商品房預(yù)告登記優(yōu)先受償權(quán)解析

馮瀟南 龐郁

近年來，按揭貸款購房已成為許多人購房的首選方式，而購房者在辦理銀行按揭貸款時，需要將房屋進行抵押，辦理預(yù)告登記，方可獲取銀行發(fā)放的貸款。當(dāng)購房者逾期償還銀行貸款，出現(xiàn)“斷供”現(xiàn)象時，銀行便會啟動訴訟程序，要求貸款提前到期，購房者與開發(fā)商對尚未償還的貸款承擔(dān)連帶清償責(zé)任，并要求對進行預(yù)告登記的不動產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。在司法實踐中，關(guān)于預(yù)告登記的效力問題一直是實務(wù)爭議的焦點，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（以下簡稱《解釋》）對此問題進行了規(guī)定。

預(yù)告登記概念及意義

預(yù)告登記是指為確保一項旨在發(fā)生未來的物權(quán)變動的債權(quán)請求權(quán)之實現(xiàn)，而向登記機構(gòu)申請辦理的預(yù)先登記。中國民法典第二百二十一條對預(yù)告登記的概念也作出了規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！鳖A(yù)告登記的完成并不意味著不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律效果的發(fā)生，并沒有使債權(quán)轉(zhuǎn)化為物權(quán)，也沒有使預(yù)告登記的權(quán)利人享有對物的支配權(quán)。預(yù)告登記實質(zhì)上是一種對不動產(chǎn)物權(quán)請求權(quán)進行保全的方式，使得債權(quán)人將來能夠取得物權(quán)，發(fā)生物權(quán)變動效力，兼具債權(quán)屬性和物權(quán)屬性。

在預(yù)售商品房領(lǐng)域，購房者通常以商品房作抵押進行預(yù)告登記，向銀行申請購房貸款以彌補購房資金缺口。作為商品房預(yù)售的重要配套制度，預(yù)告登記賦予權(quán)利人對將來取得不動產(chǎn)物權(quán)請求權(quán)以一定的保全效力、排他效力，能有效避免“一房多賣”“一房多押”等情形，《解釋》第五十二條還規(guī)定在一定條件下，預(yù)告登記權(quán)利人可依預(yù)告登記行使優(yōu)先受償權(quán)。在一定程度上保障購房者順利取得不動產(chǎn)所有權(quán)，降低金融機構(gòu)的信貸風(fēng)險，減輕房地產(chǎn)開發(fā)商階段性保證責(zé)任，同時規(guī)范商品房預(yù)售市場的交易秩序，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

抵押權(quán)預(yù)告登記優(yōu)先受償條件

《解釋》出臺之前，中國司法實踐多數(shù)認為在未辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記之前，預(yù)告登記權(quán)利人享有的是當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對系爭房屋辦理抵押權(quán)登記的請求權(quán)，并可排他性地對抗他人針對系爭房屋的處分，但并非對系爭房屋享有現(xiàn)實抵押權(quán)。預(yù)告登記無法產(chǎn)生物權(quán)設(shè)立的效果，在未獲得物權(quán)登記的情形下，抵押權(quán)的預(yù)告登記并不能使預(yù)告登記的權(quán)利人獲得優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ！督忉尅返谖迨l對預(yù)告登記效力問題的規(guī)定作出重大改變，賦予預(yù)告登記在一定條件下可達到本登記的效果從而促使預(yù)告登記權(quán)利人得以行使優(yōu)先受償權(quán)。

強調(diào)所有權(quán)首次登記。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第二十四條，不動產(chǎn)首次登記是指不動產(chǎn)權(quán)利第一次登記。未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。故在商品房預(yù)售領(lǐng)域，首次登記是指房地產(chǎn)開發(fā)商就已竣工的建設(shè)工程，對國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)進行的第一次登記，即俗稱的“大產(chǎn)權(quán)證”，只有在首次登記完成后，方可進行所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

《解釋》第五十二條吸納理論與實務(wù)經(jīng)驗對預(yù)告登記的效力進一步明確，已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，對于預(yù)告登記權(quán)利人主張的優(yōu)先受償權(quán)人民法院應(yīng)予支持。故在新法框架下，首次登記是預(yù)告登記權(quán)利人能否享有優(yōu)先受償權(quán)的必要條件。

須具備轉(zhuǎn)為抵押登記的條件?！督忉尅返谖迨l并未將預(yù)告登記與本登記畫等號，只是賦予預(yù)告登記在具備轉(zhuǎn)為抵押登記的條件但又未辦理抵押登記的情況下可具有本登記的某些效力，即抵押財產(chǎn)不存在尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記、預(yù)告登記的財產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時的財產(chǎn)不一致、抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效等不具備辦理抵押登記條件的，預(yù)告登記權(quán)利人請求就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)闹鲝垜?yīng)予支持。在實現(xiàn)抵押權(quán)的條件尚未成熟時，預(yù)告登記僅起到限制處分的保全效力，故亦不存在優(yōu)先受償?shù)膯栴}。

預(yù)告登記順序效力與開發(fā)商保證責(zé)任

法理上認為預(yù)告登記屬于一種具有優(yōu)先順位的排他性債上請求權(quán)，能夠通過保全請求權(quán)以保障其行使權(quán)利的有力順位，從而排斥后序登記的權(quán)利。《解釋》第五十二條對預(yù)告登記的順序效力進行了確認：當(dāng)事人辦理抵押預(yù)告登記后， 預(yù)告登記權(quán)利人請求就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償，經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，人民法院應(yīng)予支持，并應(yīng)當(dāng)認定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立。因預(yù)告登記不能現(xiàn)實阻礙同一商品房上其他權(quán)利的登記申請，故同一商品房存在多個預(yù)告登記的情況時，預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押登記的效力具有溯及力，以預(yù)告登記的順序為準。

實踐中按揭貸款銀行多要求房產(chǎn)開發(fā)商對購房貸款提供階段性保證擔(dān)保，即開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任期間至債權(quán)人就合同項下不動產(chǎn)辦妥登記時或有效抵押設(shè)立時為止。過往的實務(wù)領(lǐng)域中，多以銀行拿到商品房抵押權(quán)利憑證之日作為保證擔(dān)保責(zé)任免除的時間節(jié)點，但實踐中多種原因均能造成抵押權(quán)登記未能順利辦理，在此情形下開發(fā)商的階段性保證責(zé)任無疑被大大加重。如今，《解釋》第五十二條規(guī)定預(yù)告登記權(quán)利人在一定條件下可享有優(yōu)先受償權(quán)，抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立。此時開發(fā)商的保證擔(dān)保責(zé)任將因滿足有效抵押設(shè)立的條件而到期，有助于減輕房產(chǎn)開發(fā)商的保證擔(dān)保責(zé)任，增強金融機構(gòu)的信貸積極性。

《解釋》第五十二條的出臺使得商品房預(yù)告登記權(quán)利人在一定的條件下可享有優(yōu)先受償?shù)男Я?，在保障債?quán)人權(quán)利平衡的同時，降低權(quán)利實現(xiàn)的成本，在一定程度上減少訟累，避免加重銀行等金融機構(gòu)的信貸風(fēng)險，減輕房地產(chǎn)開發(fā)商的階段性保證責(zé)任，做到消費者與房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)三方的利益平衡，從而促進房地產(chǎn)交易市場的發(fā)展和金融秩序的穩(wěn)定。

（作者系廣西祥泰律師事務(wù)所律師）