聚勢西部：“金融+科技”雙輪驅(qū)動下的產(chǎn)業(yè)升格

7月27日，由仲量聯(lián)行主辦的“聚勢西部：雙輪驅(qū)動下的產(chǎn)業(yè)升格”睿見研討會在成都舉行。本次研討會對仲量聯(lián)行發(fā)布的《2021年華西甲級辦公樓企業(yè)客戶Top50報告》[1]、《2021年上半年成都商業(yè)及物流地產(chǎn)市場報告》進行專題解讀，通過透析產(chǎn)業(yè)變革趨勢，聚焦中國西部及成都商業(yè)地產(chǎn)市場在全新經(jīng)濟格局下的發(fā)展機遇。

仲量聯(lián)行華西大區(qū)董事總經(jīng)理喬裕生在研討會上表示，“中國經(jīng)濟發(fā)展聚焦已經(jīng)從城市本身升格到以頭部城市為引擎帶動城市群聯(lián)動發(fā)展的新格局。進入‘十四五，我們將見證成渝城市群、關中平原城市群等城市群的崛起與聯(lián)動?！p循環(huán)下，中國經(jīng)濟快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)迭代速度開始呈現(xiàn)幾何級倍數(shù)增長。產(chǎn)業(yè)升級換代帶給城市的不僅是經(jīng)濟動能的煥新，隨之而來的市場紅利也將對商業(yè)地產(chǎn)市場帶來長遠影響。相信未來，在戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)與頭部企業(yè)的帶動下，中國西部的商業(yè)地產(chǎn)市場將迎來又一次躍升?！?/p>

成都Top50榜單6年更新41家企業(yè)，“金融+科技”雙輪驅(qū)動產(chǎn)業(yè)升格

自2015 年起，仲量聯(lián)行開始連續(xù)多年發(fā)布成都甲級辦公樓市場企業(yè)客戶Top50 報告。今年，憑借逾十年對中國西部商業(yè)地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)追蹤，仲量聯(lián)行首次以區(qū)域維度，對華西甲級辦公樓中的企業(yè)客戶Top50進行排行統(tǒng)計。

2015年的成都Top50榜單與今年榜單之間的區(qū)別有多大？仲量聯(lián)行華西區(qū)交易及商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)鄧耀華在研討會中進行了對比。他分享到，進入2015年成都Top50榜單的企業(yè)中，僅有9家仍保留在2021年榜單中，這意味著歷經(jīng)6年時間，逾80%的上榜企業(yè)均為新增企業(yè)，“這一變化源于背后兩大變遷。第一，如今的Top50榜單的面積門檻已大幅提升。從2015年的2061平方米到今天的 4334平方米，越來越多的企業(yè)選擇在成都新租或擴租更大面積的優(yōu)質(zhì)辦公樓，這與近年來成都產(chǎn)業(yè)吸引力的不斷提升密切相關。第二，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)重要性大幅提升，Top50企業(yè)面積占比從7.3%升至35.7%，這意味著科技互聯(lián)網(wǎng)時代已經(jīng)到來?！?/p>

Top50榜單的變化，背后反映的更是城市產(chǎn)業(yè)的變革。報告顯示，金融與科技互聯(lián)網(wǎng)兩大行業(yè)占據(jù)華西Top50榜單前二，“雙輪驅(qū)動”西部辦公樓市場需求增長。仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)朱建輝分享到，中國金融領域?qū)ν忾_放逐步兌現(xiàn)，傳統(tǒng)金融行業(yè)的商業(yè)模式也從規(guī)模擴張的粗放模式提升為關注效率、質(zhì)量與后臺服務的精細化運營。金融機構(gòu)的辦公需求不再局限于總部辦公或者以呼叫中心、客服中心為代表的后臺中心，金融行業(yè)的職能進一步外延，逐步成為西部辦公樓市場不可忽視的需求來源?？萍蓟ヂ?lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)在蓉發(fā)展方興未艾，成都的三產(chǎn)基因和科技人才則孕育出科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展熱土，游戲、軟件研發(fā)、后臺中心乃主要優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。“甲級辦公樓的租戶結(jié)構(gòu)印證了成都科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，細分領域呈多元發(fā)展的良性態(tài)勢，而多元、均衡的租戶組合有助于降低互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)辦公需求的系統(tǒng)性風險。”

成都辦公樓租金疫情后首次上揚，近七成甲級辦公樓實現(xiàn)逾80%入駐率

2021年上半年，辦公樓市場活躍度整體回暖明顯，租金企穩(wěn)回升。三產(chǎn)作為影響辦公樓需求的前瞻性宏觀經(jīng)濟指標，在上半年反彈回升。2021年上半年，成都的第三產(chǎn)業(yè)增加值兩年的平均增速達6.8%。盡管經(jīng)濟增速較2019年同期相比仍有所降低，但整體恢復態(tài)勢良好。

