現(xiàn)代空間信息技術(shù)在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用價值分析

楊練 蔣洪波

摘? 要：該文在回顧房地產(chǎn)估價業(yè)發(fā)展歷程的基礎(chǔ)上，分析了包括遙感技術(shù)、導(dǎo)航衛(wèi)星技術(shù)以及地理信息系統(tǒng)技術(shù)在內(nèi)的現(xiàn)代空間信息技術(shù)在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用價值，主要表現(xiàn)在：（1）遙感技術(shù)能夠為待估價房地產(chǎn)提供準(zhǔn)確的空間位置、陰影及光照、真三維空間信息以及視覺因子以及周圍自然景觀的相關(guān)空間信息。（2）導(dǎo)航衛(wèi)星技術(shù)能夠提升土地和房地產(chǎn)測量質(zhì)量與效率，從而提高房地產(chǎn)估價的效率。（3）地理信息系統(tǒng)技術(shù)能夠為房地產(chǎn)評估的數(shù)據(jù)采集與管理、可視化顯示與分析、空間分析以及房地產(chǎn)估價的信息化管理提供支持。（4）在5G/6G時代，空間信息技術(shù)的智能化和自動化將推動房地產(chǎn)估價的智能化與自動化發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價? ?空間信息技術(shù)? ?地理信息系統(tǒng)? ?遙感? ?全球?qū)Ш叫l(wèi)星系統(tǒng)

中圖分類號：F299.23;F49? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1672-3791（2021）06（a）-0019-07

Application Value Analysis of Modern Spatial Information Technology in Real Estate Assessment

YANG Lian1? JIANG Hongbo2

（1.Chengdu Xinchengjian Industry Development Co.， Ltd.， Chengdu， Sichuan Province， 610015 China; 2. National Institute of Natural Hazards， MEMC， Beijing， 100085 China）

Abstract： On the basis of reviewing the development of real estate appraisal industry， this paper analyzes the application value of modern spatial information technology including remote sensing technology， navigation satellite technology and GIS technology in real estate appraisal， which is mainly reflected in： （1） Remote sensing technology can provide accurate spatial location， shadow and light for the real estate to be appraised True three-dimensional spatial information， visual factors and relevant spatial information of surrounding natural landscape. （2） Navigation satellite technology can improve the quality and efficiency of land and real estate measurement， so as to improve the efficiency of real estate appraisal. （3） GIS technology can provide support for data collection and management， visual display and analysis， spatial analysis and information management of real estate appraisal. （4） In the 5G/6G era， the intelligence and automation of spatial information technology will promote the development of intelligence and automation of real estate appraisal.

Key Words： Real estate assessment; Spatial information technology; GIS; RS; GNSS

房地產(chǎn)估價就是房地產(chǎn)評估師對房地產(chǎn)的價值進(jìn)行評估，其最早出現(xiàn)在18世紀(jì)末期，當(dāng)時英國產(chǎn)生了測量師俱樂部。1868年，英國成立的測量師協(xié)會主要開展房地產(chǎn)價值評估、土地價值評估、資產(chǎn)價值評估等業(yè)務(wù)。20世紀(jì)初期，在西方國家城市化進(jìn)程高速發(fā)展的推動下，房地產(chǎn)估價行業(yè)迅猛發(fā)展;20世紀(jì)80年代以后，估價技術(shù)方法又有了質(zhì)的改變，主要表現(xiàn)為從定性向定量的轉(zhuǎn)變，其主要方式是通過建立房地產(chǎn)估價數(shù)學(xué)模型，對房地產(chǎn)價值進(jìn)行定量計算，如引入回歸分析方法，根據(jù)面積、材料、位置等特征構(gòu)建回歸函數(shù)來評估房地產(chǎn)價值[1-2]。我國的房地產(chǎn)估價業(yè)主要是在20世紀(jì)80年代以后國家開展住房體制改革的大環(huán)境下出現(xiàn)和逐漸發(fā)展的，經(jīng)過近40年的時間，我國房地產(chǎn)估價業(yè)在業(yè)務(wù)數(shù)量、技術(shù)方法、法律法規(guī)等方面都有了重大的進(jìn)步[1]。但是，我國房地產(chǎn)估價業(yè)仍然存在一些有待解決的問題，主要表現(xiàn)在：（1）估價數(shù)據(jù)收集方式效率低、成本高;（2）估價工作受主觀因素影響較大，客觀性有待提高;（3）房地產(chǎn)估價信息化水平相對落后。

