后疫情時(shí)代樓市發(fā)展趨勢(shì)分析
——以大連市為例

文/于洋 賈廣葆

在經(jīng)歷了過(guò)去一年三波新冠肺炎疫情沖擊后，大連樓市未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)如何？樓市調(diào)控政策有無(wú)變化？土地市場(chǎng)、商品房市場(chǎng)會(huì)有哪些變化？房?jī)r(jià)是漲還是跌？買方市場(chǎng)、賣方市場(chǎng)如何應(yīng)對(duì)？本文在分析2020年樓市現(xiàn)行指標(biāo)的基礎(chǔ)上，對(duì)2021年乃至未來(lái)幾年的大連樓市進(jìn)行了較為全面的分析。

一、樓市政策整體趨穩(wěn)，城市中心外圍區(qū)域熱度漸增

2021年，以“房住不炒”為總基調(diào)的宏觀調(diào)控政策持續(xù)收緊，貨幣政策繼續(xù)遵循審慎原則應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的不確定因素，金融杠桿持續(xù)深化。大連樓市政策整體趨穩(wěn)，并隨著區(qū)域差異變動(dòng)，形成有強(qiáng)力、有限制、有寬松、有平穩(wěn)的樓市發(fā)展態(tài)勢(shì)。

1.限購(gòu)、限售、限價(jià)政策將繼續(xù)實(shí)行。限購(gòu)：對(duì)大連市戶籍居民家庭在中山、西崗、沙河口、甘井子、高新園區(qū)有兩套以上住房的，暫停向其銷售中山、西崗、沙河口、高新園區(qū)住房。限售：在限制區(qū)域購(gòu)買新住房，滿二年方可上市銷售。限價(jià)：備案價(jià)格上報(bào)后，6個(gè)月內(nèi)不得調(diào)整價(jià)格，6個(gè)月后只跌不漲，下跌不得超過(guò)5%。土地限溢價(jià)：擴(kuò)大租賃住房配建面積，提高配建比例，最高達(dá)30%；土地溢價(jià)率最高上限設(shè)定為49%，達(dá)到上限后，競(jìng)配建租賃住房面積。

2.住房貸款政策在原有基礎(chǔ)上繼續(xù)收緊。商業(yè)貸款首套：首付30%，最低20%，利率為4.85%+20個(gè)基點(diǎn)。二套：首付30%，利率為4.85%+40個(gè)基點(diǎn)。三套：停止貸款。公積金：市內(nèi)五區(qū)夫妻雙方貸款額度最高70萬(wàn)元，個(gè)人最高45萬(wàn)元，貸款期限1-30年，最長(zhǎng)不超過(guò)法定退休年齡延后5年，首套貸款利率為2.75%（1-5年）或3.25%（5年以上），放款周期2-6個(gè)月。

3.契稅政策繼續(xù)收緊。首套：90平方米以下1%，90平方米以上1.5%。二套：90平方米以下1%，90平方米以上2%。三套及以上：144平方米以下且總房款300萬(wàn)元以下3%，144平方米以上或總房款300萬(wàn)元以上4%。

4.從樓市政策結(jié)構(gòu)上看，2021年樓市政策的區(qū)域分化進(jìn)一步加大。中山、西崗、沙河口、高新園區(qū)的樓市政策強(qiáng)力控制投機(jī)投資購(gòu)房、人為抬高房?jī)r(jià)和拉動(dòng)全市樓市整體均價(jià)上揚(yáng)；甘井子區(qū)由于地處城區(qū)外圍區(qū)域，區(qū)域廣大，土地大體量供應(yīng)，商品住宅供應(yīng)充足，成交均價(jià)相對(duì)較低，一般在17000-18000元/平方米之間，雖為最熱購(gòu)房區(qū)域，但并未受到樓市政策限制影響，政策相對(duì)寬松，受到住房消費(fèi)者的熱捧，尤其是甘井子區(qū)體育新城、鉆石灣、河口灣，革鎮(zhèn)堡、機(jī)場(chǎng)新區(qū)明珠路、西南學(xué)府等區(qū)域，因受樓市調(diào)控有限，最受住房消費(fèi)者的青睞。作為不受樓市調(diào)控政策影響的城區(qū)外圍，金普新區(qū)以大體量的住房產(chǎn)品和10405元/平方米相對(duì)適中的住宅成交均價(jià)，吸引大量改善型、置換型、成家型、遷徙型、養(yǎng)老型等購(gòu)房群體購(gòu)房。地處金普新區(qū)中心區(qū)域的小窯灣板塊，在2020年住宅成交面積高達(dá)80.8萬(wàn)平方米的基礎(chǔ)上繼續(xù)上行，成交有望達(dá)到120萬(wàn)平方米以上。地處城區(qū)西部外圍的旅順口區(qū)因不受樓市政策限制，以健康住宅、養(yǎng)老住宅、度假住宅為主要產(chǎn)品類型，并以相對(duì)較低的10656元/平方米均價(jià)吸引了相當(dāng)多的購(gòu)房群體。東港板塊雖然位于中山區(qū)樓市政策限制區(qū)域，但由于其為住宅式公寓，不受限購(gòu)等政策限制，而水、電、氣等市政配套收費(fèi)仍實(shí)行普通住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，公寓產(chǎn)品熱銷，有望在2020年成交70.33萬(wàn)平方米的基礎(chǔ)上繼續(xù)增加，成交面積可能突破80萬(wàn)平方米。

