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    建筑設(shè)計及EPC實踐中建筑策劃的應(yīng)用研究
    ——以柘榮鴛鴦草場游客服務(wù)中心為例

    2021-09-18 14:51:28許育能
    福建建筑 2021年8期
    關(guān)鍵詞:服務(wù)中心策劃景區(qū)

    許育能

    (福州市建筑設(shè)計院有限責任公司 福建福州 350011)

    0 引言

    建筑策劃理論在本世紀初開始在國內(nèi)建筑設(shè)計行業(yè)推廣,但受限于國情和經(jīng)濟發(fā)展水平,建筑策劃的實踐一直局限于相對較小的范圍,其重要性并不十分被認可。

    但是,隨著近年來EPC項目的日益開展、建筑復雜程度日益提升,缺乏建筑策劃而導致的諸如任務(wù)書不合理、決策不科學、建筑定位不準確、造價控制不力等問題逐步凸顯。因此,本文通過對案例建筑策劃運用過程的分析,闡明建筑策劃在建筑設(shè)計及EPC實踐中的重要作用。

    2019年,在柘榮鴛鴦草場游客服務(wù)中心項目中,筆者作為EPC項目負責人,較為系統(tǒng)地運用建筑策劃的思路和工作方法,指導了前期以及設(shè)計部分的工作,無論是設(shè)計還是EPC管理均取得了較好的成效[1]。因此,謹以本案的建筑策劃思路以及結(jié)論來強調(diào)建筑策劃的重要性,提升建筑師們主動運用建筑策劃的意識。

    1 建筑策劃的基本方法和步驟

    建筑策劃作為一套成熟的理論,其基本方法和步驟包含了①基礎(chǔ)資料調(diào)查;②項目研究分析;③決策和評價[2]。其中基礎(chǔ)資料調(diào)查方法有問卷調(diào)查,走訪調(diào)研、大數(shù)據(jù)收集等。項目研究分析方法有問題搜尋法、層級分析法、模擬分析法[3]等,這個環(huán)節(jié)對于建筑師和決策者來說,最重要也是最直觀的方法,就是問題搜尋法。下文筆者將結(jié)合案例進行相對應(yīng)的分析。決策和評價包括任務(wù)書決策、模糊決策、對任務(wù)書的預評價等。

    本文不展開探討基礎(chǔ)資料調(diào)查部分方法(這部分工作由設(shè)計院和策劃公司共同完成),而是重點關(guān)注獲得基礎(chǔ)資料后的項目研究分析和決策環(huán)節(jié),并結(jié)合案例建筑的實踐進行分析。

    2 案例建筑策劃分析

    2.1 概況

    本文探討的案例建筑“柘榮鴛鴦草場游客服務(wù)中心”,位于福建柘榮鴛鴦草場景區(qū)內(nèi),是整個景區(qū)建設(shè)項目的一期工程,如圖1~圖2所示。該項目涵蓋酒店、景區(qū)游客服務(wù)中心、配套小型商業(yè)等功能,實際上是一個以準度假酒店為主題的酒店綜合體項目。項目投資方為福建旅游投資集團。

    圖2 主入口透視圖

    2.2 基礎(chǔ)資料調(diào)查成果

    作為建筑策劃流程中的“基礎(chǔ)調(diào)查”部分,獲取資料的渠道包括政府相關(guān)部門官方數(shù)據(jù)、體驗消費、潛在市場需求對象調(diào)研、管理人員訪談,經(jīng)濟和旅游業(yè)大數(shù)據(jù)等。由于本文研究的重點不在于此,因此僅列舉基礎(chǔ)調(diào)查的重要結(jié)論如下,并以此為依據(jù)進行下一步的策劃工作。

