“租購同權(quán)”下房價對勞動力流動影響的研究

周建軍 傅馨恬 羅嘉昊

1 引 言

1998年，我國住房制度正式進入市場化階段，一系列促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的文件相繼出臺。從短期看，這一階段的宏觀調(diào)控政策推動了我國經(jīng)濟增長，拉動了我國居民的購房熱情，使房地產(chǎn)業(yè)成為了我國的支柱性產(chǎn)業(yè)。但就長期而言，房地產(chǎn)市場投機行為的增多，推動了我國房價的非理性升高。同時，與我國住房銷售市場相比，我國住房租賃市場的運行狀態(tài)始終呈現(xiàn)不平衡的態(tài)勢，這使得我國住房群體的需求始終不能得到良好滿足。這兩者發(fā)展長期失衡的現(xiàn)象制約著我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。在租房市場方面，市場發(fā)展緩慢、亂象叢生，始終不能讓租房人群的合法權(quán)益得到保障。伴隨著我國城市化的浪潮，外來人口開始涌入大城市，大量增長的住房需求無法通過住房租賃市場得以全部滿足，又間接推動了房價的水漲船高。

在住房市場化改革之后將近20年間，我國住房價格增長速度始終處于高位，我國的房價政策隨之發(fā)生改變，由最開始的旨在擴大國家內(nèi)需的擴張性調(diào)控政策，變?yōu)榱撕髞淼拇龠M房價回歸理性的緊縮性調(diào)控政策。與此同時，我國政府提出，要把我國“重購輕租”的住房體制改革舊想法轉(zhuǎn)變成“租購并舉”的新思路，要積極發(fā)展住房租賃市場，重視租房群體的應有權(quán)益。2017年，我國正式完成了住房租賃市場的立法工作，標志著住房租賃法制化進程邁上了新臺階。我國住建部、國家發(fā)改委等九個部門深刻領會國家政策內(nèi)涵，選取廣州等城市作為“租購同權(quán)”試行城市，正式開展租購同權(quán)政策實行工作。2018年，中央經(jīng)濟工作會議上重申要持續(xù)發(fā)展住房租賃市場，做好住房租賃市場與住房交易市場的雙向平衡，避免我國住房交易市場因投機行為、資本逐利等原因而出現(xiàn)問題。在這一系列的政策背景下，“租購同權(quán)”這一政策的頒布對于我國房價居高不下的局面能夠造成什么樣的影響呢？此外，我國的勞動力流動與我國區(qū)域房價之間的關聯(lián)性較大，“租購同權(quán)”政策對我國住房市場產(chǎn)生的作用又會如何影響到我國區(qū)域間的勞動力流動呢？本文將逐步解決這幾個疑問，并在此基礎上為我國住房租賃市場調(diào)控提供理論支撐，為房價調(diào)控提供新的思路。