預(yù)計(jì)2021年下半年乃至未來(lái)幾年，“房住不炒”的宏觀調(diào)控政策將持續(xù)收緊。住建部和央行去年9月推出的針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的“三道紅線”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)控制杠桿和負(fù)債監(jiān)管的要求更加嚴(yán)格。房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)收緊，金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)將均衡發(fā)展。在新冠肺炎疫情沖擊下，全球貨幣流動(dòng)性充裕，房地產(chǎn)作為穩(wěn)定的資產(chǎn)受到熱捧，后疫情時(shí)代消費(fèi)者的住房改善性需求將進(jìn)一步釋放。

2021年下半年，在宏觀調(diào)控政策指導(dǎo)下，根據(jù)大連樓市實(shí)際情況，在土地一級(jí)市場(chǎng)、開發(fā)企業(yè)、中介企業(yè)以及二手房市場(chǎng)、“學(xué)區(qū)房”治理等方面或許會(huì)出臺(tái)更細(xì)更嚴(yán)的調(diào)控政策。

二、土地供應(yīng)將繼續(xù)高位運(yùn)行，土地成交呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)

2020年之前的五年，大連土地市場(chǎng)一直在低位徘徊，市場(chǎng)規(guī)模受到控制，近五年土地供應(yīng)缺口近700萬(wàn)平方米。2020年，盡管大連市經(jīng)歷了三波疫情沖擊，土地供應(yīng)卻逆勢(shì)反彈，建設(shè)用地供應(yīng)面積、規(guī)劃建筑面積分別達(dá)到了513.64萬(wàn)平方米、660萬(wàn)平方米，雙雙達(dá)到近五年歷史峰值。土地供應(yīng)同比上漲12%；土地成交建筑面積610萬(wàn)平方米，同比下降16%；土地供銷比1:1，近五年來(lái)首次達(dá)到土地供銷平衡。

1.從土地供應(yīng)區(qū)域分布來(lái)看，金普新區(qū)、甘井子區(qū)仍是未來(lái)土地供應(yīng)的主要區(qū)域。隨著城市建設(shè)的加快推進(jìn)，城區(qū)外圍不斷擴(kuò)大，樓市建設(shè)依循“由里到外”的開發(fā)規(guī)律，基本建設(shè)項(xiàng)目日趨增多，如新機(jī)場(chǎng)、地鐵4號(hào)線、5號(hào)線、海底隧道、軌道交通、大型公共設(shè)施、老舊小區(qū)改造等。伴隨著這些新項(xiàng)目的建設(shè)，城市骨架將進(jìn)一步向甘井子區(qū)外圍及金普新區(qū)拉伸，其周邊沿線土地供應(yīng)將日趨增多，如：甘井子區(qū)西北廣大區(qū)域、機(jī)場(chǎng)新區(qū)西南側(cè)明珠路一帶、辛寨子張前路沿線、革鎮(zhèn)堡四周、營(yíng)城子周邊、體育新城北側(cè)、旅順南路中路北路沿線等，未來(lái)都將有大體量土地供應(yīng)；甘井子北部連接金州區(qū)區(qū)域，如南關(guān)嶺四周、華北路沿線、大化周邊、泉水南側(cè)、沈大高速公路口一帶、陶瓷建材市場(chǎng)周圍等，未來(lái)都將有中、大體量土地供應(yīng)。金普新區(qū)區(qū)域?qū)拸V，縱深長(zhǎng)，待開發(fā)的土地多，未來(lái)幾年將有大批量土地整理上市，如前關(guān)、后石一帶，毛塋子周邊，九里、十三里附近，大連灣、楊屯、董家溝、濱海路沿線、金石灘、開發(fā)區(qū)北側(cè)以及石河、三十里堡等區(qū)域。

