新形勢(shì)下房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)與管理對(duì)策闡述

任健

摘要：隨著城市化進(jìn)程的加快，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在不斷崛起，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，要想在這個(gè)行業(yè)立足，就必須注重對(duì)工程的管理，學(xué)會(huì)分析房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r，但是還是有很多的房地產(chǎn)企業(yè)不能充分認(rèn)識(shí)到管理的重要性，本文將對(duì)房地產(chǎn)工程管理進(jìn)行詳細(xì)分析，保證房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)進(jìn)步。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);經(jīng)營(yíng)策略;管理

引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目具有涉及領(lǐng)域多、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)多以及經(jīng)營(yíng)模式多等特征，因而其開發(fā)與經(jīng)營(yíng)難度相較其他傳統(tǒng)項(xiàng)目而言略大。特別是2020年初發(fā)生的新冠肺炎疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊和對(duì)消費(fèi)需求的抑制很難在短期內(nèi)全面消除，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)必將面臨有史以來(lái)最嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須瞄準(zhǔn)目標(biāo)，在經(jīng)營(yíng)管理上出重拳、下猛藥，從而盡可能減少疫情對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的不利影響。

1房地產(chǎn)企業(yè)管理概述

房地產(chǎn)開發(fā)主要是指房地產(chǎn)企業(yè)為了達(dá)到預(yù)期發(fā)展目標(biāo)，通過(guò)完善的資本投入和有效的科學(xué)決策開展項(xiàng)目開發(fā)工作。房地產(chǎn)管理本質(zhì)上是對(duì)建設(shè)進(jìn)度、建設(shè)安全、建設(shè)成本等各方面的管理工作。目前，房地產(chǎn)包模管理模式可以分成管理承包模式、設(shè)計(jì)施工總承式、建筑工程管理模式以及設(shè)計(jì)招標(biāo)建造模式四種。一般而言，在房地產(chǎn)管理之時(shí)，項(xiàng)目管理內(nèi)容根據(jù)參與方不同而不同。例如，建設(shè)單位在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理之中具有全局性管理意義，需要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)做好管理服務(wù)。顧問(wèn)單位需要受建設(shè)單位委托，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)成本等方面進(jìn)行合理控制。

2房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

2.1土地供求現(xiàn)狀

2008年，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)迅速進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期。但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，國(guó)家看到了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)其他經(jīng)濟(jì)的影響。為此，國(guó)家出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，維持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。在土地供求方面，政府采取了兩種調(diào)控方法。一是出讓土地的使用權(quán)，并對(duì)房子戶型、房?jī)r(jià)進(jìn)行管控。同時(shí)，還對(duì)土地出讓方式進(jìn)行了控制，提出了應(yīng)用招標(biāo)形式進(jìn)行土地出讓的政策。這樣就可讓房地產(chǎn)企業(yè)將更多的精力放在方案設(shè)計(jì)中。二是儲(chǔ)備土地，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。

2.2資金來(lái)源現(xiàn)狀

國(guó)家出臺(tái)的一系列管控政策也給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金帶來(lái)了一定的影響。比如國(guó)家要求銀行加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款管理。而當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)資金受到管控時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展就會(huì)受到限制。這樣就能減少房地產(chǎn)企業(yè)的盲目投機(jī)行為，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

2.3供給結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀

在多重因素的作用下，房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)也發(fā)生了極大的變化。比如其經(jīng)營(yíng)稅、經(jīng)營(yíng)成本不斷提升，收益發(fā)生變化。尤其是稅收比例的調(diào)整，使得房地產(chǎn)供給逐漸平衡，民眾也有了積極回應(yīng)。

2.4經(jīng)營(yíng)環(huán)境現(xiàn)狀

經(jīng)過(guò)國(guó)家的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生了極大的變化。很多房地產(chǎn)企業(yè)開始進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，尋求新的市場(chǎng)空間。如有些房地產(chǎn)企業(yè)積極轉(zhuǎn)型，進(jìn)入了其他行業(yè)。另外，不得不正視的是在市場(chǎng)因素的作用下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境逐漸惡劣，原有的市場(chǎng)空間被壓縮，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇。這是房地產(chǎn)企業(yè)必須要應(yīng)對(duì)的挑戰(zhàn)。