2 文獻綜述

縱觀國內(nèi)外房價與勞動力流動的文獻，本文主要總結(jié)出以下兩個觀點：多數(shù)學者認為地方房價的上漲會持續(xù)對勞動力造成擠出效應，對地方的勞動力結(jié)構(gòu)以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響；還有少數(shù)學者則認為，房價的上漲存在一個閾值較高的上漲區(qū)間，只有當房價超過了這一上漲閾值并達到了一個高位的數(shù)值，勞動力才會被高房價所擠出。部分學者認為地方房價的上漲趨勢會對低技能勞動力和高技能勞動力產(chǎn)生不同的效果，造成當?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的改變。高技能勞動力會被房價較高地區(qū)的高工資水平所吸引，低技能勞動力則會因為承受不起高房價而選擇離開該地區(qū)，從而對當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)聚集情況產(chǎn)生影響（邵朝對等，2016［1］；袁志剛和林燕芳，2020［2］）。低技能勞動力的流出導致低技能產(chǎn)業(yè)的占比持續(xù)減少，促進我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化、現(xiàn)代化進程，但是當房價上漲超過了一個臨界點時，又會抑制我國第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的結(jié)構(gòu)性進程（張傳勇和劉學良，2019［3］；潘紅玉，2020［4］）。部分學者則以三次產(chǎn)業(yè)與各產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)情況作為研究對象，發(fā)現(xiàn)我國城市房價的過快增長對于勞動力流動的區(qū)位選擇產(chǎn)生了擴散作用，即房價的過快增長會導致勞動力向外流出，促進地方產(chǎn)業(yè)的外移行為，使得當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)聚集趨勢遭受阻礙（范劍勇和邵挺，2011［5］；高波等，2012［6］；劉建江和羅雙成，2018［7］）。在對三次產(chǎn)業(yè)之間的關聯(lián)性進行深入研究時，有學者結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)基礎理論對房價和勞動力數(shù)據(jù)之間的關系加以探究，研究表明我國持續(xù)上漲的房價阻礙了區(qū)域間勞動力的相互流動，部分地區(qū)的就業(yè)率因此降低，第一、第二以及第三產(chǎn)業(yè)均受到影響，產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出增速持續(xù)降低；在35個大中城市中，經(jīng)濟發(fā)展水平越低的城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展越容易被房價的上漲所抑制（劉志偉，2013［8］；許祥云和李立恒，2018［9］）。

對于“租購同權(quán)”政策這一主題，國外學者主要是從政策、法律、公共服務等視角開展研究，國內(nèi)學者關于“租購同權(quán)”政策的研究方向則主要集中于政策效應、公共資源管理以及配套法律法規(guī)等方面。Shen和Turner（2018）［10］指出我國居民在進行購房決策時普遍偏向于購買學區(qū)房，來保證子女的更好就學權(quán)利，這也導致我國居民的租房意愿下降。Yuan（2017）［11］的研究指出，我國外來農(nóng)民工在進入新城市后，在公立學校體系中未得到與當?shù)刭彿空咄鹊臋?quán)益，地方政府并未有效地解決農(nóng)民工子女的受教育問題，由此會影響到我國的勞動力流動，因此“租購同權(quán)”是我國亟待解決的重要問題。黃燕芬和張超（2017）［12］則提出，我國應當建立起有效的承租者保護制度，保證租賃人群長期居住預期的穩(wěn)定性，要引入“租購同權(quán)”政策來保證租購并舉順利實現(xiàn)。陳衛(wèi)華等（2019）［13］發(fā)現(xiàn)人們對“租購同權(quán)”影響的估計可能有些樂觀，會導致“量價齊升”的情況，建議除了完善“租購同權(quán)”自身機制之外，更要提升空置住房使用率，增加土地市場供給，提升城市服務水平。除上述學者外，還有部分學者使用傾向匹配法，將“租房”、“擁有單套房”和“擁有多套房”的三種不同居民群體分離開來，分別考察租購同權(quán)政策在三個群體間的政策效果，實證結(jié)果表明租購同權(quán)政策效果明顯，能有效縮減不同群體間的幸福感差距，對于居民的居住幸福度、城市依存度有著明顯的提升效果（羅衛(wèi)東和朱翔宇，2019［14］）。

對于住房租賃政策與房價兩者的相互關系，國內(nèi)外學者以租金、信貸效應等作為研究視角進行實證分析。部分學者認為“租購同權(quán)”這一政策的順利實施可以影響居民購房、租房選擇，鼓勵更多居民選擇租房，由此保證購房需求的穩(wěn)定，從而讓房價逐步回歸正常狀態(tài)（郭金金和夏同水2019［15］）。崔裴等（2014）［16］收集美國、德國的住房市場數(shù)據(jù)進行實證檢驗后發(fā)現(xiàn)，在發(fā)達國家擁有的成熟住房租賃市場中，居民租房、購房選擇機制始終存在并影響著當?shù)刈》績r格的走勢，我國應當借鑒發(fā)達國家的優(yōu)秀經(jīng)驗，重視住房租賃市場的建立健全，保證居民的租房權(quán)益。Pancak（2017）［17］發(fā)現(xiàn)地區(qū)房價與房屋租金的比例，與當?shù)氐募彝ナ杖?、家庭成員的年齡和房屋稅率存在相關性。

