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    關(guān)于LPR改革對購房意愿的影響的實證分析

    2021-09-10 14:25:02譚亞蘭鄭雅蘭譚艷張語心馮越玲呂泉州
    科學(xué)與生活 2021年6期
    關(guān)鍵詞:年收入浮動購房

    譚亞蘭 鄭雅蘭 譚艷 張語心 馮越玲 呂泉州

    摘要:利率作為我國政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的一種重要手段,當(dāng)經(jīng)濟過熱時,可提高利率、收緊信貸;當(dāng)通貨膨脹得到控制時,便會把利率適當(dāng)?shù)卣{(diào)低。2019年8月央行推出新的貸款定價基準——LPR,該政策的出臺推動了利率市場化,疏通了貨幣政策傳導(dǎo)途徑,同時它也對我國購房者的購房意愿產(chǎn)生了影響。本文基于真實有效的問卷調(diào)查數(shù)據(jù),從分析LPR政策是否是影響購房者購買意愿的主要因素著手,同時結(jié)合其他因素來探討影響消費者購房意愿的因素,通過建立OLS模型和Probit模型進行回歸分析及檢驗預(yù)測,最后通過分析數(shù)據(jù)得出結(jié)論并提出相關(guān)建議。

    一、OLS模型建立及分析

    1.1研究假設(shè)

    通過調(diào)查問卷的方式,設(shè)被解釋變量Y為是否有購房意愿,解釋變量X1、X2、X3、X4、X5、X6分別為家庭年收入、家庭人數(shù)、房貸利率調(diào)整為浮動利率是否影響購房意愿、是否有住房公積金、戶口性質(zhì)、是否已有房。并將X3、X4、X5、X6設(shè)為虛擬變量,即X3是為1,否為0;X4是為1,否為0;X5城市為1,農(nóng)村為0;X6是為1,否為0。建立計量經(jīng)濟學(xué)模型:

    1.2 OLS回歸分析

    對選取的樣本進行OLS回歸,得到如下結(jié)果:

    1.3 OLS回歸分析的結(jié)果

    在其他條件不變的情況下,房貸利率未調(diào)整為浮動利率的均值為0.54,調(diào)整后的均值要高出0.12;在其他解釋變量不變的情況下,估計參數(shù)β?=1.04,說明家庭年收入每增加一元,可導(dǎo)致購房意愿平均增加1.04。

    對比各個解釋變量的待估參數(shù),由OLS回歸結(jié)果可知:房貸利率調(diào)整為浮動利率并不是影響購房意愿的最主要因素,家庭年收入才是影響購房意愿的最主要因素。

    二、Probit模型建立及分析

    2.1指標說明

    通常認為利率下降會偏向選擇浮動利率,利率上升則偏向固定利率。LPR的變動是否一定會影響購房人的購買意愿還存在懷疑,對此我們選取了包括LPR政策在內(nèi)的六個自變量分析對消費者購買意愿的影響。當(dāng)問卷對象選擇浮動利率時,因變量取值為1,否則取0。對部分因素數(shù)據(jù)進行分區(qū)間處理,賦予不同的值:

    2.2 Probit回歸分析

    首先使用經(jīng)過分立區(qū)間調(diào)整后的數(shù)據(jù)進行回歸分析。利用收集的140個有效數(shù)據(jù),使用Eviews軟件建立ordered-probit模型,結(jié)果如表4。擬合優(yōu)度值McFadden R-square大于0.1,由此判斷建立的模型較為合理。且似然比LR值較大,對應(yīng)的P值小于0.05,所以各參數(shù)對因變量的聯(lián)合影響顯著。從單個參數(shù)看,部分自變量未通過Z檢驗,統(tǒng)計學(xué)角度上應(yīng)予以剔除,但從定性分析角度這些因素都在一定程度上對因變量發(fā)生作用,下面有必要對其進行分析:

