基于動(dòng)態(tài)盈虧平衡分析法的大型商場(chǎng)節(jié)能改造項(xiàng)目投資決策研究

華 康（上海建科節(jié)能技術(shù)有限公司， 上海 200032 ）

建筑節(jié)能改造項(xiàng)目作為綠色新經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目，長(zhǎng)期以來(lái)市場(chǎng)熱度不高，且投資方常常對(duì)項(xiàng)目盈利能力多有異議，市場(chǎng)信心呈現(xiàn)一種“疲態(tài)”。主因是節(jié)能改造項(xiàng)目的投資回收期時(shí)間長(zhǎng)，且節(jié)能改造項(xiàng)目幾乎不存在短期產(chǎn)能激增帶來(lái)超額收益的情況。因?yàn)榻ㄖ挠媚芸偭看嬖陲@性的極限值，而節(jié)能改造帶來(lái)的收益也是相對(duì)穩(wěn)定的，所以建筑節(jié)能改造注定是長(zhǎng)周期的。

對(duì)長(zhǎng)周期項(xiàng)目在較長(zhǎng)時(shí)間跨度上的盈虧平衡分析是十分重要的。盈虧平衡分析就是對(duì)項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行研究分析，為投資決策提供可觀的數(shù)據(jù)支持和理論依據(jù)。盈虧平衡分析有 2 種方法，即靜態(tài)分析法與動(dòng)態(tài)分析法。靜態(tài)分析法更適用于短周期項(xiàng)目，其忽視了時(shí)間價(jià)值對(duì)資金盈虧的影響，只將盈虧平衡點(diǎn)作為考慮因素，其數(shù)據(jù)表達(dá)更為直觀，對(duì)項(xiàng)目的隱形損益和趨勢(shì)研究有所欠缺。動(dòng)態(tài)盈虧平衡分析法則更適用于長(zhǎng)周期項(xiàng)目，從資金時(shí)間價(jià)值的影響、整個(gè)項(xiàng)目周期內(nèi)的產(chǎn)量、現(xiàn)金流動(dòng) 3 方面來(lái)分析項(xiàng)目損益平衡點(diǎn)。此時(shí)的盈虧平衡點(diǎn)是指在項(xiàng)目整個(gè)周期內(nèi)資金流入與流出相等的點(diǎn)，意味著項(xiàng)目此時(shí)的收益達(dá)到了基準(zhǔn)收益水平，由此可見(jiàn)動(dòng)態(tài)盈虧平衡分析法可以實(shí)現(xiàn)資金的基本保值與盈虧平衡。

1 動(dòng)態(tài)盈虧平衡分析應(yīng)用現(xiàn)狀

目前已有許多學(xué)者將動(dòng)態(tài)盈虧平衡分析法應(yīng)用于實(shí)際研究項(xiàng)目中。李俊斌[1]對(duì)靜態(tài)盈虧平衡與動(dòng)態(tài)盈虧平衡差異進(jìn)行比較，并將動(dòng)態(tài)盈虧平衡分析法應(yīng)用于某煤層氣建設(shè)工程中，計(jì)算得到煤層氣產(chǎn)量、價(jià)格、可變成本的盈虧平衡點(diǎn)，并分析出其中隱含的虧損風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目投資資金的基準(zhǔn)收益。王軍等[2]詳細(xì)闡述動(dòng)態(tài)盈虧平衡分析過(guò)程，并對(duì)某建設(shè)周期為 1 a 的項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析，對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)量、價(jià)格繼續(xù)預(yù)測(cè)，判斷價(jià)格變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目造成的風(fēng)險(xiǎn)。西康勇[3]將動(dòng)態(tài)盈虧平衡分析法應(yīng)用到化肥廠建設(shè)項(xiàng)目中，通過(guò)對(duì)不同建設(shè)方案進(jìn)行收益比較與風(fēng)險(xiǎn)分析，為企業(yè)管理者提供科學(xué)的決策依據(jù)。任紅松等[4]提出了應(yīng)用 Excel 軟件進(jìn)行動(dòng)態(tài)盈虧平衡分析的方法，計(jì)算結(jié)果不僅精準(zhǔn)，還可實(shí)現(xiàn)在不同方案之間進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，極大程度上提升了研究效率。