基于對參考文獻的梳理總結(jié)，本文發(fā)現(xiàn)，在相關研究內(nèi)容方面，現(xiàn)有研究的注意力大多放在房價、勞動力流動以及兩者之間的互動關系上，將“租購同權(quán)”政策納入兩者研究體系的文獻相對缺乏，有必要對房價、勞動力流動與“租購同權(quán)”政策這三者間的聯(lián)系進行深入探討。在研究方法方面，大部分學者對于租購同權(quán)政策主要進行定性分析，對租購同權(quán)的定義、內(nèi)涵以及影響機制進行研究，將租購同權(quán)政策作為核心來進行研究的實證分析偏少。因此，本文運用DID方法來研究“租購同權(quán)”政策背景下住房價格變動對于勞動力流動的影響。

3 機理分析

租購同權(quán)政策的目的在于要賦予租房群體和購房群體相等的公共資源享有權(quán)利，這一政策不僅從住房需求方面對房價產(chǎn)生了抑制作用，在住房供給方面也同樣對房價產(chǎn)生了抑制作用。基于住房供給角度來看，我國住房市場通過多年的發(fā)展，注重房屋購買而輕視住房租賃的結(jié)構(gòu)特征已然根深蒂固，“租購同權(quán)”這一政策的試點實施，會加速我國住房租賃市場的建立健全，調(diào)整我國住房市場的租售利潤差距，加快租賃住房的規(guī)?；?、專業(yè)化。這一政策的本質(zhì)在于彌補我國住房市場在住房供給方面的需求端短板，改善我國住房供給單一的局面，逐步完成居民日益增長的住房多元化的要求，從而抑制我國房價的持續(xù)增長?！白赓復瑱?quán)”政策的試點會逐步改變居民在住房方面的固有觀念，增強居民的租房意愿，加速縮減租房者與購房者之間的差距，在一定程度上緩解了住房市場承擔的供給壓力，促進了住房消費市場與住房租賃市場之間的流通，達到抑制房價的最終目的。

房價的逐步升高會擠壓居民消費，導致居民的居住成本增長，減少居民的預期收益，從而對勞動力的流動選擇造成影響。一方面來說，區(qū)域間房價增長會導致具有購房意愿的勞動力的遷移、居住成本上升。當勞動力的薪酬水平足夠高時，那么持續(xù)上漲的房價則不會對其生活產(chǎn)生過大影響。與之相反的，當勞動力薪酬水平較低時，過高的房價就會對勞動力的預期成本產(chǎn)生影響，提升其遷入成本，阻礙勞動力的流入決策。但是反過來說，如果勞動力群體決定通過租房行為來獲得住房，那么高房價就不會成為勞動力進行流動行為的障礙。當租房者與購房者享有的就近入學、醫(yī)療條件等權(quán)益差距越小，就會有越多的勞動力選擇租房。因此，勞動力群體的購房意愿在一定程度上決定了房價居高不下的背景下勞動力群體的流動決策。勞動力的工資收入水平、當?shù)亟逃?、醫(yī)療條件等會影響到勞動力群體的購房決策?！白赓復瑱?quán)”政策的推出對住房市場產(chǎn)生了重大的影響，迫使房價增長速度趨于放緩，減小了租房群體與購房群體之間的權(quán)利差距，從而使得勞動力流動的預期成本減少。根據(jù)以上分析，本文提出全文的核心假設：