2.從成交量和成交價(jià)來(lái)看，土地成交量將止跌回穩(wěn)、穩(wěn)定上揚(yáng)，土地成交價(jià)將區(qū)域分化、持續(xù)高企。受土地收儲(chǔ)限制，加上前幾年土地供不應(yīng)求，在疫情與融資雙重壓力下，2020年全年實(shí)現(xiàn)商品房土地成交建筑面積610萬(wàn)平方米，同比下跌14%。從2016-2019年商品房土地成交建筑面積數(shù)據(jù)來(lái)看，除2017年成交量最高851萬(wàn)平方米以外，2016、2018、2019年成交量都在707萬(wàn)-712萬(wàn)平方米之間，相差不大。而從2021年上半年開始，雖然銀根收緊，開發(fā)貸款受控，但開發(fā)商積極變現(xiàn)回籠資金，或聯(lián)合拿地或參與土地整理或合作開發(fā)或采用TOP方式等，拿地資金缺口逐步收窄。同時(shí)，住房消費(fèi)群體日趨增多，住房市場(chǎng)日趨回暖，剛需購(gòu)房熱度旺盛，增加了開發(fā)商拿地預(yù)期。

而在土地成交量下跌的情況下，土地成交價(jià)呈現(xiàn)區(qū)域分化，主城區(qū)連連上升，高企不下。北三市，旅順口區(qū)、長(zhǎng)?？h基本平穩(wěn)、穩(wěn)中有降。2015-2020年，全市土地成交樓面價(jià)分別為2516元/平方米、3310元/平方米、3881元/平方米、6227元/平方米、5231元/平方米、4769元/平方米。按區(qū)域劃分，土地成交價(jià)相差較大，2020年樓面地價(jià)從高到低分別為：高新園區(qū)11791元/平方米，中山區(qū)7705元/平方米，甘井子區(qū)6375元/平方米，沙河口區(qū)6158元/平方米，金普新區(qū)2938元/平方米，旅順口區(qū)2239元/平方米。由于主城核心區(qū)土地稀少，土地整理成本高昂，高新園區(qū)“三發(fā)電”地塊成交樓面地價(jià)高達(dá)14379元/平方米，全面抬高了全區(qū)土地成交均價(jià)。甘井子區(qū)市政配套日趨完善，城區(qū)建設(shè)不斷改善，土地供應(yīng)充足，土地成交量?jī)r(jià)齊升。

3.未來(lái)土地市場(chǎng)走勢(shì)。從供應(yīng)端看，2021年全市土地供應(yīng)將在2020年建設(shè)用地面積513.64萬(wàn)平方米、規(guī)劃建筑面積660萬(wàn)平方米的基礎(chǔ)上持續(xù)攀升。全年建設(shè)用地供應(yīng)將突破580萬(wàn)平方米，達(dá)到600萬(wàn)平方米左右；規(guī)劃建筑面積將突破700萬(wàn)平方米，達(dá)到720萬(wàn)-750萬(wàn)平方米之間；土地供應(yīng)增幅同比增長(zhǎng)18%-20%。金普新區(qū)、甘井子區(qū)仍然是土地供應(yīng)主要區(qū)域。其中，甘井子區(qū)西北和金州區(qū)周邊土地供應(yīng)將大幅增加，西崗區(qū)、沙河口區(qū)和高新園區(qū)土地供應(yīng)也將有一定增幅。

從銷售端看，2021年全市土地成交量將止跌回穩(wěn)，穩(wěn)定過(guò)渡幾個(gè)月后，從下半年開始，土地成交量將有一定的上揚(yáng)。其中，甘井子區(qū)、金普新區(qū)土地成交量將會(huì)有比較大的增幅，主城核心區(qū)土地成交量將由負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向正增長(zhǎng)，旅順口區(qū)、北三市土地成交量都將有穩(wěn)定上升的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)全市全年土地成交量同比增幅5%左右。

從價(jià)格端看，隨著土地供應(yīng)量持續(xù)攀升、成交量穩(wěn)定上升，2021年土地成交價(jià)格將區(qū)域分化、穩(wěn)中有升。主城核心區(qū)因土地稀有、競(jìng)爭(zhēng)激烈，土地成交價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，高企不下。其中，高新園區(qū)土地成交價(jià)將繼續(xù)領(lǐng)跑全市，成交樓面地價(jià)可能突破14500元/平方米，高達(dá)15000元/平方米左右；中山區(qū)，沙河口區(qū)有可能突破7000元/平方米；甘井子區(qū)、金普新區(qū)成交樓面地價(jià)可能分別達(dá)到7000元/平方米、3500元/平方米；旅順口區(qū)成交樓面地價(jià)可能在2300-2600元/平方米之間；北三市由于前幾年高品質(zhì)住宅吸納有限，土地樓面價(jià)漲幅不大，基本維持在現(xiàn)有水平。