    (1)自變量X1為家庭年收入,通過Z檢驗,系數(shù)為正,說明家庭年收入對購房意愿的影響較大越高,二者正相關(guān)。與預(yù)期相同。

    (2)自變量X6為是否已有房,通過Z檢驗,會對購房意愿產(chǎn)生顯著影響。系數(shù)為負,表明二者呈負相關(guān)關(guān)系,與預(yù)期不符。在進一步調(diào)查走訪后,綜合調(diào)查結(jié)果和仔細思考,導(dǎo)致負相關(guān)的原因可能是住房公積金的積累、投資用途、保值用途等,也可能是能夠購買第一套房的人,也存在較大可能有能力購買第二套房。

    (3)自變量X2、X3、X4、X5、X6雖然均未通過Z檢驗,但是在調(diào)查研究中發(fā)現(xiàn)都會在一定程度上對購房意愿產(chǎn)生影響,應(yīng)予以保留。

    2.3模型檢驗及預(yù)測

    (1)模型檢驗

    除本文選取的主要因素外,影響購房意愿的因素還很多,需對模型的建立是否恰當(dāng)進行檢驗。如表5,選取一般臨界值c=0.5,原模型對購房意愿判斷正確的概率為50.7%。說明原模型能夠在一定程度上對分析結(jié)果做出解釋,但是存在優(yōu)化的空間。

    (2)模型預(yù)測

    為進一步提升模型效果,需對模型進行預(yù)測,判斷是否存在更佳的模型能對調(diào)查結(jié)果進行解釋。如表6,根據(jù)有購房意愿的人占總體樣本的比例為42.14%,故選取臨界值c=0.4214,結(jié)果顯示模型判斷購房意愿正確的概率為69.49%,較原模型有顯著提升。所以,在進行是否有購房意愿的判斷時,與臨界值0.4214進行對比,得到的結(jié)果會更符合預(yù)期。

    四、結(jié)論

    本文運用文獻研究法、模擬法等,通過研究樣本的家庭年收入、家庭人數(shù)等指標來探究LPR是否影響消費者購房意愿。建立OLS和Probit模型,研究LPR對消費者購房意愿的影響,得出以下結(jié)論:

    第一,個人住房貸款利率與LPR掛鉤為消費者購房意愿帶來正向影響。OLS回歸模型當(dāng)中β?=0.12,可以看選擇浮動利率LPR為消費者購房意愿帶來正向影響。Probit模型中,住房貸款利率浮動與否雖然未通過檢驗,但其系數(shù)為正,表明購房意愿會有一定程度提高。

    第二,個人住房貸款利率與LPR掛鉤對消費者購房意愿的影響有限。OLS模型分析中,房貸利率調(diào)整為浮動利率的估計參數(shù)是0.12,家庭年收入的估計參數(shù)1.04,故影響購房意愿的最主要因素不是貸款利率,而是家庭年收入。在Probit模型分析中,家庭年收入和是否已有住房通過Z檢驗,說明對購房意愿的影響較大,而家庭人數(shù)、住房貸款利率浮動與否、有無住房公積金和戶口所在地均未通過Z檢驗且估計參數(shù)不為零。

    五、結(jié)語

    此次改革的目的是將貸款市場報價利率跟貸款基準利率脫鉤,采用公開市場操作利率加點的方式來形成一個新的“LPR”利率,打通市場利率向?qū)嶓w經(jīng)濟傳導(dǎo)的路徑,更好地反映市場供求關(guān)系,有效配置資源。但所有的政策最后都落腳于“住房不炒”這一基本主線,LPR政策的出臺可能是我們國家金融到房地產(chǎn)體制的一個根本性轉(zhuǎn)折點。LPR雖不會對居民購房意愿產(chǎn)生根本性影響,但為整個房地產(chǎn)行業(yè)虛高不下敲了警鐘,一定程度上消解了居民對房價的憂慮,同時為整個社會經(jīng)濟發(fā)展提供了政策導(dǎo)向,即實體經(jīng)濟才是一個社會發(fā)展進步的堅定基石。

    參考文獻

    [1]徐可.消費者住房購租選擇的影響因素研究.山東建筑大學(xué).2019

    [2]郭棟.國際基準傾斜演變與LPR新機制評測研究.2020

    [3]魏成龍,張?zhí)矶?房地產(chǎn)調(diào)控與地產(chǎn)公司股價波動的相關(guān)性——基于A股市場的實證分析.2009

    重慶理工大學(xué) 400054

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