“租購同權(quán)”政策的實施抑制了房價的上漲，從而對勞動力的流動產(chǎn)生了正向影響，促進了勞動力向試點城市的流入。

4 證檢驗

4.1 數(shù)據(jù)說明與指標選擇

在2017年7月18日，我國住建部聯(lián)合其他相關部門發(fā)布相關文件，確定武漢等12個城市作為第一批租購同權(quán)政策推行城市①第一批租購同權(quán)政策推行城市為武漢、成都、深圳、南京、廈門、沈陽、杭州、鄭州、廣州、合肥、佛山以及肇慶。。由于這12個城市中大部分城市為我國大中型城市，住房市場發(fā)展較為完備，因此選取我國35個大中城市的數(shù)據(jù)作為樣本，并依此為支撐來完成本文的實證研究。在設置處理組時，由于佛山和肇慶兩個城市并不在我國35個大中城市之列，因此本文將這兩個城市剔除，選取其他10個城市作為處理組來進行研究?？刂平M則選取我國35個大中城市中其他25個非試點城市。數(shù)據(jù)集的時間跨度設定為十年，即選取2010-2019年間我國35個大中城市的相關數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來源于《中國城市統(tǒng)計年鑒》和《中國人口和就業(yè)統(tǒng)計年鑒》，本文選取的主要解釋變量和控制變量表示如下：

被解釋變量為勞動力流動率（Labor）。本文通過人口流動公式，即（常住人口-戶籍人口）/戶籍人口的方式，得到我國35個大中城市的勞動力流動比率。如果計算后數(shù)值為正數(shù)，那么便表示勞動力流入城市，記作勞動力流入率；如果計算后數(shù)值為負數(shù)，那么便表示勞動力流出城市，記作勞動力流出率。

核心解釋變量為“租購同權(quán)”政策（Policy），通過虛擬變量來加以衡量。住建部聯(lián)合其他部門于2017年下發(fā)文件在我國部分城市進行租購同權(quán)政策試點，因此對于虛擬變量進行以下設定：在2017年-2019年這一處理年份間的處理組城市，其虛擬變量為1；與之相反，當處于2010年-2016年這一非處理年份間，或者城市為控制組時，其虛擬變量取0。

控制變量。本文選取當?shù)厣唐贩孔≌骄N售價格度量住房價格（Hp），選取城鎮(zhèn)居民平均工資度量薪酬水平（Wage），選取城鎮(zhèn)失業(yè)率（Rate）反映城市經(jīng)濟發(fā)展狀況，以道路面積、中學生在校人數(shù)、醫(yī)院數(shù)量和移動電話年末用戶數(shù)反映城市基礎設施水平（Road）、教學水平（Stu）、通訊發(fā)展程度（Sci）以及醫(yī)療設施水平（Bio）狀況。同時考慮到變量的量級差異，對住房價格（Hp）、薪酬水平（Wage）、基礎設施水平（Road）和通訊發(fā)展程度（Sci）進行對數(shù)化處理。變量描述性統(tǒng)計情況如表1所示。

表1 各變量描述性統(tǒng)計

為檢驗“租購同權(quán)”政策背景下住房價格變動影響我國勞動力流動的效果，本文選取我國進行“租購同權(quán)”政策試點的10個城市作為處理組，選取我國其他25個大中城市作為對照組，構(gòu)建DID模型如式1所示：

在上述公式中，laborit為結(jié)果變量，代表著在t年份時，城市擁有的勞動力流動比率。Policyit代表著“租購同權(quán)”政策的虛擬變量，如果i城市在t年時進行了“租購同權(quán)”政策試點，那么虛擬變量的取值為1，如果城市在年時未進行“租購同權(quán)”政策試點，那么虛擬變量的取值為0；timeit代表著“租購同權(quán)”政策是否進行試點的時間虛擬變量，如果i城市在t年進行了“租購同權(quán)”政策試點，則t年的取值都為1，未進行“租購同權(quán)”政策試點年份的取值都為0；δi表示實證回歸中的時間固定效應；θt表示實證回歸中的城市固定效應；lnhpit代表的是在t年份時，i城市的住房價格；Z表示本文的控制變量，具體選取的控制變量如前文所示；εit則是干擾項。通過控制其他因素，比較實施“租購同權(quán)”后的處理組和對照組之間的住房價格波動的差異，從而檢驗不同城市在采取政策后是否對勞動力流動產(chǎn)生影響。

