地產(chǎn)暴利時(shí)代終結(jié)？

李永華

8月31日下午，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”新聞發(fā)布會(huì)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽表示，住房矛盾從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，人民群眾對(duì)住房質(zhì)量和環(huán)境提出了更高的要求;城市發(fā)展由大規(guī)模增量建設(shè)，轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重。

在這一背景下，各路房企對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下一步走向的看法不約而同。

“我們現(xiàn)在需要安全，如果還像過去一樣拿地會(huì)吞掉很多利潤(rùn)?！?月31日，融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）董事會(huì)主席孫宏斌在公司2021年中期業(yè)績(jī)投資人會(huì)議上表示。

8月30日，在萬(wàn)科（000002.SZ）2021年半年度業(yè)績(jī)說明會(huì)上，萬(wàn)科首席執(zhí)行官、總裁祝九勝說，“穩(wěn)字當(dāng)頭，是萬(wàn)科當(dāng)前的應(yīng)對(duì);活下去比什么都重要?！?/p>

9月1日，據(jù)“恒大集團(tuán)”微信公眾號(hào)消息，恒大集團(tuán)舉行“保交樓”軍令狀簽署大會(huì)。恒大集團(tuán)董事局主席許家印帶領(lǐng)集團(tuán)8位副總裁，率八大保交樓專項(xiàng)工作組以及各省份公司董事長(zhǎng)率班子成員、項(xiàng)目總，鄭重簽署了“保交樓”軍令狀，集團(tuán)上下全體員工誓以最大決心、最大力度確保工程建設(shè)，保質(zhì)保量完成樓盤交付。

孫宏斌還說：“今年的市場(chǎng)特別像2018年，上半年銷售比較好，貸款比較難;下半年貸款一樣難，但銷售大幅下滑，我們預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)會(huì)比較慘烈。”

毛利率下滑，房地產(chǎn)已走過暴利時(shí)代？

8月26日，旭輝控股（00884.HK）董事局主席林中表示，高杠桿、土地紅利時(shí)代之后，房地產(chǎn)已走過了暴利時(shí)代，未來不太會(huì)有非常高的利潤(rùn)率。

林中認(rèn)為：“經(jīng)營(yíng)效益好一些的房企，毛利率可能在20%上下波動(dòng)，低一些的毛利率可能在15%左右;優(yōu)秀企業(yè)的凈利率可能在9%左右浮動(dòng)。”

《中國(guó)證券報(bào)》引用Wind數(shù)據(jù)稱，上市房企2018—2020年同期銷售毛利率算術(shù)平均數(shù)分別為30.7%、30%、30.9%。不過，今年上半年降為26.9%。

上半年，融創(chuàng)中國(guó)收入約958.2億元，同比增長(zhǎng)23.9%;毛利約為199.8億元，同比增長(zhǎng)12.5%;毛利率20.8%，同比下降2.2個(gè)百分點(diǎn)。

萬(wàn)科上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1671.1億元，同比增長(zhǎng)14.2%;歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)110.5億元，同比下降11.7%;房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為18%，較2020年同期下降6.02個(gè)百分點(diǎn)。

有投資者直接對(duì)此發(fā)問。祝九勝說，面對(duì)這樣的問題，就像期中考試沒考好，面對(duì)老師時(shí)“心里很忐忑”。

祝九勝也表示，行業(yè)毛利率在整體下滑。

8月27日，華僑城A（000069.SZ）在與投資者交流時(shí)表示，房地產(chǎn)行業(yè)從黃金時(shí)代進(jìn)入白銀時(shí)代，且隨著“房住不炒”相關(guān)配套政策落實(shí)落深，行業(yè)整體毛利率處于下行趨勢(shì)。

金地集團(tuán)（600383.SH）2021年中報(bào)顯示，上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收342.74億元，同比增長(zhǎng)72.45%;對(duì)應(yīng)毛利60.8億元;毛利率17.36%，同比下降19.32個(gè)百分點(diǎn);對(duì)應(yīng)凈利潤(rùn)28.99億元，同比下降38.6%;凈利率8.46%，同比下降15.3個(gè)百分點(diǎn)。