三、供地方向由失衡向平衡發(fā)展，重回主城趨勢(shì)明顯

2019年之前幾年，大連供地主要圍繞城市外圍和城鄉(xiāng)接合部區(qū)域，基本以中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)主城核心區(qū)外圍區(qū)域范圍較大的甘井子區(qū)為主。從2020年開始，土地供應(yīng)一改以往多年主城核心區(qū)“無(wú)地可供”“一地難求”的格局，開始逐步重回主城核心區(qū)。根據(jù)大連市第二、第三次土地推介會(huì)公布的數(shù)字，2020年共推出13宗住宅用地，中山區(qū)、西崗區(qū)、沙口區(qū)三區(qū)主城核心區(qū)占了6宗，甘井子區(qū)7宗，土地供應(yīng)失衡狀態(tài)得到調(diào)整，重回主城區(qū)趨勢(shì)愈發(fā)明顯。主城區(qū)土地供應(yīng)的未來(lái)趨勢(shì)如下：

1.將大力推進(jìn)土地一級(jí)整理，挖掘主城區(qū)域存量土地潛力，多方向、全方位收儲(chǔ)土地，增加主城核心區(qū)土地供應(yīng)，改變主城核心區(qū)多年土地供應(yīng)“無(wú)地可供”“一地難求”的局面，形成區(qū)域“齊頭并進(jìn)”的全域化土地供應(yīng)格局。

2.未來(lái)中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)三個(gè)主城核心區(qū)土地供給以零碎地塊、小體量地塊為主。2020年第二、三次土地推介會(huì)上，中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)三區(qū)推出土地供給共計(jì)30.39萬(wàn)平方米，除沙河口區(qū)八一水庫(kù)周邊舊區(qū)改造可建體量18萬(wàn)平方米、沙河口區(qū)棒槌島啤酒廠舊廠改造可建體量7.2萬(wàn)平方米以外，其余4宗土地可建體量都在2.78萬(wàn)平方米以下，最小的1宗土地可建體量?jī)H0.32萬(wàn)平方米。隨著主城核心區(qū)住宅建設(shè)、商業(yè)配套、科教文衛(wèi)、交通等市政配套設(shè)施建設(shè)的日趨完善，主城核心區(qū)未來(lái)土地供應(yīng)將以零碎、體量小、溢價(jià)高的地塊為主。

3.已批未開發(fā)土地、“半截子”項(xiàng)目土地，是未來(lái)主城核心區(qū)土地供給來(lái)源之一。由于歷史遺留問(wèn)題，中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)存在為數(shù)不少的已批未開發(fā)土地和“半截子”項(xiàng)目土地，這些土地大多圈墻空置、用作臨時(shí)停車場(chǎng)、開辦汽車修理廠，荒蕪空置時(shí)間大約在10年左右，有的甚至達(dá)15年以上。從2021年下半年開始，這些因歷史原因造成的已批未開發(fā)土地、“半截子”項(xiàng)目土地將被激活，或股權(quán)轉(zhuǎn)讓或聯(lián)合開發(fā)或由政府收回重新上市掛牌、調(diào)整規(guī)劃條件等，以增加中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)主城核心區(qū)的土地供給。

4.結(jié)合舊城區(qū)、棚戶區(qū)改造和城市軌道交通建設(shè)，整合這些區(qū)域周邊的可開發(fā)用地，進(jìn)一步增加未來(lái)主城區(qū)的土地供應(yīng)。2021年，在舊城區(qū)、棚戶區(qū)改造的基礎(chǔ)上，以創(chuàng)造美好生活為目的的城市建設(shè)中，舊城區(qū)、棚戶區(qū)改造區(qū)域和城市軌道交通建設(shè)周邊沿線，將會(huì)整合眾多大大小小的地塊。因此，這些區(qū)域的土地供給，將是2021年下半年乃至2022年主城區(qū)的供地主力。

由此可見(jiàn)，從2021年開始，中山區(qū)、西崗區(qū)、沙口區(qū)等主城核心區(qū)不再“一地難求”，土地供給將與甘井子區(qū)以及城市外圍等區(qū)域“齊頭并進(jìn)”，土地供應(yīng)區(qū)域失衡狀態(tài)將逐步調(diào)整為全區(qū)域均衡供應(yīng)。

四、配建供地趨勢(shì)愈加明顯，開發(fā)企業(yè)采取對(duì)策理性應(yīng)對(duì)

近幾年出于城市建設(shè)的需要，政府借勢(shì)開發(fā)企業(yè)力量，房地產(chǎn)開發(fā)配建、帶條件供地趨勢(shì)日趨明顯，而拿地者以有實(shí)力的央企、外地大企業(yè)為主，本地企業(yè)漸漸淡出。

