房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

丁梓晗

【關(guān)鍵詞】財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);綠地控股;財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

【中圖分類號】F23 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A 【文章編號】1674-0688（2021）08-0105-03

1 研究背景及公司介紹

1.1 研究背景

近幾年，國家推進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度減緩，但是房地產(chǎn)企業(yè)在這一階段仍然保持快速擴(kuò)張。國人對于住房需求的增加和土地供給有限等多方面的矛盾導(dǎo)致房屋價(jià)格不斷上漲，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不穩(wěn)健。房地產(chǎn)公司由于具有一定的特殊性，因此面臨許多難題，這些難題對整個(gè)行業(yè)構(gòu)成了重大風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面，比如負(fù)債過高、空置情況嚴(yán)重等。隨著市場的不斷飽和與宏觀政策的不斷干預(yù)，負(fù)債率較高的房地產(chǎn)公司將面臨重大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。債務(wù)數(shù)額集中到期會影響房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流量，導(dǎo)致負(fù)債率持續(xù)居高、融資困難、成本不斷上漲等，這些因素都可能使房地產(chǎn)企業(yè)陷入絕境。綠地控股集團(tuán)有限公司（簡稱綠地控股）的負(fù)債率在房地產(chǎn)行業(yè)一直非常高，近幾年銷售業(yè)績不斷下跌，在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究上具有代表意義。

1.2 公司介紹

綠地控股創(chuàng)立于1992年，是一家跨國經(jīng)營多元化的綜合型集團(tuán)公司，主要產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)，其他產(chǎn)業(yè)包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、金融、旅游和消費(fèi)電子。2016年，綠地控股的子公司“云峰實(shí)業(yè)”陷入了嚴(yán)重的債務(wù)逾期危機(jī)，銷售和服務(wù)業(yè)績不理想，債務(wù)實(shí)質(zhì)性逾期，母公司管控不嚴(yán)使得其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。

2 Z值評分法簡述

Z值評分法分別從企業(yè)資產(chǎn)的流動性、獲利能力、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、償債能力、發(fā)展能力[1]評價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，故此方法又稱Z-Score五變量模型，Z值可以識別企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，函數(shù)表示如下：

Z=0.717X1+0.847X2+3.107X3+0.42X4+0.998X5

上式中，X1為營運(yùn)資金/資產(chǎn)總額，X2為留存收益/資產(chǎn)總額，X3為息稅前利潤/資產(chǎn)總額，X4為普通股和優(yōu)先股市場價(jià)值總額/資產(chǎn)總額，X5為銷售收入/資產(chǎn)總額。根據(jù)判定企業(yè)破產(chǎn)的臨界值，Z值越小，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況就越差，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就越小。當(dāng)Z值小于1.81時(shí)，企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況惡化，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)非常大;當(dāng)Z值為1.81～2.7時(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況不穩(wěn)定，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)適中;當(dāng)Z值大于2.7時(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況良好，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小。

3 Z值評分法計(jì)算與結(jié)論

計(jì)算依據(jù)和結(jié)果分別見表1和表2。我們從2014—2018年綠地控股的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)可以得出以下結(jié)論。①綠地控股5年來的Z值都遠(yuǎn)小于1.81，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況不佳，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)非常大。②2015年后，綠地控股近5年的Z值不斷走低，財(cái)務(wù)狀況不斷惡化，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐漸增大。

4 綠地控股出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因

4.1 宏觀政策持續(xù)收緊的情況下，依然保持高杠桿策略

2008年金融危機(jī)后，住房政策和貨幣政策收緊，央行多次提高存貸款基準(zhǔn)利率和住房準(zhǔn)備金率，針對囤地的行為，相繼推出“國八條”“新國八條”“國六條”，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了重大的影響，此時(shí)房地產(chǎn)發(fā)展處于低谷期。2012—2013年，政府推出了“新國五條”，要求各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會城市按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房價(jià)工作的考核問責(zé)制度。2015年底，三線、四線城市買房需求上升，同時(shí)伴隨著國家宏觀政策持續(xù)調(diào)控收緊，2016—2018年房地產(chǎn)行業(yè)緩慢前行[2]。

國家宏觀調(diào)控周期的緊縮與房地產(chǎn)公司發(fā)展的興衰相對應(yīng)，房地產(chǎn)行業(yè)周期實(shí)際上是一個(gè)政策周期。國家的宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的影響較大，居民收入和市場價(jià)格等會隨著宏觀政策的變化呈現(xiàn)周期性波動，通常也很難有效地分析這些數(shù)據(jù)[3]。房地產(chǎn)公司受到這些經(jīng)濟(jì)因素的影響，使其難以迅速收回投資，影響了公司現(xiàn)金流量的安全性，并阻礙了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的正常啟動。近年來，我國房地產(chǎn)的形勢和市場需求發(fā)生了變化，房地產(chǎn)需求逐年下降，房地產(chǎn)行業(yè)面對的金融風(fēng)險(xiǎn)也會增大。