如表2所示，第（1）列展示的是在未加入控制變量時DID模型的實證結(jié)果，第（2）列展示的是在加入房價與政策的交互項和其他控制變量之后DID模型的實證結(jié)果。從兩列回歸結(jié)果中我們可以看出，作為核心解釋變量的租購同權(quán)政策系數(shù)均顯著為正，第一列中租購同權(quán)政策系數(shù)為0.153，在5%的水平下顯著。第二列中租購同權(quán)政策系數(shù)為2.419，在1%的水平下顯著。這說明租購同權(quán)政策通過抑制房價上漲，促進了勞動力的正向流入，提升了勞動力流動率。通過逐步賦予租房群體和購房群體相等的公共資源享有權(quán)利，租購同權(quán)政策提升了租房需求，促使更多的勞動力愿意留在當?shù)?，進而滿足人們多樣化的住房需求，同時也緩解購房市場房價的持續(xù)上漲壓力。從房價的回歸結(jié)果可以看出，房價始終對勞動力流動產(chǎn)生負向的影響作用。當房價上漲1%，勞動力流動率會減少0.121個百分點。醫(yī)療設施水平、通訊發(fā)展程度以及基礎設施水平這幾項控制變量均與勞動力流動呈正向相關關系，說明了租購同權(quán)政策所帶來的公共權(quán)益差距縮小吸引了更多勞動力的關注。伴隨著我國經(jīng)濟發(fā)展，居民總體收入水平也隨之上漲，勞動力在追求預期收益最大化的同時也希望保證生活質(zhì)量的穩(wěn)步提升。大中城市擁有的較高的基礎設施水平、教學水平等等條件都吸引著勞動力的流入，這同時也證實了機理分析提出的假設。

表2 租購同權(quán)下房價對于勞動力流動的實證檢驗結(jié)果

4.3 穩(wěn)健性檢驗

本文通過DID方法對租購同權(quán)下房價對勞動力流動的影響進行了研究，并得出實證結(jié)果。但是，使用DID方法對于樣本的選擇有著相應的假設：首先實驗樣本應該要實現(xiàn)“平行趨勢假定”，也就是說實證所選取的城市除了位列我國35個大中城市外，還需要在其他方面具備相當程度的“相似性”；其次，在選取政策變量時，控制組和處理組的選擇應該具備隨機性，如果國家并不是隨機選擇政策試點的城市，那么構(gòu)建模型進行估計后會存在內(nèi)生性問題，影響到本文的實證結(jié)果。基于此，本文通過平行趨勢檢驗、反事實檢驗以及改變匹配指標三種方法對本文的實證結(jié)果進行檢驗。

（1）平行趨勢檢驗

本文通過DID實證模型來進行實證檢驗分析，結(jié)果表明租購同權(quán)政策的實施能夠通過抑制房價上漲來提高勞動力流入率。但是利用DID模型所得出的實證結(jié)果的有效性需要通過一個重要的條件——平行趨勢假設才能得到保證。本文使用的方法是在進行DID實證回歸時加入各時點虛擬變量和政策變量的交互項，若政策發(fā)生前交互項系數(shù)不顯著，則表明的確存在平行趨勢。

租購同權(quán)政策試點是在2017年，本文使用的數(shù)據(jù)是2010-2019年35個大中城市的面板數(shù)據(jù)，那么政策時點前有6期，政策時點后有2期。本文選取政策時點前3期、政策時點后2期，分別生成2014年、2015年、2016年……2019年與處理組虛擬變量的交互項。將交互項加入DID實證模型中，構(gòu)建回歸模型如下：