空間信息技術(shù)（Spatial Information Technology）是開展空間數(shù)據(jù)的采集、存儲、管理、顯示、處理和應(yīng)用的現(xiàn)代信息技術(shù)，包括遙感（Remote Sensing，RS）、地理信息系統(tǒng)（Geographic Information System，GIS）和全球?qū)Ш叫l(wèi)星定位系統(tǒng)（Global Navigation Satellite System，GNSS）技術(shù)等[3-4]。房地產(chǎn)估價是一項涉及空間信息的復(fù)雜工作，房地產(chǎn)估價中的所涉及的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)大多擁有空間屬性，如房地產(chǎn)的位置、公共服務(wù)設(shè)施的分布、基礎(chǔ)設(shè)施的坐落等。所以，在房地產(chǎn)估價的過程中，大量的空間數(shù)據(jù)信息需要搜集、分析和管理。房地產(chǎn)估價方法主要以市場比較法、成本法和收益法為主，無論使用何種方法進(jìn)行房地產(chǎn)價值評估，房地產(chǎn)的地理位置都在很大程度上影響房地產(chǎn)最終的評估結(jié)果，因此房地產(chǎn)的地理位置因素始終是評估的重點工作。將現(xiàn)代空間信息技術(shù)引入到房地產(chǎn)估價工作中來，充分發(fā)揮空間信息技術(shù)在空間數(shù)據(jù)采集、存儲、管理、分析等方面的優(yōu)勢，不僅能夠解決傳統(tǒng)估價數(shù)據(jù)收集效率低、成本高的問題，而且能夠開展估價數(shù)據(jù)的系統(tǒng)性管理與共享。更為重要的是，將現(xiàn)代空間信息技術(shù)及其分析方法融入房地產(chǎn)估計，能夠最大限度地避免估價工作受主觀因素的影響，使得估價結(jié)果更為公正和客觀。伴隨著空間信息技術(shù)在房地產(chǎn)估計行業(yè)中的引入，房地產(chǎn)估價將朝著系統(tǒng)化、數(shù)字化、信息化方向發(fā)展[5-7]。

該文分別分析了遙感、全球?qū)Ш叫l(wèi)星系統(tǒng)和地理信息系統(tǒng)技術(shù)在房地產(chǎn)估價行業(yè)的應(yīng)用價值，在此基礎(chǔ)上綜合分析了5G/6G時代下的空間信息技術(shù)在房地產(chǎn)估價的應(yīng)用潛力和應(yīng)用價值，最后對該文的分析進(jìn)行了總結(jié)和展望。

1? RS與GNSS技術(shù)在地產(chǎn)估價中的應(yīng)用價值

廣義的遙感（Remote Sensing，RS）是指一切無接觸的遠(yuǎn)距離探測，狹義的遙感是指通過衛(wèi)星、飛機(jī)或地面上的探測儀器，不與目標(biāo)相接觸，從遠(yuǎn)處把探測目標(biāo)的電磁波特性記錄下來，分析揭示探測目標(biāo)的特征性質(zhì)及其變化的綜合性探測技術(shù)。遙感技術(shù)在20世紀(jì)60年代初開始出現(xiàn)，1972年美國發(fā)射了第一顆陸地衛(wèi)星后，進(jìn)入航天遙感時代[8]。全球?qū)Ш叫l(wèi)星系統(tǒng)（GNSS）是指為用戶提供三維坐標(biāo)、速度以及時間信息的空基無線電導(dǎo)航定位系統(tǒng)[9]，GNSS可以精確確定遙感影像的地理位置，同時GNSS的實時差分技術(shù)也能夠提高房地產(chǎn)估價外業(yè)測繪的效率。

