老舊小區(qū)住宅樓綜合改造技術(shù)與管理

李甫

摘要：隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展以及科技水平的不斷提升，帶動(dòng)城市化進(jìn)程的不斷加快，當(dāng)前時(shí)代對(duì)城市化建設(shè)工程的技術(shù)質(zhì)量要求越來(lái)越高，加強(qiáng)對(duì)老舊小區(qū)住宅樓改造管理工作迫在眉睫。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū)住宅樓;綜合改造技術(shù);管理

1.前言

當(dāng)前我國(guó)正處于百年未有之大變局的發(fā)展格局下，新冠肺炎疫情加速這一格局的變化，給各行各業(yè)的發(fā)展建設(shè)帶來(lái)一定的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，對(duì)老舊小區(qū)住宅樓改造管理工作來(lái)說(shuō)也不例外，相關(guān)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)時(shí)代機(jī)遇的把控，以此來(lái)提升該工作質(zhì)量水平，從而為人們提供更加高質(zhì)量、高水平的居住環(huán)境。基于此，文章將簡(jiǎn)要分析一下老舊小區(qū)住宅樓綜合改造與管理改造。

2.老舊小區(qū)住宅樓綜合改造面臨的狀況

2.1改造規(guī)劃設(shè)計(jì)合理性低

近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展帶動(dòng)城市化進(jìn)程的加快，當(dāng)前人們的生活質(zhì)量水平的提升，使得人們對(duì)城市的各項(xiàng)要求也在不斷上漲，加強(qiáng)對(duì)老舊小區(qū)住宅樓改造工作迫在眉睫，但就當(dāng)前我國(guó)老建筑規(guī)劃建設(shè)工作開(kāi)展情況來(lái)看，仍然存在著規(guī)劃設(shè)計(jì)合理性較低，與城市更新匹配度小的問(wèn)題，阻礙了城市的宜居性，也無(wú)法滿(mǎn)足人們的生活需求。部分城市在住宅改造過(guò)程中一直沿用較為傳統(tǒng)的方式以及先前經(jīng)驗(yàn)，并沒(méi)有緊跟時(shí)代發(fā)展步伐，導(dǎo)致老建筑規(guī)劃工作建設(shè)水平整體較低，盲目套用其他城市規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，對(duì)城市的適宜居住質(zhì)量方面也產(chǎn)生了阻礙作用。本文主要分兩方面進(jìn)行分析，如下所示：

（1）未能針對(duì)某一公共部分進(jìn)行維修，導(dǎo)致所花費(fèi)的維修費(fèi)用高、工程量更大。這種類(lèi)型的維修內(nèi)容主要有：公共排水管線(xiàn)更換、外墻粉刷、水電暖氣管線(xiàn)維修、外墻保溫、屋面大修等。

（2）未能對(duì)住宅樓的外部和內(nèi)部以及小區(qū)內(nèi)相關(guān)配套措施進(jìn)行綜合改造。一般情況下，主要包括外墻保溫、住宅樓屋面大修、抗震加固、外墻粉刷、門(mén)窗更換、入戶(hù)結(jié)構(gòu)改造、排水管和水電暖氣等公共主線(xiàn)的更換改造、通信設(shè)施重新布設(shè)、住宅擴(kuò)建、樓道樓梯翻新維修等。

2.2房屋本體和基礎(chǔ)設(shè)施陳舊老化

部分小區(qū)的房屋本體和基礎(chǔ)設(shè)施比較老舊，甚至出現(xiàn)本位缺失的情況，導(dǎo)致房屋設(shè)備缺乏系統(tǒng)保養(yǎng)和維修。例如，如房屋外墻粉刷面起殼、風(fēng)化，內(nèi)樓道墻面樓梯扶手脫落、銹蝕，公共照明燈光壞掉，樓房防滲漏功能退化，房屋前后下水管道破損、堵塞，雨水、污水混流，化糞池未能清理，小區(qū)道路老化，路面破損甚至沒(méi)有路燈，綠地雜草叢生、布局混亂，公共綠地種菜等等情況。另外，消防設(shè)施設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低，高層樓房高層房屋電梯、沒(méi)有專(zhuān)用消防泵和消防控制柜，消防設(shè)施自然損壞、人為破壞和被盜現(xiàn)象嚴(yán)重，消防安全風(fēng)險(xiǎn)較大。