以科技互聯(lián)網(wǎng)為主導的增量需求短期內(nèi)讓成都市場空置率明顯降低。2021年上半年，近七成甲級辦公樓實現(xiàn)逾80%的入駐率，其中，部分優(yōu)質(zhì)辦公樓更是率先進入資產(chǎn)價值提升周期。在這一階段，供需的高效匹配成為成都地產(chǎn)市場回暖的關鍵。于區(qū)位而言，需求優(yōu)先聚焦城南，然而供應已然有限，板塊內(nèi)供不應求導致企業(yè)端或?qū)⒉坏貌辉诟咦饨鹨鐑r與區(qū)位間進行選擇。同時，由于科技行業(yè)從業(yè)者通常工作時間較長、工作強度較高，樓宇硬件、交通、配套等因素是此類企業(yè)選址時的重要考量，也成為供應端能否實現(xiàn)需求落地的關鍵。

2021年上半年，成都科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)需求高企、辦公樓市場租戶結(jié)構(gòu)進入加速調(diào)整期，全市科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)實現(xiàn)新租近9萬平方米，成為增量需求的首要來源。以科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)為代表的國家戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)是未來辦公樓市場的核心增量來源，把握好戰(zhàn)略方向?qū)槭袌鲎⑷胱銐虻膭幽埽瑢崿F(xiàn)長期可持續(xù)增長。

產(chǎn)業(yè)升格，樓宇經(jīng)濟3.0時期的供給側(cè)變革破局之路

產(chǎn)業(yè)更新引致的需求端變化讓市場主體重新審視辦公產(chǎn)品的迭代問題，開發(fā)商對空間、配套、運營及服務能力的打造更是產(chǎn)品力的關鍵所在。辦公樓市場的“供給側(cè)變革”迫在眉睫。

仲量聯(lián)行認為，樓宇經(jīng)濟3.0時期的供給側(cè)變革破局之路可從兩個方面入手。第一，城市發(fā)展的“供給側(cè)改革”，即從地理維度進行城市功能疏解。伴隨城市化的持續(xù)推進，為解決“聚集不經(jīng)濟” [2]成都市的城市病，城市區(qū)域之間的功能調(diào)整也將重塑城市產(chǎn)業(yè)格局，進而影響辦公樓市場的區(qū)位版圖，城市及辦公樓市場必然邁入多中心時代，城市辦公市場邊界將不斷外延。第二，突破時間與空間的邊界，提質(zhì)增效。閑置物業(yè)的樓宇功能改造將在較短時間內(nèi)有效吸納核心區(qū)域超量的辦公需求，這一趨勢已在西部市場開始出現(xiàn)。以成都為例，近幾年市中心與高新南區(qū)板塊出現(xiàn)多個閑置零售物業(yè)突破業(yè)態(tài)及功能邊界，通過樓宇改造為辦公空間。從改造結(jié)果及市場表現(xiàn)來看，擁有核心區(qū)位價值的老舊或閑置物業(yè)，最后達到的資產(chǎn)表現(xiàn)符合預期。在樓宇經(jīng)濟3.0時期，企業(yè)及人的真實需求是供給側(cè)改革關注的焦點，可通過對樓宇進行硬件、服務、空間使用的微更新，甚至重建的方式，實現(xiàn)樓宇價值的全面提升。

朱建輝表示，“中國西部的辦公樓市場正在承接來自全國乃至全球的產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)移。產(chǎn)業(yè)升級換代亦將對城市版圖與格局的演變帶來深遠影響。從單中心到多中心的城市擴張，商業(yè)地產(chǎn)與城市化進程相生相伴。未來，我們還將審視城市功能的疏解，針對特定產(chǎn)業(yè)的城市功能區(qū)將被重新定義。在城市更新與城市化兩條主線下，辦公樓市場的‘空間邊界將被不斷突破。我們期待見證西部地區(qū)辦公樓市場的需求迭代與供給側(cè)變革的共生發(fā)展?！?/p>

[1]《2021年華西甲級辦公樓企業(yè)客戶Top50報告》——甲級辦公樓企業(yè)客戶Top50：在符合標準的甲級辦公樓項目中，按企業(yè)的承用面積排序，排名前50的企業(yè)客戶。[2]聚集不經(jīng)濟——指經(jīng)濟要素及活動向某個地區(qū)集中，卻反而引致成本增加或收益效用損失。