完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理模式的建議

李芳

為了促進房地產(chǎn)企業(yè)健康規(guī)范發(fā)展，本文對其內(nèi)控管理模式進行了分析?；诖耍恼率紫冉榻B了房地產(chǎn)內(nèi)控的特點，并指出了內(nèi)控管理的重要性。其次，對管理模式中的問題進行了分析，指出了各項問題的嚴(yán)重性，以及對房地產(chǎn)行業(yè)長遠發(fā)展的影響的體現(xiàn)。最后，重點從資金的管控、業(yè)務(wù)流程的優(yōu)化，以及風(fēng)險預(yù)防能力的提升三方面出發(fā)，針對管理模式中的問題，提出了解決對策，希望能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高內(nèi)控管理水平，降低管理難度，提高企業(yè)的競爭力。

近年來，城市人口數(shù)量不斷增加，為了滿足居民的居住、辦公以及經(jīng)營等需求，房地產(chǎn)企業(yè)的市場規(guī)模逐漸擴大。在企業(yè)管理的過程中，做好內(nèi)控管理，可有效提升其核心競爭力，對企業(yè)實力的增強，及其在市場中低位的穩(wěn)定乃至的提升，均具有重要意義。但從目前的房地產(chǎn)企業(yè)來看，多數(shù)企業(yè)還存在著內(nèi)控管理模式問題，具體體現(xiàn)在業(yè)務(wù)流程缺乏完善性、資金未集中管控，以及風(fēng)險預(yù)防能力低三方面。需要針對以上三點問題，提出解決措施，提高企業(yè)發(fā)展水平。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控特點

所謂內(nèi)控，指的是內(nèi)部控制，在房地產(chǎn)企業(yè)中，內(nèi)部控制的特點，主要體現(xiàn)在以下方面：（1）近些年來，國家環(huán)境發(fā)生了變化，針對房地產(chǎn)行業(yè)所提出的政策不斷推行，在上述環(huán)境的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的主要問題發(fā)生了改變，因此，為了促使企業(yè)適應(yīng)當(dāng)前環(huán)境，做好內(nèi)控工作，便成為了關(guān)鍵?？梢?，需要考慮到當(dāng)前的社會環(huán)境，屬于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控的主要特征，應(yīng)了解上述特征，方可在一定程度上，提升內(nèi)部控制水平。（2）與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)，具有一定特殊性。通常情況下，企業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)周期較短，且質(zhì)量是否達標(biāo)較容易識別。但房地產(chǎn)企業(yè)并非如此，產(chǎn)品需要經(jīng)過大量的時間，方可進入市場，其質(zhì)量同樣需要經(jīng)過驗證，方可得到判斷。在上述因素的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制難度不斷加大，務(wù)必考慮到產(chǎn)品生產(chǎn)周期內(nèi)消費者需求的變化情況，并積極對質(zhì)量進行控制，方可最終提升消費者對產(chǎn)品的滿意度，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。（3）房地產(chǎn)企業(yè)，對資金的需求量較大。為了滿足自身對資金的需求，除“開源”之外，還可以實施“節(jié)流”措施。而為了達到上述目的，做好財務(wù)工作較為關(guān)鍵。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)必須將財務(wù)管理作為具體的管理重點。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理的重要性

考慮到房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制工作，受資金、政策環(huán)境，以及生產(chǎn)周期等因素的影響較大，在內(nèi)部控制的過程中，加強管理極其重要。具體而言，其重要性體現(xiàn)在以下方面：（1）優(yōu)化決策：做好內(nèi)控管理工作，對房地產(chǎn)企業(yè)決策的優(yōu)化，具有重要價值。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中，其決策是否正確，不僅決定著企業(yè)的盈利，同樣也決定著企業(yè)的命運。對決策進行優(yōu)化，是促進企業(yè)成長的關(guān)鍵，可為企業(yè)保駕護航。而內(nèi)控管理的重點內(nèi)容，主要體現(xiàn)在財務(wù)控制、風(fēng)險應(yīng)對，以及適應(yīng)政策環(huán)境等方面。做好上述工作，對企業(yè)發(fā)展方向的明確，具有重要價值，對企業(yè)決策的優(yōu)化，同樣可起到一定促進作用，有必要加以重視。（2）推動企業(yè)進步：做好內(nèi)控管理工作，同樣有利于推動企業(yè)進步。房地產(chǎn)企業(yè)的進步，取決于大量因素，而市場因素，則屬于具有決定性的一種。通過對房地產(chǎn)行業(yè)市場情況的觀察發(fā)現(xiàn)，目前，節(jié)能建筑已經(jīng)成為該領(lǐng)域的主要發(fā)展趨勢。在內(nèi)部控制工作中，如能夠意識到這一點，并調(diào)整內(nèi)控措施，將可提高企業(yè)工作與市場需求的契合情況，這對企業(yè)的進步，具有巨大的推動作用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理模式現(xiàn)狀