1.1 遙感技術(shù)為待估價房地產(chǎn)提供位置及距離信息

遙感技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)估價工作中首要的應(yīng)用價值是用于提供位置信息和兩個位置之間距離信息（見圖1）。房地產(chǎn)的位置信息直接體現(xiàn)了該房地產(chǎn)所屬土地的級差地租，位置越好，級差地租越高，房地產(chǎn)價格也相對越高。利用遙感數(shù)據(jù)能夠很容易的計算某兩個特點地點之間的距離信息，以用于房地產(chǎn)估價。比如：對于某待估價的房地產(chǎn)，利用遙感圖像，就能夠很容易地識別該房地產(chǎn)附近的商城、學(xué)校、醫(yī)院、公園、工業(yè)設(shè)施等相關(guān)信息及與待估價房地產(chǎn)的距離，為估價模型提供輸入數(shù)據(jù)。另外，利用遙感數(shù)據(jù)，還可以從區(qū)域上總體評估某一區(qū)域的房地產(chǎn)價格走勢，比如：可以利用街景圖像來提取地理信息，以預(yù)測城市房地產(chǎn)總體價格走勢。

1.2 遙感技術(shù)為待估價房地產(chǎn)提供陰影及光照信息

遙感技術(shù)在房地產(chǎn)估價中的另外一個重要應(yīng)用就是能夠為待估價房地產(chǎn)提供陰影及光照條件等環(huán)境信息。陰影主要體現(xiàn)在高層建筑對彼此的影響，光照條件則意味著白晝時間的多少（見圖2）。陰影及光照條件對生活舒適度都有著重大影響，是人們住房選擇的重要指標(biāo)之一，比如：在中國北方，購房者往往更傾向于選擇樓間距較大、朝南的房子居住。Fleming D.等的研究結(jié)果也表明，擁有更好光照的房產(chǎn)價格相比光照條件較差的房產(chǎn)價格高2.6%。所以在房地產(chǎn)估價中，陰影和光照條件應(yīng)是重要的輸入?yún)?shù)，但目前在房地產(chǎn)估價模型幾乎都沒有考慮過它們的影響。隨著房地產(chǎn)及房地產(chǎn)估價業(yè)的發(fā)展，不久的將來，陰影和光照或?qū)⒎Q為房地產(chǎn)估價的一個重要輸入，遙感技術(shù)在此將發(fā)揮更為重要的作用。

1.3 三維遙感為待估價房地產(chǎn)提供垂直維度信息

隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，城市的發(fā)展在空間上不僅體現(xiàn)在城市面積的不斷變大，受建設(shè)用地有限的制約，還體現(xiàn)在城市空間高度上的不斷增高，即垂直維度的顯著空間變化。房地產(chǎn)的三維特征在一定程度上影響著房地產(chǎn)價格，例如：相對低樓層來說，人們更愿意選擇中高樓層，因為其視野更為開闊。由于房地產(chǎn)三維特征很難量化，目前的房地產(chǎn)估價方法都是基于二維空間數(shù)據(jù)。但是在處理城市垂直高度信息時，基于二維的估價方法無法描述城市的三維特征，難以表現(xiàn)出高層建筑在垂直維度上的空間差異[10-11]。三維建模則可以很好地描述城市的空間三維特征，因此將三維影響因子和三維建模引入房產(chǎn)估價中來具有實際意義。隨著遙感技術(shù)的發(fā)展，目前已經(jīng)能夠直接提供精確的地表三維遙感模型，比如：即將發(fā)射的高分7號（GF-7）衛(wèi)星以及無人機(jī)傾斜攝影遙感技術(shù)，都能夠提供不同分辨率的三維遙感圖像（見圖3）。

1.4 遙感技術(shù)在房地產(chǎn)估價中的其他應(yīng)用價值

遙感技術(shù)除了能夠為待估價房地產(chǎn)提供地理位置、距離、陰影和光照條件以及垂直維度信息以外，還能夠為待評估房地產(chǎn)提供天空視覺因子和自然景觀等信息。天空視角因子（Sky View Factor，SVF）是描述城市地理學(xué)的一個常見指標(biāo)，用于測量天空的可視程度，其主要取決于市區(qū)建筑物的高度和密度，SVF與陰影及光照條件一樣，對居民的生活舒適度也有著一定的影響。利用遙感三維建模的技術(shù)，可以為待估價房地產(chǎn)模擬SVF[11]。此外，遙感技術(shù)還能夠提供房地產(chǎn)周邊自然景觀信息。自然景觀也被廣泛認(rèn)為會顯著影響房產(chǎn)價格和人們的住房選擇，良好的自然景觀可以增加房產(chǎn)的價格，反之則會降低房地產(chǎn)價格。