如式2所示，current為政策當期的效果，Before3到Before1為政策實施期前1-3期的效果，After1到After2為政策實施期后1-2期的效果。本文選擇政策試點實施當期，即2017年作為參照組，以此來分析政策實施的動態(tài)效果。如果Before3到current的系數(shù)不顯著，那么就說明在政策試點之前本文選取的處理組以及控制組之間沒有顯著的差異，這代表假設成立。表3展示的是平行趨勢檢驗的實證結(jié)果，通過觀察“租購同權(quán)”政策前三期的實證結(jié)果，發(fā)現(xiàn)試點前的年份交互項系數(shù)均不夠顯著，這也說明本文的DID檢驗滿足了平行趨勢檢驗。

表3 平行趨勢檢驗結(jié)果表

（2）反事實檢驗

在本文選定的年限間，同期的其他房地產(chǎn)政策可能會影響到房價的變動，從而對勞動力流動產(chǎn)生影響。這樣一個情況的存在會影響到本文DID模型結(jié)果的準確性，因此，本文采用反事實檢驗法對實證加以分析，假定政策實施的時間點向前推進一年和兩年，也就是說將未頒布租購同權(quán)政策的2015年和2016年分別作為虛擬的政策試點時間起點，然后利用DID方法再次考察“租購同權(quán)”政策下房價變動對于勞動力流動率的影響，反事實檢驗結(jié)果見表4。兩列數(shù)據(jù)分別表明了將未頒布租購同權(quán)政策的2015年和2016年作為虛擬的租購同權(quán)政策頒布時間點的回歸結(jié)果。第一列數(shù)據(jù)表明，當我們把“租購同權(quán)”政策試點時間進行虛擬變動，將2015年設定為“租購同權(quán)”政策試點起始年份時，“租購同權(quán)”政策變量對于勞動力流動的影響并不顯著。同樣，第二列數(shù)據(jù)則表明，當我們把“租購同權(quán)”政策試點時間進行虛擬變動，將2016年設定為“租購同權(quán)”政策試點起始年份時，“租購同權(quán)”政策變量對于勞動力流動的影響同樣不顯著。本段的實證檢驗說明，通過更改“租購同權(quán)”政策的試點時間，虛構(gòu)的“租購同權(quán)”政策對于我國勞動力流動并不存在顯著影響，這一結(jié)論從側(cè)面證實了DID實證結(jié)果的有效性。

表4 反事實檢驗結(jié)果表

（3）更換匹配指標

最后，本文通過改變指標來進行穩(wěn)健性檢驗，以此考察實證結(jié)果的穩(wěn)健性。通過參考文獻，本文對勞動力流動率的計算方式進行更換，使用人口遷移率計算公式(年末人口數(shù)-前一年年末人口數(shù)-前一年年末人口數(shù)*人口自然增長率)/前一年年末人口數(shù)，得到新的指標變量。將新指標帶入實證分析，得出的實證結(jié)果如表5所示。由表5可以發(fā)現(xiàn)，實證結(jié)果與表2的結(jié)果相似，租購同權(quán)政策的系數(shù)為正，這也表明租購同權(quán)政策抑制了房價增長，促進了我國的勞動力流動。

表5 更換指標后實證結(jié)果圖

續(xù)表

4.4 機制檢驗

本進一步從“租購同權(quán)”政策影響我國房價以及房價影響勞動力流動兩個角度，對“租購同權(quán)”政策試點下房價變動對勞動力流動影響機制進行實證檢驗，梳理三者間的影響機制。