當(dāng)前，各個房地產(chǎn)企業(yè)均認(rèn)識到了改革的重要性，并且真正采取措施，落實了改革。但是在部分企業(yè)的內(nèi)部管理模式中，仍然存在一定問題。業(yè)務(wù)流程不完善、資金未集中掌控，以及風(fēng)險預(yù)防水平低，則屬于主要問題，具體如下：

（一）業(yè)務(wù)流程不完善

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其本身的業(yè)務(wù)，具有流程復(fù)雜的特點，工作人員需要經(jīng)歷多個環(huán)節(jié)，方可最終完成整個業(yè)務(wù)。導(dǎo)致流程復(fù)雜并且清晰度低的原因，與流程的不完善以及不明確，均存在明顯聯(lián)系。而上述情況長期存在，又會導(dǎo)致企業(yè)難以清楚掌握市場狀況，無法明確了解消費者需求，在營銷策略的制定以及企業(yè)決策的提出等方面，均會具有一定盲目性。在眾多問題的積累以及影響下，企業(yè)必然出現(xiàn)工作效率下降、資金鏈斷裂等現(xiàn)象，嚴(yán)重甚至?xí)l(fā)生破產(chǎn)。

（二）資金未集中掌控

資金未集中掌控，同樣屬于房地產(chǎn)企業(yè)在管理模式中存在的問題之一。房地產(chǎn)企業(yè)，不同于其他企業(yè)，對資金的要求量極高，如資金無法被集中掌控，而是分散于各個環(huán)節(jié)，則很容易導(dǎo)致其利用率下降，造成物質(zhì)資源浪費，對企業(yè)的成長，以及成本的下降，均會產(chǎn)生一定負(fù)面影響。具體而言，資金未集中掌控的問題，體現(xiàn)在以下方面：（1）房地產(chǎn)企業(yè)本身規(guī)模較為龐大，而在運行的過程中，所涉及到的組織結(jié)構(gòu)同樣具有復(fù)雜化的特點，為了保證各個部門均能夠有效運行，企業(yè)需要對資金進行合理分配。上述分配方式，必然為企業(yè)財務(wù)管理帶來困難，導(dǎo)致出現(xiàn)“雖資本來源明，但去向無法掌控”的問題，對企業(yè)的長遠發(fā)展將帶來一定阻礙。（2）正由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金分配分散，而各個環(huán)節(jié)的資金使用方向又較多，因此，資金的調(diào)配十分困難，并且總量難以準(zhǔn)確統(tǒng)計。上述情況，必然對企業(yè)內(nèi)控質(zhì)量的提升造成阻礙。

（三）風(fēng)險預(yù)防水平低

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，時刻均面臨著大量風(fēng)險，除了市場競爭之外，國家為宏觀調(diào)控所采取的措施，同樣更多針對房地產(chǎn)企業(yè)而進行。上述眾多因素，均極容易導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)損失。因此，企業(yè)必須做好內(nèi)部控制工作，充分應(yīng)用合理的管理模式，實現(xiàn)對風(fēng)險的預(yù)防。但從目前的企業(yè)內(nèi)控管理模式來看，其風(fēng)險預(yù)防水平仍然處于較低的狀態(tài)。長期處于上述狀態(tài)，企業(yè)將在曲折的發(fā)展歷程中，出現(xiàn)大量風(fēng)險。由此可見，對內(nèi)控管理模式進行優(yōu)化，加強對風(fēng)險的預(yù)防，具有一定必要性。

四、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理模式的優(yōu)化方式

（一）優(yōu)化業(yè)務(wù)流程

為了實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理模式的優(yōu)化，首先應(yīng)當(dāng)針對業(yè)務(wù)流程中存在的問題，對其進行調(diào)整以及改進。具體而言，上述類型的企業(yè)，常見的業(yè)務(wù)主要可以分為三大模塊。在建設(shè)之前，招投標(biāo)過程，屬于主要業(yè)務(wù)。在建設(shè)的過程中，無論合同的簽訂，或者變更的過程，均為主要業(yè)務(wù)。而在房地產(chǎn)建設(shè)完成后，如何與消費者之間建立緊密的聯(lián)系，提升其穩(wěn)定性以及粘性，則成為了企業(yè)的主要業(yè)務(wù)。因此，業(yè)務(wù)流程的優(yōu)化，也將從上述方面出發(fā)而實現(xiàn)。