    景區(qū)核心資源:罕見的萬畝高山草場,春夏秋冬四季景色各異。但是景區(qū)知名度不高,游客以一日游游客為主,人均停留時間短,消費水平低。

    該項目所在的柘榮縣住宿接待能力弱,導致旅游客源外溢至福安、霞浦。

    大數(shù)據(jù)顯示:經(jīng)濟方面,該項目所在的柘榮縣經(jīng)濟體量在全寧德居于末位;旅游資源方面,該項目所在地柘榮縣旅游發(fā)展相對滯后,知名度低;酒店業(yè)客源方面,旅游客源僅占15%,具備較大的提升空間。近5年來,柘榮年旅游人次和收入分別增長17%和25%,但是與之相對應(yīng)的旅游人均消費停滯在600元/人次。

    因而有如下調(diào)查結(jié)論:

    (1)該項目可定位為度假型酒店,將推動柘榮旅游業(yè)從觀光旅游到度假旅游的升級。因為起點較低,容易實現(xiàn)跨越式發(fā)展。

    (2)該項目的實施能夠滿足目前柘榮旅游、住宿接待能力不足的需求。

    (3)考慮經(jīng)濟和消費力因素,該項目在酒店定位和定價上暫時不宜過高。

    2.3 問題搜尋法

    該項目名為游客服務(wù)中心,實則是一個酒店綜合體,顯然不同于普通的酒店。如下這幾個問題在設(shè)計之初乃至項目前期就需要認真思考:

    (1)如何解決最重要的兩大塊內(nèi)容,即游客服務(wù)中心和酒店之間的關(guān)系?是在一棟建筑內(nèi)解決還是分開兩棟建筑?如果在一棟建筑內(nèi)解決,如何處理功能流線關(guān)系?

    (2)如何巧妙組織酒店入住游客流線,票務(wù)、檢票,商業(yè)購物等一系列流線。

    (3)酒店類型定位,經(jīng)濟效益策劃,規(guī)模策劃,文化性主題定位,體驗性主題特色定位等問題。

    (4)如何實現(xiàn)旅游異境化?

    (5)在工程總承包的背景下,如何在保證品質(zhì)的情況下有效控制成本?

    設(shè)計團隊在這些問題的導引下對項目進行分析,并針對問題逐一提出如下應(yīng)對思維和策略。

    2.3.1 布局策略對比策劃

    在這個項目中,游客服務(wù)中心約3000 m2,酒店約9300 m2。雖然游客服務(wù)中心面積僅占1/4不到,但是涵蓋了票務(wù)、售票大廳、旅游展示等最核心的景區(qū)配套功能,同時也是游客(團客、散客)匯聚點。因此,如何處理好游客服務(wù)中心和酒店的關(guān)系就成為策劃的重點。

    將游客服務(wù)中心和酒店在場地內(nèi)分開設(shè)置(圖3),優(yōu)點在于可以有效地實現(xiàn)功能分區(qū),酒店經(jīng)營使用均不受游客的干擾,這也是策劃之初的構(gòu)想。這種布局的弊端,在于整體形象零散,同時游客的流線依然會和酒店人、物流產(chǎn)生部分交叉。

    圖3 布局示意圖一

    由此探討第二種可能,即游客服務(wù)中心和酒店設(shè)于一棟樓內(nèi)的布局(圖4),其優(yōu)點很明顯,即整體形象一體化,有效集約的用地。但是弊端也很明顯:游客和入住客人的動線交叉。

    圖4 布局示意圖二

    貌似這個弊端難以解決,但是經(jīng)過探討提出雙首層概念,在豎向上實施人流分置。酒店大堂設(shè)于二層,通過地景草坡的設(shè)置,將入住客人人流引導至二層酒店大堂入口,如圖5所示。游客服務(wù)中心設(shè)于一層滿鋪,景區(qū)游客通過人工草坡形成的凹口型建筑形態(tài)引導,進入一層游客服務(wù)中心大堂。游客和入住客人的動線交叉問題得以完美解決。