首先，本文使用DID對“租購同權(quán)”政策試點住房價格變動情況進行了實證檢驗。表6表示以是否添加控制變量作為區(qū)別，通過DID方法來檢驗“租購同權(quán)”政策如何影響房價的回歸結(jié)果。回歸結(jié)果表明：不管加入控制變量，“租購同權(quán)”政策的實施都抑制了房價的上漲。在（1）列，租購同權(quán)政策的系數(shù)為-0.0907，并且在1%的水平下顯著。在（2）列，租購同權(quán)政策的系數(shù)為-0.0970，并且在1%的水平下顯著。這與本文所構(gòu)想的租購同權(quán)政策所帶來的作用相同。租購同權(quán)政策作為我國政府的行政調(diào)整手段，加之中央對于住房租賃市場的重視程度逐步上升，其作用是顯而易見的。租購同權(quán)政策縮減了租房群體與購房群體之間在公共權(quán)益、子女受教育限制等方面的差距，讓更多的勞動力愿意以租房的形式留在政策試點城市，降低了勞動力的購房需求，進而緩解了房價的上漲趨勢。

表6 “租購同權(quán)”政策影響房價的實證結(jié)果表

進一步地，本文選取勞動力流動率（Labor）作為實證的結(jié)果變量，探究房價是如何對勞動力流動產(chǎn)生影響的。表7反映了兩種回歸所得到的結(jié)果，第一列和第三列分別展示的是有、無控制變量的固定效應回歸的實證結(jié)果，第二列展示的是混合效應的實證結(jié)果。從這三列回歸結(jié)果可以看出，我國大中城市的住房價格與勞動力流動都表現(xiàn)出負向關系。由于本文對住房價格數(shù)據(jù)進行了對數(shù)變換，與勞動力流動率的數(shù)據(jù)處于同等數(shù)量等級，因此對具體實證結(jié)果進行觀察后，可以看出：在固定效應回歸中，當住房價格增長1%時，勞動力流動率將下降0.0736%或者0.185%；在混合回歸效應中，當住房價格增長1%時，勞動力流動率將下降0.252%；通訊發(fā)展程度每提升1%，勞動力流入率提升0.117%。通過上述的實證回歸可以發(fā)現(xiàn)，大中城市的住房價格會對勞動力的遷移決策產(chǎn)生影響，居于高位的房價水平會降低勞動力的流入意愿，從而降低勞動力流動比率。在勞動力決定流入某城市前，勞動力會對流入該城市需要承擔的遷移成本進行考量，而居高不下的當前房價則會增加勞動力的預期遷移成本，對勞動力產(chǎn)生“擠出”效應。與此同時，勞動力也會對大中城市的薪資水平以及失業(yè)率進行考量，大中城市普遍較高的薪資水平會吸引勞動力流入，但是部分城市相對較高的失業(yè)率也會讓勞動力望而卻步。另外，當?shù)氐慕逃胶屯ㄓ嵃l(fā)展水平也會對勞動力流動產(chǎn)生較大影響，教育水平和通訊發(fā)展水平高的城市會吸引更多的勞動力流入。

5 結(jié)論及政策建議

本文基于DID模型，使用我國35個大中城市2010-2019年的城市面板數(shù)據(jù)，對“租購同權(quán)”政策試點實施背景下房價對于勞動力流動的影響效果進行了檢驗研究，得到了以下結(jié)論：

從“租購同權(quán)”政策試點實施效果來看，“租購同權(quán)”政策促進了我國房地產(chǎn)市場的平衡穩(wěn)定，達到了抑制住房價格上漲的政策目標。一方面，“租購同權(quán)”政策將關注重點放在子女受教育權(quán)利、醫(yī)療水平以及城市基礎設施等公共權(quán)益上，通過逐步實現(xiàn)住房者和租房者享有的公共權(quán)益對等，從而達到了限制住房需求、降低住房成本的目的。另一方面，“租購同權(quán)”政策促進了我國住房租賃市場的發(fā)展，降低了試點城市勞動力的租房成本，提升勞動力的租房需求，由此達到抑制住房價格上漲的目的。但是從實證回歸系數(shù)來看，“租購同權(quán)”政策抑制房價上漲的作用還是存在一定限制，這可能與政策實施時間不長、各城市間公共資源存在差距以及政策支持力度不足有關。