金地集團(tuán)在中報(bào)中解釋，毛利率下降一方面與近年地價(jià)占房?jī)r(jià)比重提高有關(guān)，另一方面與本期結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)有關(guān)，部分低毛利項(xiàng)目集中交付結(jié)算影響了整體毛利率。

全行業(yè)毛利下降，各路大佬分析的原因大同小異。

旭輝控股CEO林峰表示，房企毛利率出現(xiàn)下降，其中一部分原因是2017年、2018年拿地的時(shí)候沒有限房?jī)r(jià)。但此后遇到了限房?jī)r(jià)，加上市場(chǎng)下行，這些項(xiàng)目的利潤(rùn)情況不甚理想。

孫宏斌講話更直接：“如果2017年買的地現(xiàn)在還沒賣，現(xiàn)在就虧很多錢了。”

房企拿地謹(jǐn)慎

2017年前后拿地到今年推盤銷售導(dǎo)致毛利下降，算是歷史遺留問題，今年，房企面臨新的形勢(shì)——22個(gè)城市實(shí)行集中供地，第一輪供地時(shí)，幾乎全部出現(xiàn)高溢價(jià)的情況。

8月30日，在世茂集團(tuán)（00813.HK）中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，董事會(huì)副主席兼總裁許世壇表示，第一輪集中供地不少城市地價(jià)依然較高，曾有機(jī)構(gòu)測(cè)算，第一輪集中供地中有60%的地可能面臨虧本。

8月19日，寶龍地產(chǎn)（01238.HK）聯(lián)席總裁許華芳在公司2021年中期業(yè)績(jī)會(huì)上說，“上半年集中供地城市我們一塊地沒拿，算來算去還是上海不錯(cuò)，其他地區(qū)利潤(rùn)很薄”。

5月，宋都股份（600077.SH）17.83億元拿下杭州一地塊，溢價(jià)率達(dá)29.9%。7月20日，宋都股份發(fā)布公告，這塊地不要了，已繳納的5000萬(wàn)元預(yù)約申請(qǐng)保證金不予返還。這筆錢比宋都股份今年一季度的3700萬(wàn)元凈利潤(rùn)還多出了1300萬(wàn)元。

針對(duì)第一輪集中供地出現(xiàn)的高溢價(jià)浪潮，市場(chǎng)上有消息稱，8月10日，自然資源部召開閉門會(huì)議，明確提出下一步集中供地單宗地溢價(jià)率不得超過15%，絕不允許通過提高起拍價(jià)格調(diào)整溢價(jià)率，嚴(yán)控城市樓面地價(jià)新高。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》從不同信源證實(shí)該會(huì)議文件精神已傳達(dá)。某央企開發(fā)商人士認(rèn)為，新政有利于房企，給了房企一定的盈利空間，特別是頭部房企。

8月13日，福州針對(duì)其7月23日發(fā)布的土地出讓公告再發(fā)補(bǔ)充公告，擬出讓地塊溢價(jià)率全部控制在15%以內(nèi)，但是，所拍賣地塊溢價(jià)率最低者也達(dá)到14.7%，另有部分地塊下調(diào)起拍價(jià)。

此后，其他城市集中供地時(shí)也調(diào)整了此前的競(jìng)買規(guī)則。

8月31日，金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克在路演時(shí)表示，公司堅(jiān)持審慎的投資原則，不拿高價(jià)地，保持合理利潤(rùn)。

房企拿地更加謹(jǐn)慎。地方政府推地也更加慎重。8月31日，長(zhǎng)沙宣布，第二批集中供地再次推遲。

房?jī)r(jià)下降，下半年“預(yù)計(jì)房企的利潤(rùn)空間仍將受到擠壓”

部分房企毛利率下降的另一個(gè)原因，是降價(jià)銷售。

某地產(chǎn)房企湖南公司營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，從去年下半年開始，一些降負(fù)債壓力大的房企降價(jià)銷售的動(dòng)力比較足，降價(jià)幅度也比較大，主要是為了大規(guī)模銷售回款，降負(fù)債以符合“三線四檔”的要求。

該人士還說，目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分化的趨勢(shì)越來越清晰，降價(jià)賣房不是整體降價(jià)，而是在部分城市，主要是三四線城市，而不是一二線熱點(diǎn)城市;而且，就算是在三四線城市，不同位置的不同樓盤漲跌也不同。