    圖5 雙首層入口示意

    同時這個布局方案在深化過程中,又獲得了良好的空間穿插和體驗效果,即將游客服務(wù)中心大堂挑高兩層延伸至酒店大堂層,如圖6所示。這是考慮到景區(qū)游客和入住酒店客人其實并非完全獨立,景區(qū)游客也是潛在的入住酒店客人。因此,打造一個貫通游客服務(wù)中心和酒店大堂公區(qū)(包括大堂、餐廳、娛樂等)的挑高空間,可以在視線上,心理上形成空間共享,有效地將景區(qū)游客轉(zhuǎn)化為入住酒店客人(這也是業(yè)主的核心訴求);同時又能有效解決人流的動線問題,達到了人流不交叉但又能空間共享的效果。

    圖6 游客服務(wù)中心大堂

    從這個層面看,這個項目是一個非典型性酒店項目,稱之為酒店綜合體,按照這個邏輯展開對這個項目的策劃。

    2.3.2 流線空間策劃

    如前文所述,通過雙首層設(shè)計,酒店入住人流與景區(qū)游客流線實現(xiàn)立體分流。那么,如何規(guī)劃以及引導好景區(qū)游客功能流線的同時,還能夠附帶實現(xiàn)最大的空間和商業(yè)價值,就是流線策劃的最大意義。

    商業(yè)價值策劃:本案中,通過指向性極其明確的草坡圍合空間,引導游客人流從西側(cè)入口進入游客服務(wù)大廳,進而至檢票廣場,形成東西向展開的商業(yè)服務(wù)軸線,如圖7所示。在游客行進動線的北側(cè)設(shè)置常規(guī)意義上的游客服務(wù)大廳功能(售票、問詢、等候、服務(wù)等功能);在游客行進動線的南側(cè)植入商業(yè)店面,充分利用游客客流量帶來的商業(yè)價值。

    圖7 商業(yè)服務(wù)軸線

    空間感受策劃:在游客動線的空間感受上營造變化的節(jié)奏。室外/放(游客廣場)-半室外/收(門廊)-室內(nèi)/放(二層通高游客服務(wù)大廳)-半室外/收(室外商業(yè)步行街)-室外/放(檢票廣場)。這種刻意營造出來的交替收放的空間序列增強了空間的有趣性,提升了游客的停留體驗感。這些恰恰是作為一個度假酒店必須有的空間趣味性,但是卻并非脫離功能需求的準則基礎(chǔ)之上的空間營造。

    2.3.3 類型、經(jīng)濟效益、客房定位策劃

    作為盈利性要求很高的酒店來說,類型定位直接關(guān)系到投入產(chǎn)出的平衡臨界點。本質(zhì)上來說,由于地處核心草場景區(qū),本案似乎應(yīng)該定位為度假酒店,但是考慮作為整體草場核心景區(qū)一共配建3處酒店,另外兩處酒店主題定位分別是康養(yǎng)主題和天池高端主題,綜合考慮本項目在景區(qū)內(nèi)的地段以及享有的景觀資源,是3個酒店之中最不利的,同時為了形成差異化對比,以吸納不同層次的住店客源,故此,本酒店定位高于商務(wù)酒店,但是低于度假酒店,可稱之為準度假酒店。

    在此基礎(chǔ)上,制定策略如下:

    (1)經(jīng)濟效益策略——降低單間客房占用面積指標

    建筑策劃的一個重要環(huán)節(jié)就是面積配比。正如學校以學生人數(shù)為基數(shù),醫(yī)院以病床數(shù)為基數(shù),酒店則以客房數(shù)為基數(shù)來制定合理的面積配比。反過來說,即在容積率一定的情況下,客房數(shù)量即成為策劃要點。

    設(shè)計策略即在容積率不變的情況下,盡可能提高客房數(shù)量,設(shè)計客房128間,酒店部分面積約9300 m2。單間客房占用面積指標為72 m2/每間客房,這個指標遠遠低于度假酒店常規(guī)的120 m2/每間客房的指標,甚至低于很多中等星級酒店指標。