其一，以健康科技產(chǎn)業(yè)配建供地將會(huì)更多。健康科技優(yōu)秀產(chǎn)品業(yè)態(tài)配建供地是大連土地交易市場(chǎng)近幾年最為明顯的特征。如位于旅順口區(qū)以健康科技服務(wù)、健康頂級(jí)產(chǎn)品制造為主導(dǎo)的 “國(guó)際健康科技小鎮(zhèn)”項(xiàng)目，位于金州九里的“大連健康科技城”和“大連生命健康產(chǎn)業(yè)園”項(xiàng)目。顯然，隨著人民生活水平的日益提高，未來(lái)幾年，以健康養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、宜居生活工作為主題的健康科技產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)配建供地項(xiàng)目將日趨增多。

其二，以市政配套設(shè)施配建供地將會(huì)有增無(wú)減。未來(lái)幾年，隨著城市外延的擴(kuò)大，城市市政基建配套工程也將加緊建設(shè)，市政配套設(shè)施配建供地將愈加增多。如位于甘井子區(qū)?？诼返貕K，須配建4.3萬(wàn)平方米公交樞紐工程、7000平方米共有產(chǎn)權(quán)房、2600平方米幼兒園以及其他配套房2150平方米；位于甘井子區(qū)的由家村地塊，須配建TOD公交樞紐工程及酒店、產(chǎn)業(yè)辦公樓等。2021年，市政配套設(shè)施配建供地越來(lái)越多，供地范圍延伸至城市外圍至旅順口區(qū)、北三市等廣闊區(qū)域。

其三，體育產(chǎn)業(yè)配建供地將必不可少。體育尤其是足球，是大連城市的一張名片、城市建設(shè)的一個(gè)重點(diǎn)。近幾年，體育產(chǎn)業(yè)配建供地日漸增多。如位于體育新城的地塊，要求配建足球青訓(xùn)中心以及為各類住宅小區(qū)配建大大小小的籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等體育健身場(chǎng)地。未來(lái)若干年，體育產(chǎn)業(yè)配建供地項(xiàng)目將不僅限于體育新城，人口居住較為密集區(qū)域、大體量商業(yè)居住項(xiàng)目配建體育產(chǎn)業(yè)的將會(huì)增多。

其四，TOD項(xiàng)目配建供地將會(huì)出現(xiàn)在更多區(qū)域。TOD項(xiàng)目主要分布在地鐵、輕軌、公交沿線的公共交通站點(diǎn)，將工作、商業(yè)、文化、居住生活等融為一體，以公共交通為導(dǎo)向進(jìn)行一體化發(fā)展。近年大連成功引入TOD項(xiàng)目，如甘井子區(qū)由家村地塊、機(jī)場(chǎng)新區(qū)明珠路地塊配建的TOD項(xiàng)目。隨著TOD項(xiàng)目作用顯現(xiàn)，在居住區(qū)以及商業(yè)區(qū)采用TOD項(xiàng)目配建供地的情況將日趨增多。

面對(duì)限價(jià)、競(jìng)配建等土地供應(yīng)政策，品牌房企采取了各種對(duì)策。

其一，一些大、中型體量的地塊基本被央企、外地品牌開發(fā)企業(yè)拿走。大的占地3萬(wàn)-4萬(wàn)平方米，甚至7萬(wàn)-8萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積60萬(wàn)-70萬(wàn)平方米，甚至150萬(wàn)平方米以上，小的占地1萬(wàn)-2萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積5萬(wàn)-6萬(wàn)平方米，基本被中海、恒大、保利、融創(chuàng)、金地等一些品牌央企、大企業(yè)競(jìng)拍取得。本地房企底子差、融資能力弱、實(shí)力有限，日漸淡出土地交易市場(chǎng)，少數(shù)企業(yè)利用本土優(yōu)勢(shì)，在土地整理、信息收集上做些輔助性工作。隨著時(shí)間的推移，配建供地日趨增多，品牌房企將越做越大，本土中小房企將逐漸退出大連樓市。

其二，針對(duì)帶條件配建供地的增多，品牌房企采取“抱團(tuán)”對(duì)策。近幾年，配建供地日漸成為常態(tài)， 開發(fā)企業(yè)聯(lián)合拿地、合作開發(fā)以應(yīng)對(duì)土地市場(chǎng)溢價(jià)高、取地難的問(wèn)題。如甘井子區(qū)某占地面積60.8萬(wàn)平方米、規(guī)劃建筑面積143.32萬(wàn)平方米的地塊，由金地，保利兩家企業(yè)聯(lián)合競(jìng)得。金普新區(qū)某占地面積2.46萬(wàn)平方米、規(guī)劃建筑面積6.15萬(wàn)平方米的地塊，由龍湖、金灣兩家企業(yè)競(jìng)得后合作開發(fā)。甘井子區(qū)某占地面積9萬(wàn)平方米、規(guī)劃建筑面積17.2萬(wàn)平方米的地塊，由金地、保利兩家企業(yè)聯(lián)合競(jìng)得。