2.3生活環(huán)境比較差

小區(qū)住宅樓中的各類(lèi)違章搭建多，破墻開(kāi)門(mén)多，陽(yáng)臺(tái)改為廚房、廁所，無(wú)證攤點(diǎn)多，車(chē)輛亂停亂放多，直接影響城市容貌。任何一個(gè)老舊住宅小區(qū)都有違章建筑，某一些個(gè)人、單位、街道未經(jīng)規(guī)劃部門(mén)許可，擅自在小區(qū)內(nèi)主干道兩側(cè)亂搭亭棚，破院墻開(kāi)門(mén)，影響小區(qū)交通和景觀，破壞了小區(qū)綠化情況。機(jī)動(dòng)車(chē)、自行車(chē)無(wú)序停放，隨意占用便道，造成交通擁堵。一些老舊住宅小區(qū)，建設(shè)之初，只是為了解決居民住房困難，規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)單。居民活動(dòng)場(chǎng)所、公共綠地、自行車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)等配套設(shè)施與居民實(shí)際需求的矛盾相當(dāng)突出，環(huán)衛(wèi)設(shè)施不完備，有的沒(méi)有垃圾箱和垃圾中轉(zhuǎn)站，垃圾房、公廁、果殼箱等設(shè)路過(guò)少，部分公建配套設(shè)施有的挪作它用，小區(qū)居委會(huì)用房已轉(zhuǎn)租或出賣(mài)給其他單位，小區(qū)居委會(huì)與物業(yè)管理公司之間關(guān)系不和，爭(zhēng)房、爭(zhēng)權(quán)、爭(zhēng)地盤(pán)，矛盾重重。

3.老舊小區(qū)住宅樓綜合設(shè)施改造

3.1消防系統(tǒng)改造

由于建造年代久遠(yuǎn)，老舊小區(qū)住宅樓的消防設(shè)施與現(xiàn)代建筑的消防設(shè)備相比有著顯著的差異。老舊小區(qū)住宅樓的消防設(shè)備往往達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家針對(duì)老舊小區(qū)住宅樓的消防安全問(wèn)題，也提出了一系列的改造計(jì)劃。首先，消防系統(tǒng)的改造，同樣是請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的消防團(tuán)隊(duì)進(jìn)行，在施工前需要掌握和了解該小區(qū)住宅樓的消防系統(tǒng)現(xiàn)狀，掌握其各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)，分析小區(qū)內(nèi)消防系統(tǒng)在消防設(shè)備、消防通道、以及可操作性等方面存在的問(wèn)題，根據(jù)以上掌握的信息來(lái)確定針對(duì)老舊小區(qū)住宅樓的消防設(shè)備改造方案。

3.2用電設(shè)施改造

老舊住宅樓的用電問(wèn)題，一直是改造技術(shù)管理的重點(diǎn)，由于老舊住宅樓內(nèi)的用電設(shè)施基本老化，所以在用電方面會(huì)顯得過(guò)于浪費(fèi)，如何改造老舊小區(qū)的用電設(shè)施，成為了老舊住宅樓綜合改造技術(shù)的重點(diǎn)關(guān)注目標(biāo)。更換老舊的用電設(shè)施一定程度上能夠節(jié)約老舊住宅樓的電耗，節(jié)約國(guó)家資源。在更換用電設(shè)施之前，施工團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該實(shí)地考察并了解需要更換設(shè)施的主要功能，根據(jù)實(shí)際情況更換節(jié)能設(shè)備即可。變配電室采用分組自動(dòng)循環(huán)投切式補(bǔ)償裝置，用以減少電力系統(tǒng)的損耗。

小區(qū)的道路照明系統(tǒng)，可根據(jù)自然條件，結(jié)合人工照明，選擇合理的改造模式，比如選擇LED光源，高效節(jié)能的照明光源，在保證正常的照明條件下降低能耗[3]。

3.3用水設(shè)施改造

老舊住宅樓內(nèi)存在的另外一個(gè)比較重要的問(wèn)題就是用水問(wèn)題，由于供水管道的老化問(wèn)題，老舊住宅樓內(nèi)經(jīng)常會(huì)發(fā)生一些停水情況。室內(nèi)水壓不足的老舊住宅樓，應(yīng)在改造過(guò)程當(dāng)中采用管網(wǎng)疊壓供水或變頻調(diào)速供水裝置加壓供水，避免頻繁出現(xiàn)水壓不足導(dǎo)致的停水、少水現(xiàn)象，合理解決老舊小區(qū)住宅樓的供水排水問(wèn)題。隨著我國(guó)科技的發(fā)展，在老舊住宅樓當(dāng)中不乏有一些先天條件可以使用太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)，如有此類(lèi)老舊住宅樓，可根據(jù)其實(shí)際情況安裝和設(shè)置太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)。既達(dá)到節(jié)能省水的目的，又使國(guó)家先進(jìn)的科技技術(shù)能夠應(yīng)用到老舊住宅中。