綜合上述研究成果，發(fā)現(xiàn)動(dòng)態(tài)盈虧平衡分析在建設(shè)生產(chǎn)性項(xiàng)目中的應(yīng)用已經(jīng)非常廣泛。隨著近年來(lái)節(jié)能改造項(xiàng)目的逐年增多，越來(lái)越多的節(jié)能項(xiàng)目管理者注意到動(dòng)態(tài)盈虧平衡分析法在節(jié)能改造項(xiàng)目中的應(yīng)用價(jià)值。本文嘗試將動(dòng)態(tài)盈虧平衡分析法應(yīng)用于建筑節(jié)能改造項(xiàng)目的投資決策中，對(duì)改造成本與節(jié)能量進(jìn)行聯(lián)合分析，旨在找出長(zhǎng)周期時(shí)間內(nèi)項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)。

2 動(dòng)態(tài)盈虧平衡分析計(jì)算法

動(dòng)態(tài)盈虧平衡分析是長(zhǎng)周期項(xiàng)目不確定性分析的主流工具，被廣泛應(yīng)用于各類(lèi)項(xiàng)目投資建設(shè)生產(chǎn)決策工作中。動(dòng)態(tài)盈虧平衡分析的實(shí)質(zhì)在于研究現(xiàn)金流出、現(xiàn)金流入和項(xiàng)目可變成本三者的耦合關(guān)系，如圖 1 所示。

圖1 動(dòng)態(tài)盈虧平衡點(diǎn)求解圖

動(dòng)態(tài)盈虧平衡分析法的重點(diǎn)在于盈虧平衡點(diǎn)的求解。項(xiàng)目的平衡點(diǎn)即項(xiàng)目現(xiàn)金流入現(xiàn)值等于項(xiàng)目現(xiàn)金流出現(xiàn)值。圖1 中資金流入線與資金流出線的交點(diǎn)即為項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)，可得式（1）。

式中：Cin—項(xiàng)目現(xiàn)金流入現(xiàn)值，按式（2）計(jì)算；

Cout—項(xiàng)目現(xiàn)金流出現(xiàn)值，按式（3）計(jì)算。

根據(jù)式（1）、式（2）、式（3）得到式（4）。

式中：P—單價(jià)，元；

Q—產(chǎn)量，kWh；

i—資金成本，%；

n—項(xiàng)目生命周期，a；

n1—建設(shè)周期，a；

I—投資，元；

F—年固定成本，元；

VC—單位變動(dòng)成本，元；

t—時(shí)間，a。

根據(jù)式（4）推導(dǎo)得出產(chǎn)量盈虧平衡點(diǎn) ，如式（5）所示。

3 節(jié)能改造項(xiàng)目中各個(gè)對(duì)應(yīng)要素分析

本文將用動(dòng)態(tài)盈虧平衡分析法分析大型商場(chǎng)節(jié)能改造項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)。節(jié)能改造項(xiàng)目與普通產(chǎn)品生產(chǎn)線投資不同，缺乏非常明確的單價(jià)、產(chǎn)量、單位成本變動(dòng)的直觀概念，但是，節(jié)能改造項(xiàng)目依然適用于動(dòng)態(tài)盈虧平衡分析法。

在節(jié)能改造項(xiàng)目中，節(jié)能改造整體投資就是項(xiàng)目的初始投資。節(jié)能改造項(xiàng)目常規(guī)運(yùn)維周期為 8 a，即項(xiàng)目生命周期。節(jié)能改造項(xiàng)目啟動(dòng)運(yùn)行無(wú)須另行投入資金，僅需墊付一筆項(xiàng)目準(zhǔn)備金即啟動(dòng)資金即可。年節(jié)能量為項(xiàng)目年生產(chǎn)能力，又稱(chēng)年產(chǎn)量。能源費(fèi)用單價(jià)，即產(chǎn)品銷(xiāo)售單價(jià)。業(yè)主自行投資的節(jié)能改造項(xiàng)目無(wú)須銷(xiāo)售稅金，合同能源管理項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金為 6%。節(jié)能改造后設(shè)備每年固定的維護(hù)費(fèi)用則為項(xiàng)目每年的固定成本。業(yè)主方投資項(xiàng)目，節(jié)能服務(wù)公司的技術(shù)收益分享即為項(xiàng)目的變動(dòng)成本，合同能源管理項(xiàng)目中業(yè)主方的收益分享即為項(xiàng)目的變動(dòng)成本。如無(wú)收益分享，則無(wú)項(xiàng)目的單位變動(dòng)成本。