1.5 GNSS技術(shù)在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用價值

全球?qū)Ш叫l(wèi)星系統(tǒng)（GNSS）是指能全天候為用戶提供地球表面或近地空間的三維坐標(biāo)、運動速度以及精準(zhǔn)時間的空基無線電導(dǎo)航定位系統(tǒng)。最早的導(dǎo)航衛(wèi)星系統(tǒng)是美國的GPS（Global Positioning System）系統(tǒng)，其從20世紀(jì)70年度開始研制，于1994年全面建成;1993年俄羅斯開始建設(shè)全球定位系統(tǒng)（GLONASS），并于2007年開始運營;歐盟也與1999年開始建設(shè)伽利略衛(wèi)星導(dǎo)航系統(tǒng)（Galileo Satellite Navigation System，GALILEO）。我國于2007年4月14日成功發(fā)射了第一顆北斗衛(wèi)星，標(biāo)志著我國成為世界上第4個GNSS系統(tǒng)進(jìn)入實質(zhì)性運作階段的國家。2012年年底，我國北斗衛(wèi)星導(dǎo)航系統(tǒng)（BeiDou Navigation Satellite System，BDS）完成14顆衛(wèi)星發(fā)射組網(wǎng)，為亞太地區(qū)用戶提供定位、測速、授時和短報文通信服務(wù);2020年7月31日上午，北斗三號全球衛(wèi)星導(dǎo)航系統(tǒng)正式開通，能夠為全球用戶提供基本導(dǎo)航（定位、測速、授時）、全球短報文通信、國際搜救服務(wù)。

開展土地和房地產(chǎn)測量是進(jìn)行土地和房地產(chǎn)估價的前提條件，然而土地和房地產(chǎn)測量本身是一項復(fù)雜且系統(tǒng)的工程，所涉及的測量范圍較廣，內(nèi)容較多，從而會導(dǎo)致測量工作存在較大的難度。以往多采用人工測繪方式進(jìn)行測量，不僅需耗費大量的時間和精力，而且難以取得良好的測量效果。隨著我國北斗導(dǎo)航衛(wèi)星系統(tǒng)的發(fā)展，將包含北斗衛(wèi)星技術(shù)在內(nèi)的GNSS技術(shù)應(yīng)用于土地和房地產(chǎn)測量中，不僅能提升土地和房地產(chǎn)測量質(zhì)量與效率，還能實現(xiàn)土地和房地產(chǎn)測量的自動化及土地和房地產(chǎn)測量成果的多樣化，從而提升房地產(chǎn)估價的效率。另外，GNSS技術(shù)也能夠為遙感圖像提供地理位置定位以及圖像精糾正工作，提高遙感圖像位置精度，從而提高遙感技術(shù)在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用價值。

2? GIS技術(shù)在地產(chǎn)評估中的應(yīng)用價值

地理信息系統(tǒng)（Geographic Information System，GIS）是指在計算機(jī)硬、軟件系統(tǒng)支持下，對地球空間數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、儲存、管理、編輯、分析和顯示的技術(shù)系統(tǒng)。與傳統(tǒng)數(shù)據(jù)庫相比，GIS最為突出的優(yōu)勢是其具有空間分析功能，主要包括進(jìn)行空間疊加分析、空間查詢、空間實體聚散度分析以及空間模擬等[12-16]。GIS技術(shù)在房地產(chǎn)評估中的主要應(yīng)用價值包括：（1）為房地產(chǎn)的估價工作提供所需數(shù)據(jù)的采集與管理。GIS 技術(shù)具有超強(qiáng)的數(shù)據(jù)收集、管理能力，能為房地產(chǎn)評估收集不同來源、不同維度的數(shù)據(jù)，即包括房地產(chǎn)及其周圍設(shè)施的空間位置數(shù)據(jù)，也包括諸如價格、環(huán)境等房地產(chǎn)屬性數(shù)據(jù)。（2）針對傳統(tǒng)估價方法數(shù)據(jù)可視化不夠的問題，GIS 技術(shù)可以將房地產(chǎn)及其周圍環(huán)境數(shù)據(jù)間的關(guān)聯(lián)及其變化動向以可視化方式呈現(xiàn)給用戶。（3）GIS為房地產(chǎn)評估開展空間分析，使得估價結(jié)果更為科學(xué)合理。（4）GIS技術(shù)能夠提升房地產(chǎn)估價信息化水平。