4.老舊小區(qū)住宅樓綜合管理

4.1小區(qū)住宅樓外結(jié)構(gòu)

國(guó)家出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)老舊小區(qū)綜合改造工程外保溫材料使用與消防安全管理工作的通知》，強(qiáng)調(diào)我國(guó)老舊住宅樓改造期間的，若使用外墻保溫材料應(yīng)該滿(mǎn)足相關(guān)國(guó)家規(guī)定，實(shí)際保溫效果應(yīng)符合相關(guān)要求。針對(duì)我國(guó)大部分老舊住宅樓，首先更換不能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求的舊窗，安裝節(jié)能保暖、更加堅(jiān)固實(shí)用的窗型;其次針對(duì)住宅樓內(nèi)公共部位設(shè)施，結(jié)合住宅外立面設(shè)計(jì)改造方案，選材以節(jié)能、保溫為標(biāo)準(zhǔn)的門(mén)窗，合理進(jìn)行改造，延長(zhǎng)住宅樓使用壽命與實(shí)際價(jià)值。

4.2小區(qū)住宅樓內(nèi)保溫構(gòu)造

老舊住宅樓的供暖問(wèn)題一直是國(guó)家重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題，在老舊小區(qū)住宅樓綜合改造過(guò)程中，以節(jié)能為前提，分割供暖與非供暖空間的隔墻應(yīng)按照規(guī)定的建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求，進(jìn)行節(jié)能、保溫改造。由于建筑結(jié)構(gòu)的不同，在對(duì)老舊住宅樓采取改造期間，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)刈?hù)意愿，根據(jù)住宅的實(shí)際情況進(jìn)行分析，擬定完整的節(jié)能、保暖計(jì)劃之后，請(qǐng)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行改造施工。老舊住宅的改造一般目的都是為解決節(jié)能與供暖的問(wèn)題，但在施工期間也一定要注意選材質(zhì)量問(wèn)題，選材一定要符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，且保溫材料的選擇也要同時(shí)兼顧消防安全問(wèn)題，材料是否保暖、耐熱、抗腐蝕性能與使用年限問(wèn)題都在改造技術(shù)考慮范圍之內(nèi)，實(shí)際上也是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工程。

4.3樓內(nèi)公共管線(xiàn)管理

老舊住宅樓內(nèi)的公共管線(xiàn)一般比較雜亂，年久失修的住宅樓內(nèi)給排水管道、閥門(mén)若存在安全隱患或已經(jīng)損壞的，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行更換，改造當(dāng)中選用的水箱、飲水處理裝備、消毒、供水設(shè)備以及管材等必備設(shè)施必須持有省級(jí)以上行政衛(wèi)生部門(mén)頒發(fā)的許可才能應(yīng)用到老舊住宅樓的改造當(dāng)中。在材料的選用上不能夠選擇不符合質(zhì)量規(guī)定和已經(jīng)被淘汰的設(shè)施設(shè)備，材料的選取必須符合國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。施工過(guò)程除按照國(guó)家要求之外，還應(yīng)有相關(guān)部門(mén)進(jìn)行監(jiān)督，確保老舊小區(qū)住宅樓的綜合改造能夠順利且保質(zhì)保量的完成，徹底改善我國(guó)老舊住宅樓的節(jié)能與安全問(wèn)題。

5.結(jié)束語(yǔ)

總而言之，當(dāng)前老舊小區(qū)住宅樓改造管理工作過(guò)程中，仍然存在著各種各樣的問(wèn)題，多方面因素阻礙了建筑綜合治理水準(zhǔn)。在今后的工作中，相關(guān)單位要加強(qiáng)對(duì)該方面工作的研究分析，不斷借鑒其他小區(qū)的改造與治理經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)將規(guī)劃與研究問(wèn)題相貼合，才能進(jìn)一步的提升整體的治理效果。

參考文獻(xiàn)：

[1]余偉忠.做好老舊小區(qū)改造 提升居民幸福感[J].小康，2020，（28）：6.

[2]王買(mǎi)昌.老舊小區(qū)改造整治內(nèi)容及設(shè)計(jì)工作思考——以西部W市小區(qū)改造提升為例[J].綠色科技，2020，（17）：68-69.

[3]宋鳳軒，康世宇.人口老齡化背景下老舊小區(qū)改造的困境與路徑[J].河北學(xué)刊，2020，（05）：191-197.

[4]江勇，殷先豪.新時(shí)期城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造面臨的主要問(wèn)題及處置建議[J].工程技術(shù)研究，2019（31）：222～223.

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