其三，從樓市份額占比來(lái)看，外地品牌開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)突出。2020年全年十家品牌房企商品房銷售總額482.66億元，占全市商品房銷售額的63%，其中，中海、保利、萬(wàn)科平均銷售額超70億元。2020年全年十家品牌房企拿地24宗，規(guī)劃建筑面積132.15萬(wàn)平方米，其中金地、保利兩家房企競(jìng)得土地建筑面積超100萬(wàn)平方米。

顯然，未來(lái)幾年帶條件配建供地趨勢(shì)將愈加顯著：片區(qū)、園區(qū)、小鎮(zhèn)、TOD運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目將增多；央企、外地品牌房企將越做越大，成為大連樓市主力，本土中小房企將逐漸退出大連樓市。

五、開發(fā)企業(yè)向精細(xì)化數(shù)字化方向轉(zhuǎn)型，住房消費(fèi)向?qū)嵱眯褪孢m型轉(zhuǎn)變

受疫情、宏觀調(diào)控政策以及新基建的影響，開發(fā)企業(yè)向精細(xì)化、數(shù)字化方向轉(zhuǎn)型，住房消費(fèi)則向?qū)嵱眯汀⑹孢m型方向轉(zhuǎn)變。

其一，從開發(fā)企業(yè)方面來(lái)看，開發(fā)企業(yè)由傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)向多元化的城市開發(fā)運(yùn)營(yíng)方向轉(zhuǎn)變。過(guò)去開發(fā)企業(yè)更多扮演的是拿地、設(shè)計(jì)、建樓、銷售的開發(fā)商角色，而從2020年開始，大多數(shù)房企對(duì)其角色進(jìn)行了重新定位，由單純的開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)變?yōu)槎嗤緩?、多方式的城市開發(fā)運(yùn)營(yíng)。如正在建設(shè)或準(zhǔn)備建設(shè)的體育新城TOD、旅順口區(qū)的健康科技小鎮(zhèn)、金州九里的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園等項(xiàng)目，利用開發(fā)企業(yè)的品牌效應(yīng)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)，以城市運(yùn)營(yíng)為契機(jī)，多方式吸引合作伙伴，引入科技知識(shí)、投資方資金，創(chuàng)新項(xiàng)目功能，廣泛發(fā)展城市業(yè)態(tài)，全方位助力項(xiàng)目區(qū)域生態(tài)建設(shè)，開創(chuàng)項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)、教育、人文、醫(yī)療及日常生活服務(wù)等功能，提升居民、政府對(duì)城市運(yùn)營(yíng)的認(rèn)可和支持。

其二，從開發(fā)目的來(lái)看，開發(fā)企業(yè)由傳統(tǒng)的銷售住房賺取利潤(rùn)向居住品質(zhì)與服務(wù)品質(zhì)并重方向轉(zhuǎn)變。未來(lái)幾年，我國(guó)房地產(chǎn)的金融屬性將逐步減弱，購(gòu)房需求將逐步回歸居住本質(zhì)，住房市場(chǎng)存量化程度將加深，二手存量房規(guī)模將日趨增長(zhǎng)，買方對(duì)住房產(chǎn)品和服務(wù)將提出更高、更多的要求，如居住質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、社區(qū)服務(wù)等。以住房消費(fèi)者的新居住需求為導(dǎo)向，開發(fā)企業(yè)需要提供更多更好的新住房。

其三，從運(yùn)營(yíng)方式來(lái)看，企業(yè)將由傳統(tǒng)的粗放式運(yùn)營(yíng)向新型的精細(xì)化管理方向轉(zhuǎn)變。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)基本上都是“拿地——規(guī)劃——設(shè)計(jì)——開發(fā)建設(shè)——銷售” 的粗放式運(yùn)營(yíng)，商品房一旦交易完畢，房地產(chǎn)管理服務(wù)便終止。精細(xì)化管理是社會(huì)分工的精細(xì)化、服務(wù)品質(zhì)的精細(xì)化對(duì)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)代化管理的必然要求。比如中海、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、恒大、金地、保利、華潤(rùn)等一些大品牌開發(fā)企業(yè)，從2021年開始，在一些大體量樓盤開發(fā)建設(shè)管理中就由粗放式運(yùn)營(yíng)逐步向精細(xì)化方向轉(zhuǎn)變。