從勞動力流動視角來看，“租購同權(quán)”政策試點后通過抑制城市住房價格的上漲促進了勞動力向試點城市的流入。通過實證檢驗，本文證實了城市住房價格與勞動力流動呈現(xiàn)負相關關系，大中城市居高不下的房價水平使得勞動力流入的預期成本上升，阻礙了勞動力的流入?！白赓復瑱?quán)”政策通過限制試點城市住房價格的增長，降低了勞動力流入試點城市的遷移成本，影響到了勞動力的遷移決策，使得更多的勞動力愿意流入政策試點城市。

基于以上分析，本文提出以下建議：

第一，基于住房市場的長期發(fā)展視角來看，房價與居民收入差距的增長所帶來的擠出效應會對勞動力的流動產(chǎn)生影響，導致部分勞動力因此而離開當前居住地，流入新的地區(qū)。這樣的情況將加劇不同城市、不同地區(qū)間在勞動力數(shù)量、勞動力技能方面的差距，從而阻礙到我國整體經(jīng)濟的均衡發(fā)展，不利于我國社會的平穩(wěn)運行。因此，我國政府應當加大人才引進力度，給予高技能人才相應的補貼金額，并繼續(xù)推行人才引進政策，放寬其貸款條件，減少高技能人才的遷移、流動成本，鼓勵高技能人才通過購房或者租房的方式留在當?shù)?。而對于技能較低的勞動力，我國政府應當在提高低技能勞動力的住房補貼上限的同時，提出符合低技能勞動力收入水準的住房優(yōu)惠政策，通過降低房價來鼓勵低技能勞動力進行購房、租房決策。

第二，基于土地供給視角來看，部分發(fā)達城市的土地供給逐漸緊缺，同時勞動力的聚集效應也加速了這一進程。若能加深對于城市土地的合理運用程度，便能緩解城市房價上漲的基本態(tài)勢。因此，在我國新型城鎮(zhèn)化持續(xù)推進的大背景下，地方政府應當加大力度發(fā)展綠色空間設計，完善緊湊型城市的規(guī)劃，積極利用好有限的城市空間與土地資源，將土地價值發(fā)揮到最大。

第三，我國政府應當明確住房租賃市場臨時管制的職責。設置住房租賃市場的價格波動預警界限，構(gòu)建起合理有效的住房租賃市場臨時管制制度，以此來對我國住房租賃市場的實時價格波動進行監(jiān)管。同時我國政府需要對住房租賃市場的價格評估體系以及價格申報制度進行改革，制定出住房租賃市場的價格標準，讓租房者和出租者雙方都能更加清晰明確地制定出合理的租賃價格。

第四，我國政府應當構(gòu)建起由政府主導，企業(yè)、投資者、私有住房群體等多方參與的租賃房源供給渠道。自我國住房租賃市場建立起，我國租賃住房房源供應單一的問題始終存在，住房租賃市場中的房源大多來源于政府提供的公租房、廉租房以及居民自行招租的住房，這一問題阻礙了我國住房租賃市場健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。因此，我國政府應當拓寬住房租賃市場的房源提供渠道，增加參與住房租賃市場的主體，逐步完善我國住房租賃市場。

第五，建立健全我國住房租賃市場的融資體系。我國政府應當作為主導構(gòu)建起多層次、嚴分工的住房租賃市場融資體系，通過這一體系來滿足各類投資者不同層次、不同類型的融資需求。當前，單純依靠銀行調(diào)節(jié)資金來支持住房租賃市場融資的現(xiàn)狀逐步困擾著我國住房租賃市場融資體系的發(fā)展。因此，我國政府應當以中央銀行貨幣政策作為依靠，穩(wěn)步推動信貸資金流入住房租賃市場，保證住房租賃市場證券化的多方位、全覆蓋發(fā)展。