保利地產(chǎn)2021年中報(bào)稱，2021?年以來，商品房市場(chǎng)、土地市場(chǎng)均表現(xiàn)活躍，整體保持較高熱度，但市場(chǎng)分化延續(xù)，核心城市群內(nèi)各城市成交表現(xiàn)出色，而其他區(qū)域市場(chǎng)略顯冷淡。

8月11日，湖南多家媒體報(bào)道稱，岳陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局8月9日下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品住房網(wǎng)簽成交價(jià)格限制的通知》要求，新建商品住房銷售價(jià)格備案后，商品住房銷售的實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格的85%，否則商品房網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)將提示無法簽訂商品房網(wǎng)上簽約買賣合同;新建商品住房銷售價(jià)格備案后，若開發(fā)企業(yè)確需重新調(diào)整備案價(jià)格，6個(gè)月后方可申請(qǐng)調(diào)整。

視覺中國(guó)

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者從當(dāng)?shù)匾患曳科笕耸揩@知，該通知從8月10日開始實(shí)行，岳陽(yáng)確實(shí)出現(xiàn)了樓盤降價(jià)超15%以至于不能網(wǎng)簽銷售的情況。

不過，即使在岳陽(yáng)，并非各樓盤全面降價(jià)，其熱門的南湖板塊仍可見開盤售罄的情況。

據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道，8月13日，唐山市政府邀請(qǐng)10家房地產(chǎn)企業(yè)開會(huì)，一家參與座談的房企負(fù)責(zé)人稱：“這次會(huì)議主要討論了如何救市，要打壓惡意降價(jià)。”?該負(fù)責(zé)人還表示：“目前樓市出現(xiàn)了下滑現(xiàn)象，一些購(gòu)房者觀望情緒濃重，確實(shí)影響了銷售，部分房企樓盤迫于市場(chǎng)壓力采取了變相降價(jià)促銷措施，對(duì)市場(chǎng)也產(chǎn)生了負(fù)面連鎖反應(yīng)，所以唐山市政府召開此次座談會(huì)還是非常必要的?！?/p>

市場(chǎng)真的冷了嗎？從全國(guó)數(shù)據(jù)來看，2021?年上半年全國(guó)商品住宅成交面積為7.9?億平方米，同比上升?29.4%，?較2019?年同期增長(zhǎng)?19.5%;成交金額為?8.46?萬(wàn)億元，同比上升?41.9%，較?2019?年同期增長(zhǎng)?37.9%。

金地集團(tuán)在8月31日公布的2021年半年度報(bào)告里，分析了上半年的房地產(chǎn)行業(yè)情況：從成交價(jià)格來看，2021年春節(jié)后銷售市場(chǎng)熱度回升，價(jià)格出現(xiàn)了一定幅度的上漲。2021年6月全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲4.3%，較年初上升0.6個(gè)百分點(diǎn)。

但金地也在報(bào)告中稱：“6月以來，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比和環(huán)比增速分別較5月下降0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)，價(jià)格上漲動(dòng)能有所減弱?！?/p>

許世壇認(rèn)為，目前行業(yè)處于整合階段，下半年銷售可能會(huì)放緩。旭輝控股CEO林峰認(rèn)為，受疫情影響，去年房企銷售基數(shù)較小，因此今年上半年出現(xiàn)普遍增長(zhǎng);但應(yīng)引起關(guān)注的是，下半年市場(chǎng)可能不會(huì)像上半年那么熱，企業(yè)的銷售也可能會(huì)有所回落。

保利地產(chǎn)認(rèn)為，在多重因素的綜合影響下，下半年商品房銷售預(yù)計(jì)將階段性承壓，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨較大的去化壓力。疊加行業(yè)流動(dòng)性收緊、信用利差擴(kuò)大等因素，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力預(yù)計(jì)將進(jìn)一步凸顯。同時(shí)，隨著“限房?jī)r(jià)”“競(jìng)地價(jià)”“競(jìng)品質(zhì)”政策的逐步推廣，預(yù)售條件的逐漸收緊，預(yù)計(jì)房企的利潤(rùn)空間仍將受到擠壓。

孫宏斌表示：“2021年下半年市場(chǎng)壓力會(huì)比較大，包括融資市場(chǎng)和銷售，我們要給自己留出比較安全的邊界。”

（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2021年第17期）