其四，從大數(shù)據(jù)治理來(lái)看，開發(fā)企業(yè)將進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型。我國(guó)已進(jìn)入大數(shù)據(jù)時(shí)代，房企能否創(chuàng)造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，將取決于房企對(duì)大數(shù)據(jù)的挖掘、掌握和整理運(yùn)用。拿地環(huán)節(jié)，要掌握地塊區(qū)域的樓市狀況、人氣氛圍、市政配套、購(gòu)房傳統(tǒng)、價(jià)格因素等，為開發(fā)地塊打下基礎(chǔ)；樓盤設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，要利用住房消費(fèi)需求、購(gòu)房者預(yù)期和市場(chǎng)供銷等大數(shù)據(jù)，設(shè)計(jì)市場(chǎng)旺銷、購(gòu)房者需求大的住宅產(chǎn)品；開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，要針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)，建立相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)；運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，要了解住房消費(fèi)者對(duì)房屋戶型、房屋空間、房屋周邊環(huán)境和配套的要求。

隨著住房產(chǎn)品的升級(jí)迭代、住房消費(fèi)將向?qū)嵱眯?、舒適型、健康型、功能型方向轉(zhuǎn)變。

從戶型看，小戶型住房占比逐漸減少，中戶型住房日漸注重功能完善。2020年新冠肺炎疫情期間，小戶型空間狹小、通透性差、活動(dòng)余地不足等缺點(diǎn)開始凸顯，住房消費(fèi)開始傾向于南北通透、功能齊全的中戶型房屋，講究房屋開間尺寸大、廳大、窗大、房屋南北朝向、功能合理，既保護(hù)個(gè)人隱私，又保證交流順暢。比如大連一些開發(fā)企業(yè)，結(jié)合住戶需求，采用可分可合可并的設(shè)計(jì)策略，把廚房、餐廳、客廳、書房、衣帽間、主人房等有機(jī)地融為一體，讓家庭成員互動(dòng)交流，同時(shí)，通過(guò)功能玄關(guān)、鞋架、走道、餐邊空間、廚衛(wèi)等設(shè)計(jì)，最大限度地釋放房屋空間。

從面積看，購(gòu)買90平方米以下、150-180平方米住房的人數(shù)占比降低，購(gòu)買90-120平方米住房的人數(shù)上升。2020年，90平方米以下，150-180平方米住房銷售占比分別為16%、11%，90-100平方米、100-110平方米、110-120平方米住房銷售占比分別為24%、19%、20%。從2020年住房需求走勢(shì)分析，2021年乃至未來(lái)，90平方米以下、150-180平方米面積段住房需求將持續(xù)降低，90-120平方米面積段需求將持續(xù)上升。

從區(qū)域看，主流高端改善性住房需求主要集中在中山區(qū)，西崗區(qū)、沙河口區(qū)等主城核心區(qū)，其主打面積段在100-180平方米；中低端剛需住房需求主要集中在主城核心區(qū)外圍的甘井子區(qū)、旅順口區(qū)、金普新區(qū)，其主打面積段為80-120平方米。

從預(yù)期看，大橫廳、雙陽(yáng)臺(tái)、南北通透、多套房、房型方正等逐漸成為住房消費(fèi)主要需求。大橫廳、雙陽(yáng)臺(tái)，多套房等人們向往的住房設(shè)計(jì)，過(guò)去只在別墅、高檔洋房中出現(xiàn)，為適應(yīng)住房消費(fèi)新要求，無(wú)論是90-100平方米住房，還是120-150平方米住房，設(shè)計(jì)中都出現(xiàn)了大橫廳、雙陽(yáng)臺(tái)、多套房、南北通透、明廚、明衛(wèi)等特征。

六、房?jī)r(jià)區(qū)域差異性分化愈加顯著，價(jià)格由高到低向南北兩翼擴(kuò)張

2020年，大連主城核心區(qū)與城區(qū)外圍區(qū)域商品住房?jī)r(jià)格差異突出，受商品住房區(qū)位、地點(diǎn)影響，這種價(jià)格分化將持續(xù)發(fā)展。

從商品住房分布區(qū)域來(lái)看，商品住房成交價(jià)以城市核心區(qū)域?yàn)槠瘘c(diǎn)，由高、中、低三個(gè)等級(jí)向城市南北兩翼呈扇形擴(kuò)張，主城區(qū)與城區(qū)外圍價(jià)格分化更加突出。2020年主城核心區(qū)沙河口區(qū)、西崗區(qū)、中山區(qū)商品住房成交價(jià)格分別為23799元/平方米、22435元/平方米、21082元/平方米，主城核心區(qū)外圍甘井子區(qū)、旅順口區(qū)、金普新區(qū)商品住房成交價(jià)格分別為17820元/平方米、10824元/平方米、9838元/平方米。

