養(yǎng)老地產(chǎn)選址影響因素分析與評(píng)價(jià)

楊輝 劉愛云 方瑜（湖南交通工程學(xué)院）

前言

截至到2020年，我國(guó)60歲以上老年人口已經(jīng)增加到2.55億人左右，在總?cè)丝谥兴急戎靥嵘?7.8%左右；高齡老年人已經(jīng)增加到2900萬(wàn)人左右，空巢、獨(dú)居老年人已經(jīng)增加到1.18億人左右，老年人撫養(yǎng)比已經(jīng)提高到28%左右。根據(jù)現(xiàn)在的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國(guó)家60歲及以上人口所占比重大于10%或65歲以上人口所占比重大于7%即被視為已進(jìn)入老齡化社會(huì)。根據(jù)這一標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)人口老齡化的形勢(shì)已經(jīng)十分嚴(yán)峻，養(yǎng)老問題已成為急需解決的全國(guó)性社會(huì)問題。養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種新興產(chǎn)業(yè)，由于缺乏成熟的開發(fā)模式和建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目選址方面存在著諸多問題，從而使得養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)法健康、可持續(xù)地運(yùn)營(yíng)。由此可見，養(yǎng)老地產(chǎn)選址問題是一個(gè)十分值得研究的問題。

影響?zhàn)B老地產(chǎn)選址的因素

（一）政治因素

（1）政策扶持。養(yǎng)老問題漸漸成為我國(guó)重要的社會(huì)保障問題，國(guó)家和地方政府對(duì)健康的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展越來越重視，并相繼出臺(tái)了相關(guān)的扶持政策、規(guī)劃和制度，加大對(duì)社會(huì)資本進(jìn)駐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的扶持力度。（2）建設(shè)規(guī)劃。養(yǎng)老地產(chǎn)不僅要符合政府的城市建設(shè)規(guī)劃，更應(yīng)該要適宜老年人居住。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該是一個(gè)綠色環(huán)保的社區(qū)，選擇在有一定城市配套及交通條件的近郊地區(qū)，或者綜合生活配套較完善的大型旅游度假區(qū)。（3）配套醫(yī)療。養(yǎng)老地產(chǎn)的消費(fèi)者主要是老年人，對(duì)醫(yī)療保健要求為重，考慮養(yǎng)老地產(chǎn)選址時(shí)，需要考慮的配套醫(yī)療是指項(xiàng)目區(qū)位周邊的配套醫(yī)療現(xiàn)狀與政府未來規(guī)劃中有關(guān)配套醫(yī)療的規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃。（4）政企合作。政府與企業(yè)合作建設(shè)好合格高品質(zhì)的養(yǎng)老地產(chǎn)。政府廣泛動(dòng)員社會(huì)多方力量參與的同時(shí)，探索政企協(xié)力合作、委托管理、合資合作、購(gòu)買服務(wù)等多種興辦養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的方式，為未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指明了方向。

（二）經(jīng)濟(jì)因素

（1）土地價(jià)格。直接影響到投資者的購(gòu)買能力，如果所選區(qū)域的土地價(jià)格過高，會(huì)對(duì)投資者的購(gòu)買能力產(chǎn)生一定影響，將會(huì)降低養(yǎng)老地產(chǎn)的投資開發(fā)力度。同時(shí)，也會(huì)打擊到社會(huì)企業(yè)考慮選擇投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的熱情度。（2）競(jìng)爭(zhēng)力度。養(yǎng)老地產(chǎn)選址時(shí)應(yīng)避免與其他競(jìng)爭(zhēng)者在同一區(qū)域開發(fā)建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，以免形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系影響經(jīng)濟(jì)效益。（3）設(shè)施成本。設(shè)施成本是建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)所用材料的成本，它會(huì)影響各方面價(jià)格的高低。（4）護(hù)理成本。根據(jù)老年人群體的文化層次、收入層次不同，老年人需要不同程度的護(hù)理服務(wù)，由老年人所需考慮條件、選擇護(hù)理等級(jí)決定。

（三）環(huán)境因素

（1）空氣質(zhì)量。良好的空氣環(huán)境對(duì)于老年人的出行、鍛煉身體是非常有利的，因此空氣質(zhì)量對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的選址具有一定程度的影響。（2）噪聲干擾。噪音是影響人們正常生活工作的主要因素之一，周邊的環(huán)境太過嘈雜會(huì)影響到老年人的正常休息，給老年人的身心健康造成負(fù)面狀況，因此養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目要避開該地。（3）環(huán)境景觀。地產(chǎn)周邊若有山、水、林等人造或自然資源時(shí)，有利于節(jié)省投資成本，方便營(yíng)造舒適的地產(chǎn)生活。（4）綠化設(shè)施。綠化是養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)不可缺少的一部分，它關(guān)系到老年人的健康生活問題，綠化設(shè)施在環(huán)境因素中起著重要作用。