3改善房地產(chǎn)工程管理的有效對(duì)策

3.1加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前的策劃管理

有效改善房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的第一步就是加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)前的策劃管理，將項(xiàng)目的各個(gè)施工階段的計(jì)劃具體化，全面優(yōu)化工程策劃，讓后面的計(jì)劃和施工能夠有效開展，促進(jìn)工程中各個(gè)環(huán)節(jié)的順利進(jìn)行。首先，在策劃前應(yīng)該針對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，充分掌握市場(chǎng)的相關(guān)信息，對(duì)性能、成本、安全和質(zhì)量等進(jìn)行詳細(xì)分析，有效控制風(fēng)險(xiǎn);之后在策劃時(shí)，應(yīng)該充分考慮各種因素，將項(xiàng)目的實(shí)際情況與市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果相結(jié)合，保證計(jì)劃的有效性和可實(shí)施性;最后進(jìn)行項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)，應(yīng)該將預(yù)算與策劃相結(jié)合，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度，各個(gè)相關(guān)的部門應(yīng)該及時(shí)溝通，將整個(gè)項(xiàng)目的施工風(fēng)險(xiǎn)降到最低，只有將策劃的流程和管理制度具體化，全面控制策劃中的不定量因素，才能有效保證后期的施工進(jìn)度和工程質(zhì)量。

3.2加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)員工內(nèi)部的管理，將員工的職責(zé)和工作進(jìn)行具體劃分，保證各項(xiàng)工作的順利實(shí)施，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的整體管理效果具有一定的重要作用。首先應(yīng)該針對(duì)員工整體建立制度，將每個(gè)部門的職責(zé)文字化，再對(duì)每個(gè)人的具體任務(wù)進(jìn)行劃分，保證在出現(xiàn)工作問(wèn)題時(shí)能夠找到第一責(zé)任人，利用這種方式也能夠充分調(diào)動(dòng)員工工作的積極性。對(duì)于員工的工作情況應(yīng)該建立一定的考核制度，對(duì)員工平時(shí)的表現(xiàn)進(jìn)行定期考核，有效加強(qiáng)公司的內(nèi)部管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目在具體實(shí)施的過(guò)程中還應(yīng)該按照規(guī)定派專門的管理人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理，確保施工與計(jì)劃一致，如有特殊情況應(yīng)該及時(shí)調(diào)查原因并上報(bào)，保證后續(xù)工作的順利進(jìn)行。在工程結(jié)束后，應(yīng)該進(jìn)行驗(yàn)收管理工作，相關(guān)的管理人員通過(guò)反饋和對(duì)比，有效掌控工程的質(zhì)量。

3.3完善房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)要想緊跟市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)向，就要對(duì)成本進(jìn)行合理控制，對(duì)在規(guī)劃階段進(jìn)行有效的評(píng)估和預(yù)測(cè)，對(duì)成本、售價(jià)和利潤(rùn)進(jìn)行科學(xué)的計(jì)劃，盡量讓房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)質(zhì)量和成本的雙贏。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該實(shí)施招標(biāo)選擇成本較低，又符合實(shí)際施工要求的企業(yè)合作，通過(guò)對(duì)設(shè)備、材料以及人工成本的控制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的利益最大化。

3.4加強(qiáng)房地產(chǎn)成本的全面控制

在新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)要充分重視財(cái)務(wù)管理，充分尊重財(cái)務(wù)管理的價(jià)值，更好地控制項(xiàng)目成本，明確財(cái)務(wù)部門和財(cái)務(wù)人員的職責(zé)和權(quán)利，使他們能夠在項(xiàng)目準(zhǔn)備、施工階段和竣工階段進(jìn)行成本和質(zhì)量控制，特別是要做好以下工作。（1）在項(xiàng)目準(zhǔn)備過(guò)程中，要充分結(jié)合實(shí)際。（2）在施工過(guò)程中，要準(zhǔn)確記錄工程造價(jià)，并針對(duì)存在的問(wèn)題及時(shí)分析對(duì)方的計(jì)劃。（3）在竣工驗(yàn)收階段，要準(zhǔn)確計(jì)算驗(yàn)收費(fèi)用，做好與理論費(fèi)用的比較工作，糾正時(shí)間差距，為下一步工程竣工提供寶貴經(jīng)驗(yàn)。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，只有規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度，提高相關(guān)人員的管理水平，不斷創(chuàng)新發(fā)展，才能讓整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力有效提高，才能讓國(guó)民經(jīng)濟(jì)得到顯著提升。

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柳州工學(xué)院 545616