從樓盤板塊成交價(jià)來(lái)看，價(jià)格差異較大。樓盤板塊商品住房成交價(jià)最高為中山中心居住區(qū)，達(dá)22656元/平方米，因樓盤供應(yīng)量有限，價(jià)格增幅較大，較2017年同比增長(zhǎng)46%；鉆石灣21700元/平方米，因樓盤集中開發(fā)放量供應(yīng)充足，市政配套完善，較2017年同比增長(zhǎng)達(dá)71%；東港板塊因大部分是公寓式住宅，價(jià)格漲幅不大，成交價(jià)20470元/平方米，較2017年同比增長(zhǎng)16%；體育新城板塊因剛需購(gòu)房群體大量涌入，成交價(jià)增幅較大，由幾年前的8000-10000元/平方米上漲到17648元/平方米，較2017年同比增長(zhǎng)達(dá)50%以上；金石灘、大連灣板塊因緊鄰主城區(qū)，大體量樓盤集中放量供應(yīng)，成交價(jià)上漲明顯，分別為12911元/平方米、13352元/平方米，較2017年同比增長(zhǎng)40%、39%。小窯灣板塊，因前幾年土地供應(yīng)過(guò)大，樓盤供應(yīng)高達(dá)88.8萬(wàn)平方米，人口吸納相對(duì)不足，成交價(jià)9508元/平方米，價(jià)格比較低，較2017年同比增長(zhǎng)13%；而科技創(chuàng)新城板塊雖然供應(yīng)量較多，達(dá)到30.8萬(wàn)平方米，因?yàn)閰^(qū)位稍偏，其吸納辦公、居住、商業(yè)人口尚需時(shí)日，科技創(chuàng)業(yè)氛圍尚需培育，僅成交商品房17.7萬(wàn)平方米，較2017年同比下降64%，成交價(jià)11649元/平方米，較2017年同比增長(zhǎng)6%。

從商品住房成交面積占比來(lái)看，金普新區(qū)因價(jià)格優(yōu)勢(shì)將繼續(xù)吸引剛需購(gòu)房群體。2020年，金普新區(qū)、旅順口區(qū)商品住房成交面積211萬(wàn)平方米，占全市成交面積的46%，成交均價(jià)10470元/平方米。而在主城核心區(qū)，商品住房成交均價(jià)22938元/平方米，改善性、置換性住房消費(fèi)群體轉(zhuǎn)投成交均價(jià)比主城核心區(qū)低5525元/平方米的甘井子區(qū)、高新園區(qū)邊緣區(qū)域。

2021年，大連商品住房成交均價(jià)將在2020年市內(nèi)七區(qū)成交均價(jià)15420元/平方米的基礎(chǔ)上或略有上漲，在政策實(shí)行、開發(fā)企業(yè)策略和購(gòu)房者預(yù)期三方博弈下，房屋整體均價(jià)趨于穩(wěn)定。但根據(jù)商品住房供求狀況、體量和購(gòu)房者購(gòu)買預(yù)期熱度，價(jià)格在平穩(wěn)過(guò)渡一段時(shí)間或短暫下跌后可能拉升上漲；主城核心區(qū)商品住房?jī)r(jià)格差異分化將日趨明顯。甘井子西北外圍區(qū)域住房?jī)r(jià)格上升幅度可能較大；主城核心區(qū)高新園區(qū)“三發(fā)電”地塊樓面地價(jià)14379元/平方米的項(xiàng)目入市后，將對(duì)主城核心區(qū)商品房?jī)r(jià)格起到強(qiáng)力推動(dòng)作用；而外圍城區(qū)金普新區(qū)、旅順口區(qū)住房?jī)r(jià)格上漲幅度將受到主城區(qū)商品房供應(yīng)數(shù)量、樓盤體量、市政設(shè)施、結(jié)構(gòu)及價(jià)格等因素限制，或保持平穩(wěn)或小幅上揚(yáng)，其成交均價(jià)將在15000-16500元/平方米之間徘徊，其后將量?jī)r(jià)疲軟、穩(wěn)中略降。在樓盤板塊中，體育新城、北站周邊、南關(guān)嶺附近、大連灣、小窯灣、金州國(guó)防路沿線、辛寨子、張前路以至旅順南路、營(yíng)城子、革鎮(zhèn)堡等啟動(dòng)發(fā)展，其價(jià)格也將持續(xù)上揚(yáng)。北三市、長(zhǎng)?？h因住房消費(fèi)能力不足，商品住房?jī)r(jià)格基本平穩(wěn)或略有上揚(yáng)。

全市市內(nèi)七區(qū)2021年房屋成交均價(jià)將在2020年的基礎(chǔ)上，上升5%-10%。在市中心區(qū)商品住房的高價(jià)壓力下，購(gòu)房群體將“北進(jìn)外溢”，向城區(qū)北部區(qū)域、城區(qū)外圍方向?qū)ふ液线m房源。