2.1 GIS為房地產(chǎn)估價系統(tǒng)提供數(shù)據(jù)采集和管理

房地產(chǎn)估價涉及到大量的規(guī)劃、土地、建筑、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、價值價格等不同來源數(shù)據(jù)、不同種類、不同格式的數(shù)據(jù)，GIS系統(tǒng)能夠有效地將這些數(shù)據(jù)進(jìn)行收集與管理，解決估價數(shù)據(jù)來源廣、數(shù)量大、種類多且格式不統(tǒng)一的問題，以達(dá)到快速查找和有效利用的目的。例如：在實際估價工作中，搜集市場實例成交價格是房地產(chǎn)評估中重要的環(huán)節(jié)，傳統(tǒng)的做法是將調(diào)查到的市場價格記錄下來，但其無法對其位置進(jìn)行空間關(guān)聯(lián)，也無法將價值時點的調(diào)查數(shù)據(jù)與歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行對比，雖然房地產(chǎn)價值與價格與其位置密切相關(guān)。對此，GIS不僅可以采集待估價房地產(chǎn)位置信息，并以屬性數(shù)據(jù)的形式將其調(diào)查時刻時點以及歷史成交數(shù)據(jù)記錄下來，還可為估價人員收集和描述該房地產(chǎn)周邊配套信息、交通情況、樓盤分布情況等信息，并統(tǒng)一管理。

2.2 GIS為房地產(chǎn)估價信息提供可視化服務(wù)

房地產(chǎn)估價中涉及到房地產(chǎn)位置、交通、醫(yī)療、繁華程度等數(shù)據(jù)，GIS系統(tǒng)的空間可視化技術(shù)能夠?qū)⑸鲜鰯?shù)據(jù)動態(tài)整合，并以圖形、圖表等方式輸送給用戶，能夠方便地為估價人員提供數(shù)據(jù)可視化查詢，幫助估價人員進(jìn)行信息查詢及分析。空間信息可視化和虛擬現(xiàn)實技術(shù)的結(jié)合，也將是GIS技術(shù)在房地產(chǎn)估價領(lǐng)域的進(jìn)一步延伸，可運用動畫技術(shù)制作，對涉及時空變化的估價對象做出更為直觀的可視化動態(tài)演變分析。

2.3 GIS為房地產(chǎn)估價提供空間分析

由于GIS具有強(qiáng)大的空間分析能力，使得GIS能夠為房地產(chǎn)估價模型中涉及的大量空間及屬性數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，并結(jié)合其他數(shù)學(xué)方法來改進(jìn)房地產(chǎn)估價模型，從而提高估價工作的準(zhǔn)確性和公正性。GIS用于房地產(chǎn)估價的空間分析模型中，最為常用的是緩沖區(qū)分析和疊加分析。在房地產(chǎn)估價的過程中，緩沖區(qū)分析是在獲取待估價房地產(chǎn)周邊的相應(yīng)的有關(guān)的估價信息，包括空間信息和屬性信息，比如：商業(yè)、學(xué)校、銀行、交通等服務(wù)配套等信息的基礎(chǔ)上，對待估價房地產(chǎn)設(shè)置一定的緩沖區(qū)進(jìn)行分析，充分挖掘房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中的空間特性，以分析周邊的環(huán)境、設(shè)施等對該待估價對象的價格的影響。以分析某新建商場對周邊住宅或商業(yè)房地產(chǎn)價格的影響為例，可以根據(jù)影響范圍的大小設(shè)置不同的緩沖區(qū)，通過分析緩沖區(qū)內(nèi)的價格變化，來判斷該新建商城對周圍房地產(chǎn)價格的影響程度。空間疊加分析主要是在各種數(shù)據(jù)以及收集好的基礎(chǔ)上，將不同來源的數(shù)據(jù)（信息）進(jìn)行空間疊加，制作各種專題圖，每一鐘專題圖都可以由某項房地產(chǎn)價格的影響因素構(gòu)成，如住宅分布圖、公共服務(wù)設(shè)分布施圖、基礎(chǔ)設(shè)施分布圖、房地產(chǎn)價格分布圖等。