    這有賴于將很多酒店配套的休閑娛樂健身功能空間劃分出去,與二期的康養(yǎng)主題酒店共同享有;另一方面,酒店公區(qū)不追求大而奢華,而追求小而精致。這樣的策略,確保了資源的共享以及最大經(jīng)濟效益的考慮。

    (2)客房定位策略——高度重視家庭親子出行配套

    根據(jù)前文所述,對柘榮當?shù)芈糜问袌龅恼{(diào)研,游客以一日游游客為主,人均停留時間短,消費水平低。研究數(shù)據(jù)表明,周末及假期旅游選擇家庭出游的比例占到一半以上,親子游的過夜住宿意愿相對較高,且消費水平也較高。

    因此,在策劃階段和業(yè)主決策方面,必須大幅度增加親子房型,將原任務(wù)書的親子房型比例由10%提高到30%,同時預留部分套房兼做親子房型。在酒店公區(qū)面積緊張的情況下,依然要留出兒童游樂用房和親子互動區(qū)域,在地景式屋面上也策劃了兒童觀演、游樂設(shè)施和場所。

    2.3.4 旅游異境化體驗策劃

    旅游本身提供的一個重要的資源就是“異境化體驗”,消費者觀光和住宿,就是希望得到與平時城市生活截然不同的異境化體驗[4]。在本項目中,除了景區(qū)萬畝草場的天然自然景觀資源提供的異境感,在建筑設(shè)計方面也需要提供消費者異境體驗。在策劃設(shè)計階段,通過如下幾點營造酒店建筑本身的異境感。

    (1)特殊的建筑形態(tài)——地景式圓形建筑具備高度的獨特性和可識別性。

    (2)利用延伸的地景式屋面作為晚上燈光秀的主場地。

    (3)客房內(nèi)部裝修主題融入景區(qū)草場春夏秋冬四個季節(jié)的不同色彩和特色,如圖8所示。

    圖8 客房四季色彩

    (4)融入在地文化特色的景觀長廊——景觀長廊的玻璃頂采用柘榮當?shù)氐募艏垐D案的印刷玻璃,陽光灑落后,在地面形成獨特的剪紙光影效果,如圖9所示。

    圖9 剪影景觀長廊

    總之,在策劃和設(shè)計階段,要營造這種不期而遇的異境化體驗和小驚喜,以此來提升酒店的附加價值。

    2.3.5 項目成本控制策劃

    酒店的投入產(chǎn)出關(guān)系既反映了酒店的管理水平,也反映了建筑策劃和設(shè)計水平[5]。因此,前期制定了投資回報年限不超過15年的評價標準,進而嚴格策劃本項目的土建投資。經(jīng)過測算,酒店主體(包含建安、室內(nèi)裝修、景觀、夜景照明、智能化等)的建設(shè)成本必須嚴格控制在5800元/m2以下。在建筑策劃階段即采取如下成本控制策略:

    (1)策劃限定各個主要分項的大致成本限額,分解包干。分解限定土建安裝部分3200元/m2,室內(nèi)裝修部分1500元/m2,室外景觀部分300元/m2等等,要求所屬專業(yè)進行限額設(shè)計。

    (2)建筑表皮差異化控制策略

    圓環(huán)形主體建筑的外環(huán)表皮采用鋁單板幕墻飾面;內(nèi)環(huán)靠內(nèi)庭院的立面則采用涂料飾面。通過建筑表皮差異化控制策略,達到既保證主立面的建筑造型和形象標準,同時大幅度節(jié)約建筑裝飾造價的要求。

    (3)土方平衡和擋土墻優(yōu)化策略

    該項目附屬一個3.7萬m2的停車場。當?shù)赝练酵膺\價格昂貴,預估停車場土方平整外運的費用將達到300萬元以上。通過BIM輔助豎向設(shè)計策略,基本達到土方平衡,節(jié)省了此部分造價;同時由于合理的標高設(shè)計,有效降低擋土墻的設(shè)置長度和高度,也節(jié)省了擋墻費用。