（四）生活因素

（1）消費(fèi)水平。養(yǎng)老地產(chǎn)選址周邊的消費(fèi)水平會(huì)對(duì)養(yǎng)老項(xiàng)目建成后的相關(guān)設(shè)施定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)有所影響，進(jìn)而影響項(xiàng)目的盈利水平。（2）交通條件。養(yǎng)老地產(chǎn)附近的交通狀況對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營(yíng)有較大的影響，良好的交通條件也有利于老人的出行和子女、親屬的看望。（3）服務(wù)設(shè)施。養(yǎng)老地產(chǎn)的設(shè)施不僅能為老人生活帶來便利,也增加了項(xiàng)目的靈活性。（4）服務(wù)人員。服務(wù)人員與老人直接接觸，影響尤為明顯。人員選拔依據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)篩選并引入合作院校適合的高素質(zhì)、高技能人員。

養(yǎng)老地產(chǎn)選址的評(píng)價(jià)模型建立

（一）構(gòu)建指標(biāo)體系

構(gòu)建指標(biāo)體系是AHP法的開始，根據(jù)調(diào)查結(jié)果整理出被調(diào)研人群提出的相關(guān)建議分為目標(biāo)層、標(biāo)準(zhǔn)層、指標(biāo)層。養(yǎng)老地產(chǎn)選址需要考慮一定的政治、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、生活的因素，所以把A層為目標(biāo)層，B層為標(biāo)準(zhǔn)層，C層為指標(biāo)層。如圖1所示。

圖1 養(yǎng)老地產(chǎn)指標(biāo)體系

（二）養(yǎng)老選址綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

根據(jù)調(diào)研人員給出的各個(gè)指標(biāo)對(duì)選址目標(biāo)的評(píng)分，構(gòu)建了判斷矩陣，在綜合指標(biāo)體系中，CR=0.0077小于0.1，故通過一致性檢驗(yàn)。政治因素的權(quán)重為0.3741，經(jīng)濟(jì)因素的權(quán)重是0.4121，環(huán)境因素的權(quán)重是0.1374，生活因素的權(quán)重為0.0764。

在政治因素中，CR=0.0172小于0.1，故通過一致性檢驗(yàn)。政企協(xié)作的權(quán)重為0.4817，政策扶持的權(quán)重為0.3092，建設(shè)規(guī)劃的權(quán)重為0.1351，配套醫(yī)療的權(quán)重為0.0740。

在經(jīng)濟(jì)因素中，CR=0.0296小于0.1，故通過一致性檢驗(yàn)。土地價(jià)格的權(quán)重為0.4715，競(jìng)爭(zhēng)力度的權(quán)重為0.0622，設(shè)施成本的權(quán)重為0.1463，護(hù)理成本的權(quán)重為0.3200。

在環(huán)境因素中，0.0664小于0.1，故通過一致性檢驗(yàn)。空氣質(zhì)量的權(quán)重為0.5604，噪聲干擾的權(quán)重為0.2605，環(huán)境景觀權(quán)重為0.1275，綠化設(shè)施的權(quán)重為0.0516。

在生活因素中，0.0172小于0.1，故通過一致性檢驗(yàn)。消費(fèi)水平的權(quán)重為0.5097，交通條件的權(quán)重為0.2713，服務(wù)設(shè)施權(quán)重為0.1522，服務(wù)人員的權(quán)重為0.0668。

經(jīng)過計(jì)算，得到養(yǎng)老選址綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重，如表1所示。

總結(jié)

本文采用文獻(xiàn)資料法,首先，梳理出政治、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境及生活因素影響四類養(yǎng)老地產(chǎn)選址的影響因素，根據(jù)對(duì)老年人、選址領(lǐng)域?qū)＜壹暗禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員進(jìn)行調(diào)研和訪談，得到具體的十六個(gè)影響因素。其次，根據(jù)調(diào)研問卷獲得的數(shù)據(jù),利用專家打分和AHP法算出各個(gè)影響因素的權(quán)重。最后，得出了養(yǎng)老地產(chǎn)選址影響因素的權(quán)重指標(biāo)，并通過一致性檢驗(yàn)?？傊?，在養(yǎng)老地產(chǎn)選址時(shí)，需要考慮多種因素，不僅僅只是養(yǎng)老和房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單相加，還要兼顧到多種因素，這才能成功地將養(yǎng)老地產(chǎn)選址工作順利開展，更有利于社會(huì)的進(jìn)步和人們生活水平的提高。