財(cái)務(wù)杠桿在企業(yè)中使用比較普遍，在房地產(chǎn)企業(yè)中尤為常見，財(cái)務(wù)杠桿定義強(qiáng)調(diào)的是債務(wù)的使用，主要以資產(chǎn)負(fù)債率衡量公司財(cái)務(wù)杠桿的高低。根據(jù)綠地控股2008—2018年的資產(chǎn)負(fù)債率的變化情況發(fā)現(xiàn)，綠地控股在國家數(shù)次改革中資產(chǎn)負(fù)債率逐年上升公司舉債程度沒有降低反而有所提高，公司去除財(cái)務(wù)杠桿成果較小，并沒有緊跟宏觀大方向。在市場不景氣的情況下，保持較高的財(cái)務(wù)杠桿很難取得預(yù)期的收益[4]。

2014年，綠地控股重組上市，其資產(chǎn)負(fù)債率一直保持在80%以上的水平，遠(yuǎn)高于行業(yè)均值水平的60%。公司將繼續(xù)保持較高的負(fù)債和較高的財(cái)務(wù)杠桿水平，同時(shí)面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，綠地控股高杠桿水平在行業(yè)中算是比較危險(xiǎn)的。

從圖1可以看出，與“恒大”“萬科”“碧桂園”相比，綠地控股近5年的資產(chǎn)負(fù)債率較高。2013年，政府頒布了“新國五條”，對限購限貸做了更加詳細(xì)的規(guī)定，“恒大”“萬科”“碧桂園”適時(shí)下調(diào)了資產(chǎn)負(fù)債率，而此時(shí)的綠地控股并沒有追隨，反而更加激進(jìn)。2014年，綠地控股的負(fù)債率直線上升，并在近幾年維持在一個(gè)較高的資產(chǎn)負(fù)債率水平。2013年，綠地控股保持高杠桿發(fā)展勢頭良好，但是在近幾年宏觀政策持續(xù)收緊的情況下，綠地控股沒有做調(diào)整，以前的手段未必可行，依然保持較高的杠桿水平會增大公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[5]。

4.2 資產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡，償債壓力大

上市公司的負(fù)債經(jīng)營情況可以在資產(chǎn)和負(fù)債的結(jié)構(gòu)表中反映，表2是對綠地控股近5年來資產(chǎn)總額和負(fù)債總額的分析。

從表3中可以看出，2014—2018年，綠地控股的資產(chǎn)負(fù)債率只有2017年有小幅的下降，總體上繼續(xù)呈現(xiàn)小幅上升的趨勢，平均的資產(chǎn)負(fù)債率在80%以上，高于行業(yè)平均水平60%。近5年的產(chǎn)權(quán)比率和資產(chǎn)負(fù)債率一樣，與前幾年相比，2017年有較小波動，近5年企業(yè)整體呈現(xiàn)逐漸上升的趨勢。在以上對企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的分析中可以看到，在反映企業(yè)償債能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)中，綠地控股資產(chǎn)負(fù)債率和產(chǎn)權(quán)比例都比較高，資本結(jié)構(gòu)失衡嚴(yán)重，因此綠地控股的債務(wù)償還壓力還是比較大的。

4.3 大基建項(xiàng)目投資高收益低

2017年始，綠地控股開始向大基建方向轉(zhuǎn)型，大基建的營業(yè)收入首超房地產(chǎn)，但是其投入成本卻高于房地產(chǎn)，從貢獻(xiàn)的毛利來看，僅為3.72%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)帶來的毛利，大基建項(xiàng)目投入高收入少。從綠地控股近幾年的資金投入來看，企業(yè)將資金大力投入“大基建、大金融、大消費(fèi)”3個(gè)重大板塊中，其規(guī)模和資金投入的數(shù)量和房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)相比肩，但是這3個(gè)重大板塊投資所帶來的利潤和收益并不理想，即使相加也不夠房地產(chǎn)一半的利潤貢獻(xiàn)率。

4.4 應(yīng)收賬款管理不到位，回款率低

近年來，高周轉(zhuǎn)成為各大房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模的“法寶”，雖然綠地控股2018年的存貨周轉(zhuǎn)有所好轉(zhuǎn)，但是2015—2018年的應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率分別為9.99、6.83、4.86、3.90，不斷降低。還款率的高低對企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，特別是對房地產(chǎn)企業(yè)而言，還款率越越高越好。如今，房地產(chǎn)企業(yè)普遍關(guān)注回款率，倡導(dǎo)高周轉(zhuǎn)，保持高的回款率對企業(yè)的發(fā)展是利好的，但是綠地控股的回款率低在這階段卻落后于行業(yè)其他企業(yè)，成為制約綠地控股發(fā)展的主要因素。隨著應(yīng)收賬款的問題不斷惡化，會影響綠地控股的償債能力和資金周轉(zhuǎn)，加劇了企業(yè)資金鏈的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