    (4)室內(nèi)裝修和景觀成本策略

    裝修和景觀單價控制較為嚴苛,因此裝修采用“輕裝修,重裝飾”策略。同時,材料方面盡可能摒棄昂貴的石材、金屬板材,采用當?shù)乜商娲缘夭?。景觀考慮到景區(qū)以草場風貌為主,因此大幅縮減高大樹木的種植以及水景的設(shè)置。

    (5)機電設(shè)備成本策略

    在機電設(shè)備方面,前期通過智能化專題策劃,盡可能摒除華而不實的智能化專項系統(tǒng);在夜景燈光照明上,明確僅采用輪廓提亮。

    3 建筑策劃在EPC項目中的重要性

    工程總承包(EPC)作為推進建筑工業(yè)化進程的新型管理模式,近年來迅猛發(fā)展,可以預見的是,將來會有越來越多的設(shè)計項目采用EPC模式。

    從我省2017年以來的EPC項目實踐案例和過程來看,主要存在如下問題:設(shè)計任務(wù)書不合理、流程缺乏管控、工程造價制定及管控隨意、由于設(shè)計不合理反復修改而導致的進度節(jié)點滯后、設(shè)計一體化程度低等。這些問題均和建筑策劃有或多或少的關(guān)系,亦即好的建筑策劃,可以盡可能規(guī)避上述問題所帶來的工程系統(tǒng)性風險。

    同時,EPC模式需要設(shè)計、生產(chǎn)、加工、施工、主體機電裝修一體化;也需要設(shè)計、生產(chǎn)、施工深度融合。所有這一切,設(shè)計是先導和基礎(chǔ)。因此建筑策劃的好壞不僅關(guān)系到設(shè)計的質(zhì)量,而且關(guān)系到整個EPC項目的成敗。

    以本案為例,在進度節(jié)點管控方面,通過前期有效的建筑策劃,提供了經(jīng)過論證的較為合理的設(shè)計任務(wù)書,避免了設(shè)計方向上的顛覆,減少了后期設(shè)計改圖,確保了項目工期。在造價和收益管控方面,建筑策劃階段對單間客房占用面積指標的嚴格控制,以及前述對項目成本的控制策略,都對項目的順利進展起到了關(guān)鍵作用。同時,所有這些策劃均基于全專業(yè)設(shè)計(裝修、景觀、幕墻、燈光、BIM等)的一體化考慮,因此能夠提升設(shè)計的一體化水平,進而滿足EPC模式(尤其是設(shè)計牽頭EPC)的需求。

    還應(yīng)注意的是,建筑策劃工作體系中“前策劃,后評估”是個完整的閉環(huán)。EPC項目的建筑策劃也應(yīng)有后評估體系和工作。筆者認為,EPC項目的后評估至少應(yīng)包含使用者評價、造價控制評價、進度節(jié)點控制評價、工程缺陷評價等內(nèi)容。

    4 結(jié)語

    近年來,隨著建筑設(shè)計模式向全過程設(shè)計、工程總承包方向發(fā)展的多元化模式趨勢,建筑策劃的重要性益發(fā)凸顯。尤其設(shè)計牽頭的工程總承包項目,建筑策劃是否引入,和建筑策劃的水平高低,直接影響到最終的建筑品質(zhì),運營效果,造價管控等。

    通過建筑策劃合理編制任務(wù)書;通過建筑策劃提供決策;通過建筑策劃更好地實現(xiàn)設(shè)計管控甚至施工過程管控;通過建筑策劃實現(xiàn)一個好的設(shè)計乃至好的建筑,這些都是建筑策劃的范疇和意義所在。

    在EPC和全過程設(shè)計的模式下,尤其應(yīng)注意把建筑策劃的應(yīng)用前伸至可研階段的策劃,避免可研階段的策劃缺失導致的錯誤性結(jié)論。

    應(yīng)對即將到來的建筑師負責制,作為建筑師,應(yīng)更積極主動地運用建筑策劃的方法和手段,來確保提交的不只是設(shè)計圖紙,而是合格的建筑。

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