2.4 GIS技術(shù)支持下的房地產(chǎn)估價信息化管理

房地產(chǎn)估價數(shù)據(jù)不僅包含房地產(chǎn)價格在內(nèi)的文本數(shù)據(jù)，也包含房地產(chǎn)位置等重要的空間數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)是進(jìn)行房地產(chǎn)評估的基礎(chǔ)。GIS具有強(qiáng)大的空間數(shù)據(jù)采集、管理、編輯、分析、模擬和顯示能力，因此將地理信息技術(shù)引用到房地產(chǎn)估價管理中，可大力提升房地產(chǎn)估價的信息化水平。圖4為GIS及時支持下的房地產(chǎn)估價信息化服務(wù)系統(tǒng)。該系統(tǒng)主要分為數(shù)據(jù)層和應(yīng)用層兩個層面。底層為數(shù)據(jù)層，包括數(shù)據(jù)的采集、管理、查詢、分析以及可視化輸出等功能;數(shù)據(jù)采集包括收集房地產(chǎn)交易實例信息、多媒體數(shù)據(jù)信息、地物空間信息、屬性數(shù)據(jù)信息以及其他基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（包括行政區(qū)劃、自然地理、社會、人文、教育、醫(yī)療、交通、電力等）。數(shù)據(jù)管理則通過構(gòu)建數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)，利用GIS 強(qiáng)大的管理功能對收集的信息進(jìn)行分類管理。應(yīng)用層主要利用GIS的空間分析功能，在支持人機(jī)交互的模式下，通過建立房地產(chǎn)估價模型，開展房地產(chǎn)估價，并輸出估價結(jié)果（估價報告、相關(guān)圖表等）。

3? 5G/6G時代下空間信息技術(shù)在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用價值

隨著現(xiàn)代通信技術(shù)的迅猛發(fā)展，5G/6G時代逐漸到來。5G即第五代移動通信技術(shù)（5th Generation Mobile Communication Technology），是具有高速率、低時延和大連接的移動通信技術(shù)，具有增強(qiáng)移動帶寬、海量機(jī)器類通信和超高可靠、低時延通信三個特點。5G從2013年提出，我國從2020年開始，各大城市已經(jīng)基本實現(xiàn)5G通信覆蓋。6G也稱為第六代移動通信技術(shù)，是把無線通信技術(shù)與中高低軌的衛(wèi)星移動通信技術(shù)集成在一起，實行全球泛在覆蓋的高速通信，能夠?qū)崿F(xiàn)全息遠(yuǎn)程呈現(xiàn)、多異構(gòu)無線傳輸接入、地面和衛(wèi)星融合通信[17]。相對于5G技術(shù)而言，6G技術(shù)接入速率更高、接入時延更低、運動速度更快、通信覆蓋更廣。5G/6G時代下的空間信息技術(shù)在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用價值主要方向為對房地產(chǎn)估價提供真三維實景地理信息以及推動房地產(chǎn)估價的智能化與自動化。

3.1 房地產(chǎn)評估中的真三維實景地理信息技術(shù)

實景三維模型是多細(xì)節(jié)表達(dá)各類地物三維幾何信息、語義屬性、空間關(guān)系的空間數(shù)據(jù)集，是集數(shù)據(jù)、結(jié)構(gòu)、功能為一體的三維數(shù)據(jù)智能表達(dá)模型主要特點是精準(zhǔn)三維幾何信息、豐富的地形要素、精準(zhǔn)的空間關(guān)系和多細(xì)節(jié)層次表達(dá)[17-18]。隨著5G/6G技術(shù)的發(fā)展，三維數(shù)據(jù)采集的增漲將為真三維實景地理模型的建立提供更加精細(xì)和可靠的三維數(shù)據(jù)，基于實景三維模型的上述特點，房地產(chǎn)的三維結(jié)構(gòu)信息，周圍環(huán)境信息以及與其他重要目標(biāo)（商城、醫(yī)院、學(xué)校等）的空間關(guān)系信息將更為直觀和準(zhǔn)確，在此支持下，可以對待評估房地產(chǎn)及其周圍環(huán)境的現(xiàn)狀甚至歷史發(fā)展進(jìn)行回顧，一方面能夠更為精確地了解和理解該房地產(chǎn)目前的實際價值;另一方面根據(jù)歷史發(fā)展的回顧，還還能夠預(yù)測其未來發(fā)展走勢，以評估該房地產(chǎn)未來價值趨勢。