5 綠地控股財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施

5.1 關(guān)注宏觀環(huán)境，適時(shí)做出調(diào)整

國家頻頻出臺有關(guān)房地產(chǎn)限購令，遏制炒房現(xiàn)象，隨后又相繼出臺相關(guān)的調(diào)控政策，在此過程中綠地控股顯然沒有相應(yīng)地做出改變。綠地控股在風(fēng)險(xiǎn)防范意識方面也存在一定的缺陷，公司仍然存在重大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。在宏觀大環(huán)境不好的情況下，要適當(dāng)降低負(fù)債規(guī)模，負(fù)債融資帶來的債務(wù)利息很高，導(dǎo)致企業(yè)很難取得預(yù)期收益，加之綠地控股回款率不佳，所以切不可一意孤行。政府宏觀政策的改變對企業(yè)影響較大，同是行業(yè)佼佼者的“萬科”“碧桂園”“恒大”都開始適當(dāng)降低負(fù)債融資比率，而且事實(shí)證明，綠地控股因未做出調(diào)整而出現(xiàn)了很多財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。所以，綠地控股要高度關(guān)注國家宏觀政策的調(diào)整，在宏觀政策明顯收緊、整個(gè)市場環(huán)境不好的大環(huán)境下，自身要識時(shí)務(wù)實(shí)地做出相適應(yīng)的調(diào)整，這樣可以在一定程度上幫助企業(yè)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

5.2 提高投資眼光，聚焦主業(yè)

相比綠地控股，房地產(chǎn)企業(yè)“萬科”也有類似多元化發(fā)展的經(jīng)歷，“萬科”的業(yè)務(wù)包括影視、飲料、進(jìn)出口、零售和印刷等，但是瘋狂的多元化發(fā)展并沒有為其帶來相應(yīng)的利潤，最終“萬科”放棄了多元化發(fā)展之路，加速資本積累，并將房地產(chǎn)業(yè)確立為公司的主要業(yè)務(wù)。我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)飛速發(fā)展的時(shí)期，現(xiàn)在處于一個(gè)穩(wěn)步增長的狀態(tài)，不適宜投資過大。綠地控股應(yīng)該在保持自身核心價(jià)值和競爭力的基礎(chǔ)上，將資金聚焦到收益率較高的項(xiàng)目，加強(qiáng)項(xiàng)目投資選擇和集中度，選擇風(fēng)險(xiǎn)較小的投資項(xiàng)目，嚴(yán)格控制項(xiàng)目投資的規(guī)模和成本，準(zhǔn)確計(jì)算預(yù)期和投資項(xiàng)目收益，降低項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。

5.3 降低負(fù)債占資產(chǎn)比重，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

近5年來，綠地控股的資產(chǎn)負(fù)債率高于行業(yè)平均水平，一直保持在80%以上的高位，資本嚴(yán)重失衡加大了日后房地產(chǎn)舉債的難度。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定符合自身現(xiàn)狀的投資模式，增強(qiáng)資產(chǎn)變現(xiàn)能力，對投資項(xiàng)目進(jìn)行全面剖析，挖掘潛在風(fēng)險(xiǎn)和收益情況。對于存活的管理應(yīng)當(dāng)積極把控節(jié)奏，提高企業(yè)償債水平和效率。在未來很長的一段時(shí)間內(nèi)，企業(yè)投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目需要源源不斷的勞動力和資金，過多的債務(wù)和過度使用財(cái)務(wù)杠桿獲取融資會給房地產(chǎn)公司帶來了較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)需要減少資產(chǎn)中負(fù)債的比例，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，并減少由資本失衡引起的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

5.4 增加多元籌資渠道

目前，銀行貸款是綠地控股的主要融資來源，總的來說，融資渠道單一，依賴銀行存款進(jìn)行融資。“恒大”的籌資渠道比較多元，主要包括銀行貸款、股票融資、私募融資、優(yōu)先票據(jù)、永續(xù)債、房地產(chǎn)信托等，同時(shí)積極發(fā)展國際化融資、抵押融資和證券化。以上提到的多種方式，綠地控股可以參考，積極拓展融資渠道，分散融資風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)自身和行業(yè)環(huán)境選擇合適的融資方式，科學(xué)管理企業(yè)資金流動[6]。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]趙鵬.論企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)體系[J].全國流通經(jīng)濟(jì)，2017（26）：74-75.

[2]吳國鼎，張會麗.多元化經(jīng)營是否降低了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？——來自中國上市公司的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)[J].中央財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2015（8）：94-101.

[3]楊帥.中原高速財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與評價(jià)[D].鄭州：中原工學(xué)院，2017.

[4]馬宏宇.房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制分析——以保利地產(chǎn)為例[D].長春：吉林財(cái)經(jīng)大學(xué)，2015.

[5]顏蘇莉，孫婧豪.我國房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測模型[J].時(shí)代金融，2015（6）：170，172.

[6]李娟.企業(yè)應(yīng)收賬款管理問題研究[J].現(xiàn)代營銷，2019

（11）：21.