常規(guī)的節(jié)能改造項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案中均會(huì)明確一個(gè)固定工況下的節(jié)能量，理論上根據(jù)節(jié)能量和一次能源單價(jià)即可計(jì)算出投資收益，進(jìn)而計(jì)算出投資回報(bào)率。在實(shí)際工作中，項(xiàng)目節(jié)能改造后的節(jié)能量會(huì)在一定范圍內(nèi)浮動(dòng)，無(wú)法提前多年準(zhǔn)確估計(jì)；大量建筑會(huì)同時(shí)使用多種一次能源，由于能源價(jià)格會(huì)有所波動(dòng)，各類(lèi)一次能源的消耗占比也會(huì)存在變化；每個(gè)節(jié)能改造項(xiàng)目的融資途徑不同，資金的時(shí)間成本也有所區(qū)別。以上可變條件在長(zhǎng)達(dá) 8 a 的投資回收期內(nèi)（節(jié)能改造項(xiàng)目常規(guī)投資收益期為 8 a）將會(huì)時(shí)刻對(duì)投資收益率產(chǎn)生影響，最終差之毫厘謬之千里，而動(dòng)態(tài)盈虧平衡分析可對(duì)上述變量實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)單高效的分析與評(píng)估。

4 動(dòng)態(tài)盈虧平衡分析實(shí)例

本文以一個(gè)已經(jīng)完成的商場(chǎng)建筑節(jié)能改造項(xiàng)目為案例，嘗試基于動(dòng)態(tài)盈虧平衡分析方案開(kāi)展分析，并闡述該方案在節(jié)能改造項(xiàng)目實(shí)際中發(fā)揮的作用。

4.1 項(xiàng)目基本信息

該商場(chǎng)建筑于 1999 年建成開(kāi)業(yè)，商場(chǎng)內(nèi)設(shè)購(gòu)物超市、精品百貨、餐飲、電影院等休閑娛樂(lè)設(shè)施。地上 8 F，地下2 F，總建筑面積約 75 320 m2。地下層主要包括大型超市、設(shè)備房、后勤辦公以及地下車(chē)庫(kù)，地面以上層業(yè)務(wù)涵蓋百貨、餐飲等。

4.2 商場(chǎng)用能概況

該商場(chǎng)運(yùn)行中空調(diào)系統(tǒng)、生活熱水系統(tǒng)和照明與動(dòng)力系統(tǒng)的能耗占比較高。該商場(chǎng)改造前等效折電能耗為 2 602.23萬(wàn) kWh。由于該商場(chǎng)空調(diào)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)運(yùn)行多年，部分設(shè)備出現(xiàn)老化現(xiàn)象，所以導(dǎo)致能耗增大。為節(jié)省能耗費(fèi)用開(kāi)支、降低建筑能耗、響應(yīng)政府節(jié)能減排號(hào)召，商場(chǎng)管理者決定對(duì)該建筑進(jìn)行節(jié)能改造。

4.3 動(dòng)態(tài)盈虧平衡分析過(guò)程

該節(jié)能改造項(xiàng)目資產(chǎn)投資共計(jì)為 500 萬(wàn)元，改造周期為 1 個(gè)月，其中固定資產(chǎn)為 350 萬(wàn)元，固定資產(chǎn)殘值率為20%。整體運(yùn)行周期為 8 a，第一年需要投入的 20 萬(wàn)元的項(xiàng)目準(zhǔn)備金（即啟動(dòng)資金）用于墊付服務(wù)公司的預(yù)付款和不可預(yù)計(jì)費(fèi)用，預(yù)計(jì)節(jié)能量折合等效電為 130 萬(wàn) kWh，各種能耗費(fèi)用折合電費(fèi)單價(jià)為 1.3 元/kWh，預(yù)計(jì)每年節(jié)省能源總成本 169 萬(wàn)元。每年的固定維護(hù)成本是 10 萬(wàn)元，節(jié)能量先折合等效電，運(yùn)維團(tuán)隊(duì)的收益分享，運(yùn)維團(tuán)隊(duì)按等效電費(fèi)單價(jià)為 0.2 元/kWh分享節(jié)能收益，項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率目標(biāo)為 10%。

對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行動(dòng)態(tài)盈虧平衡分析, 把相關(guān)數(shù)據(jù)代入式（5）進(jìn)行節(jié)能量動(dòng)態(tài)盈虧平衡計(jì)算，可得QBEP值為99.55 kWh。

節(jié)能量盈虧平衡點(diǎn) EBEP 為 76.58%。在各種條件不變的情況下，節(jié)能量達(dá)到 99.55 萬(wàn) kWh（等效電），項(xiàng)目則剛好實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。若受綜合因素影響節(jié)能量降低，則達(dá)不到預(yù)期收益。