3.2 空間信息處理的智能化與自動化推動房地產(chǎn)估價的智能化與自動化

隨著人工智能和通信技術(shù)的發(fā)展，在5G/6G時代的空間信息技術(shù)的智能化和自動化水平將大為提高，遙感數(shù)據(jù)目標(biāo)識別和信息提取等方面將實現(xiàn)全自動化處理，北斗衛(wèi)星系統(tǒng)導(dǎo)航定位精度將達(dá)到亞米級，從而進(jìn)一步推動空間信息處理的智能化發(fā)展，地理信息系統(tǒng)與遙感技術(shù)、衛(wèi)星導(dǎo)航技術(shù)的集成能力和應(yīng)用也將更為智能化和自動化[17]。毋庸置疑，空間信息處理的智能化和自動化將推動房地產(chǎn)估價的智能化和自動化。在遙感技術(shù)地產(chǎn)應(yīng)用方面，結(jié)合GNSS技術(shù)的發(fā)展，能夠為待估價房地產(chǎn)提供更為準(zhǔn)確的位置及距離信息、更為直觀的陰影及光照條件信息以及更為立體和真實的真三維信息。在GNSS方面，隨著5G/6G技術(shù)以及導(dǎo)航衛(wèi)星技術(shù)的進(jìn)步，房地產(chǎn)的室內(nèi)高精度定位和測量也將成為可能。在地理信息系統(tǒng)方面，地理信息系統(tǒng)的智能化和自動化，意味著房地產(chǎn)評估數(shù)據(jù)采集與管理、可視化顯示也分析、房地產(chǎn)空間分析以及房地產(chǎn)估價信息化管理的智能化與自動化，在提高效率的同時，估價過程控制將更為科學(xué)，估價結(jié)果也將更為可靠。

4? 結(jié)論

某個房地產(chǎn)的價值，不僅體現(xiàn)在該房地產(chǎn)本身，還與其所處的地理位置和周圍環(huán)境、公共設(shè)施、生活便利度等要素密切相關(guān)。將具有空間信息的、以遙感技術(shù)、導(dǎo)航衛(wèi)星技術(shù)以及地理信息技術(shù)為代表的現(xiàn)代空間信息技術(shù)在房地產(chǎn)估價方面具有其他技術(shù)不可比擬的優(yōu)勢，主要表現(xiàn)在以下幾個方面。

（1）遙感技術(shù)能夠為待估價房地產(chǎn)提供準(zhǔn)確的位置及距離信息;直觀的陰影及光照條件以及立體、真實的房地產(chǎn)真三維空間信息;房地產(chǎn)天空視覺因子以及周圍自然景觀的相關(guān)空間信息等。

（2）導(dǎo)航衛(wèi)星技術(shù)能夠提升土地和房地產(chǎn)測量質(zhì)量與效率，實現(xiàn)土地和房地產(chǎn)測量的自動化及土地和房地產(chǎn)測量成果的多樣化，從而提升房地產(chǎn)估價的效率。另外，GNSS技術(shù)能夠為遙感圖像提供地理位置定位以及圖像精糾正，提高遙感圖像位置精度，從而提高遙感技術(shù)在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用價值。

（3）地理信息系統(tǒng)技術(shù)能夠為房地產(chǎn)評估的數(shù)據(jù)采集與管理提供支持，收集不同來源、不同維度的數(shù)據(jù)。另外，針對傳統(tǒng)估價方法在處置數(shù)據(jù)時可視化不夠的特點，GIS技術(shù)可以將房地產(chǎn)及其周圍環(huán)境數(shù)據(jù)間的關(guān)聯(lián)及其變化動向以可視化方式呈現(xiàn)。同時，GIS還可以為房地產(chǎn)評估開展特定空間分析。最后，GIS技術(shù)能夠提升房地產(chǎn)估價信息化管理水平。

（4）隨著通信技術(shù)的發(fā)展，5G/6G時代逐漸到來。在5G/6G時代，空間信息技術(shù)將向更為智能化和自動化的方向發(fā)展，從而推動房地產(chǎn)估價的智能化與自動化。

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