居不都是和建筑層高等高,在上部盈余空間安排設(shè)計(jì)適合布置在空間上部的功能,充分利用層高優(yōu)勢(shì)不失為一種巧妙的利用方法,使得利用率更高,空間層次也更加豐富.

(3) 相近功能區(qū)域整合. 將某一行為不同步驟所必要的空間整合,減少室內(nèi)流線，還可以通過(guò)設(shè)計(jì)多用途的空間,以滿足不同類型的功能需求[9].

5 結(jié)語(yǔ)

通過(guò)UWB空間定位方法對(duì)青年居住空間偏好進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和研究,對(duì)長(zhǎng)租公寓居住空間的優(yōu)化設(shè)計(jì)提供多重切入點(diǎn).長(zhǎng)租公寓的研究歸根結(jié)底是解決小空間功能復(fù)合的問(wèn)題,是解決其滿足使用主要人群青年群體多樣化的生活需求的問(wèn)題.UWB空間定位技術(shù)是我們發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的眼睛,對(duì)于空間復(fù)合的操作手法是當(dāng)代建筑師的手術(shù)刀,體現(xiàn)的是對(duì)于青年群體個(gè)人生存狀態(tài),群里生存狀態(tài)關(guān)注的“醫(yī)者仁心”.長(zhǎng)租公寓并不應(yīng)成為降低居住品質(zhì)的代名詞,通過(guò)建筑師的思維發(fā)散,必然能夠通過(guò)設(shè)計(jì)策略實(shí)現(xiàn)居住品質(zhì)與租賃收益的均衡,體現(xiàn)對(duì)青年租客群體的社會(huì)關(guān)懷.