建筑節(jié)能改造項(xiàng)目后的節(jié)能量一般會(huì)受到節(jié)能改造效果影響，也就是節(jié)能率，以及建筑使用強(qiáng)度變化影響，例如酒店的入住率、商場(chǎng)人流量和出租率、辦公樓的出租率和辦公時(shí)間等要素的變化會(huì)直接影響節(jié)能改造后的年節(jié)能量，從而導(dǎo)致實(shí)際的節(jié)能量與預(yù)期節(jié)能量產(chǎn)生差異。本案例節(jié)能量盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算結(jié)果為實(shí)際節(jié)能量達(dá)到預(yù)期節(jié)能量的76.58%，即可實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。

在實(shí)際工作中，節(jié)能改造團(tuán)隊(duì)除了依靠?jī)?yōu)化方案、提升工作質(zhì)量來(lái)盡力確保節(jié)能改造的最終效果以外，應(yīng)著重注意被改造建筑物在改造前的使用強(qiáng)度。尤其是節(jié)能量盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算結(jié)果為顯示需要達(dá)到預(yù)期節(jié)能量 90% 以上的項(xiàng)目，需確保被改造建筑物在改造前的使用強(qiáng)度是處于一個(gè)平穩(wěn)狀態(tài)。

根據(jù)式（4）推導(dǎo)得出單位電費(fèi)可變范圍動(dòng)態(tài)盈虧平衡點(diǎn)VCBEP的計(jì)算公式如式（6）所示。

把相關(guān)量的值代入式（6），可得VCBEP值為 0.966 元。

由式（6）可知，在該節(jié)能改造項(xiàng)目投資不變且節(jié)能量假設(shè)不變的情況下，當(dāng)各種能耗費(fèi)用折合電費(fèi)單價(jià)高于0.966 元/kWh 時(shí)，項(xiàng)目則剛好實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。若受綜合因素影響節(jié)能量進(jìn)一步降低，則達(dá)不到預(yù)期收益。

本案例使用電、氣 2 種一次能源，能耗費(fèi)用折合電費(fèi)單價(jià)為 1.3 元/kWh，根據(jù)單位電費(fèi)可變范圍動(dòng)態(tài)盈虧平衡計(jì)算結(jié)果顯示改造后電價(jià)如下降超過(guò) 25%，則項(xiàng)目無(wú)法滿足預(yù)期收益。我國(guó)電價(jià)穩(wěn)定，常規(guī)情況下不可能產(chǎn)生 26% 的價(jià)格波動(dòng)，但本項(xiàng)目是電、天然氣 2 種一次能源混用的情況，需要同時(shí)注意電價(jià)和氣價(jià)的波動(dòng)。投資方應(yīng)重點(diǎn)注意改造前后所有使用的一次能源的價(jià)格波動(dòng)情況，以及改造前后對(duì)多種一次能源的需求量占比，以確保被改造建筑物的能源價(jià)格波動(dòng)不會(huì)影響最終的投資成果。

5 結(jié) 語(yǔ)

動(dòng)態(tài)盈虧平衡分析法非常適合節(jié)能改造項(xiàng)目長(zhǎng)周期的特性，其適用范圍廣泛、應(yīng)用寬容度高，在長(zhǎng)周期項(xiàng)目中的指向性更為明確，對(duì)實(shí)際項(xiàng)目也具有更強(qiáng)的適應(yīng)性。建筑節(jié)能改造項(xiàng)目應(yīng)用動(dòng)態(tài)盈虧平衡分析將充分考慮資金時(shí)間價(jià)值，從項(xiàng)目生命周期內(nèi)的節(jié)能量、能源單價(jià)和資金流動(dòng) 3 方面計(jì)算求解項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)，為決策者提供更加科學(xué)的決策依據(jù)。

本文將動(dòng)態(tài)盈虧平衡分析法應(yīng)用于某大型商場(chǎng)節(jié)能改造案例中，通過(guò)對(duì)改造成本與節(jié)能量的分析計(jì)算，求出使項(xiàng)目投資資金收益達(dá)標(biāo)時(shí)應(yīng)達(dá)到的節(jié)能量，以及被改造建筑的能源費(fèi)用單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)。以此為節(jié)能改造項(xiàng)目的開(kāi)展提供精確的決策依據(jù)，為建筑節(jié)能改造項(xiàng)目提供了一種全新的投資分析工具，在實(shí)際的項(xiàng)目決策工作中有廣泛應(yīng)用的價(jià)值。